Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
JUAN FLORES ORTIZ Apelación procedente del Demandante - Apelante Tribunal de Primera Instancia, Sala de v. KLAN202400279 Guayama
EDMUNDO RIVERA Civil núm.: PÉREZ; ANA LUISA CG2022CV04275 MARTÍNEZ MALDONADO; OCUPANTES DE Sobre: PROPIEDAD SITA EN Incumplimiento de BARRIO LAS MAREAS Contrato; Daños CARR. 710 INT. SOLAR y Perjuicios; #12 GUAYAMA, PR Desahucio
Demandados – Apelados
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria Vizcarrondo.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.
Por la vía sumaria, el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”)
declaró sin lugar una demanda presentada por el vendedor de
inmueble en contra de los compradores. Según se explica en detalle
a continuación, concluimos que el récord no le permitía al TPI
resolver el caso sumariamente, pues, dependiendo de la resolución
de asuntos fácticos sobre los cuales existe incertidumbre, el
demandante podría tener derecho a cobrar lo adeudado o bien
obtener la resolución del contrato.
I.
En diciembre de 2022, el Sr. Juan Flores Ortiz (el “Vendedor”
o “Demandante”) presentó la acción de referencia, sobre
Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios y Desahucio (la
“Demanda”), contra el Sr. Edmundo Rivera Pérez y la Sa. Ana Luisa
Martínez Maldonado (los “Demandados” o “Compradores”).
Número Identificador SEN2024________________ KLAN202400279 2
El Vendedor alegó que, mediante una escritura pública
autorizada el 19 de abril de 2021, había vendido un inmueble
ubicado en Guayama (la “Propiedad”) a los Compradores. Alegó que,
según lo estipulado en la escritura (el “Contrato”), el precio sería
$55,000.00. Afirmó que los Compradores hicieron un primer pago
de $10,000.00 y se acordó que el remanente se pagaría a razón de
$1,000.00 mensuales.
El Vendedor alegó que, de mayo a diciembre de 2021 (ocho
meses), en vez de recibir $8,000.00, según pactado, recibió solo
$6,800.00. En cuanto al 2022, alegó que, de enero a diciembre (doce
meses), en vez de recibir $12,000.00, según pactado, recibió solo
$7,500.00.
Además, el Vendedor alegó que, “el día del cierre”, le había
prestado $330.00 a los Compradores “para la escritura”, cuantía
que estos no le han reembolsado. Según lo alegado, el
incumplimiento de los Compradores le ha causado al Vendedor
daños estimados en $50,000.00.
El Vendedor solicitó la “resolución” del contrato, “de manera
que la propiedad … revierta a la parte demandante, sin la obligación
de devolver suma alguna a los demandados … pues [los
Compradores] han tenido la posesión y el disfrute de la propiedad
desde que se firmó la escritura”. El Vendedor solicitó “el desalojo de
cualquier persona que esté usando u ocupando la propiedad”.
El Sr. Rivera contestó la Demanda. En lo pertinente, alegó
que había realizado más pagos de los alegados por el Vendedor,
aunque aceptó que había “incumplido con el pago de algunas
mensualidades según fueron pactadas”. Negó que hubiese tomado
prestados $330.00 del Vendedor para los gastos de cierre de la
transacción. Por su parte, la Sa. Martínez, al contestar la Demanda,
añadió que, por haber el Vendedor seleccionado al notario, era a este
a quien le correspondía el pago del gasto de cierre reclamado. KLAN202400279 3
Todas las partes solicitaron la solución sumaria del caso. El
Vendedor sostuvo, bajo juramento, a finales de diciembre de 2023,
que solo había recibido de los Compradores lo alegado en la
Demanda ($24,300.00). También se acompañó una declaración
jurada, suscrita por quien sostuvo era la secretaria del notario,
quien aseveró que, el día del cierre, las partes acordaron dividir por
la mitad el “costo de honorarios y gastos”, y que el Vendedor le
prestaría a los Compradores la parte de ellos.
Por su parte, el Sr. Rivera, mediante declaración jurada de
diciembre de 2023, aseveró que le había realizado pagos al Vendedor
que “sobrepasan la suma de $24,300.00”. Plantearon los
Compradores que (i) el Vendedor no había solicitado el cobro de lo
adeudado; (ii) como cuestión de derecho, el Vendedor no tiene
derecho a resolver el Contrato; y (iii) que no había controversia sobre
el hecho de que fue el Vendedor quien escogió al notario, por lo cual,
según dispuesto por ley, le correspondía a este el pago del gasto de
cierre reclamado.
Resaltamos que los Compradores arguyeron que, al no
haberse brindado una garantía hipotecaria, el Vendedor no podía
solicitar la resolución del acuerdo, pues este asumió el riesgo de
vender la Propiedad a plazos, sin colateral ni garantía alguna.
Mediante una Sentencia Sumaria notificada el 5 de febrero de
2024 (la “Sentencia”), el TPI desestimó la Demanda. El TPI
determinó que los Compradores habían “realizado pagos” al
Vendedor “que sobrepasan” $24,300.00.
El TPI razonó que (i) el Vendedor no solicitó en la Demanda
que se le pagara el dinero adeudado; (ii) no se pactó garantía real ni
se estableció una cláusula sobre las consecuencias de un
incumplimiento por los Compradores de su obligación de pago; y (iii)
el Vendedor escogió al notario y no constaba en documento alguno
un acuerdo sobre dividir por partes iguales el gasto de cierre. KLAN202400279 4
En particular, el TPI concluyó que, como las “partes no …
estableci[eron] ningún tipo de cláusula que estableciera las
consecuencias a ser sufridas por el demandado en caso de
incumplimiento contractual y la manera en cómo la parte
demandante pudiera ser resarcida por la parte demandada[,] no
puede” el tribunal establecer “cláusulas y pactos que no fueron
acordados ….”. El TPI afirmó que, “por ejemplo, la escritura de
compraventa no contiene una cláusula resolutoria expresa, o de
retroventa o de reserva de propiedad.” El TPI determinó que el
Vendedor no “tiene derecho a que se le conceda la restitución o
devolución del inmueble ya que este no es su propietario y en el
contrato no pactó cláusula alguna que le concediera ese derecho.”
El 8 de febrero, el Vendedor solicitó la reconsideración de la
Sentencia. Resaltó que no había prueba que sostuviera que los
Compradores habían realizados pagos en exceso de lo alegado y
afirmado bajo juramento por él; que tenía la facultad de resolver el
contrato bajo lo dispuesto en el Artículo 1255 del Código civil; que,
de no proceder la resolución del contrato, debió ordenarse a los
Compradores a satisfacer lo adeudado; y que, según evidenciado por
una declaración jurada de una empleada del notario, sí hubo un
acuerdo entre las partes en torno a dividir por la mitad los gastos de
cierre en controversia.
Luego de que los Compradores se opusieran a la moción de
reconsideración, el TPI, mediante una Resolución notificada el 22 de
febrero, denegó la referida moción.
Inconforme, el 21 de marzo, el Vendedor presentó la apelación
que nos ocupa. Cada uno de los Compradores, en alegatos en
oposición, reprodujeron lo planteado ante el TPI1. Resolvemos.
1 Mediante moción de 17 de abril, la demandada, Sa. Martínez Maldonado, solicitó
que se le relevara de cancelar aranceles, pues su abogado fue designado de oficio. Hemos determinado declarar con lugar dicha solicitud. KLAN202400279 5
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I
JUAN FLORES ORTIZ Apelación procedente del Demandante - Apelante Tribunal de Primera Instancia, Sala de v. KLAN202400279 Guayama
EDMUNDO RIVERA Civil núm.: PÉREZ; ANA LUISA CG2022CV04275 MARTÍNEZ MALDONADO; OCUPANTES DE Sobre: PROPIEDAD SITA EN Incumplimiento de BARRIO LAS MAREAS Contrato; Daños CARR. 710 INT. SOLAR y Perjuicios; #12 GUAYAMA, PR Desahucio
Demandados – Apelados
Panel integrado por su presidente, el Juez Sánchez Ramos, el Juez Pagán Ocasio, el Juez Marrero Guerrero y la Jueza Boria Vizcarrondo.
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de junio de 2024.
Por la vía sumaria, el Tribunal de Primera Instancia (“TPI”)
declaró sin lugar una demanda presentada por el vendedor de
inmueble en contra de los compradores. Según se explica en detalle
a continuación, concluimos que el récord no le permitía al TPI
resolver el caso sumariamente, pues, dependiendo de la resolución
de asuntos fácticos sobre los cuales existe incertidumbre, el
demandante podría tener derecho a cobrar lo adeudado o bien
obtener la resolución del contrato.
I.
En diciembre de 2022, el Sr. Juan Flores Ortiz (el “Vendedor”
o “Demandante”) presentó la acción de referencia, sobre
Incumplimiento de Contrato, Daños y Perjuicios y Desahucio (la
“Demanda”), contra el Sr. Edmundo Rivera Pérez y la Sa. Ana Luisa
Martínez Maldonado (los “Demandados” o “Compradores”).
Número Identificador SEN2024________________ KLAN202400279 2
El Vendedor alegó que, mediante una escritura pública
autorizada el 19 de abril de 2021, había vendido un inmueble
ubicado en Guayama (la “Propiedad”) a los Compradores. Alegó que,
según lo estipulado en la escritura (el “Contrato”), el precio sería
$55,000.00. Afirmó que los Compradores hicieron un primer pago
de $10,000.00 y se acordó que el remanente se pagaría a razón de
$1,000.00 mensuales.
El Vendedor alegó que, de mayo a diciembre de 2021 (ocho
meses), en vez de recibir $8,000.00, según pactado, recibió solo
$6,800.00. En cuanto al 2022, alegó que, de enero a diciembre (doce
meses), en vez de recibir $12,000.00, según pactado, recibió solo
$7,500.00.
Además, el Vendedor alegó que, “el día del cierre”, le había
prestado $330.00 a los Compradores “para la escritura”, cuantía
que estos no le han reembolsado. Según lo alegado, el
incumplimiento de los Compradores le ha causado al Vendedor
daños estimados en $50,000.00.
El Vendedor solicitó la “resolución” del contrato, “de manera
que la propiedad … revierta a la parte demandante, sin la obligación
de devolver suma alguna a los demandados … pues [los
Compradores] han tenido la posesión y el disfrute de la propiedad
desde que se firmó la escritura”. El Vendedor solicitó “el desalojo de
cualquier persona que esté usando u ocupando la propiedad”.
El Sr. Rivera contestó la Demanda. En lo pertinente, alegó
que había realizado más pagos de los alegados por el Vendedor,
aunque aceptó que había “incumplido con el pago de algunas
mensualidades según fueron pactadas”. Negó que hubiese tomado
prestados $330.00 del Vendedor para los gastos de cierre de la
transacción. Por su parte, la Sa. Martínez, al contestar la Demanda,
añadió que, por haber el Vendedor seleccionado al notario, era a este
a quien le correspondía el pago del gasto de cierre reclamado. KLAN202400279 3
Todas las partes solicitaron la solución sumaria del caso. El
Vendedor sostuvo, bajo juramento, a finales de diciembre de 2023,
que solo había recibido de los Compradores lo alegado en la
Demanda ($24,300.00). También se acompañó una declaración
jurada, suscrita por quien sostuvo era la secretaria del notario,
quien aseveró que, el día del cierre, las partes acordaron dividir por
la mitad el “costo de honorarios y gastos”, y que el Vendedor le
prestaría a los Compradores la parte de ellos.
Por su parte, el Sr. Rivera, mediante declaración jurada de
diciembre de 2023, aseveró que le había realizado pagos al Vendedor
que “sobrepasan la suma de $24,300.00”. Plantearon los
Compradores que (i) el Vendedor no había solicitado el cobro de lo
adeudado; (ii) como cuestión de derecho, el Vendedor no tiene
derecho a resolver el Contrato; y (iii) que no había controversia sobre
el hecho de que fue el Vendedor quien escogió al notario, por lo cual,
según dispuesto por ley, le correspondía a este el pago del gasto de
cierre reclamado.
Resaltamos que los Compradores arguyeron que, al no
haberse brindado una garantía hipotecaria, el Vendedor no podía
solicitar la resolución del acuerdo, pues este asumió el riesgo de
vender la Propiedad a plazos, sin colateral ni garantía alguna.
Mediante una Sentencia Sumaria notificada el 5 de febrero de
2024 (la “Sentencia”), el TPI desestimó la Demanda. El TPI
determinó que los Compradores habían “realizado pagos” al
Vendedor “que sobrepasan” $24,300.00.
El TPI razonó que (i) el Vendedor no solicitó en la Demanda
que se le pagara el dinero adeudado; (ii) no se pactó garantía real ni
se estableció una cláusula sobre las consecuencias de un
incumplimiento por los Compradores de su obligación de pago; y (iii)
el Vendedor escogió al notario y no constaba en documento alguno
un acuerdo sobre dividir por partes iguales el gasto de cierre. KLAN202400279 4
En particular, el TPI concluyó que, como las “partes no …
estableci[eron] ningún tipo de cláusula que estableciera las
consecuencias a ser sufridas por el demandado en caso de
incumplimiento contractual y la manera en cómo la parte
demandante pudiera ser resarcida por la parte demandada[,] no
puede” el tribunal establecer “cláusulas y pactos que no fueron
acordados ….”. El TPI afirmó que, “por ejemplo, la escritura de
compraventa no contiene una cláusula resolutoria expresa, o de
retroventa o de reserva de propiedad.” El TPI determinó que el
Vendedor no “tiene derecho a que se le conceda la restitución o
devolución del inmueble ya que este no es su propietario y en el
contrato no pactó cláusula alguna que le concediera ese derecho.”
El 8 de febrero, el Vendedor solicitó la reconsideración de la
Sentencia. Resaltó que no había prueba que sostuviera que los
Compradores habían realizados pagos en exceso de lo alegado y
afirmado bajo juramento por él; que tenía la facultad de resolver el
contrato bajo lo dispuesto en el Artículo 1255 del Código civil; que,
de no proceder la resolución del contrato, debió ordenarse a los
Compradores a satisfacer lo adeudado; y que, según evidenciado por
una declaración jurada de una empleada del notario, sí hubo un
acuerdo entre las partes en torno a dividir por la mitad los gastos de
cierre en controversia.
Luego de que los Compradores se opusieran a la moción de
reconsideración, el TPI, mediante una Resolución notificada el 22 de
febrero, denegó la referida moción.
Inconforme, el 21 de marzo, el Vendedor presentó la apelación
que nos ocupa. Cada uno de los Compradores, en alegatos en
oposición, reprodujeron lo planteado ante el TPI1. Resolvemos.
1 Mediante moción de 17 de abril, la demandada, Sa. Martínez Maldonado, solicitó
que se le relevara de cancelar aranceles, pues su abogado fue designado de oficio. Hemos determinado declarar con lugar dicha solicitud. KLAN202400279 5
II.
El mecanismo de sentencia sumaria procura, ante todo,
aligerar la tramitación de aquellos casos en los cuales no existe una
controversia de hechos real y sustancial que exija la celebración de
un juicio en su fondo. Véase Rodríguez García v. Univ. Carlos Albizu,
200 DPR 929 (2018); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200 (2010).
La Regla 36 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36, rige
el proceso mediante el cual una parte puede solicitar al tribunal que
dicte sentencia sumaria a su favor.
Cuando cualquier parte solicite que el pleito sea resuelto por
la vía sumaria, deberá demostrar “la inexistencia de una
controversia sustancial de hechos esenciales y pertinentes, para que
el tribunal dicte sentencia sumariamente a su favor sobre la
totalidad o cualquier parte de la reclamación”. 32 LPRA Ap. V. R.
36.1 y 36.2. La Regla 36.3 de las de Procedimiento Civil, supra,
detalla el procedimiento que deben seguir las partes al momento de
solicitar que se dicte sentencia sumaria a su favor. A esos efectos,
establece que una solicitud al amparo de ésta deberá incluir: (1) una
exposición breve de las alegaciones de las partes; (2) los asuntos
litigiosos o en controversia; (3) la causa de acción, reclamación o
parte respecto a la cual es solicitada la sentencia sumaria; (4) una
relación concisa, organizada y en párrafos enumerados de todos los
hechos esenciales y pertinentes sobre los cuales no hay controversia
sustancial, con indicación de los párrafos o las páginas de las
declaraciones juradas u otra prueba admisible en evidencia donde
se establecen estos hechos, así como de cualquier otro documento
admisible en evidencia que se encuentre en el expediente del
tribunal; (5) las razones por las cuales debe ser dictada la sentencia,
argumentando el derecho aplicable, y (6) el remedio que debe ser
concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. KLAN202400279 6
Presentada una solicitud de sentencia sumaria, la parte que
se opone a la concesión de la misma también deberá cumplir con
ciertos requisitos preceptuados en la referida regla y deberá
argumentar el derecho aplicable a la controversia, ya sea para que
el pleito no sea resuelto por la vía sumaria, o para que se dicte
sentencia sumaria a su favor. La sentencia sumaria “puede dictarse
a favor o en contra del promovente, según proceda en derecho”.
Rodríguez García, 200 DPR a las págs. 940-941; Audiovisual Lang.
v. Sist. Est. Natal Hnos., 144 DPR 563, 575, (1997).
El criterio rector al momento de considerar la procedencia de
un dictamen sumario es que no haya controversia sobre los hechos
esenciales y pertinentes, según alegados por las partes en sus
respectivas solicitudes y/o oposiciones, y que sólo reste aplicar el
derecho. Véanse Rodríguez García, 200 DPR a la pág. 941;
Velázquez Ortiz v. Mun. de Humacao, 197 DPR 656, 661 (2017);
Reyes Sánchez v. Eaton Electrical, 189 DPR 586, 594-595 (2013).
III.
Concluimos que el TPI erró al disponer de la Demanda por la
vía sumaria. Veamos.
La única interpretación razonable del texto del Contrato es
que los Compradores se obligaron a satisfacer el balance del precio
($45,000.00) en 45 plazos mensuales de $1,000.00, y que dichos
pagos comenzarían en mayo de 2021. Esta conclusión se fortalece
al tomar en consideración la conducta posterior de las partes, pues
los Compradores en efecto realizaron un primer pago en mayo de
2021.
A la fecha en que las partes solicitaron la resolución sumaria
del caso (diciembre de 2023), se suponía que los Compradores ya
hubiesen satisfecho $32,000.00 del precio pactado. Sobre cuánto
había sido, en efecto, satisfecho, existe controversia. Ambas partes
coinciden en que los Compradores habían pagado, al menos KLAN202400279 7
$24,300.00. Sin embargo, el Vendedor afirmó, bajo juramento, que
no se había satisfecho un centavo adicional, mientras, bajo
juramento, uno de los Compradores afirmó que sí había realizado
pagos adicionales.
Por tanto, erró el TPI al determinar, como hecho
“incontrovertido”, que los Compradores habían pagado en exceso de
los $24,300.00 alegados por el Vendedor. El récord no permite
conclusión alguna al respecto, pues lo único que contiene son
alegaciones juramentadas que son contradictorias en cuanto a este
asunto.
También erró el TPI al concluir que, como cuestión de derecho,
no estaría disponible para el Vendedor el remedio de la resolución
de contrato. La norma es que, ante un contrato con prestaciones
recíprocas, como el que nos ocupa, cualquier parte puede solicitar
la resolución del contrato, y la devolución de las prestaciones, si se
alega y prueba el incumplimiento sustancial de la otra parte con sus
obligaciones bajo el contrato, entre otros requisitos dispuestos por
ley. 31 LPRA sec. 9823. En este caso, como el récord no permite en
estos momentos determinar cuánto han pagado los Compradores,
no es posible adjudicar, en esta etapa, si el Vendedor podría tener
derecho a este remedio.
Por último, y contrario a lo concluido por el TPI, aun si la
resolución del contrato no procediera, si se demostrase que los
Compradores adeudan dinero al Vendedor, procedería que dicho
foro condene a los Compradores al pago de lo adeudado, aun si el
Vendedor no lo hubiese solicitado en la Demanda. Adviértase que
el TPI debe, mientras sea viable, conceder el remedio que resulte
apropiado aun cuando el mismo no haya sido solicitado inicialmente
por la parte demandante.
Por último, en relación con la controversia sobre los $330.00
reclamados por el Vendedor, tampoco el récord le permitía al TPI KLAN202400279 8
adjudicar este asunto. Ello porque el Vendedor alegó, sustentado
por una declaración jurada, que las partes acordaron dividir dicho
gasto por la mitad. Por tanto, no podía concluirse, como asunto
incontrovertido, que este alegado pacto no existió. Adviértase que,
si se demostrase la existencia de este pacto, el mismo válidamente
suplantaría la regla general según la cual un vendedor asume la
totalidad de dicho costo cuando dicha parte escoge el notario, como
ocurrió aquí. 31 LPRA sec. 9991.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, se revoca la sentencia
apelada y se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia para
trámites ulteriores compatibles con lo aquí resuelto y expuesto,
incluida la celebración de la correspondiente vista en su fondo.
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones