CC-2001-299 1
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Dhalma Amill Bracer Peticionaria Certiorari
v. 2002 TSPR 38
Junta de Directores 156 DPR ____ Condominio Pumarada Recurrida
Número del Caso: CC-2001-299
Fecha: 4/abril/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Roberto González Rivera
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José Denis Rodríguez Morales
Abogada de la Parte Recurida: Lcda. Clotilde Rexach Benítez
Abogada del Departamento de Asuntos del Consumidor: Lcda. Mayra Martínez Pérez
Materia: Revisión Administrativa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-2001-299 2
Dhalma Amill Bracer
Peticionaria
v. CC-2001-299 Certiorari
Junta de Directores Condominio Pumarada
Recurrida
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril de 2002.
En el presente recurso nos corresponde
dilucidar si para ventilar una querella de un
condómino ante el Departamento de Asuntos del
Consumidor sobre una omisión de la Junta de
Directores, es requisito jurisdiccional someter
previamente dicha reclamación a la propia Junta de
Directores. Por entender que ni la Ley de Propiedad
Horizontal ni el Reglamento sobre Condominios del
Departamento de Asuntos del Consumidor contempla tal
requisito, revocamos.
I
La señora Dhalma Amill Bracer (en adelante “Sra.
Amill Bracer”), propietaria del apartamiento número
1 del Condominio Pumarada, CC-2001-299 3
presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en
adelante “DACO”) contra la Junta del referido condominio. En su querella
alegó que la titular del apartamiento número 2, la Sra. Teresa Pumarada,
alteró la fachada del edificio con una construcción ilegal, que dicha
construcción le causó daños y que la Junta nunca tomó las medidas necesarias
para detener esta conducta.
Por su parte, la Junta de Directores alegó que DACO carecía de
jurisdicción para adjudicar la querella, aduciendo que el asunto nunca le
fue formalmente presentado por la querellante. Sobre dicho particular, la
Sra. Amill Bracer alegó que el condominio cuenta con sólo tres apartamientos.
La presidenta, la Sra. Carmen Surillo, es tía abuela de la titular del
apartamiento número 2, la Sra. Pumarada, quien a su vez es tesorera de la
Junta. Alegó además, que la Sra. Surillo y Sra. Pumarada, en conjunto,
cuentan con un 61% de participación total del inmueble, lo que les otorga
una mayoría en todas las decisiones que sólo necesitan de un voto mayoritario
de los titulares, razón por la cual, se hace fútil la presentación de la
querella a la Junta de Directores.
En cuanto al planteamiento de falta de jurisdicción levantado por la
Junta de Directores, DACO sostuvo que quedó evidenciado que la Presidenta
de la Junta de Directores tenía conocimiento de la realización de la
construcción en cuestión y no tomó ninguna acción afirmativa para detener
la misma. Concluyó que tal conocimiento e inacción de parte de la Sra.
Surillo, unido a la presentación y notificación de la querella radicada por
la Sra. Amill Bracer, subsanó cualquier irregularidad en cuanto al
procedimiento de reclamación de la querellante.
Así las cosas, DACO procedió a celebrar la vista administrativa y ambas
partes presentaron prueba testifical y documental. Luego del examen de
rigor, dicha agencia determinó que las obras de construcción del referido
apartamiento constituyeron en efecto una alteración ilegal que afectó la
fachada del condominio. Entre las alteraciones efectuadas, DACO determinó
que la titular del apartamiento número 2 realizó una construcción al lado
oeste del edificio, que abrió un acceso hacia la azotea de los garajes y CC-2001-299 4
que dicha construcción causó grietas, filtraciones y otros daños al techo
del apartamiento número 1. Según las determinaciones de DACO, eliminaron
unas rejas laterales de una terraza, realizaron una construcción en cemento
que sustituyó un techo de zinc por una pared de cemento e instalaron ventanas
con lo cual cerraron dicha estructura. Además, derribaron parte de una pared
de hormigón para crear una salida posterior por el techo de los garajes.
Asimismo, DACO resolvió que no se cumplió con el requisito de obtener
el consentimiento de los titulares para dicha alteración, según requerido
por la Ley de Propiedad Horizontal. Concluyó que la Sra. Amill Bracer no
ofreció su consentimiento para la construcción de las obras antes indicadas.
Por el contrario, su representante legal le notificó a la titular del
apartamiento número 2, mediante carta certificada con acuse de recibo, que
cesara de realizar las construcciones antes descritas. Sin embargo, se hizo
caso omiso a dicho requerimiento.
Finalmente, DACO ordenó a la Junta de Directores cumplir con las
disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y tomar las medidas para
que los titulares del apartamiento devuelvan la fachada a su estado original.
De este dictamen, la Junta acudió al Tribunal de Circuito de Apelaciones
que revocó la decisión tras concluir que DACO carecía de jurisdicción para
atender la referida querella, toda vez que originalmente no se sometió la
reclamación frente a la Junta de Directores. Así, determinó que al obviar
dicho procedimiento se incidió sobre la organización del gobierno interno
y la sana convivencia del condominio.
Inconforme, acude ante nos la Sra. Amill Bracer y señala que erró el
foro apelativo en su determinación sobre la ausencia de jurisdicción de DACO.
En esencia, señala que no es requisito jurisdiccional someter la querella
a la Junta de Directores del Condominio.
Luego de expedir el auto solicitado y examinar las comparecencias de
las partes, resolvemos.
II CC-2001-299 5
En síntesis, debemos determinar si un titular debe requerirle a la Junta
de Directores que cumpla con los deberes que le impone la Ley de Propiedad
Horizontal, antes de radicar una querella en DACO.
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958,
31 L.P.R.A. 1291 et seq, establece mecanismos para la tramitación de los
inevitables conflictos dimanantes del modus vivendi de un condominio. Véase
Srio. D.A.C.O v. Condóminos C. Martí, 121 D.P.R. 807 (1988). Además,
establece el marco organizacional del gobierno interno, cuyo organismo
rector y deliberativo lo es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según
la Ley de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el reglamento, supra.
El Consejo de Titulares elige la Junta de Directores que tiene, entre
otras facultades, el deber de "[a]tender todo lo relacionado con el buen
gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en
especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios
generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares". Art. 38-D(a), 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(a).
Además, debe "[c]umplir y hacer cumplir las disposiciones de [la Ley de
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CC-2001-299 1
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Dhalma Amill Bracer Peticionaria Certiorari
v. 2002 TSPR 38
Junta de Directores 156 DPR ____ Condominio Pumarada Recurrida
Número del Caso: CC-2001-299
Fecha: 4/abril/2002
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I
Juez Ponente: Hon. Roberto González Rivera
Abogado de la Parte Peticionaria: Lcdo. José Denis Rodríguez Morales
Abogada de la Parte Recurida: Lcda. Clotilde Rexach Benítez
Abogada del Departamento de Asuntos del Consumidor: Lcda. Mayra Martínez Pérez
Materia: Revisión Administrativa
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-2001-299 2
Dhalma Amill Bracer
Peticionaria
v. CC-2001-299 Certiorari
Junta de Directores Condominio Pumarada
Recurrida
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Hernández Denton
San Juan, Puerto Rico, a 4 de abril de 2002.
En el presente recurso nos corresponde
dilucidar si para ventilar una querella de un
condómino ante el Departamento de Asuntos del
Consumidor sobre una omisión de la Junta de
Directores, es requisito jurisdiccional someter
previamente dicha reclamación a la propia Junta de
Directores. Por entender que ni la Ley de Propiedad
Horizontal ni el Reglamento sobre Condominios del
Departamento de Asuntos del Consumidor contempla tal
requisito, revocamos.
I
La señora Dhalma Amill Bracer (en adelante “Sra.
Amill Bracer”), propietaria del apartamiento número
1 del Condominio Pumarada, CC-2001-299 3
presentó una querella ante el Departamento de Asuntos del Consumidor (en
adelante “DACO”) contra la Junta del referido condominio. En su querella
alegó que la titular del apartamiento número 2, la Sra. Teresa Pumarada,
alteró la fachada del edificio con una construcción ilegal, que dicha
construcción le causó daños y que la Junta nunca tomó las medidas necesarias
para detener esta conducta.
Por su parte, la Junta de Directores alegó que DACO carecía de
jurisdicción para adjudicar la querella, aduciendo que el asunto nunca le
fue formalmente presentado por la querellante. Sobre dicho particular, la
Sra. Amill Bracer alegó que el condominio cuenta con sólo tres apartamientos.
La presidenta, la Sra. Carmen Surillo, es tía abuela de la titular del
apartamiento número 2, la Sra. Pumarada, quien a su vez es tesorera de la
Junta. Alegó además, que la Sra. Surillo y Sra. Pumarada, en conjunto,
cuentan con un 61% de participación total del inmueble, lo que les otorga
una mayoría en todas las decisiones que sólo necesitan de un voto mayoritario
de los titulares, razón por la cual, se hace fútil la presentación de la
querella a la Junta de Directores.
En cuanto al planteamiento de falta de jurisdicción levantado por la
Junta de Directores, DACO sostuvo que quedó evidenciado que la Presidenta
de la Junta de Directores tenía conocimiento de la realización de la
construcción en cuestión y no tomó ninguna acción afirmativa para detener
la misma. Concluyó que tal conocimiento e inacción de parte de la Sra.
Surillo, unido a la presentación y notificación de la querella radicada por
la Sra. Amill Bracer, subsanó cualquier irregularidad en cuanto al
procedimiento de reclamación de la querellante.
Así las cosas, DACO procedió a celebrar la vista administrativa y ambas
partes presentaron prueba testifical y documental. Luego del examen de
rigor, dicha agencia determinó que las obras de construcción del referido
apartamiento constituyeron en efecto una alteración ilegal que afectó la
fachada del condominio. Entre las alteraciones efectuadas, DACO determinó
que la titular del apartamiento número 2 realizó una construcción al lado
oeste del edificio, que abrió un acceso hacia la azotea de los garajes y CC-2001-299 4
que dicha construcción causó grietas, filtraciones y otros daños al techo
del apartamiento número 1. Según las determinaciones de DACO, eliminaron
unas rejas laterales de una terraza, realizaron una construcción en cemento
que sustituyó un techo de zinc por una pared de cemento e instalaron ventanas
con lo cual cerraron dicha estructura. Además, derribaron parte de una pared
de hormigón para crear una salida posterior por el techo de los garajes.
Asimismo, DACO resolvió que no se cumplió con el requisito de obtener
el consentimiento de los titulares para dicha alteración, según requerido
por la Ley de Propiedad Horizontal. Concluyó que la Sra. Amill Bracer no
ofreció su consentimiento para la construcción de las obras antes indicadas.
Por el contrario, su representante legal le notificó a la titular del
apartamiento número 2, mediante carta certificada con acuse de recibo, que
cesara de realizar las construcciones antes descritas. Sin embargo, se hizo
caso omiso a dicho requerimiento.
Finalmente, DACO ordenó a la Junta de Directores cumplir con las
disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal y tomar las medidas para
que los titulares del apartamiento devuelvan la fachada a su estado original.
De este dictamen, la Junta acudió al Tribunal de Circuito de Apelaciones
que revocó la decisión tras concluir que DACO carecía de jurisdicción para
atender la referida querella, toda vez que originalmente no se sometió la
reclamación frente a la Junta de Directores. Así, determinó que al obviar
dicho procedimiento se incidió sobre la organización del gobierno interno
y la sana convivencia del condominio.
Inconforme, acude ante nos la Sra. Amill Bracer y señala que erró el
foro apelativo en su determinación sobre la ausencia de jurisdicción de DACO.
En esencia, señala que no es requisito jurisdiccional someter la querella
a la Junta de Directores del Condominio.
Luego de expedir el auto solicitado y examinar las comparecencias de
las partes, resolvemos.
II CC-2001-299 5
En síntesis, debemos determinar si un titular debe requerirle a la Junta
de Directores que cumpla con los deberes que le impone la Ley de Propiedad
Horizontal, antes de radicar una querella en DACO.
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley Núm. 104 de 25 de junio de 1958,
31 L.P.R.A. 1291 et seq, establece mecanismos para la tramitación de los
inevitables conflictos dimanantes del modus vivendi de un condominio. Véase
Srio. D.A.C.O v. Condóminos C. Martí, 121 D.P.R. 807 (1988). Además,
establece el marco organizacional del gobierno interno, cuyo organismo
rector y deliberativo lo es el Consejo de Titulares que a su vez rige, según
la Ley de Propiedad Horizontal, la escritura matriz y el reglamento, supra.
El Consejo de Titulares elige la Junta de Directores que tiene, entre
otras facultades, el deber de "[a]tender todo lo relacionado con el buen
gobierno, administración, vigilancia y funcionamiento del régimen y en
especial lo relativo a las cosas y elementos de uso común y los servicios
generales, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y
apercibimientos a los titulares". Art. 38-D(a), 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(a).
Además, debe "[c]umplir y hacer cumplir las disposiciones de [la Ley de
Propiedad Horizontal], del reglamento y los acuerdos del Consejo de
Titulares". 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(i).
La Ley de Propiedad Horizontal encomendó al foro administrativo, DACO,
la rápida adjudicación de los reclamos que pudieran presentar los
condóminos, relativos a la administración del edificio. Igualmente, le
confirió jurisdicción exclusiva para entender en acciones de impugnación
de los acuerdos del Consejo de Titulares, de las determinaciones,
actuaciones u omisiones del Director o de la Junta de Directores,
relacionadas con la administración de inmuebles que comprendan por lo menos
un apartamento destinado a vivienda. Arts. 42 y 48, 31 L.P.R.A. secs. 1293f
y 1294. Véase Condóminos C. Martí, supra, First Fed. Savs. v. Asoc. de
Condómines, 114 D.P.R. 426, 434 (1983).
Además, el Reglamento sobre Condóminos de DACO, Reglamento 2348 del
3 de marzo de 1978, promulgado al amparo de los poderes conferidos a DACO
por la Ley de Propiedad Horizontal, 31 L.P.R.A. 1294c, en su parte sobre CC-2001-299 6
querellas, sólo exige como requisito para que DACO obtenga jurisdicción que
“el acuerdo, determinación, omisión o actuación en cuestión sea gravemente
perjudicial para el titular que impugna”. Sección 18, Reglamentos sobre
Condóminos. En ningún lugar, se exige como condición para que DACO pueda
asumir jurisdicción que se presente la reclamación primeramente a la Junta.1
A la luz de esta normativa, pasemos a discutir la situación que tenemos
ante nos.
III
Como hemos mencionado, la Junta de Directores tiene el deber de
atender todo lo relacionado con el buen gobierno, administración, vigilancia
y funcionamiento del régimen y en especial lo relativo a las cosas y elementos
de uso común y los servicios generales, además de hacer a tales efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares. La ley faculta
a los condóminos para impugnar los acuerdos, determinaciones, actuaciones
y omisiones de dicha Junta.
En el presente caso, la titular de un apartamiento del Condominio
Pumarada alteró la fachada del condominio ilegalmente y la Junta no cumplió
con su deber de tomar las medidas correctivas para detener la conducta
ilegal. Además, aún después de ser notificado de la acción incoada en DACO,
la Junta no hizo cumplir la Ley de Propiedad Horizontal.
No obstante, el foro apelativo sostuvo que como no se presentó una
querella ante la Junta de Directores, no había un dictamen que pudiera ser
revisable por DACO. No podemos endosar esta posición. Primero, este caso
no trata de la impugnación de un dictamen, sino que envuelve una querella
por omisión de la Junta. Segundo, ni la impugnación de un dictamen ni la
de una omisión contemplan como requisito la presentación previa de dicha
reclamación a la Junta.
1 La Sección 19 del referido reglamento, relativa a los requisitos para radicar la querella ante la agencia, únicamente requiere que el querellante certifique “las gestiones realizadas por el querellante encaminadas a lograr que el Consejo de Titulares, la Junta de Directores, el Director o el administrador interino, según sea el caso, tome voluntariamente la acción correctiva que solicita.” Sección 19, Reglamento sobre Condominios. CC-2001-299 7
Precisamente, lo que cuestiona la Sra. Amill Bracer es la omisión de la
Junta de Directores al no tomar las medidas contra la titular del
apartamiento que alteró la fachada del condominio. De una lectura de la
Ley de Propiedad Horizontal, no podemos colegir que sea imprescindible
querellarse frente a la Junta sobre su inacción frente a las violaciones
de un titular al régimen de propiedad, para luego acudir al foro
administrativo. Ninguna disposición de la Ley de Propiedad Horizontal
exige dicho requisito. Además, el Reglamento sobre Condominios en su parte
sobre querellas, sólo exige como requisito para que DACO obtenga
jurisdicción que “el acuerdo, determinación, omisión o actuación en
cuestión sea gravemente perjudicial para el titular que impugna”.
Ciertamente, es deseable que el titular solicite en primera instancia
a la Junta que corrija su inacción. No obstante, estimamos que no existe
una exigencia en ley para ello. Corresponde a la Legislatura atender este
asunto.
Por ende, procede revocar la sentencia del tribunal apelativo y
confirmar la resolución de DACO.
Se dictará la Sentencia correspondiente.
Federico Hernández Denton Juez Asociado CC-2001-299 8
Recurrida SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte integral de la presente, se revoca el dictamen del Tribunal de Circuito de Apelaciones.
Así lo pronunció y manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo Interina. El Juez Asociado señor Fuster Berlingeri concurre sin opinión escrita. El Juez Asociado señor Corrada del Río disiente sin opinión escrita.
Carmen E. Cruz Rivera Secretaria del Tribunal Supremo Interina