ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
CASSANDRA PÉREZ Apelación procedente del Apelante Tribunal de Primera Instancia, v. Sala Superior de KLAN202400734 Aguadilla Ex parte Caso Número: AG2024CV00727
Sobre: Expediente de Dominio Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y la Juez Barresi Ramos
Rivera Marchand, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de septiembre de 2024.
Comparece Cassandra Pérez t/c/c Cassandra Pérez Cordero
(Sra. Pérez o apelante) y solicita la revocación de la Sentencia
notificada el 5 de junio de 2024 por el Tribunal de Primera Instancia,
Sala Superior de Aguadilla (TPI o foro primario). En esta, el foro
primario declaró no ha lugar una petición de expediente de dominio,
con perjuicio.
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
revocamos el dictamen apelado. Veamos.
I.
El 7 de mayo de 2024, la Sra. Pérez instó un escrito intitulado
“Solicitud” mediante la cual suplicó al foro primario que declarara
su justificado dominio y ordenara la inscripción en el Registro de la
Propiedad del siguiente inmueble:
RÚSTICA: Solar descrito en el plano de parcelación como solar número cuatro (4) radicado en el Barrio Pintas del término municipal de Rincón, Puerto Rico, con una cabida de mil novecientos quince punto tres mil quinientos setenta y nueve metros cuadrados (1,915.3579 M/C). En lindes al NORTE, con solar número cin[c]o (5) por el SUR con solar número tres (3), por el ESTE con zanja pluvial y Radames Tirado Bonet y por el OESTE con camino de uso público.
Número Identificador
SEN2024________ KLAN202400734 2
Con particularidad, informó que, la propiedad descrita surgió
por la segregación de una finca matriz. De sus alegaciones se
desprende que, la Sra. Pérez adquirió la propiedad del Sr. José Luis
Bonet Cuevas, mayor de edad, soltero, propietario y vecino de
Rincón, Puerto Rico, mediante Escritura Número 2 sobre
compraventa, otorgada el 13 de enero de 2023 ante el abogado y
notario Omar Bonet Tirado. A su vez, el Sr. José Luis Bonet Cuevas,
adquirió dicho inmueble del Sr. Roberto Muñiz Sánchez, mediante
compraventa, según la Escritura Número 97, otorgada el 9 de
diciembre de 2022, ante el abogado y notario Omar Bonet Tirado.
Por último, el Sr. Roberto Muñiz Sánchez, adquirió el referido
inmueble del Sr. William Muñiz Cardona, mediante la Escritura
Número 5 sobre segregación y ratificación de compraventa, otorgada
el 2 de septiembre de 2022, ante el abogado y notario Rogelio Bonet
Aybar. Según las alegaciones, la finca matriz se encuentra inscrita
bajo el número 4468 en el Registro de la Propiedad de Rincón.
Sostuvo que, ella y los anteriores dueños, han ocupado la
propiedad por cuarenta (40) años, respectivamente, en concepto de
dueño de forma ininterrumpida, con o sin justo título y de buena fe.
Junto a su petición presentó su declaración jurada, copias de las
referidas escrituras, así como una certificación de valores
contributivos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales
del 23 de abril de 2024 y una copia de una certificación de propiedad
inmueble emitida por el Registro Inmobiliario Digital del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico fechado el 2 de mayo de 2024.
También, surge de los documentos unidos a la referida petición, una
autorización de plano de inscripción, referente a la segregación de
tres predios, emitida por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)
el 10 de junio de 2011 junto a la declaración jurada suscrita el 18
de marzo de 2024 del agrimensor, Eddie N. García Vega. KLAN202400734 3
Examinada la petición junto a los anejos, el TPI ordenó a la
Sra. Pérez mostrar causa por la cual no procedía la desestimación
de la causa, toda vez que, la finca matriz de la cual proviene la finca,
objeto de la petición, se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad. Lo antes, conforme la Ley 210 de 8 de diciembre de 2015,
según enmendada, 30 LPRA Sec. 6001-6561, conocida como la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado
de Puerto Rico (Ley 210-2015).
En cumplimiento, la Sra. Pérez compareció y expuso que, la
finca matriz fue segregada en varias fincas y una de ellas es la que
adquirió. Sin embargo, el (la) Registrador(a) de la Propiedad denegó
la solicitud de inscripción. Lo antes, debido a que, los documentos
que reflejaban el tracto registral fueron retirados ante
incongruencias de cabidas y faltas notariales sin corregir. Reiteró su
súplica al entender que, la inscripción registral es voluntaria, que el
Registro de la Propiedad no da ni quita derechos, que ella ostenta la
posesión del inmueble, por lo que, procede que se reconozca su
dominio y justo título sobre el inmueble en controversia.
Evaluado lo anterior, el foro primario declaró no ha lugar la
petición instada. Concluyó que, la propiedad se encuentra inscrita
a favor del Sr. William Múñiz Cordero, por lo que, a su entender, la
emisión de una resolución a favor de la apelante equivaldría ordenar
al registrador inmatricular el bien inmueble que, ya se encuentra
inmatriculado, en contravención a lo dispuesto en el Art. 185 de la
Ley 210-2015, 30 LPRA sec. 6291.
Oportunamente, la Sra. Pérez solicitó reconsideración, la cual
fue denegada por el TPI mediante orden notificada en autos el 8 de
julio de 2024.
Aun inconforme, la Sra. Pérez acude ante esta Curia y señala
que:
Erró el TPI al entender que la emisión de una Resolución a favor de la Peticionaria equivaldría ordenar al Registrador a KLAN202400734 4
inscribir un bien inmueble que ya se encuentra inmatriculado. II.
A. Expediente de dominio
Todo propietario que carezca de título inscribible de dominio,
podrá inscribirlo si cumple con los requisitos establecidos en la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico, supra. El
procedimiento de expediente de dominio se refiere a un trámite
judicial ex parte que no declara derechos, sino que justifica el
dominio del promovente. Rodríguez v. Registrador, 75 DPR 712
(1953) (Énfasis nuestro). De esta forma, este procedimiento también
faculta la inmatriculación de una finca – es decir, su ingreso por
primera vez – al Registro de la Propiedad cuando su propietario no
tiene un título de dominio inscribible. Por lo tanto, la resolución
aprobatoria de un expediente de dominio no constituye cosa juzgada
y no impide un ataque posterior a la resolución por quienes no
hayan litigado sobre dicho asunto. Rodríguez v. Registrador, supra.
Cónsono con lo anterior, el Artículo 185 de la Ley Núm. 210–
2015, supra, establece los requisitos de contenido de la petición y
notificación del procedimiento de expediente de dominio. El referido
Artículo dispone, entre otras cosas, lo siguiente:
[…]
1. Presentará un escrito jurado en la sala del Tribunal de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radiquen los bienes, o en la que aquél en que radique la porción de mayor cabida cuando se trate de una finca que radique en varias demarcaciones territoriales. Si se presenta el escrito ante una sala sin competencia, el tribunal de oficio, lo trasladará a la sala correspondiente. El escrito contendrá las siguientes alegaciones:
a.
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IV
CASSANDRA PÉREZ Apelación procedente del Apelante Tribunal de Primera Instancia, v. Sala Superior de KLAN202400734 Aguadilla Ex parte Caso Número: AG2024CV00727
Sobre: Expediente de Dominio Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y la Juez Barresi Ramos
Rivera Marchand, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 24 de septiembre de 2024.
Comparece Cassandra Pérez t/c/c Cassandra Pérez Cordero
(Sra. Pérez o apelante) y solicita la revocación de la Sentencia
notificada el 5 de junio de 2024 por el Tribunal de Primera Instancia,
Sala Superior de Aguadilla (TPI o foro primario). En esta, el foro
primario declaró no ha lugar una petición de expediente de dominio,
con perjuicio.
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
revocamos el dictamen apelado. Veamos.
I.
El 7 de mayo de 2024, la Sra. Pérez instó un escrito intitulado
“Solicitud” mediante la cual suplicó al foro primario que declarara
su justificado dominio y ordenara la inscripción en el Registro de la
Propiedad del siguiente inmueble:
RÚSTICA: Solar descrito en el plano de parcelación como solar número cuatro (4) radicado en el Barrio Pintas del término municipal de Rincón, Puerto Rico, con una cabida de mil novecientos quince punto tres mil quinientos setenta y nueve metros cuadrados (1,915.3579 M/C). En lindes al NORTE, con solar número cin[c]o (5) por el SUR con solar número tres (3), por el ESTE con zanja pluvial y Radames Tirado Bonet y por el OESTE con camino de uso público.
Número Identificador
SEN2024________ KLAN202400734 2
Con particularidad, informó que, la propiedad descrita surgió
por la segregación de una finca matriz. De sus alegaciones se
desprende que, la Sra. Pérez adquirió la propiedad del Sr. José Luis
Bonet Cuevas, mayor de edad, soltero, propietario y vecino de
Rincón, Puerto Rico, mediante Escritura Número 2 sobre
compraventa, otorgada el 13 de enero de 2023 ante el abogado y
notario Omar Bonet Tirado. A su vez, el Sr. José Luis Bonet Cuevas,
adquirió dicho inmueble del Sr. Roberto Muñiz Sánchez, mediante
compraventa, según la Escritura Número 97, otorgada el 9 de
diciembre de 2022, ante el abogado y notario Omar Bonet Tirado.
Por último, el Sr. Roberto Muñiz Sánchez, adquirió el referido
inmueble del Sr. William Muñiz Cardona, mediante la Escritura
Número 5 sobre segregación y ratificación de compraventa, otorgada
el 2 de septiembre de 2022, ante el abogado y notario Rogelio Bonet
Aybar. Según las alegaciones, la finca matriz se encuentra inscrita
bajo el número 4468 en el Registro de la Propiedad de Rincón.
Sostuvo que, ella y los anteriores dueños, han ocupado la
propiedad por cuarenta (40) años, respectivamente, en concepto de
dueño de forma ininterrumpida, con o sin justo título y de buena fe.
Junto a su petición presentó su declaración jurada, copias de las
referidas escrituras, así como una certificación de valores
contributivos del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales
del 23 de abril de 2024 y una copia de una certificación de propiedad
inmueble emitida por el Registro Inmobiliario Digital del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico fechado el 2 de mayo de 2024.
También, surge de los documentos unidos a la referida petición, una
autorización de plano de inscripción, referente a la segregación de
tres predios, emitida por la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe)
el 10 de junio de 2011 junto a la declaración jurada suscrita el 18
de marzo de 2024 del agrimensor, Eddie N. García Vega. KLAN202400734 3
Examinada la petición junto a los anejos, el TPI ordenó a la
Sra. Pérez mostrar causa por la cual no procedía la desestimación
de la causa, toda vez que, la finca matriz de la cual proviene la finca,
objeto de la petición, se encuentra inscrita en el Registro de la
Propiedad. Lo antes, conforme la Ley 210 de 8 de diciembre de 2015,
según enmendada, 30 LPRA Sec. 6001-6561, conocida como la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado
de Puerto Rico (Ley 210-2015).
En cumplimiento, la Sra. Pérez compareció y expuso que, la
finca matriz fue segregada en varias fincas y una de ellas es la que
adquirió. Sin embargo, el (la) Registrador(a) de la Propiedad denegó
la solicitud de inscripción. Lo antes, debido a que, los documentos
que reflejaban el tracto registral fueron retirados ante
incongruencias de cabidas y faltas notariales sin corregir. Reiteró su
súplica al entender que, la inscripción registral es voluntaria, que el
Registro de la Propiedad no da ni quita derechos, que ella ostenta la
posesión del inmueble, por lo que, procede que se reconozca su
dominio y justo título sobre el inmueble en controversia.
Evaluado lo anterior, el foro primario declaró no ha lugar la
petición instada. Concluyó que, la propiedad se encuentra inscrita
a favor del Sr. William Múñiz Cordero, por lo que, a su entender, la
emisión de una resolución a favor de la apelante equivaldría ordenar
al registrador inmatricular el bien inmueble que, ya se encuentra
inmatriculado, en contravención a lo dispuesto en el Art. 185 de la
Ley 210-2015, 30 LPRA sec. 6291.
Oportunamente, la Sra. Pérez solicitó reconsideración, la cual
fue denegada por el TPI mediante orden notificada en autos el 8 de
julio de 2024.
Aun inconforme, la Sra. Pérez acude ante esta Curia y señala
que:
Erró el TPI al entender que la emisión de una Resolución a favor de la Peticionaria equivaldría ordenar al Registrador a KLAN202400734 4
inscribir un bien inmueble que ya se encuentra inmatriculado. II.
A. Expediente de dominio
Todo propietario que carezca de título inscribible de dominio,
podrá inscribirlo si cumple con los requisitos establecidos en la Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria de Puerto Rico, supra. El
procedimiento de expediente de dominio se refiere a un trámite
judicial ex parte que no declara derechos, sino que justifica el
dominio del promovente. Rodríguez v. Registrador, 75 DPR 712
(1953) (Énfasis nuestro). De esta forma, este procedimiento también
faculta la inmatriculación de una finca – es decir, su ingreso por
primera vez – al Registro de la Propiedad cuando su propietario no
tiene un título de dominio inscribible. Por lo tanto, la resolución
aprobatoria de un expediente de dominio no constituye cosa juzgada
y no impide un ataque posterior a la resolución por quienes no
hayan litigado sobre dicho asunto. Rodríguez v. Registrador, supra.
Cónsono con lo anterior, el Artículo 185 de la Ley Núm. 210–
2015, supra, establece los requisitos de contenido de la petición y
notificación del procedimiento de expediente de dominio. El referido
Artículo dispone, entre otras cosas, lo siguiente:
[…]
1. Presentará un escrito jurado en la sala del Tribunal de Primera Instancia correspondiente al lugar en que radiquen los bienes, o en la que aquél en que radique la porción de mayor cabida cuando se trate de una finca que radique en varias demarcaciones territoriales. Si se presenta el escrito ante una sala sin competencia, el tribunal de oficio, lo trasladará a la sala correspondiente. El escrito contendrá las siguientes alegaciones:
a. Nombre y circunstancias personales del promovente y de su cónyuge, si lo tuviera, al momento de adquirir la propiedad y al momento de hacer la solicitud, si hubiera alguna diferencia.
b. La descripción exacta de la propiedad con sus colindancias y cabida de acuerdo a los títulos presentados. De haberse practicado alguna mensura, deberá contener la cabida y colindancias que hayan resultado de la misma. Si la finca se formó por agrupación, deberán, además, describirse individualmente las fincas que la integraron, y si fue KLAN202400734 5
por segregación se describirá la finca principal de la cual se separó. c. Número de Catastro según aparece en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales.
d. Expresión de que la finca, así como las fincas constituyentes en caso de tratarse de una agrupación, o la finca de la que proviene si se trata de una segregación, no constan inscritas en el Registro de la Propiedad.
e. Una relación de las cargas que gravan la finca por sí o por su procedencia. En caso de no existir cargas, se expresará que está libre de cargas.
f. Una relación de los anteriores dueños conocidos con expresión de las circunstancias personales del inmediato anterior dueño.
g. El modo en que adquirió del inmediato anterior dueño.
h. El tiempo que el promovente y los dueños anteriores han poseído la propiedad de manera pública, pacífica, continua y a título de dueños.
i. El hecho de que la finca, o en caso de agrupación, las que la componen, mantuvieron la misma cabida y configuración durante los términos que disponen los Artículos 1857 y 1859 del Código Civil de Puerto Rico para que operen los efectos de la prescripción adquisitiva. Si la finca resulta ser una segregación de una finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene que haber sido aprobada por la agencia gubernamental correspondiente mediante plano de inscripción. No constituirá justo título a los efectos de este Artículo, un título de dominio sobre una porción proindivisa en una finca no segregada, ni el título que recae sobre una finca segregada de una finca inscrita en el registro. (Énfasis nuestro).
j. El valor actual de la finca.
k. Las pruebas legales que se dispone a presentar.
l. Las demás alegaciones que en derecho procedan en cada caso.
Atinente al recurso ante nos, es preciso exponer que, una vez
se corrobore lo anterior, el foro primario deberá autorizar la
continuación de los procesos estatuidos sobre notificación a ciertas
partes. A esos efectos, el inciso (2) del Artículo 185 de la Ley Núm.
210–2015, supra, dispone los siguientes requisitos de notificación:
2. El promovente notificará personalmente o por correo certificado con copia de su escrito a los siguientes:
a. Alcalde del municipio en que radiquen los bienes.
b. Secretario de Transportación y Obras Públicas.
c. Fiscal de Distrito. KLAN202400734 6
d. Las personas que están en la posesión de las fincas colindantes.
El tribunal ordenará la citación personal de los siguientes:
a. El inmediato anterior dueño o sus herederos si fueren conocidos en caso de no constar en escritura pública la transmisión. Se entenderá como inmediato anterior dueño, en el caso de que los promoventes sean herederos, aquel de quien el causante adquirió la propiedad.
b. Los que tengan cualquier derecho real sobre la finca objeto del procedimiento.
El tribunal ordenará la citación mediante edicto de los siguientes:
a. Las personas ignoradas o desconocidas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada.
b. Los que están ausentes, pero de no estarlo debían ser citados en persona y cuyo paradero se desconoce al tiempo de hacerse la primera publicación del edicto se les enviará copia de la citación por correo certificado y con acuse de recibo, a su última dirección conocida. Si se ignora su paradero y así queda probado, se les citará exclusivamente mediante el referido edicto.
Por otro lado, el Tribunal Supremo ha interpretado que los
requisitos establecidos por la Ley del Registro de la Propiedad
Inmobiliaria de Puerto Rico, supra, para la tramitación de un
expediente de dominio son esenciales y de cumplimiento
estricto. Nieves Osorio, Ex parte, 127 DPR 907, 909 (1991) citando a
Álvarez Rivera v. Registrador, 84 DPR 229, 230 (1961).
Establecido lo anterior, el Art. 187 de la Ley Núm. 210–2015,
30 LPRA sec. 6293, y a petición del promovente, el Tribunal
celebrará una vista para atender las alegaciones en torno a la
solicitud de expediente de dominio, así como la prueba en apoyo de
éstas, la cual podrá presentar la parte promovente de no haber
oposición. Así, “[e]l tribunal, en vista de lo alegado por el promovente
y los demás interesados, y evaluando las pruebas presentadas,
declarará sin más trámites si está justificado el dominio sobre los
bienes objetos del procedimiento.” Íd.
De otra parte, el Artículo 191 de la Ley Núm. 210-2015, Ley
del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado KLAN202400734 7
de Puerto Rico, 30 LPRA sec. 6297, dispone que “[e]l expediente de
dominio se utilizará para justificar el dominio y no equivale a una
acción declaratoria de usucapión”. (Énfasis nuestro).
III.
La apelante sostiene que, el foro primario incidió al declarar
No Ha Lugar la solicitud de expediente de dominio por el
fundamento de que la propiedad se encontraba inscrita a favor del
Sr. William Muñiz Cardona. Particularmente alega que, erró el TPI
al determinar que una resolución a favor de la apelante equivaldría
a ordenarle al registrador a inmatricular un inmueble que ya se
encuentra inscrito.
Luego de una evaluación sosegada del recurso, junto a los
documentos que obran en el apéndice, así como el derecho aplicable,
concluimos que, el foro primario cometió el error señalado. Nos
explicamos.
Conforme surge del expediente ante nos, la Sra. Pérez instó
una petición de expediente de dominio sobre una finca que adquirió
mediante escritura de compraventa.1 En su solicitud, la apelante
incluyó su declaración jurada, una certificación del CRIM, la
certificación registral, tres escrituras (dos sobre compraventa y una
sobre segregación y compraventa), la autorización del plano de
inscripción emitida por la OGPe, el plano de mensura y la
declaración jurada del agrimensor.2 En cumplimiento con la orden
para mostrar causa emitida por el TPI, la apelante destacó que, la
finca matriz fue segregada en varias fincas y una de ellas fue
adquirida por ella. Por no haber logrado la inscripción a su favor en
el Registro de la Propiedad acudió ante el foro judicial. A pesar de
acreditar los documentos requeridos según la Ley 201-2015, supra,
y exponer los fundamentos de su causa, el foro primario denegó el
1 Apéndice, págs. 12-25. 2 Apéndice, págs. 7-61. KLAN202400734 8
petitorio con perjuicio. Ello, por conferirle mayor peso al hecho que,
la finca matriz se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad.
Colegimos que, dicho análisis se centra en la limitada interpretación
del inciso (1)(d) del Art. 185 de la Ley 210-2015, supra que, versa
sobre cuando la finca matriz objeto de una segregación no consta
inscrita. El foro primario incidió en su proceder al no reconocer que,
lo establecido en el inciso (1)(i) del Art. 185 versa sobre cuando la
finca matriz objeto de la segregación consta inscrita en el Registro
de la Propiedad. Lo antes resulta aplicable al cuadro fáctico
pertinente a la presente causa.
El Articulo 185 de la Ley Núm. 210-2015, supra, reconoce que
el escrito jurado a presentarse ante el foro primario contendrá
ciertas alegaciones de la cual incluye en su inciso (i) mención de lo
siguiente: “[…] [S]i la finca resulta ser una segregación de una
finca de mayor cabida que consta inscrita, la segregación tiene
que haber sido aprobada por la agencia gubernamental
correspondiente mediante plano de inscripción. […]” (Énfasis
nuestro).
Según se desprende del expediente, la propiedad inmueble en
controversia proviene de la segregación de una finca de mayor
cabida, producto de la Escritura #5 de Segregación y Ratificación de
Compraventa y se presentó un plano de inscripción aprobado por la
OGPe.3 Resulta evidente que, aunque la finca de la cual se segrega,
consta inscrita en el Registro de la Propiedad, el Art. 185 (1)(i) de la
Ley Núm. 210-2015, supra, permite que, el foro judicial proceda con
el proceso de rigor que, inicia con la expedición de las
correspondientes citaciones en aras de luego justipreciar los méritos
de la causa instada, conforme a derecho.
Por ello colegimos que, el foro primario erró al desestimar con
perjuicio la petición de expediente de dominio en esta etapa de los
3 Apéndice págs., 40-61. KLAN202400734 9
procesos. El foro primario debió continuar el debido proceso de ley
correspondiente a una petición de expediente de dominio y en
particular, debió -como asunto inicial de umbral- autorizar la
expedición de las correspondientes citaciones conforme exige el Art.
185 (2), supra, según solicitado por la apelante.
Por último, hacemos constar que nuestro pronunciamiento,
en esta etapa de los procesos, no prejuzga o atiende posibles asuntos
evidenciarios, la evaluación de la prueba a la luz de las disposiciones
estatutarias conforme la jurisprudencia aplicable, que en su
momento, deberán ser dirimidos y adjudicados por el TPI dentro de
su sana discreción y un debido proceso de ley.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, revocamos
la Sentencia apelada y devolvemos el caso al foro primario para la
continuación de los procesos, conforme lo aquí resuelto.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria del Tribunal
de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones