Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XII
PASEO CARIBE Apelación PARKING, LLC Y OTROS procedente del Tribunal de Primera Apelante Instancia, Sala V. Superior de San Juan CONSEJO DE TITULARES DEL KLAN202400817 Caso Núm.: CONDOMINIO BAHÍA SJ2022CV03814 PLAZA (SALÓN 908)
Apelado Sobre: COBRO DE DINERO ORDINARIO Y OTROS Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Candelaria Rosa, la Jueza Rivera Pérez y la Jueza Díaz Rivera.
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 12 de noviembre de 2024.
El apelante, Paseo Caribe Commercial, LLC (PCC), solicita que
revoquemos la Sentencia Sumaria Parcial que el Tribunal de Primera
Instancia dictó a favor del Consejo de Titulares del Condominio
Bahía Plaza.
El apelado, Consejo de Titulares del Condominio Bahía Plaza,
presentó su oposición al recurso.
I.
El apelante presentó una demanda contra el apelado por
incumplimiento de contrato en la que alegó lo siguiente. PCC
adquirió la titularidad del centro comercial ubicado en el
Condominio Bahía Plaza. El edificio está sujeto al Régimen de
Propiedad Horizontal. El Consejo de Titulares se niega a pagar el
combustible de la torre de enfriamiento que sirve a ambas partes y
que fue constituida como una servidumbre en la Escritura Matriz.
El apelado está obligado a contribuir con esos gastos, conforme a lo
establecido en el Artículo Séptimo, Secciones Uno y Tres (g) de la
Escritura Matriz.
Número Identificador
SEN2024 ___________ KLAN202400817 2
El apelado reconoció que la torre de enfriamiento sirve a varias
áreas del edificio. No obstante, adujo que la antecesora del apelante
nunca le impuso ese cargo, cuestionó el procedimiento utilizado
para estimar los gastos, y alegó que la deuda no estaba vencida y no
era líquida ni exigible.
PCC pidió una sentencia sumaria que reconozca su derecho a
recobrar del Consejo de Titulares la proporción de los gastos que le
corresponde pagar por el consumo energético de las torres de
enfriamiento. El apelante alegó que el apelado se beneficia, porque
la torre de enfriamiento sirve a los aires acondicionados del
gimnasio, las oficinas administrativas y el recibidor de Bahía Plaza.
PCC argumentó que la Ley de Propiedad Horizontal obliga a los
titulares a pagar proporcionalmente los gastos de los elementos
comunes. Según el apelante, los locales donde están instalados los
servicios centrales como la electricidad y la refrigeración son
elementos comunes conforme a la ley.
El apelante reconoció que el Artículo Séptimo, Sección Cuatro
(e) de La Escritura Matriz lo obliga a pagar por el uso, instalación,
operación, mantenimiento, reparación y reemplazo de las
servidumbres que benefician exclusivamente al centro comercial. No
obstante, argumentó que la torre de enfriamiento beneficia a ambas
partes y en la Escritura Matriz no se contempló quién pagaría los
gastos de ese tipo de servidumbre. El apelante alegó que la
controversia tiene que resolverse conforme al Código Civil, donde se
establece que el titular del predio sirviente que se beneficia de una
servidumbre está obligado a contribuir con los gastos que ese
gravamen conlleva. Además, invocó las disposiciones de la Ley de
Condominios que clasifican como elementos comunes a los locales
donde ubican los servicios de electricidad y refrigeración y que
obligan a los titulares a contribuir proporcionalmente a los gastos
para la administración, conservación y reparación de los elementos KLAN202400817 3
comunes generales. Por último, argumentó que exonerar a la
apelada del pago del combustible de una servidumbre de la que se
beneficia viabiliza un enriquecimiento injusto.
El Consejo de Titulares se opuso a la petición de sentencia
sumaria de la apelante y solicitó sentencia sumaria a su favor.
Según el apelado, la controversia se redujo a determinar, si está
obligado a pagar el costo de la energía eléctrica utilizada para poner
en función la torre de enfriamiento, a pesar de que en la Escritura
Matriz se responsabilizó al apelante del pago de las utilidades de las
servidumbres no exclusivas. El apelado adujo que el apelante no
alegó en la demanda la aplicación del Artículo Séptimo, Sección
Cuatro (e) de La Escritura Matriz y que lo hizo por primera vez en la
moción de sentencia sumaria. No obstante, el Consejo citó esa
sección para su beneficio. El Consejo de Titulares adujo que el
titular del centro comercial se responsabilizó en esa sección, del
pago de los gastos de administración, mantenimiento y reemplazo
de las áreas gravadas por las servidumbres no exclusivas. Según el
apelado, eso incluye la energía eléctrica de la torre de enfriamiento.
El apelado sostuvo que el apelante no podía invocar la Ley de
Condominios, porque sus disposiciones solo aplican a los titulares
que se han sometido al régimen de propiedad horizontal mediante
escritura pública. Finalmente, negó la aplicación de la defensa de
enriquecimiento injusto, porque la obligación cuyo cumplimiento
reclama se constituyó en la Escritura Matriz.
Ambas partes presentaron escritos en apoyo a sus respectivas
posiciones. El apelante argumentó que el apelado admitió que se
beneficia de la torre de enfriamiento, que depende de su uso y no
pudo derrotar que la Escritura Matriz no contempla la controversia
planteada. Por último, adujo que la Escritura Matriz establece que
las servidumbres son elementos comunes cuyos gastos deben ser
satisfechos por los titulares del condominio. Por su parte, el Consejo KLAN202400817 4
argumentó que la escritura matriz establece expresamente quién
responde por los gastos de las áreas en las que están localizadas las
servidumbres no exclusivas. El apelado alegó que el apelante se
obligó a pagar todos los costos relacionados con las servidumbres
no exclusivas, porque aceptó y adquirió el centro comercial con
todas las cargas, gravámenes y condiciones establecidas en la
El TPI dictó sentencia sumaria parcial a favor del Consejo de
Titulares y declaró No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria
parcial del apelante. Según el foro apelado, no existe controversia
sobre los hechos siguientes:
1. El 3 de junio de 2015, el Condominio Bahía Plaza fue sometido al régimen de propiedad horizontal mediante la Escritura Matriz del protocolo del Notario Público Alfredo Álvarez Ibáñez.
2. El Condominio Bahía Plaza ubica sobre cierto derecho de superficie constituido en, inter alia, la finca 904.
3. La Escritura Matriz consta inscrita en el Registro de la Propiedad.
4. La Escritura Matriz dispone que se establecieron las siguientes transacciones:
-------------------------------STATE---------------------------- This Deed contains several real estate transactions which are described in full detail below and, for easier reference, are briefly summarized as follows: (a) Certification of Completion of Construction of the Bahia Plaza Building (as hereinafter defined), a nine (9) level structure or building, including a basement level, […] which Bahia Plaza Building is valued herein in the amount of FIFTYSEVEN MILLION EIGHT HUNDRED TWENTY-TWO THOUSAND SEVEN HUNDRED THIRTY- ONE DOLLARS AND TEN CENTS ($57,822,731.10). (b) Constitution of the Retail Center Surface Right (as hereinafter defined), to be part of the Bahia Plaza Condominium, above and below the Retail Center (as hereinafter defined) and the distribution of the mortgage credit constituted originally over the Land (as hereinafter defined), such distribution of the mortgage credit to be made pursuant to Article One Hundred Seventy-Four (174) of the Puerto Rico Mortgage Law and in accordance with the Puerto Rico San Geronimo Caribe Project, Inc. v. Hon. Marisol Marchand, Registradora de la Propiedad, Two Thousand Thi Hundred Thirty-Eight (2013 T.S.P.R. 138); provided further, that each of CPG/GS and Developer, for KLAN202400817 5
themselves and on behalf of their successors and assigns, expressly and unconditionally waive and relinquish any rights they have or may have in the future to any right of first refusal (tanteo), any right of redemption (retracto) and any accession rights (derechos de) as to (i) the Retail Center Surface Right and (ii) the Land and the Retail Center, respectively. The value assigned herein to the Retail Center Surface Right will be the sum of FORTY-FOUR MILLION SIX HUNDRED EIGHTY-FIVE THOUSAND DOLLARS ($44,685,000.00), which corresponds to the value of the assumed mortgage obligation encumbering this surface right after the corresponding distribution of the mortgage credit between the Land and the Retail Center Surface Right. … (d) Constitution of several right of way and utilities easements (a total of eleven of these) for the benefit of the real properties and the surface rights described in items (b) and (c) above. Each easement is valued in the sum of ONE THOUSAND DOLLARS ($1,000.00), for a total of ELEVEN THOUSAND DOLLARS ($11,000.00).
5. La Escritura Matriz establece en el Art. Séptimo, Sección Cuatro (a) lo relacionado a las Servidumbres del Edificio del Condominio:
Four. The Condominium Building Utilities Easements. (a) Utilities. The Developer hereby constitutes on: (i) certain portions of the roof of the Condominium Building; and (ii) the entire ceiling of the portion below ground of the Retail Center Surface Right an irrevocable, perpetual, and nonexclusive predial easement (“servidumbre predial”), to the fullest extent permitted by law, in favor of the Retail Center and the Land for the benefit of CPG/GS or any future owner or owners of the Retail Center for the use, installation, operation, maintenance, repair and replacement of sanitary sewer lines, potable water pipes, storm sewer pipes, power lines, cable t.v. and telephone lines, and any other pipe, line, pipeline and/or infrastructure equipment relative to Retail Center’s fire extinguishing system and/or any public or private utility that serves the Retail Center. The areas encumbered by this easement are shown graphically on sheets number “SR” dash one (SR-1) and “SR” dash four (SR4) of the Plans.
6. La Escritura Matriz establece en el Art. Séptimo, Sección Cuatro (e) lo siguiente:
(e) The easements constituted through subsections (a) through (d) of this clause “Four” will encumber the Condominium Property, as servient parcel, in favor of the Retail Center and the Land, as dominant parcel. CPG/GS and its successors and assigns will be responsible and will pay for all expenses related to the use, installation, operation, maintenance, repair and replacement of: (i) the areas encumbered by such easements and that are exclusive, and (ii) the lines, pipelines, pumps, cisterns, and any other equipment that serves exclusively the Retail Center and the Land, even if they are located in areas encumbered KLAN202400817 6
by such easements and that are non-exclusive. CPG/GS and its successors and assigns must include in the Retail Center’s annual budget an item indicating the estimated costs connected with the management, maintenance, repair, and replacement of such areas and equipment. The Developer (or the Council of Unit Owners of the Regime, upon the individualization and sale of the first apartment unit thereof) shall be entitled to pursue any remedy available under the law (including, without limitation, the remedy of injunction and of specific performance) in the event that CPG/GS and its successors and assigns fail to comply with its obligation under this subsection. CPG/GS and its successors and assigns will be responsible for and pay the administration, maintenance, and replacement expenses of the areas encumbered by the non-exclusive easements constituted by this clause.
7. La Escritura Matriz establece en el Art. Duodécimo la descripción de los elementos comunes generales del Régimen de propiedad horizontal del Condominio Bahía Plaza.
---TWELFTH: DESCRIPTION AND TERMS AND CONDITIONS OF THE REGIME. – …
-Four: Description of the General Common Elements. The General Common Elements of the Regime subject of this Master Deed are and include, without limitation, the following:
(a) The Retail Center Surface Right and the Laguna Property Surface Right on which the Condominium Building and access roadways to one hundred thirteen (113) parking spaces are located (as described above) and the Parking Building Surface Right where access roadways to ninety-nine (99) parking spaces are located (as described above), which shall also include, but not be limited to, security gates, security barriers and fences, and any construction or improvements thereon for the benefit of the Regime and the Owners.
...
(h) All walkways, gardens, water cisterns, emergency power plants, all central utility installations of power, light, telephone, water, sewage, garbage stations, commercial television facilities, and the like, existing for common use and all other elements located in the Condominium Building or on, above or below the Retail Center Surface Right, the Parking Building Surface Right and the Laguna Property Surface Right, as well as the easements described in paragraph SEVENTH of this Deed, of common use or necessary for its existence, upkeep and safety.
8. El Artículo Duodécimo, Sección Diecisiete de la Escritura Matriz establece lo siguiente:
TWELFTH: DESCRIPTION AND TERMS AND CONDITIONS OF THE REGIME. KLAN202400817 7
Seventeen: Common Expenses. Each Unit Owner shall be required to contribute to the payment of CommonExpenses relating to the Operation of the Regime, the General Common Elements and the Limited Common Elements which serves such Unit Owner’s Unit(s) in proportion to the percentage share ownership corresponding to such Unit(s) in the Common Elements (general and limited) of the Regime....
Common Expenses shall include: … (b) Expenses incurred in the day to day Operation of the Regime, including salaries and benefits of all employees of the Regime, the cost of materials, supplies and services purchased by the Regime, utility services for the Common Elements.
9. La Torre de enfriamiento sirve a áreas del Centro Comercial (Retail Center) y áreas del Condominio Bahía Plaza.
10. La Torre de enfriamiento se encuentra ubicada en el techo de Bahía Plaza.
11. El 26 de febrero de 2020, CPG vendió a PCC las fincas números 904 y 1,083 de Puerta de Tierra, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección I de San Juan por medio de la Escritura Núm. Tres (3) de Deed of Purchase and Sale (Escritura de Compraventa) del protocolo del Notario Público Gilberto Gutiérrez Teissonniere.
12. En la Escritura de Compraventa, CPG como Seller o vendedor y PCC como Purchaser B o comprador B, acordaron que las propiedades, entre ellas, el Retail Property se vendía por el Seller, CPG, y se adquiría por el Purchaser B, PCC, bajo los términos y condiciones “As-Is, Where-Is” Sale.
El foro primario redujo las controversias a determinar si:
(1) el Consejo de Titulares es responsable del pago proporcional del consumo de energía eléctrica de la torre de enfriamiento ubicada en el techo del Condominio Bahía Plaza.
(2) procede desestimar la demanda en su contra por incumplir con el pago de los gastos de consumo energético de la torre de enfriamiento.
Al TPI le quedó claro que la torre de enfriamiento beneficia a
ambas partes, porque sirve a áreas del Centro Comercial y del
Condominio Bahía Plaza. No obstante, desestimó la demanda,
porque responsabilizó al apelante por el pago del consumo
energético de la torre y exoneró de esa responsabilidad al apelado.
El TPI fundamentó su decisión en la interpretación que hizo del KLAN202400817 8
Artículo Séptimo, Sección Cuatro (e) de la Escritura Matriz, donde
se establecieron los gastos de las servidumbres no exclusivas.
El foro primario llegó a las conclusiones siguientes. Según
consta en la Escritura Matriz sobre el techo del Condominio y de la
porción subterránea del Centro Comercial se constituyó una
servidumbre irrevocable, perpetua y no exclusiva a favor del Centro
Comercial, de CPG GS y de cualquier propietario futuro, como lo es
el apelante. La servidumbre se hizo a favor del Centro Comercial
para el uso, instalación, operación, mantenimiento, reparación y
reposición de alcantarillado sanitario, líneas tuberías de agua
potable, tuberías de alcantarillado pluvial, líneas, cable tv y líneas
telefónicas y cualquier otra tubería, líneas, ductos y/o equipos de
infraestructura y/o cualquier servicio público o privado que sirva al
Centro Comercial. Dicho artículo obligó al Centro Comercial y sus
sucesores a pagar los gastos de administración, mantenimiento y
reposición de las áreas gravadas por las servidumbres no exclusivas
constituidas en los incisos (a) (d). PCC es el titular del centro
comercial y como tal responde por el pago del consumo energético
de la torre de enfriamiento.
El foro apelado no acogió los argumentos de que el consumo
energético de la torre de enfriamiento no forma parte de los gastos
de administración que PCC reconoció estaba obligado a sufragar en
las servidumbres compartidas. El TPI rechazó que los gastos de
administración estuvieran limitados a los requeridos para
contrarrestar los efectos de la duración o transcurso del tiempo en
el valor de las cosas y a los que son para salvar el valor presente de
una cosa sin comprometerse para el futuro. El foro primario
determinó que los gastos de consumo de energía forman parte de la
definición de gastos de administración. Según el TPI, los derechos
otorgados al Centro Comercial para el uso, instalación, operación,
mantenimiento, reparación y reposición acarrean el pago de los KLAN202400817 9
gastos que eso conlleva. Por esa razón, resolvió que el consumo
energético para el uso de la torre de enfriamiento es un acto de
administración que el titular del centro comercial tiene que pagar.
El TPI determinó que la apelante adquirió la propiedad del centro
comercial as is where is sale y como tal se obligó a sufragar los
gastos de administración, mantenimiento y reemplazo de acuerdo
con el Artículo Séptimo, Sección 4 (e). Por último, rechazó la
aplicación de la doctrina de enriquecimiento injusto, debido a que
prevalecen los acuerdos contenidos en la Escritura Matriz sobre
quién paga los gastos relacionados a las servidumbres prediales. El
apelante pidió reconsideración y el TPI la denegó.
PCC presentó este recurso en el que alega que:
Erró el TPI al determinar que, en virtud de la Escritura Matriz, Bahía Plaza no viene obligada a sufragar los “gastos por uso” en concepto de consumo energético en los que incurre al servirse de las Torres de Enfriamiento.
Erró el TPI al determinar que ante el silencio de la Escritura Matriz sobre los “gastos por uso” relativos a las servidumbres exclusivas, los “gastos de administración” incluyen los “gastos de uso”.
Erró el TPI al pasar por alto que la Escritura Matriz cataloga las Torres de Enfriamiento como un elemento común general sobre el cual Bahía Plaza viene obligada a aportar proporcionalmente a su uso en concepto de consumo energético que ejerce.
Erró el TPI al determinar que en el caso de autos no se configuran los elementos de la doctrina de enriquecimiento injusto.
II.
A.
Moción de Sentencia Sumaria
Nuestro ordenamiento procesal civil reconoce el uso y valor
que tiene la sentencia sumaria para asegurar una solución justa,
rápida y económica de los casos. La herramienta procesal de la
sentencia sumaria posibilita la pronta resolución de una
controversia, cuando no es necesario celebrar un juicio en su fondo. KLAN202400817 10
No obstante, para que proceda es necesario que, de los documentos
no controvertidos, surja que no hay controversia real y sustancial
sobre los hechos materiales del caso. Un hecho material es aquel
que puede afectar el resultado de la reclamación, de acuerdo con el
derecho sustantivo aplicable. La controversia sobre los hechos
materiales tiene que ser real. Cualquier duda es insuficiente para
derrotar una moción de sentencia sumaria. La sentencia sumaria
procede cuando no existe controversia de hechos materiales y
únicamente resta aplicar el derecho. Cruz, López v. Casa Bella y
otros, 2024 TSPR 47, 213 DPR ___ (2024); Universal Ins. y otro v.
ELA y otros, 211 DPR 455, 471-472 (2023).
La Regla 36 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, exige el
cumplimiento de ciertos requisitos de forma para instar una moción
de sentencia sumaria y su respectiva oposición. La parte que
sostenga la inexistencia de una controversia sustancial de hechos
esenciales y pertinentes debe presentar una moción que se funde en
declaraciones juradas u otra evidencia admisible. Además, tanto la
moción como la oposición deberán cumplir con lo establecido en la
Regla 36.3, supra. La sentencia sumaria no puede dictarse cuando:
(1) existen hechos esenciales controvertidos, (2) la demanda tiene
alegaciones afirmativas que no han sido refutadas, (3) existe una
controversia real sobre algún hecho esencial o material que surge de
los propios documentos que acompañan la moción o (4) no procede
como cuestión de derecho. Universal Ins. y otro v. ELA y otros, supra,
pág. 472.
El Tribunal de Apelaciones se encuentra en la misma posición
que el Tribunal de Primera Instancia al momento de revisar las
solicitudes de sentencia sumaria. Al igual que el TPI tiene que
regirse por la Regla 36, supra, y aplicar los criterios que esa regla y
su jurisprudencia interpretativa exigen. Ambos foros tienen que
revisar que la moción de sentencia sumaria y su oposición cumplan KLAN202400817 11
los requisitos de forma codificados en la Regla 36, supra. El Tribunal
de Apelaciones no podrá considerar evidencia que las partes no
presentaron en el Tribunal de Primera Instancia. Este foro tampoco
podrá adjudicar los hechos materiales en controversia, porque esa
es una tarea que el Tribunal de Primera Instancia tiene que hacer,
luego de realizar un juicio en su fondo. La revisión que hace el
Tribunal de Apelaciones es la de un juicio de novo. El foro apelativo
debe examinar el expediente de la manera más favorable para la
parte opositora a la moción de sentencia sumaria y hacer todas las
inferencias permisibles a su favor. Cruz, López v. Casa Bella y otros,
supra; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 118
(2015).
Al revisar una sentencia sumaria, el Tribunal de Apelaciones
tiene que evaluar si realmente existen hechos materiales en
controversia. Cuando determina que existen hechos materiales en
controversia debe exponer cuáles son. Además, tiene que determinar
cuáles están incontrovertidos. Si encuentra que todos los hechos
materiales están realmente incontrovertidos, procede que revise de
novo, si el TPI aplicó correctamente el derecho. Meléndez González
et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 119.
B.
Ley de Condominios
Las disposiciones de la Ley Núm. 129-2020 rigen todo
inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal
irrespectivamente de la fecha en que fue sometido a dicho régimen.
Con Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR 403, 414 (2022). La
escritura en la que se establece el régimen de propiedad horizontal
expresará de forma clara y precisa el destino y uso de toda área
comprendida en el inmueble, excepto que la ley autorice lo contrario.
Una vez fijado dicho destino y uso solo podrá ser variado mediante KLAN202400817 12
la forma que expresamente establece la ley. Art. 4, 31 LPRA sec.
1921c.
El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha advertido
consistentemente la relevancia de la escritura en la que se establece
el orden de propiedad horizontal. Una vez se inscribe en el Registro
de la Propiedad constituye una especie de acuerdo privado que
gobierna a los condómines o titulares que se adhieren a su
cumplimiento y que obliga a terceros. La escritura matriz forma un
estado de derecho que ha de ser aceptado por los sucesivos titulares,
a medida que adquieren sus apartamentos en el régimen. Los
tribunales debemos acudir a sus disposiciones para dirimir
cualquier conflicto, salvo que sus disposiciones sean contrarias a la
moral o el orden público. Bravman, González v. Consejo Titulares,
183 DPR 827, 845 (2011).
La Ley de Condominios define los elementos comunes como
aquellos que no son susceptibles de propiedad individual por los
titulares y que están sujetos a la indivisión forzosa. Art. 3, 31 LPRA
sec. 1921b(j). Los locales para la instalación de servicios centrales
como electricidad, luz, gas, agua fría y caliente, refrigeración,
cisternas, tanques y bombas de agua, y otros similares
indispensables para el adecuado disfrute de los apartamentos son
considerados elementos comunes. Art. 17, 31 LPRA sec. 1921p(3).
Los titulares de los apartamentos están obligados a contribuir
proporcionalmente a los gastos para la administración,
conservación y reparación de los elementos comunes generales. Art.
59, 31 LPRA sec. 1923(d).
III.
El apelante discutió todos los errores señalados
conjuntamente, debido a que están íntimamente relacionados.
Según el apelante la controversia se reduce a determinar, si Bahía
Plaza está obligada a pagar por el consumo eléctrico de la torre de KLAN202400817 13
enfriamiento. El apelante aduce que el TPI erró al obligarlo a pagar
la totalidad de los gastos por el uso de una servidumbre no
exclusiva.
PCC sostiene que el foro apelado interpretó incorrectamente
el Artículo Séptimo, Sección Cuatro (e) de la Escritura Matriz. Según
el apelante: (1) solo está obligado a pagar los gastos de uso en el
caso de las servidumbres exclusivas, (2) su responsabilidad está
limitada al pago de la totalidad de los gastos de administración de
las servidumbres no exclusivas, (3) no está obligado a pagar la
totalidad de los gastos de uso de las servidumbres no exclusivas
porque la escritura matriz guarda silencio al respecto, (4)
responsabilizarlo por el pago de la energía eléctrica es contrario a la
equidad y constituye un enriquecimiento injusto a favor del apelado
que se beneficia de la torre de enfriamiento.
Según el apelante, la torre de enfriamiento es un elemento
común conforme al Artículo 12, Sección Cuarta de la Escritura
Matriz y Bahía Plaza tiene que contribuir proporcionalmente al pago
de los gastos de las utilidades para la operación diaria de los
elementos comunes generales. Igualmente, argumenta que, tanto en
el actual como en el derogado Código Civil, el titular del predio
sirviente que se beneficia de una servidumbre tiene que contribuir
proporcionalmente con los gastos que ese gravamen conlleva.
El apelado sostiene que Ley de Condominios solo aplica a los
titulares y el apelante es un tercero que no puede invocarla y que el
Código Civil tampoco aplica, porque prevalece la Escritura Matriz.
Por último, aduce que no existe enriquecimiento injusto, porque los
titulares asintieron a la existencia de comercios en el edificio y, a
cambio, el apelante asumió el pago de todos los gastos de uso de las
servidumbres no exclusivas.
La controversia se reduce a determinar si el Consejo de
Titulares está obligado a contribuir de forma proporcional con el KLAN202400817 14
pago de los gastos de energía eléctrica que son necesarios para
poner en uso la torre de enfriamiento.
El TPI excluyó de responsabilidad al Consejo, porque
interpretó que el costo del consumo de energía es parte de los gastos
de administración que el Centro Comercial se obligó a sufragar en
su totalidad.
La contestación a la controversia está en el Artículo Séptimo,
Sección Cuatro (e) de la Escritura Matriz. Su texto es el siguiente:
-------(e) The easements constituted through subsections (a) through (d) of this clause “Four” will encumber the Condominium Property, as servient parcel, in favor of the Retail Center and the Land, as dominant parcel. CPG/GS and its successors and assigns will be responsible and will pay for all expenses related to the use, installation, operation, maintenance, repair and replacement of: (i) the areas encumbered by such easements and that are exclusive, and (ii) the lines, pipelines, pumps, cisterns, and any other equipment that serves exclusively the Retail Center and the Land, even if they are located in areas encumbered by such easements and that are non-exclusive. CPG/GS and its successors and assigns must include in the Retail Center’s annual budget an item indicating the estimated costs connected with the management, maintenance, repair, and replacement of such areas and equipment. The Developer (or the Council of Unit Owners of the Regime, upon the individualization and sale of the first apartment unit thereof) shall be entitled to pursue any remedy available under the law (including, without limitation, the remedy of injunction and of specific performance) in the event that CPG/GS and its successors and assigns fail to comply with its obligation under this subsection. CPG/GS and its successors and assigns will be responsible for and pay the administration, maintenance, and replacement expenses of the areas encumbered by the non-exclusive easements constituted by this clause.
El Artículo citado se traduce al español como sigue:
Las servidumbres constituidas a través de las subsecciones (a) a (d) de esta cláusula cuarta gravarán la propiedad del condominio como parcela sirviente a favor del Centro Comercial y de la tierra como parcela dominante. CPG/GS y sus sucesores y cesionarios serán responsables y pagarán por todos los gastos relacionados al uso, instalación, operación, mantenimiento, reparación y reemplazo de: (i) las áreas gravadas por dicha servidumbre que son exclusivas, y (ii) las líneas, tuberías, bombas, cisternas y cualquier otro equipo que sirva exclusivamente al Centro Comercial y su terreno, aunque estén ubicadas en áreas gravadas por dichas servidumbres y que no sean KLAN202400817 15
exclusivas. CPG/GS y sus sucesores deberán incluir en el presupuesto anual del Centro Comercial una partida con los costos estimados relacionados al manejo, mantenimiento, reparación y reemplazo de dichas áreas y equipo. El Desarrollador (o el Consejo de Titulares del Régimen, al individualizar y vender la primera propiedad del mismo) tendrá derecho a interponer cualquier recurso disponible en ley (incluido, entre otros, el recurso de cese y desista) en caso de que CPG/GS, sus sucesores y cesionarios no cumplan con su obligación bajo esta subsección. CPG/GS sus sucesores y cesionarios serán responsables de pagar los gastos por la administración, mantenimiento y reemplazo de las áreas gravadas por las servidumbres no exclusivas constituidas bajo esta cláusula.
Una simple lectura del artículo de la Escritura Matriz citado
es suficiente para adjudicar la controversia. Su texto es claro,
porque establece expresamente que el apelante está obligado a
pagar todos los gastos por el uso de las servidumbres exclusivas en
beneficio del Centro Comercial. No obstante, en el caso de las
servidumbres no exclusivas se omitió la palabra uso. Según lo
dispuesto en la Escritura Matriz, CPG/GS sus sucesores y
cesionarios pagarán los gastos por la administración,
mantenimiento y reemplazo de las áreas gravadas por las
Nos queda más que claro que si la intención hubiese sido
responsabilizar al apelante por el pago de los gastos de uso de las
servidumbres no exclusivas, constaría expresamente en la Escritura
Matriz, tal como consta en las exclusivas. A nuestro juicio, es más
que razonable que ambas partes respondan por los gastos que son
necesarios para el uso de las servidumbres no exclusivas, porque
tanto el predio dominante como el sirviente se benefician del
gravamen. El apelado argumenta que no existe enriquecimiento
injusto, porque a cambio, los titulares permitieron la existencia de
comercios en el edificio. Su argumento no nos convence, porque la
existencia de comercios en el edificio es un activo y no una carga
para los residentes y titulares. KLAN202400817 16
La Escritura Matriz nos provee otros fundamentos para
resolver que el apelado está obligado a contribuir proporcionalmente
con el pago de los gastos de uso de las servidumbres no exclusivas.
La Sección Cuarta del Artículo Doce incluye las servidumbres
descritas en el párrafo siete como parte de los elementos comunes.
Por su parte, la Sección Diecisiete de ese artículo responsabiliza a
los propietarios de cada unidad a contribuir con el pago de los gastos
comunes relacionados con la operación de los elementos comunes
generales y de los limitados en la proporción que les corresponde.
Los gastos comunes incluyen los incurridos en el día a día de la
operación del régimen, incluyendo los servicios de utilidades para
los elementos comunes.
El TPI erró al dictar sentencia sumaria parcial a favor de la
apelada, debido a que interpretó incorrecta el Articulo Siete, Sección
4 e de la Escritura Matriz. La sentencia sumaria procede a favor del
apelante, conforme a lo claramente establecido en la Escritura
Matriz.
IV.
Por lo antes expuesto se revoca la sentencia sumaria parcial
apelada y se dicta sentencia sumaria parcial a favor del apelante.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones