Laboy Roque v. Pérez Y Otros
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ramiro Laboy Roque Certiorari Peticionario 2011 TSPR 64 v. 181 DPR ____ Olga Pérez y otros
Recurridos
Número del Caso: CC - 2008 - 903
Fecha: 26 de abril de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Caguas
Juez Ponente: Hon. Jorge L. Escribano Medina
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Wilfredo R. Picorelli Osorio
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. José M. Ramírez Hernández
Materia: Deslinde
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ramiro Laboy Roque
Peticionario
v. CC-2008-903 Certiorari
Olga Pérez y otros
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de 2011.
El presente caso nos brinda la oportunidad de
determinar cuál es el Derecho aplicable a una
construcción extralimitada, es decir, aquella que
ha sido construida en parte en suelo propio y en
parte en suelo ajeno.
I
El 25 de marzo de 2004, el Sr. Ramiro Laboy
Roque presentó una demanda sobre deslinde,
amojonamiento e inscripción de parcela contra los
miembros de la sucesión Pérez Sánchez (Sucesión).
La Sucesión es dueña a título de herencia de la
Parcela 34 de la Comunidad María Jiménez en el CC-2008-903 2
Barrio Hato Nuevo del municipio de Gurabo. Por su parte, el
Sr. Ramiro Laboy, su hermano Víctor Laboy y la hija de
éste, Myrna Laboy, son usufructuarios de la Parcela 35-A de
la misma comunidad, ya que ésta pertenece en nuda propiedad
al Departamento de la Vivienda de Puerto Rico. En dicha
parcela éstos tienen construidas sus respectivas
residencias.
Las parcelas 34 y 35-A son colindantes entre sí y
surgen de la parcelación que hiciera el Departamento de la
Vivienda para crear la comunidad antedicha. Ahora bien, por
varios años las partes han tenido controversias en torno a
la fijación de los linderos entre ambas parcelas.
De acuerdo a las determinaciones de hecho del
Tribunal de Primera Instancia, en el 1994, el Sr. Ramiro
Laboy Roque solicitó el título de propiedad para la Parcela
35-A. No obstante, dicha solicitud fue denegada por existir
en la parcela dos residencias.1 Más adelante, en 1997, su
hermano Víctor Roque solicitó los permisos de construcción
necesarios para ampliar su residencia y, posteriormente,
comenzó a construir lo que se convirtió en la tercera
estructura de la parcela. Esa estructura es la residencia
de su hija, la Sra. Myrna Laboy.
El 30 de enero de 2003, los señores Víctor Laboy,
Juan B. Pérez, Francisco Pérez y Humberto Meléndez
(ingeniero del Departamento de la Vivienda) y las señoras
1 La norma vigente en ese momento no permitía la concesión de títulos de propiedad a parcelas que tuvieran más de una residencia. No es hasta el 1999 que se aprueba la norma de conceder títulos de propiedad a los usufructuarios aunque exista más de una estructura en la parcela. CC-2008-903 3
Olga Pérez y Myrna Laboy, comparecieron ante el Tribunal de
Primera Instancia, Sala Municipal de Gurabo, en un
procedimiento al amparo de la Ley Núm. 140 de 23 de julio
de 1974, conocida como Ley de Controversias y Estados
Provisionales de Derecho. En febrero de ese año, dicho
tribunal les informó a los comparecientes que acudieran a
una Sala Superior mediante una acción ordinaria de deslinde
ya que la colindancia de ambas parcelas no estaba clara.2
Así las cosas, el 25 de marzo de 2004, el Sr. Ramiro
Laboy Roque presentó la demanda sobre deslinde contra la
Sucesión Pérez Sánchez, titulares de la Parcela 34, y
contra el Departamento de la Vivienda. Posteriormente, en
noviembre de 2006, el señor Laboy Roque presentó una
demanda enmendada e incluyó una nueva alegación. Señaló que
había construido de buena fe una estructura en la Parcela
35-A que podría ocupar parte de la Parcela 34. En lo
pertinente, solicitó que, en caso de haber invadido parte
de la Parcela 34, se aplicaran las disposiciones del Código
Civil relativas a la figura de la accesión y que benefician
al edificante de buena fe.
Los demandados contestaron la demanda enmendada y
entre otras cosas, negaron la alegación del demandante en
torno a que si la estructura del demandante invadía la
Parcela 34 ésta había sido construida de buena fe. Durante
el proceso judicial se presentó evidencia testifical, así
como documental, con la que se intentó aclarar los linderos
2 Apéndice del certiorari, pág. 1. CC-2008-903 4
de ambas parcelas. Del expediente surge un plano preparado
alegadamente por el Ing. Humberto Meléndez De Jesús el 29
de enero de 2003, que refleja la existencia de sólo dos
estructuras en la Parcela 35-A y una estructura en la
Parcela 34. En abril de 2005, por orden del Tribunal de
Primera Instancia, el ingeniero Meléndez intentó realizar
el replanteo de los puntos de colindancia entre ambas
parcelas. Sin embargo, debido a la discordia entre ambas
familias éste no pudo lograrlo.3
No obstante, según surge de las determinaciones de
hecho del foro primario, el ingeniero Meléndez De Jesús
pudo realizar el replanteo de los puntos de colindancia el
27 de septiembre de 2005. Para realizar la mesura consultó
el plano original de la parcelación de 1944 y encontró
algunos errores en los puntos de colindancia. En lo
pertinente, sostuvo que cuando se preparó dicho plano los
instrumentos de medición no eran tan exactos como ahora y
que los errores en los puntos de colindancia eran
atribuibles a esa razón.
Así, en abril de 2008, luego de aquilatar toda la
prueba, el Tribunal de Primera Instancia declaró “ha lugar”
la demanda de epígrafe. En esencia, dispuso que la
estructura construida en la Parcela 35-A donde reside la
Sra. Myrna Laboy comenzó a construirse como una ampliación
de la casa del Sr. Laboy Roque. Además, de acuerdo al plano
presentado por el Ing. Ismael Carrasquillo -perito
3 Apéndice del certiorari, págs. 4-5. CC-2008-903 5
ingeniero de la familia Laboy- el foro sentenciador
reconoció que la estructura construida invadía en forma de
triangulo una pequeña área en dos puntos de la Parcela 34.
Asimismo, expresó que no se habían configurado los
elementos requeridos para los constructores de mala fe ya
que la referida estructura se había construido cuando
todavía no existía una determinación del Departamento de la
Vivienda sobre la colindancia exacta de las parcelas.
Además, la estructura se construyó dentro de los límites
marcados por una verja de cemento y “cyclone fence” que
dividía ambos predios y que llevaba más de 30 años de
construida. Sin embargo, en la acción de deslinde se
reconoció que dicha verja estaba en su totalidad dentro de
la Parcela 34. Según los ingenieros Carrasquillo y
Meléndez, la verja y los triángulos de la casa de la
Sra. Myrna Laboy invaden 149.475 mc de la Parcela 34 a lo
largo del lado norte.
Por otro lado, el Sr. Pérez, uno de los demandados
del pleito, reconoció que la tercera estructura se
construyó para el año 2002.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ramiro Laboy Roque Certiorari Peticionario 2011 TSPR 64 v. 181 DPR ____ Olga Pérez y otros
Recurridos
Número del Caso: CC - 2008 - 903
Fecha: 26 de abril de 2011
Tribunal de Apelaciones:
Región Judicial de Caguas
Juez Ponente: Hon. Jorge L. Escribano Medina
Abogado de la Parte Peticionaria:
Lcdo. Wilfredo R. Picorelli Osorio
Abogado de la Parte Recurrida:
Lcdo. José M. Ramírez Hernández
Materia: Deslinde
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Ramiro Laboy Roque
Peticionario
v. CC-2008-903 Certiorari
Olga Pérez y otros
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo
San Juan, Puerto Rico, a 26 de abril de 2011.
El presente caso nos brinda la oportunidad de
determinar cuál es el Derecho aplicable a una
construcción extralimitada, es decir, aquella que
ha sido construida en parte en suelo propio y en
parte en suelo ajeno.
I
El 25 de marzo de 2004, el Sr. Ramiro Laboy
Roque presentó una demanda sobre deslinde,
amojonamiento e inscripción de parcela contra los
miembros de la sucesión Pérez Sánchez (Sucesión).
La Sucesión es dueña a título de herencia de la
Parcela 34 de la Comunidad María Jiménez en el CC-2008-903 2
Barrio Hato Nuevo del municipio de Gurabo. Por su parte, el
Sr. Ramiro Laboy, su hermano Víctor Laboy y la hija de
éste, Myrna Laboy, son usufructuarios de la Parcela 35-A de
la misma comunidad, ya que ésta pertenece en nuda propiedad
al Departamento de la Vivienda de Puerto Rico. En dicha
parcela éstos tienen construidas sus respectivas
residencias.
Las parcelas 34 y 35-A son colindantes entre sí y
surgen de la parcelación que hiciera el Departamento de la
Vivienda para crear la comunidad antedicha. Ahora bien, por
varios años las partes han tenido controversias en torno a
la fijación de los linderos entre ambas parcelas.
De acuerdo a las determinaciones de hecho del
Tribunal de Primera Instancia, en el 1994, el Sr. Ramiro
Laboy Roque solicitó el título de propiedad para la Parcela
35-A. No obstante, dicha solicitud fue denegada por existir
en la parcela dos residencias.1 Más adelante, en 1997, su
hermano Víctor Roque solicitó los permisos de construcción
necesarios para ampliar su residencia y, posteriormente,
comenzó a construir lo que se convirtió en la tercera
estructura de la parcela. Esa estructura es la residencia
de su hija, la Sra. Myrna Laboy.
El 30 de enero de 2003, los señores Víctor Laboy,
Juan B. Pérez, Francisco Pérez y Humberto Meléndez
(ingeniero del Departamento de la Vivienda) y las señoras
1 La norma vigente en ese momento no permitía la concesión de títulos de propiedad a parcelas que tuvieran más de una residencia. No es hasta el 1999 que se aprueba la norma de conceder títulos de propiedad a los usufructuarios aunque exista más de una estructura en la parcela. CC-2008-903 3
Olga Pérez y Myrna Laboy, comparecieron ante el Tribunal de
Primera Instancia, Sala Municipal de Gurabo, en un
procedimiento al amparo de la Ley Núm. 140 de 23 de julio
de 1974, conocida como Ley de Controversias y Estados
Provisionales de Derecho. En febrero de ese año, dicho
tribunal les informó a los comparecientes que acudieran a
una Sala Superior mediante una acción ordinaria de deslinde
ya que la colindancia de ambas parcelas no estaba clara.2
Así las cosas, el 25 de marzo de 2004, el Sr. Ramiro
Laboy Roque presentó la demanda sobre deslinde contra la
Sucesión Pérez Sánchez, titulares de la Parcela 34, y
contra el Departamento de la Vivienda. Posteriormente, en
noviembre de 2006, el señor Laboy Roque presentó una
demanda enmendada e incluyó una nueva alegación. Señaló que
había construido de buena fe una estructura en la Parcela
35-A que podría ocupar parte de la Parcela 34. En lo
pertinente, solicitó que, en caso de haber invadido parte
de la Parcela 34, se aplicaran las disposiciones del Código
Civil relativas a la figura de la accesión y que benefician
al edificante de buena fe.
Los demandados contestaron la demanda enmendada y
entre otras cosas, negaron la alegación del demandante en
torno a que si la estructura del demandante invadía la
Parcela 34 ésta había sido construida de buena fe. Durante
el proceso judicial se presentó evidencia testifical, así
como documental, con la que se intentó aclarar los linderos
2 Apéndice del certiorari, pág. 1. CC-2008-903 4
de ambas parcelas. Del expediente surge un plano preparado
alegadamente por el Ing. Humberto Meléndez De Jesús el 29
de enero de 2003, que refleja la existencia de sólo dos
estructuras en la Parcela 35-A y una estructura en la
Parcela 34. En abril de 2005, por orden del Tribunal de
Primera Instancia, el ingeniero Meléndez intentó realizar
el replanteo de los puntos de colindancia entre ambas
parcelas. Sin embargo, debido a la discordia entre ambas
familias éste no pudo lograrlo.3
No obstante, según surge de las determinaciones de
hecho del foro primario, el ingeniero Meléndez De Jesús
pudo realizar el replanteo de los puntos de colindancia el
27 de septiembre de 2005. Para realizar la mesura consultó
el plano original de la parcelación de 1944 y encontró
algunos errores en los puntos de colindancia. En lo
pertinente, sostuvo que cuando se preparó dicho plano los
instrumentos de medición no eran tan exactos como ahora y
que los errores en los puntos de colindancia eran
atribuibles a esa razón.
Así, en abril de 2008, luego de aquilatar toda la
prueba, el Tribunal de Primera Instancia declaró “ha lugar”
la demanda de epígrafe. En esencia, dispuso que la
estructura construida en la Parcela 35-A donde reside la
Sra. Myrna Laboy comenzó a construirse como una ampliación
de la casa del Sr. Laboy Roque. Además, de acuerdo al plano
presentado por el Ing. Ismael Carrasquillo -perito
3 Apéndice del certiorari, págs. 4-5. CC-2008-903 5
ingeniero de la familia Laboy- el foro sentenciador
reconoció que la estructura construida invadía en forma de
triangulo una pequeña área en dos puntos de la Parcela 34.
Asimismo, expresó que no se habían configurado los
elementos requeridos para los constructores de mala fe ya
que la referida estructura se había construido cuando
todavía no existía una determinación del Departamento de la
Vivienda sobre la colindancia exacta de las parcelas.
Además, la estructura se construyó dentro de los límites
marcados por una verja de cemento y “cyclone fence” que
dividía ambos predios y que llevaba más de 30 años de
construida. Sin embargo, en la acción de deslinde se
reconoció que dicha verja estaba en su totalidad dentro de
la Parcela 34. Según los ingenieros Carrasquillo y
Meléndez, la verja y los triángulos de la casa de la
Sra. Myrna Laboy invaden 149.475 mc de la Parcela 34 a lo
largo del lado norte.
Por otro lado, el Sr. Pérez, uno de los demandados
del pleito, reconoció que la tercera estructura se
construyó para el año 2002. Ante eso, nunca se presentaron
querellas en A.R.Pe. sobre la ampliación de la verja o la
construcción.
Por último, conforme a la recomendación de los
ingenieros que testificaron en corte, el Tribunal de
Primera Instancia ordenó que a la Parcela 35-A se le
descontara la misma cantidad de terreno que la estructura
de ésta invade en la Parcela 34 y se le sume a la cabida de CC-2008-903 6
ésta última. Ello, porque de esa forma las parcelas
resultarían con la misma cantidad de terreno con la que
contaban originalmente.4
Inconformes, los propietarios de la Parcela 34, la
sucesión Pérez Sánchez, acudieron ante el Tribunal de
Apelaciones. Dicho foro revocó el dictamen del foro
primario y concluyó que la residencia de la Sra. Myrna
Laboy había sido construida de mala fe porque ésta se
construyó en suelo ajeno luego de haber comenzado el
litigio.
Por no estar conforme con el dictamen antedicho, el
Sr. Ramiro Laboy acudió ante este Tribunal y señaló los
errores siguientes:
PRIMER ERROR: ERRÓ EL TRIBUNAL DE APELACIONES AL CONCLUIR QUE MYRNA LABOY ES UNA EDIFICANTE DE MALA FE, REVOCANDO LA DETERMINACIÓN DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA, EN ESE SENTIDO, BASADO SOLO [SIC] EN UN PIEZA DE EVIDENCIA. CUANDO LA DEMÁS EVIDENCIA DOCUMENTAL Y TESTIFICAL SOSTIENEN LA DETERMINACIÓN DEL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA.
SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL TRIBUNAL DE APELACIONES AL CONCLUIR QUE EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA COMETIÓ ERROR MANIFIESTO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA Y QUE LA CONCLUSIÓN DE EDIFICANTE DE BUENA FE NO CONSTITUYE EN BALANCE MÁS RACIONAL Y JUSTICIERO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA.5
II
Las confusiones con los límites de los inmuebles
pueden acarrear controversias sobre las construcciones que
4 Apéndice del certiorari, págs. 58-62. 5 Petición de certiorari, pág. 6. CC-2008-903 7
excedan los linderos de fincas colindantes. En
consecuencia, el caso de autos nos brinda la oportunidad de
expresarnos de lleno en torno a la figura que trata este
asunto y que se conoce como la construcción extralimitada.6
De entrada, debemos exponer lo dispuesto en nuestro
Código Civil en torno a la figura de la accesión. El Art.
287 dispone que “[l]a propiedad de los bienes, ya sean
muebles o inmuebles, lleva consigo el derecho por accesión,
a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora,
natural o artificialmente”.7 Es decir, la accesión implica
el “derecho a un incremento patrimonial a consecuencia de
que ya se tiene la propiedad de ciertos bienes, y lo que se
adquiere es lo que los bienes producen, o se les une o
incorpora, natural o artificialmente”.8
Conforme a la disposición antedicha, los artículos
294 a 309 del Código Civil regulan la accesión de
inmuebles.9 El Art. 294 reconoce como regla general que todo
lo que se edifica, planta o siembra en predios ajenos, así
como las mejoras o reparaciones hechas en ellos, le
pertenecen al dueño de los mismos, sujeto a las demás
disposiciones que regulan este tipo de accesión.10 Asimismo,
6 Vale señalar que en Marchand v. Montes, 78 D.P.R. 131, 142 (1955), este Tribunal realizó una breve mención de la figura de la construcción extralimitada. No obstante, no existe otro pronunciamiento jurisprudencial que discuta la figura en cuestión. 7 31 L.P.R.A. sec. 1131. 8 J. Puig Brutau, Compendio de Derecho Civil, Barcelona, Ed. Bosch, 1989, Vol. III, pág. 123. 9 31 L.P.R.A. secs. 1161-1176. 10 31 L.P.R.A. sec. 1161. CC-2008-903 8
el Art. 297 regula los casos en los que se ha construido
una edificación de buena fe en suelo ajeno.11 Ante esas
circunstancias, el dueño del terreno tendrá derecho a hacer
suya la obra, previo al pago de la compensación establecida
en dicho artículo; a obligar al que construyó a pagar el
precio del terreno o; a no ejercitar ninguna de las
acciones anteriores.12 De igual forma, el edificante de
buena fe tendrá derecho a la compensación establecida en el
Art. 297, así como a retener la posesión de lo edificado
mientras no se le compense.13 En cambio, el que edifica de
mala fe no tiene derecho alguno sobre lo edificado ni a una
compensación. El dueño del terreno puede hacer suya la
edificación o incluso puede ordenar la demolición de lo
edificado a costa del que edificó de mala fe.14
Lo antes expuesto se sustenta en el conocido
principio superficies solo cedit, por el cual el suelo es
lo principal y lo edificado es lo accesorio. Es decir, al
adjudicarle al suelo la principalidad, éste absorbe la
titularidad de lo allí edificado (lo accesorio).15 Es norma
claramente establecida que de este principio deriva la
existencia de una cosa que ha de tenerse por principal y de
____________________________________________________________ 11 31 L.P.R.A. sec. 1164. 12 Íd. 13 Íd. 14 Véanse, Arts. 298 y 299 del Código Civil, 31 L.P.R.A. secs. 1165 y 1166. 15 Puig Brutau, op. cit., pág. 128. CC-2008-903 9
otra accesoria, que al unirse forman un ente indivisible.16
Por consiguiente, el dueño del suelo en el que se construye
una estructura obtiene la propiedad de lo incorporado.
Sin embargo, es necesario señalar que el Art. 297
sólo regula los casos en que toda la construcción recae en
suelo ajeno. Nuestro Código Civil no ha previsto el caso en
el que la construcción se realice en una finca propia pero
excediendo sus linderos, por lo que el suelo sólo es ajeno
en parte. Por consiguiente, es muy difícil aplicar las
reglas relativas a la construcción en suelo ajeno a la
construcción simplemente extralimitada. Por ejemplo, si el
edificante ha actuado de buena fe no tendría sentido
aplicarle el Art. 297 porque conllevaría a que el dueño del
terreno ajeno adquiriese por accesión toda la edificación.
Sin embargo, es evidente que lo anterior sería un absurdo
porque no toda la construcción está sita en suelo ajeno. De
igual forma, no tendría sentido que el dueño del suelo
ajeno obtenga la titularidad de la porción extralimitada y
así pase a ser copropietario de la edificación. Incluso,
aplicar la normativa antedicha sobre la accesión a los
casos del edificante de mala fe, implicaría la demolición
de toda la estructura incluyendo la porción que se
encuentra en suelo propio.
En fin, en el supuesto de una construcción
extralimitada, ¿qué principios legales han de regir? ¿Qué
16 B. Verdera Izquierdo, La construcción extralimitada: revisión jurisprudencial, Núm. 673, Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, pág. 1800 (2002). CC-2008-903 10
obtendría el edificante y que obtendría el dueño del suelo
ajeno? Para poder disponer de la laguna legal que encierra
nuestro ordenamiento al respecto, es importante reconocer
que en el Derecho comparado podemos encontrar algunas
normas que han contemplado el asunto en controversia.
Veamos.
España
El Código Civil de España, de donde proviene gran
parte del nuestro, posee la misma laguna legal con relación
a los casos de construcciones extralimitadas. En 1908, el
Tribunal Supremo español aplicó el Art. 361 del Código
Civil español, análogo al Art. 297 nuestro, a una
construcción extralimitada.17 Sin embargo, desde mediados
del siglo pasado la jurisprudencia española, así como los
tratadistas, han creado una doctrina altamente reiterada,
que reconoció la inaplicabilidad del referido artículo y ha
llenado el vacío legal resultante. En la sentencia de 31 de
mayo de 1949, el Tribunal Supremo español finalmente
reconoció que el Art. 361 y el principio superfices solo
cedit no les son aplicables a las construcciones
extralimitadas “ya que ellos carecen de la base común a los
supuestos para los que están establecidos”.18
17 S. de 12 de diciembre de 1908, Núm. 20, T. 112, Jurisprudencia Civil 921. 18 S. de 31 de mayo de 1949, Núm. 721, XVI, Repertorio de Jurisprudencia 436, 437. Según el tribunal español la norma del Art. 361 (Art. 297 nuestro):
quiebra si el dueño del suelo no lo es de toda la extensión del mismo, porque cuando esto sucede y lo construido constituye con aquél una unidad inseparable por no poderse hacer, como previenen CC-2008-903 11
De esa forma, dicho dictamen reconoció que el Art.
361 y siguientes del Código Civil español no aplican a los
problemas ocasionados por la construcción extralimitada.
Así, pues, la alta curia española declaró que “por la
notoriedad del mayor valor e importancia que se han de
reconocer, por sus condiciones y destino, al edificio
construido, unido al suelo propio del edificante demandado,
sobre la parte de terreno ajeno invadido [de buena fe] por
la construcción, tiene aquél derecho a adquirir esta
porción mediante pago de su precio…”.19 Es decir, la
solución judicial reconoció un tipo de accesión a la
inversa a aquella construcción extralimitada de buena fe.
Por consiguiente, si el edificante ha procedido de buena
fe, la construcción no debe ser demolida ni dividida, mas
bien el suelo parcialmente invadido ha de pertenecer por
accesión al dueño de la estructura porque ha pasado a ser
un todo indivisible junto con dicha estructura.20 Ahora
bien, en compensación, “el propietario del terreno invadido
será indemnizado por el precio del suelo ocupado, más los
daños y perjuicios que se le hayan ocasionado”.21 El pago
del precio del suelo ocupado se sustenta en la aplicación
____________________________________________________________ los artículos 334 y 360 del Código Civil [Arts. 263 y 296 del nuestro] su división sin menoscabo, la accesión no se consuma con el artículo antes citado y del 358 [Art. 294 nuestro], por falta de la base, necesaria para su aplicación, de que sean distintos los dueños del suelo y del edificio sobre él levantado. Íd.
19 Íd., pág. 438. 20 Puig Brutau, op. cit., pág. 132. 21 Íd. CC-2008-903 12
parcial del Art. 361 del Código Civil español, mientras que
el pago de los daños se entiende que surge del principio
básico dispuesto en el Art. 1902 del mismo código.22
La accesión invertida se configura como una excepción
al principio superficies solo cedit expuesto en el Art. 361
del Código Civil español. Por ello, la doctrina española ha
entendido que dicho artículo no debe aplicarse con total
rigidez, sino que se deben establecer espacios
intermedios.23 Así, en los casos de construcciones
extralimitadas la doctrina utiliza el principio accesorium
sequitur principale que surge de los Artículos 375, 376 y
377 del Código Civil español, los cuales se refieren a la
relación de principalidad y accesoriedad entre dos cosas.
Este principio supone varios criterios: primero, “el
destino económico de la cosa (art. 376 del Código Civil)”;
segundo, y en defecto del anterior, “se acude al valor
pecuniario considerándose principal la cosa de mayor valor”
y, como último criterio, “se acude a la cosa de mayor
volumen (Art. 377 del Código Civil)”.24
Conforme a lo anterior, en la sentencia de 15 de
junio de 1981, el Tribunal Supremo español señaló, al
tratar la figura de la accesión invertida, que:
…su aplicación es, en nuestro sistema, una excepción a la regla general en la materia de superficie solo cedit, recogida en el artículo 22 D. Espín Cánovas, Manual de Derecho Civil Español, Madrid, 6ta ed., Ed. Revista de Derecho Privado, 1981, pág. 154. 23 Verdera Izquierdo, op. cit.. 24 Íd., pág. 1801. CC-2008-903 13
361 del Código Civil, que es sustituida por la de accesorium cedit principali, atribuyendo la calidad de principal a lo construido cuando su importancia y valor superan al de la parte del suelo (o subsuelo) invadido; cumplimiento del que habrá que decidir la autoridad judicial…25
Con lo anterior, la doctrina española ha propugnado
la accesión invertida como la medida más justa para atender
los casos de construcciones extralimitadas de buena fe. El
Tribunal, en su decisión de 1949, fundamentó su dictamen en
los principios generales del Derecho, especialmente en
razones de equidad.26 De esa forma, se excluyeron las
fórmulas antieconómicas que conducen a la demolición del
edificio construido.27 “[L]a finalidad de la accesión
invertida es evitar destruir lo edificado o crear una
copropiedad o un derecho de superficie”.28 Así, se intenta
resolver las controversias “en atención a razones de
política económica, social y de buena vecindad”.29 Como
comenta Diez-Picazo: “[l]a solución más justa es conceder a
la autoridad judicial la facultad de atribuir lo edificado
al que de buena fe lo haya hecho, compensando al otro
25 S. de 15 de junio de 1981, Núm. 2524, XLVIII (Vol. I) Repertorio de Jurisprudencia 2092, 2094. 26 S. de 31 de mayo de 1949, Núm. 721, XVI, Repertorio de Jurisprudencia 436. 27 L. Diez-Picazo y L. Ponce de León, Fundamentos del Derecho Civil Patrimonial, Navarra, 5ta ed., Ed. Aranzadi, 2008, págs. 305-306. 28 Verdera Izquierdo, op. cit., pág. 1806. 29 S. de 29 de julio de 1994, Núm. 6305, LXI (Vol. III) Repertorio de Jurisprudencia 8048. CC-2008-903 14
propietario con el pago del precio y la indemnización de
los daños y perjuicios”.30
La solución española no sólo se ha consolidado en la
jurisprudencia posterior sino que además se han precisado
los criterios aplicables a este tipo de controversia. Por
ejemplo, en la sentencia de 22 de marzo de 1996, el
Tribunal Supremo español estableció con claridad los cinco
criterios que deben concurrir para que se dé la figura de
la accesión invertida por construcción extralimitada, a
saber:
a) que quien la pretenda sea titular de lo edificado; b) que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena; c) que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible; d) que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido; y e) que el edificante haya procedido de buena fe.31
El primer criterio es un principio claro de que sólo
los titulares de la edificación extralimitada son los que
pueden solicitar la porción del terreno invadido por vía de
la accesión invertida.32 No obstante, como señala el inciso
30 Diez-Picazo, op. cit., pág. 306. 31 S. de 22 de marzo de 1996, Núm. 215/1996, XLIII (Vol. II) Repertorio de Jurisprudencia 3474. 32 Se entiende que la figura no aplica “cuando el extralimitante no es el propietario vecino (titular de un derecho limitado, poseedor), puesto que al dueño del terreno, desde el que se realiza la invasión, no se le puede obligar a adquirir la porción ajena que otro invadió, ni se puede reconocer este derecho al extralimitante no propietario, ya que en este caso la situación de comunidad que se querría evitar se reproduciría al final de su posesión de la finca desde que la edificó”. A. Carrasco Perera, “Ius Aedeficandi” y Accesión (La Construcción en suelo ajeno en el marco de los principios urbanísticos), Madrid, Ed. Montecorvo, 1986, pág. 354. CC-2008-903 15
(b), es importante que el edificante también sea el titular
del terreno porque de lo contrario se crearía un problema
de copropiedad, lo que precisamente la doctrina busca
evitar. El segundo, exige un supuesto de extralimitación,
es decir, la edificación tiene que estar construida en
parte en terreno propio y en parte en terreno ajeno. Esto
incluye las extralimitaciones tanto en el subsuelo como en
el vuelo del terreno ajeno.33 Como tercer criterio se señala
que la construcción extralimitada tiene que formar un todo
indivisible con el suelo ajeno en que se sustenta. Conforme
a lo anterior, la doctrina hace referencia sólo a las
edificaciones y así excluye las plantaciones o siembra, ya
que estas últimas no cumplen con el requisito de
indivisibilidad.34 Además, de ser divisible se podría
entender como un supuesto típico de la accesión de una
construcción en suelo ajeno.
Por su parte, el cuarto criterio señala que el
edificio que se extralimita en suelo ajeno tiene que ser de
un valor superior al terreno invadido. En ese sentido, la
jurisprudencia española ha sostenido que el valor a
computarse es el del edificio en su totalidad y éste se
contrapondrá al valor de la porción de terreno invadido.35
Ello, acarrea el que en la mayoría de las ocasiones sea
33 Véase, S. de 3 de abril de 1992, Núm. 2936, LIX (Vol. II) Repertorio de Jurisprudencia 3900, 3901. 34 S. de 22 de marzo de 1996, supra. 35 Véanse, S. de 1 de octubre de 1984, Núm. 4750, LI, Repertorio de Jurisprudencia 3683; S. de 11 de junio de 1993, Núm. 5409, LIX, Repertorio de Jurisprudencia 3900. CC-2008-903 16
difícil no cumplir con ese requisito. La lógica de este
criterio descansa en que sería un contrasentido económico
que el remedio de la accesión invertida sea peor que la
destrucción de la porción extralimitada.
Por último, está el criterio de que el edificante
haya actuado de buena fe. El Código Civil español no define
el concepto de buena fe en asuntos de accesión, por lo que
la doctrina acude a los Artículos 433 y 1950 de dicho
Código. Así, conforme al análisis de ambas disposiciones,
se entiende que es edificante de buena fe aquel que “ignore
que el terreno en el que está edificando es ajeno”.36 Ahora
bien, como parte del criterio de la buena fe, en varias
sentencias del Tribunal Supremo español se ha señalado la
necesidad de que no se haya producido oposición del titular
del predio invadido porque ello anularía la buena fe del
edificante.37 Ello, porque para que la invasión del
edificante sea de buena fe “es indispensable que el
propietario que sufra la invasión no se haya opuesto a su
ejecución oportunamente”.38 En contraste, hay otra vertiente
que entiende que la oposición del dueño del terreno
invadido es un elemento indispensable, adicional e
independiente a la buena fe del edificante que se
36 B. Verdera Izquierdo, op. cit. 37 S. de 11 de marzo de 1985, Núm. 1137, LII, Repertorio de Jurisprudencia 951, 953; S. de 27 de octubre de 1986, Núm. 6012, LIII, Repertorio de Jurisprudencia 5872, 5875; S. de 23 de julio de 1991, Núm. 5416, LVIII, Repertorio de Jurisprudencia 7345, 7347. 38 S. de 11 de marzo de 1985 y S. de 23 de julio de 1991, supra. CC-2008-903 17
extralimita.39 Se ve la oposición del dueño del terreno
invadido como un factor autónomo que impide que se
produzcan los efectos de la accesión invertida y no un
elemento de la buena fe.
Por su parte, en el caso del edificante de mala fe,
hay un sector de la doctrina que entiende que el dueño del
terreno invadido puede optar entre dos opciones: exigirle
al edificante el precio del terreno más los daños sufridos
o adquirir todo el edificio y el suelo no suyo que ocupa,
mediante la compensación económica que fijen los tribunales
conforme al Art. 362 del Código Civil español.40 Por otro
lado, a base de un argumento construido sobre los Arts. 361
y 363 del Código Civil español, Albaladejo propone que el
dueño del terreno pueda optar entre que se le pague el
valor del terreno invadido o exigir la demolición de lo
construido sobre él, en ambos supuestos la indemnización
conlleva los daños que la invasión haya causado.41 Sin
embargo, la postura mayoritaria reconoce que el dueño del
terreno puede ejercitar el derecho que le concede el Art.
363 del Código Civil español (análogo al 299 del nuestro) y
solicitar la demolición de la porción que invade su
39 Carrasco Perera, op. cit., pág. 352. 40 J. Latour Brotons, La Construcción Extralimitada, L, (Núm. 3) Revista de Derecho Privado 261, 265 (1966). 41 M. Albaladejo, Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, T. III, Vol. I, págs. 306-308. En las circunstancias antedichas los daños podrían ser, “si opta por enajenar el terreno, por lo que el perder el terreno perjudique el valor de lo que resta; y si opta por exigir la demolición, por la privación del uso del terreno durante el tiempo que permaneció construido”. Íd., pág. 306. CC-2008-903 18
terreno.42 Ello, porque de su mala fe el edificante no puede
derivar ningún beneficio excepcional.43
En los supuestos en que tanto el dueño del terreno
invadido como el edificante hayan obrado de mala fe, la
doctrina sostiene que es aplicable el Art. 364 del Código
Civil español.44 En otras palabras, cuando concurre la mala
fe de ambos, sus derechos serán los mismos que éstos
tendrían si hubieran actuado de buena fe.
Otras jurisdicciones
En Italia, el Código Civil regula la construcción
extralimitada y reconoce la figura de la accesión
invertida. El Art. 938 del Código Civil italiano señala que
“si en la construcción de un edificio se ocupa en buena fe
una porción del fondo colindante, y el propietario de éste
no se opone dentro de tres meses del día en que inició la
construcción, el juez, considerando las circunstancias,
puede asignar al constructor la propiedad del edificio y
del terreno ocupado. El constructor tendrá que pagar al
propietario del terreno el doble del valor de la superficie
ocupada, y además indemnizar los daños”.45 (Traducción
42 Puig Brutau, op.cit., pág. 132. 43 Íd. 44 Albaladejo, op. cit., pág. 309; Verdera Izquierdo, op. cit., pág. 1818. 45 “Se nella costruzione di un edificio si ocupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi dal giorno in cui obbe inizio la costruzione, l´autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la propietà dell´edificio e del suelo occupato. Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni”. A. Scialoja y G. Branca (eds.), Commentario del Codice Civile, CC-2008-903 19
nuestra). Esta disposición busca garantizar el interés en
el desarrollo de las construcciones, y a su vez tutelar la
buena fe del constructor versus la mala fe del propietario
del suelo invadido, quien después de comenzada la
construcción o cuando esté terminada sin su oposición,
podría reclamar la demolición o su adquisición a base de
los principios de accesión.46
Conforme al artículo reseñado, el constructor tiene
que haber edificado de buena fe y que el propietario del
suelo invadido no se haya opuesto dentro de los tres meses
desde que inició la construcción. La doctrina italiana ha
reconocido que la buena fe del constructor no debe
confundirse con la buena fe del poseedor, porque la ley no
requiere que el constructor posea de buena fe el terreno
ocupado, sino que ignore que construye en terreno ajeno.47
No obstante, la propiedad de la porción del edificio
construido en suelo ajeno, así como la porción de suelo
invadida, sólo será del constructor una vez se emita una
decisión judicial al respecto.48 En otras palabras, la
transferencia de la propiedad del terreno no se da por el
hecho de la construcción, sino por la sentencia del juez,
la cual debe considerar la oportunidad de que opere la
transferencia. Así, si procede la transferencia el ____________________________________________________________ 4ta ed., Bologna, Zanichelli Editore, 1976, Libro Tercero, Art. 938, pág. 511. 46 Íd. 47 Íd., pág. 513. 48 Íd., pág. 512. CC-2008-903 20
constructor estará obligado a indemnizarle al dueño del
terreno invadido los daños que su construcción le haya
causado y a pagarle el doble del valor del terreno ocupado.
Por otro lado, el Art. 1343 del Código portugués es
similar al precepto italiano, con la excepción de que el
constructor no está obligado a pagar el doble del valor de
la porción del terreno invadido, sino simplemente su valor.
Además, como parte de la indemnización en daños se incluirá
la eventual depreciación del terreno restante.
En el caso del Código Civil suizo, el Art. 674
también reconoce el que un constructor de buena fe pueda
adquirir la propiedad de la porción de terreno invadido.
Dicho precepto dispone que la construcción que se
extralimita permanece como parte integral del inmueble del
que parte cuando su propietario tiene un derecho real a su
subsistencia. Asimismo, el derecho sobre dicha
extralimitación será inscrito en el Registro como
servidumbre. La disposición suiza señala que si “la
edificación en exceso se realizó sin derecho, y el
perjudicado, no obstante conocerla, no se opuso a ella
oportunamente, el constructor que haya procedido de buena
fe adquiere un derecho real sobre ella o sobre la propiedad
del suelo previa la correspondiente indemnización”.49
Por su parte, aunque en los casos de construcciones
extralimitadas los Derechos romano y común aplicaban
49 J. Santos Briz y otros, Tratado de Derecho Civil: Teoría y Práctica, Barcelona, Ed. Bosch, 2003, T. II, pág. 156. CC-2008-903 21
rigurosamente el principio superficies solo cedit, el
Código Civil alemán rechazó seguir esa vertiente. Los
Artículos 912 a 916 disponen que el propietario tiene que
tolerar las construcciones que invadan su terreno si no ha
mediado culpa del constructor.50 La doctrina alemana
sostiene que el deber de tolerar las construcciones
extralimitadas se da si: 1) la construcción erigida ha
traspasado los límites del solar propio; 2) el constructor
es el propietario o copropietario de la finca cuyos límites
pasa la construcción; 3) el que construye no ha incurrido
en dolo ni culpa lata al construir y; 4) el vecino
facultado para protestar ha guardado silencio.51
La concurrencia de estos supuestos resulta en varios
efectos. Primero, el propietario invadido que calla ha de
tolerar la construcción extralimitada. Segundo, conforme
las disposiciones del Código Civil alemán, el deber de
tolerancia se compensa con un derecho a indemnización
pecuniaria. El propietario de la finca invadida puede
exigir una renta en metálico pagadera por anualidades
anticipadas. Por último, la superficie invadida por la
construcción ajena continuará siendo propiedad de aquel a
quien pertenecía antes de la extralimitación. No obstante,
el Art. 915 del Código Civil alemán le otorga al
propietario del suelo invadido un derecho a que el
50 L. Enneccerus, T. Kipp y M. Wolff, Tratado de Derecho Civil, (B. Pérez y J. Alguer, trads.), Barcelona, Ed. Bosch, 1971, T. III, Vol. 1, pág. 363. 51 Íd., págs. 363-365. CC-2008-903 22
constructor se haga cargo del suelo invadido y exigir en
cualquier momento que se le pague su valor a cambio de
trasmitir la titularidad de la superficie invadida.52
III
A
Como ya hemos visto, la tendencia que promueve el uso
de la figura de la accesión invertida en supuestos de
construcciones extralimitadas de buena fe ha sido
ampliamente acogida en las jurisdicciones civilistas. Ahora
bien, en el caso de Puerto Rico, adelantamos que el Código
Civil no regula dichos supuestos. Por tal razón, ante el
vacío legal existente, nos corresponde resolver la
controversia conforme a la equidad y los principios
generales del Derecho.53
El principio superficies solo cedit dispuesto en
nuestro Código Civil es muy rígido para resolver de forma
justa un asunto de extralimitación. En su momento, dicho
principio expresó la relevante función de la tierra como un
bien capital de mayor valor.54 Sin embargo, ello no tiene
mucho sentido en el mundo actual porque la mayoría de las
veces lo construido puede tener mayor valor que el suelo en
el que está sito.55 En consecuencia, al constructor que se
52 Íd., págs. 365-369. 53 Véase, Art. 7 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 7. 54 Véase, E. Vázquez Bote, Tratado Teórico, Práctico y Crítico de Derecho Privado Puertorriqueño, Orford, New Hampshire, 1991, T. VII, Vol. I, págs. 369. 55 Íd. CC-2008-903 23
extralimita de buena fe en suelo ajeno se le ha reconocido
un derecho de accesión invertida que se fundamenta
principalmente en la relevancia social de la vivienda, el
alto costo de ésta y otras construcciones, y en lo
insensato que sería destruir lo que tanto valor social y
económico tiene.56
Por tal razón, adoptamos la posición española que
reconoce la accesión invertida por estimar que es la que
mejor reconcilia los intereses en conflicto. De esta forma,
adoptamos los requisitos elaborados por la doctrina
española, que deben concurrir para que se dé la accesión
invertida. Estos requisitos son: 1) que quien pretenda la
accesión invertida sea el titular de lo construido; 2) que
el edificio se haya construido en parte en suelo ajeno y en
parte en suelo que le pertenece al edificante; 3) que las
dos partes del suelo formen con el edificio un todo
indivisible; 4) que el edificio unido al suelo del
edificante tenga una importancia y valor superior a los del
suelo invadido; y 5) que el edificante haya procedido de
buena fe.
La norma que anunciamos hoy no es ajena a nuestra
jurisdicción. En efecto, en el caso Marchand v. Montes, 78
D.P.R. 131, 142 (1955), en el escolio 9, este Tribunal hizo
referencia, por primera vez, a la figura de la
extralimitación al hacer la distinción siguiente:
El presente no es un verdadero caso de extralimitación, es decir, no es uno en que el
56 Íd. CC-2008-903 24
dueño de un solar construya en éste y por error o inadvertencia se extralimita y edifica de buena fe en parte de un solar ajeno. En tal caso las consecuencias, de ordinario, son distintas. Véase la sentencia del Tribunal Supremo de España del 31 de mayo de 1949, 26 Jur. Civ. (nueva serie), pág. 1090.
Así, no sólo mencionamos la figura de la
extralimitación, sino que reconocimos la solución provista
por la jurisprudencia española, particularmente lo resuelto
en la sentencia del Tribunal Supremo español de 31 de mayo
de 1949. En dicha sentencia, la alta curia española
reconoció la inaplicabilidad de las disposiciones de la
accesión a los supuestos de extralimitación y a se vez,
reconoció la accesión invertida como solución en equidad.
Además, la norma anunciada ha sido ampliamente
recomendada por sectores de la academia puertorriqueña. Por
ejemplo, el profesor José Ramón Vélez Torres había
expresado que ante un problema de construcción
extralimitada, este Tribunal debía brindar una solución
conforme a la regla establecida por la jurisprudencia
española y los códigos europeos.57 Por su parte, el profesor
R.E. Bernier, al analizar la solución provista por la
doctrina española, señaló que: “[a]l mismo resultado puede
y debe llegarse en Puerto Rico siguiendo los mismos
razonamientos del Tribunal Supremo de España”.58 De igual
forma, el tratadista Vázquez Bote, cita con aprobación la
57 J. R. Vélez Torres, Curso de Derecho Civil, San Juan, 1983, T. II, pág. 109. 58 R. E. Bernier, El Derecho de Accesión en Puerto Rico: El Abogado y su Cliente, Barcelona, Imp. Vda. de Daniel Cochs, 1970, pág. 90. CC-2008-903 25
solución doctrinaria de utilizar la accesión invertida en
los supuestos de construcciones extralimitadas de buena
fe.59
B
Ahora bien, es importante destacar los criterios que
conforman la buena y mala fe del edificante que se ha
extralimitado, así como sus consecuencias. Entre los
artículos del Código Civil que tratan la accesión, ninguno
define lo que constituye la buena fe al edificar. Sólo
contamos con las expresiones de los Arts. 363 y 1850 del
Código Civil. El primero, define al poseedor de buena fe
como aquel “que ignora que en su título o modo de adquirir
exista vicio que lo invalide”.60 En cambio, el Art. 1850
define la buena fe del poseedor en los supuestos de
prescripción adquisitiva como “la creencia de que la
persona de quién recibió la cosa era dueña de ella, y podía
transmitir su dominio”.61
Al igual que en nuestra jurisdicción, en España se
han enfrentado al hecho de no contar con una definición en
el Código para la buena fe de un edificante. Ante esto,
Diez-Picazo comenta que la buena fe significa: “que el que
edifica, planta o siembra en terreno ajeno o con materiales
ajenos o el que emplea para su obra una materia ajena o el
que mezcla con la propia una cosa ajena, ignora por error
59 Vázquez Bote, op. cit., págs. 369-370. 60 31 L.P.R.A. sec. 1424. 61 31 L.P.R.A. sec. 5271. CC-2008-903 26
excusable que las cosas son ajenas y cree que son propias
o, por lo menos, cree tener sobre ellas un derecho que le
permite realizar aquellos actos”.62 De esta forma, en los
casos de construcciones extralimitadas se entenderá que el
edificante es de buena fe cuando ignore que el terreno en
el que está construyendo es ajeno.63 No obstante, entendemos
que como parte del criterio de la buena fe, en el caso de
un edificante que se extralimita, es necesario que el dueño
del terreno invadido no se haya opuesto oportunamente. Ello
es cónsono con la postura española mayoritaria y con lo
dispuesto en los Códigos europeos. Por consiguiente, la
buena fe del edificante que se extralimita en la
construcción, junto a los demás requisitos, resultan en los
efectos que ya hemos mencionado.
Por otro lado, conforme a la doctrina mayoritaria,
entendemos que en los supuestos en que el edificante
construya de mala fe, el dueño del terreno invadido puede
ejercitar el derecho que le concede el Art. 299 del Código
Civil por analogía. Es decir, éste puede exigir la
demolición de la porción invasora o demolerla, en cuyo caso
los gastos que ocasione tal demolición deberá satisfacerlos
el edificante de mala fe.64 No obstante, adoptamos la
62 Diez-Picazo, op. cit., pág. 287. 63 Verdera Izquierdo, op. cit., pág. 1815. 64 Art. 299 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1166. Entendemos que lo dispuesto en el Art. 298 del Código Civil no es aplicable al supuesto de una construcción extralimitada, ya que permitir que el dueño del suelo invadido obtenga la titularidad de la porción que invade su terreno, resultaría en complejos problemas de titularidad y desarrollo de difícil solución. CC-2008-903 27
postura de Albaladejo en cuanto le reconoce al dueño del
terreno invadido no sólo exigir la demolición o demoler la
porción que se extralimita en su terreno a costa del
edificante, sino que le reconoce la opción de poder exigir
la compra del terreno invadido más los daños. En el caso de
que tanto el edificante como el dueño del terreno actúen de
mala fe, es de aplicación por analogía lo que dispone el
Art. 300 del Código Civil. De esa forma, se entenderá que
ambos actuaron de buena fe. Es de notar, que el dueño del
terreno actúa de mala fe cuando “el hecho se hubiere
ejecutado a su vista, ciencia o paciencia, sin oponerse”.65
C
Por último, debemos señalar cuáles son las
consecuencias que enfrentaría el edificante que al
construir se extralimita de buena fe, pero no cumple con
alguno de los otros cuatro criterios hoy adoptados. En
primer lugar, en los supuestos en los que el edificante no
sea el titular del suelo ni de lo edificado, ni haya
contado con la autorización del verdadero titular,
prácticamente se derrota su “buena fe”. No se puede obligar
al verdadero titular a comprar la porción invadida del
suelo vecino por causa de la construcción extralimitada de
un poseedor que no fue autorizado a construir. En estos
casos, las consecuencias serán las mismas que en los
supuestos de mala fe. Por el contrario, si el titular
autorizó al edificante y éste actuó de buena fe al ____________________________________________________________ 65 Art. 300 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1167. CC-2008-903 28
construir, el titular estará sujeto a las consecuencias de
la accesión invertida.
A base del segundo criterio, si no se cumple con el
requisito de una extralimitación no aplicará la accesión
invertida. Ello es así ya que en el caso de que lo
construido esté completamente en suelo ajeno, operará lo
dispuesto en nuestro Código Civil sobre la accesión. De
igual forma, en el supuesto de que lo construido de buena
fe en suelo ajeno no forme un ente indivisible con la otra
porción sita en suelo propio, le aplicará también la
doctrina de la accesión que trata sobre el edificante de
buena fe en suelo ajeno.
Por su parte, cuando el edificio tiene una
importancia o valor menor al de la porción de terreno
invadida, no opera la accesión invertida. Lo anterior tiene
completo sentido porque la cuantía que resulta de dicho
valor superior más los daños que la extralimitación pudo
haber ocasionado sería mayor. Por lo tanto, es más costo
efectivo demoler la porción del edificio que se
extralimita.
IV
En el caso de autos, el Tribunal de Primera
Instancia, así como el Tribunal de Apelaciones,
reconocieron que efectivamente la tercera residencia
construida en la Parcela 35-A (residencia de la Sra. Myrna
Laboy) invadió en forma de triangulo dos pequeñas áreas de
la Parcela 34. Por tal razón, se trata de una construcción CC-2008-903 29
extralimitada en suelo ajeno. El Tribunal de Primera
Instancia, a base de un análisis firmemente cimentado en el
expediente que tuvo ante sí y en la vista oral que se
celebró, determinó que la residencia de la Sra. Myrna Laboy
se construyó de buena fe.
El foro primario sostuvo que el edificante actuó
conforme a la información que existía en ese momento, y que
el Departamento de la Vivienda nunca clarificó. Además, al
momento de la construcción de la tercera residencia, entre
las dos parcelas en controversia existía una sección de
verja que llevaba más de 30 años de construida. Así,
tomando en cuenta la verja antedicha, y la ausencia de una
determinación oficial de los linderos, el señor Laboy Roque
construyó la tercera residencia en su “supuesto” terreno.
Conforme a lo anterior, el Tribunal de Primera Instancia
sostuvo que la construcción fue hecha de buena fe. Por tal
razón, determinó segregarle la franja invadida a la Parcela
34 y agruparla con la Parcela 35-A, y a su vez, segregarle
la misma cantidad de terreno a esta última y agruparla con
la Parcela 34.66 De esa forma, se evitaba destruir la
tercera residencia y la verja.
Inconforme con el dictamen, los demandados (la
sucesión titular de la Parcela 34 y quienes sufren la
invasión) acudieron al Tribunal de Apelaciones. Éste revocó
al foro primario y fundamentó su dictamen en virtud de un
66 El remedio suscrito por el Tribunal de Primera Instancia se fundamentó en la recomendación provista por los ingenieros Humberto Meléndez, del Departamento de la Vivienda, e Ismael Carrasquillo, perito de la parte demandante. CC-2008-903 30
plano que obra en el expediente y que alegadamente fue
preparado por el ingeniero Meléndez el 30 de enero de 2003.
En dicho plano no consta la existencia de la tercera
estructura y la que es objeto de esta controversia. Sin
embargo, conviene advertir que el referido plano no está
firmado, ni tiene fecha de preparación, ni título. El foro
intermedio justificó el uso del referido plano al concluir
lo siguiente: “de la minuta de la vista en su fondo surge
que el Tribunal admitió como evidencia dos cartas
originales del Departamento de la Vivienda y el informe
anejado del ingeniero Meléndez”.67 Así, luego de revisar
dicha minuta, así como el expediente, surge que
efectivamente el referido plano se admitió en evidencia
como Exhibit 1 del codemandado Departamento de la
Vivienda.68
No obstante, la conclusión del Tribunal de
Apelaciones no compara con el análisis a la luz de la
totalidad de la prueba testifical que tuvo ante su
consideración el Tribunal de Primera Instancia. No surge
del expediente que el foro primario haya actuado movido por
pasión o prejuicio o que haya cometido error manifiesto en
su apreciación de la prueba sino, más bien, éste ejerció su
función de aquilatar la prueba desfilada según su mejor
criterio. Evidentemente, al evaluar toda la prueba ante si,
el foro primario dio menor valor probatorio al plano
67 Apéndice del certiorari, págs. 15-26. 68 Véase, Apéndice del certiorari, pág. 125. CC-2008-903 31
alegadamente preparado por el ingeniero Meléndez. No vemos
razón para descartar las determinaciones de hecho del foro
primario, sobre todo cuando fue éste quien consideró, no
sólo todos los documentos presentados, sino que también
escuchó y observó la prueba testifical.
Es principio reiterado que un tribunal apelativo
tiene que brindarle gran deferencia a las determinaciones
de hechos y a la adjudicación de credibilidad establecida
por el Tribunal de Primera Instancia, salvo que haya
mediado pasión, prejuicio, parcialidad o error manifiesto.69
Esto es así, porque el foro de instancia es quien ve y
escucha a los testigos y, por lo tanto, está en mejor
posición para evaluarlos.70 En consecuencia, el foro
apelativo no puede sustituir por sus propias valoraciones
del expediente las determinaciones tajantes y ponderadas
del foro de instancia.71 Así, en ausencia de error, pasión o
prejuicio la determinación del Tribunal de Primera
Instancia merece gran deferencia. Por tal razón, erró el
Tribunal de Apelaciones al revocar la determinación del
foro primario basado en un mero documento del expediente y
cuando ni siquiera contó con la transcripción de la vista
oral.
Por otro lado, el Tribunal de Primera Instancia, para
no destruir la residencia ni la verja en cuestión, tomó en
69 Rolón v. Charlie Car Rental, Inc., 148 D.P.R. 420, 433 (1999). 70 Pueblo v. Acevedo Estrada, 150 D.P.R. 84, 99 (2000). 71 Rolón v. Charlie Car Rental, Inc., supra. CC-2008-903 32
consideración las recomendaciones de los ingenieros
comparecientes y ordenó “quitarle la franja invadida a la
Parcela 34 y a su vez la Parcela 35 A deberá cederle la
misma cantidad de terreno de su parcela a la Parcela 34”.72
En lo pertinente, tenemos que admitir que en estricto
Derecho el foro primario erró al conceder ese remedio.
Ahora bien, ante la nueva doctrina que hoy adoptamos, es
necesario analizar la controversia aquí versada a la luz de
los criterios adoptados.
Del expediente surge claramente que estamos ante un
supuesto de construcción extralimitada y que dicha porción
extralimitada forma un ente indivisible con el resto de la
estructura. Además, conforme a lo señalado por el Tribunal
de Primera Instancia debemos reconocer que el edificante
obró de buena fe al construir en un terreno que creía que
no era ajeno. No obstante, no contamos con la información
necesaria para considerar los demás criterios. Por ejemplo,
del expediente sólo surge que el edificante es
usufructuario de la propiedad, es decir, no es el titular
del suelo. Por ende, desconocemos si éste contaba con
autorización del nudo propietario para construir la tercera
estructura o si en el tiempo transcurrido ya ha advenido a
ser titular del suelo. Además, es necesario evaluar si el
dueño del terreno invadido se opuso oportunamente a la
construcción en cuestión. Estos asuntos son vitales para
sostener la determinación de buena fe del foro primario y
72 Apéndice del certiorari, pág. 62. CC-2008-903 33
para la aplicación de la doctrina hoy adoptada. Así, pues,
es necesario que se presente prueba al respecto y el
tribunal pueda considerar su cumplimiento.
Ahora bien, de cumplirse con los criterios
anteriores, sólo faltaría por evaluar el criterio que
dispone que el valor de la estructura sea mayor que el de
las porciones de suelo ajeno invadidas. En el caso de que
algunos de los criterios no se cumplan, la accesión
invertida no aplicaría y conllevaría las consecuencias que
ya hemos expuesto.73
V
En armonía con lo antes señalado, se revoca la
Sentencia del Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de
Caguas, y se devuelve el caso al Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Caguas, para ulteriores
procedimientos compatibles con lo aquí resuelto.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Erick V. Kolthoff Caraballo Juez Asociado
73 Es importante señalar, que sostenemos el dictamen del Tribunal de Primera Instancia en torno a la edificación de buena fe de la verja, la cual fue construida hace más de 30 años. En ese sentido, le aplicará la doctrina de la accesión ya que ésta fue construida en su totalidad en suelo ajeno. Por tal razón, en el caso de que se haya construido con materiales propios, le aplica lo dispuesto en el Art. 297 del Código Civil. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte íntegra de la presente, se revoca la Sentencia del Tribunal de Apelaciones, Región Judicial de Caguas, y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas, para ulteriores procedimientos compatibles con lo aquí resuelto.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo.
Aida Ileana Oquendo Graulau Secretaria del Tribunal Supremo
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2011 TSPR 64, Counsel Stack Legal Research, https://law.counselstack.com/opinion/laboy-roque-v-perez-y-otros-prsupreme-2011.