ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
CELINK APELACIÓN procedente del Apelado Tribunal de Primera Instancia, v. Sala Superior de Aguadilla GRACE MARÍN KLAN202400964 CANCEL y otros Apelante Civil Núm.: AG2023CV01949
Sobre: Ejecución de Hipoteca
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Cintrón Cintrón, la Jueza Rivera Marchand y el Juez Rodríguez Flores.
Cintrón Cintrón, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 28 de enero de 2025.
Mediante recurso de Apelación, comparece ante este Foro, por
derecho propio, la señora Grace Marín Cancel (señora Marín Cancel
o apelante) y solicita que revisemos la Sentencia emitida el 27 de
septiembre de 2024, notificada el 3 de octubre de 2024, por el
Tribunal de Primera Instancia (TPI), Sala Superior de Aguadilla.
Mediante esta, el TPI dictó sentencia en contra de la apelante, y
ordenó la ejecución de las garantías inmobiliarias, y la venta en
pública subasta de los bienes inmuebles hipotecados.
Por los fundamentos que expresamos a continuación, se
revoca la Sentencia apelada.
I.
Según surge del expediente, CELINK incoó una Demanda en
contra de la señora Marín Cancel, sobre ejecución de hipoteca, ante
un presunto incumplimiento con los términos y condiciones
pactados en el pagaré hipotecario.1 En específico, el incumplimiento
1 El 26 de noviembre de 2008, la señora Marín Cancel suscribió y emitió un pagaré
hipotecario a favor de The Money House, Inc. o a su orden, por la suma de
Número Identificador SEN2025 ___________________ KLAN202400964 2
con el pago del seguro de la propiedad inmueble en controversia
desde el 2019 hasta el 2024.2
El 15 de febrero de 2024, la señora Marín Cancel presentó su
Contestación a Demanda porque no est[á] asegurada la propiedad.
En síntesis, alegó que faltaban partes indispensables que no fueron
emplazadas, que la Ley Núm. 121 de 1 de agosto de 2019, conocida
como la Carta de Derechos y la Política Pública del Gobierno a Favor
de los Adultos Mayores. Además, negó el incumplimiento que
CELINK le estaba imputando, y solicitó la desestimación de la
demanda.
Así las cosas, el 5 de febrero de 2024, el TPI emitió una Orden
de Referido al Centro de Mediación de Conflictos en casos de
Ejecución de Hipotecas para atenderse mediante videoconferencia.
Dispuso que según el proceso de mediación compulsoria que exige
la Ley Núm. 184 de 17 de agosto de 2012, según enmendada,
conocida como la Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de
tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda
Principal y el Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de
Conflictos, se llevaría a cabo mediante videoconferencia el 27 de
febrero de 2024. De igual manera, el 23 de febrero de 2024,
notificada el 26 de febrero de 2024, el foro primario emitió una
Orden sobre manejo del caso. Ordenó que las partes coordinaran
una reunión para cumplimentar el Informe para el Manejo del Caso,
y señaló una conferencia inicial a celebrarse mediante
videoconferencia.
En desacuerdo con la Orden del TPI, la señora Marín Cancel
presentó una Moción de Oposición. Informo que carecía de una
computadora, por lo que se oponía a la celebración de la vista.
$300,000.00 de principal, a razón de 3.21% anual de interés. Para garantizar el pago del Pagaré, constituyó una Hipoteca mediante la Escritura número 576 ante el notario Ana V. Piñero Pares. 2 De la Demanda original surge que los años reclamados lo son: 2019-2020, 2020-
2021 y 2023-2024. KLAN202400964 3
Tomando en consideración lo anterior, el foro primario emitió una
Orden sobre manejo del caso enmendada, a los únicos efectos de
hacer constar que la vista señalada para el 9 de mayo de 2024 a las
9:00 a.m. sería de manera presencial en el Centro Judicial de
Aguadilla.
Posteriormente, el 8 de abril de 2024, el Centro de Mediación
de Conflictos (CMC) presentó ante el foro primario un documento
intitulado Moción Informativa sobre resultado de caso de Ejecución
de Hipoteca atendido mediante servicio de videoconferencia. El CMC
informó que “en vista de las ausencias de la parte demandada damos
por concluida nuestra intervención para dar paso al trámite judicial
que corresponda”.3
El 17 de mayo de 2024, CELINK presentó una Moción de
Sentencia Sumaria, en la cual expuso que no existían hechos
materiales en controversia, por lo que, basado en la declaración
jurada del oficial de CELINK a cargo de la cuenta y de los
documentos adjuntados, procedía dictar sentencia sumariamente
contra la señora Marín Cancel.4 Señaló que la hipoteca y la
propiedad constaban inscritas en el Registro de la Propiedad,
Sección de Aguadilla, y que CELINK era la entidad con derecho a
exigir el cumplimiento del instrumento. Enfatizó que el pagaré
disponía que el acreedor hipotecario podía requerir el pago total
inmediato de todo el principal adeudado e interés acumulado si no
se realizaba una obligación del deudor bajo la hipoteca. Alegó que
incurrieron en gastos por concepto de seguros sobre la propiedad
3 Surge de la moción presentada por el CMC que la primera cita por videoconferencia se llevó a cabo el 27 de febrero de 2024, a la cual la señora Marín Cancel no se conectó. Además, que al revisar el SUMAC, advinieron en conocimiento de la moción presentada por la Marín Cancel para informar la situación con la computadora. Por lo anterior, se citó el caso nuevamente para el 26 de marzo de 2024, a la cual la señora Marín Cancel tampoco acudió, sin excusarse. Se citó el caso para el 5 de abril de 2024, de manera presencial. Sin embargo, a esa tampoco acudió. 4 Junto a su Moción de Sentencia Sumaria, CELINK incluyó los siguientes anejos:
(1) Primer Pagaré con tasa de interés ajustable; (2) Registro de la Propiedad en Aguadilla; (3) Certificación Registral; (4) Declaración Jurada acreditando deuda del Sr. Caryn Edwards, agente autorizado de CELINK. KLAN202400964 4
para los periodos del 2019-2020, 2020-2021, y 2023-2024
ascendentes a una suma de $2,422.59.
Establecido lo anterior, solicitó el pago de la suma principal
$239,496.55, más los intereses ascendientes a $67,038.83 al 26 de
diciembre de 2023, los cuales continúan acumulándose en un
3.21%, así como costas y honorarios de abogados equivalentes a
$30,000.00. Asimismo, solicitó la ejecución y venta en pública
subasta del bien inmueble y la cancelación de todos los créditos o
cargos conforme a la Ley Hipotecaria. La señora Marín Cancel no se
opuso al petitorio sumario presentado por CELINK.5
Luego de evaluar la evidencia presentada por CELINK, así
como el expediente ante su consideración, el TPI emitió la Sentencia
que hoy revisamos. El foro primario formuló las siguientes
determinaciones de hechos:
1. El 26 de noviembre de 2008, Grace Marín Cancel t/c/c Grace Marín De Guzmán suscribió y emitió un pagaré hipotecario a favor de The Money House, Inc., o a su orden, por la suma de $300,000.00 de principal, más intereses a razón de 3.21% [de interés anual] sobre el balance adeudado.
2. Para garantizar el pago de dicho Pagaré, se constituyó hipoteca voluntaria mediante la Escritura número 576 el día 26 de noviembre de 2008, ante el Notario Ana V. Piñero Pares.
3. La escritura de hipoteca grava el bien inmueble que se describe a continuación: a. RUSTICA: Finca compuesta de 1.00 cuerda o sea 29 áreas, 30 centiáreas y 40 miliáreas, radicada en el Barrio Guerrero de Isabela, Puerto Rico. En lindes por el Norte, con Ladislao Mirla; por el Sur con Bernabé Cordero Tosado; por el Este, con carretera Insular número 2; y por el Oeste, el resto de la finca de la cual se segrega, o sea de Don Hilario González Martínez. Enclava una casa.
4. La hipoteca consta inscrita al folio 12 vuelto del tomo 488 de Isabela, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Aguadilla, finca 4,497, inscripción 12ma. 5 De los anejos en el recurso presentado, surge que el 8 de mayo de 2024, la señora Marín Cancel presentó una Moción de Sentencia Sumaria. Sin embargo, del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos no surge que la solicitud fuera presentada en el TPI como parte del caso ante nuestra consideración. KLAN202400964 5
5. La propiedad consta inscrita al folio 142 del tomo 77 de Isabela, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Aguadilla, finca 4,497. La parte demandante es la persona con derecho a exigir el cumplimiento del instrumento.
6. El inciso 7 del Pagaré dispone que “el Acreedor Hipotecario puede requerir el pago total inmediato de todo el principal adeudado e interés acumulado si: (B)(iii) No se realiza una obligación del Deudor bajo la Hipoteca […]”.
7. El sub inciso 9 (b)(iii) de la Escritura de la Hipoteca, dispone que el acreedor puede requerir el pago inmediato de las sumas adeudadas aseguradas por la hipoteca si el deudor no realiza una obligación bajo la Hipoteca.
8. La parte demandada ha incurrido en incumplimiento conforme los términos y condiciones de la Hipoteca al haber dejado de mantener la propiedad asegurada. La parte demandante ha incurrido en gastos por concepto de seguro sobre la propiedad para los periodos 2019-2020, 2020-2021, y 2023-2024 ascendentes a la suma de $2,422.59, más cualquier otro adelanto que resulte necesario ante incumplimientos adicionales o futuros de la demandad para con su obligación.
9. La parte demandada además incumplió con el pago de contribuciones sobre la propiedad.
10. La parte demandada adeuda la suma principal de $239,496.55, más los intereses sobre dicha suma en la cantidad de $67,038.83 al 26 de diciembre de 2023, los cuales continuarán acumulándose al 3.21% hasta su completo pago, más la suma equivalente a $30,000.00 para gastos, costas y honorarios de abogado según pactados por cantidad razonable según su valor en el mercado.
11. El préstamo está garantizado mediante el Pagaré, por lo que la parte demandante ha declarado la totalidad de la deuda vencida, más los intereses que se acumulen hasta el pago total de la deuda, más los honorarios de abogados pactados, más costas y gastos de este proceso.
12. Dicha deuda esta vencida, es líquida y exigible.
13. La parte demandada no es menor de edad, ni incapacitada, ni se encuentra prestando servicios militares en el ejército de los Estados Unidos de América, ni de ningún país aliado conocido. KLAN202400964 6
El TPI concluyó que la señora Marín Cancel adeuda la suma
de $239,496.55, más los intereses sobre dicha suma en la cantidad
de $67,038.83, los cuales continuaran acumulándose al 3.21%
hasta su pago completo. Además, otorgó la suma de $30,000.00 a
favor de CELINK en concepto de los gastos, costas y honorarios de
abogado, según pactados. Finalmente, ordenó la ejecución de las
garantías inmobiliarias y por consiguiente la venta en pública
subasta de los bienes inmuebles hipotecados para aplicar el importe
de la venta al saldo de la deuda para con CELINK.
Inconforme, la señora Marín Cancel acudió nuevamente ante
este Tribunal y solicita la revisión del referido dictamen. Le imputó
al TPI la comisión de los siguientes errores:
En este caso no hay jurisdicción, porque hay un res ipsa loquitur, la cosa habla por sí sola al someter un pagaré en blanco sin el endoso específico que requiere la ley y el Tribunal se negó a desestimar con perjuicio como manda la ley de transacciones comerciales.
Cometió grave error constitucional cuando se le somete en nuestra contestación la prueba documental de que el Seguro de la casa estaba al día y resuelve que no, contrario a la prueba.
Comete grave error porque las contribuciones según el derecho Civil nuestro que requieren pagos parciales, prescriben cada 5 años. La cesión prescribe al año.
Comete grave error procesal constitucional, cuando somete una moción sumaria y no nos la notifica. Un acto de despojo.
Comete grave error constitucional procesal cuando acudimos al Tribunal para que le ordene nos notifique dicha moción y el Tribunal nada hace y luego dice que no nos opusimos a la misma, cuando fuimos hasta el Tribunal de Apelaciones, y tuvimos enfermedad familiar; sometimos otra.
Viola los principios generales de derecho, que están por encima de la Constitución misma, que “nadie puede salirse de un contrato a fuerza de su decisión unilateral”.
Viola la ley local, que tenia que traer una parte indispensable contra dos personas de edad avanzada, como el Departamento de la Familia. KLAN202400964 7
Es totalmente ilegal en una sentencia sumaria condenar a una persona al pago de TREINTA MIL DÓLARES de honorarios de abogado. Lo legal es que se someta un memorando de costas y se especifique las horas trabajadas.
El 27 de noviembre de 2024, CELINK compareció mediante
Alegato de la Apelada. Con el anterior cuadro fáctico, procedemos a
resolver con el beneficio de la comparecencia de ambas partes.
II.
La Regla 36 de Procedimiento Civil dispone el mecanismo
extraordinario y discrecional de la sentencia sumaria. 32 LPRA, Ap.
V, R. 36. El propósito principal de este mecanismo procesal es
propiciar la solución justa, rápida y económica de litigios civiles que
no presentan controversias genuinas de hechos materiales, por lo
que puede prescindirse del juicio plenario. Serrano Picón v.
Multinational Life Ins, 212 DPR 981 (2023).6 Los tribunales pueden
dictar sentencia sumaria respecto a una parte de una reclamación
o sobre la totalidad de esta. 32 LPRA Ap. V, R. 36.1; Meléndez
González v. M. Cuebas, 193 DPR 100 (2015). La sentencia sumaria
procederá si las alegaciones, deposiciones, contestaciones a
interrogatorios y admisiones ofrecidas, junto a cualquier declaración
jurada que se presente, si alguna, demuestran que no hay
controversia real y sustancial sobre algún hecho esencial y
pertinente y que, como cuestión de derecho, procede
hacerlo. González Meléndez v. Mun. San Juan et al., 212 DPR 601
(2023).
El promovente debe presentar una moción fundamentada en
declaraciones juradas o en cualquier evidencia que demuestre la
inexistencia de una controversia sustancial de hechos esenciales y
pertinentes sobre la totalidad o parte de la reclamación. 32 LPRA
6 Véase, además: Oriental Bank v. Caballero García, 212 DPR 671 (2023); Ferrer
et. al. v. PRTC, 209 DPR 574, 580-581 (2022); González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 290 (2019); Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213-214 (2010). KLAN202400964 8
Ap. V, R. 36.1; Universal Ins. y otro v. ELA y otros, 211 DPR 455
(2023). La controversia sobre los hechos esenciales que genera el
litigio tiene que ser real, no especulativa o abstracta. Es decir, tiene
que ser de naturaleza tal que permita concluir que existe una
controversia real y sustancial sobre hechos relevantes y
pertinentes. Ramos Pérez v. Univisión, supra, págs. 213-214,
seguido en Meléndez González v. M. Cuebas, supra, pág. 110.
Nuestro ordenamiento civil y su jurisprudencia interpretativa
dispone que se deben cumplir unos requisitos de forma los cuales
deben satisfacerse al momento de presentar una solicitud de
sentencia sumaria. Estos requisitos son: (1) una exposición breve de
las alegaciones de las partes; (2) los asuntos litigiosos o en
controversia; (3) la causa de acción sobre la cual se solicita la
sentencia sumaria, (4) una relación concisa, organizada y en
párrafos enumerados de todos los hechos esenciales y pertinentes
sobre los cuales no hay controversia sustancial, con indicación de
los párrafos o las páginas de las declaraciones juradas u otra prueba
admisible en evidencia donde se establecen estos hechos, así como
de cualquier otro documento admisible en evidencia que se
encuentre en el expediente del Tribunal; (5) las razones por las
cuales se debe dictar sentencia, argumentando el derecho aplicable,
y (6) el remedio que debe ser concedido. 32 LPRA Ap. V, R. 36.3;
Pérez Vargas v. Office Depot, 203 DPR 687 (2019).
Por su parte, le corresponde a la parte promovida refutar
dicha moción a través de declaraciones juradas u otra
documentación que apoye su posición. Esto es, la parte que se
opone debe proveer evidencia sustancial de los hechos materiales
que están en disputa. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20
(2020). El hecho de no oponerse a la solicitud
de sentencia sumaria no implica necesariamente que ésta proceda
si existe una controversia legítima sobre un hecho material. Sin KLAN202400964 9
embargo, el demandante no puede descansar en las aseveraciones
generales de su demanda, “sino que, a tenor con la Regla 36.5,
estará obligada a ‘demostrar que [tiene] prueba para sustanciar sus
alegaciones'”. La Regla 36.5 de Procedimiento Civil, dispone que de
no producirse por parte del opositor una exposición de hechos
materiales bajo juramento, deberá dictarse sentencia sumaria en su
contra. 32 LPRA Ap. V, R. 36.5; Ramos Pérez v. Univisión, supra,
págs. 215-216.
La Regla 36.4 de Procedimiento Civil, establece que, si no se
dicta sentencia sobre la totalidad del pleito, ni se concede todo el
remedio solicitado o se deniega la moción de sentencia sumaria, y
por tanto, es necesario celebrar juicio, será obligatorio que el
Tribunal en su dictamen determine los hechos esenciales sobre los
cuales no haya controversia sustancial y aquellos que sí se
encuentran genuinamente en controversia. 32 LPRA Ap. V, R.36.4
Cónsono con lo anterior, nuestro estado de derecho le impone
y exige al TPI, exponer los hechos materiales y esenciales que están
en controversia, así como los que no lo están, independientemente
de cómo resuelvan una solicitud de sentencia sumaria. Meléndez
González v. M. Cuebas, supra, pág. 117. Al evaluar la solicitud
de sentencia sumaria, el juzgador deberá: (1) analizar los
documentos que acompañan la moción solicitando
la sentencia sumaria, los incluidos con la moción en oposición y
aquellos que obren en el expediente judicial y; (2) determinar si el
oponente controvirtió algún hecho material o si hay alegaciones de
la demanda que no han sido controvertidas o refutadas en forma
alguna por los documentos. PFZ Props., Inc. v. Gen. Acc. Ins. Co., 136
DPR 881, 913-914 (1994).
Por último, en Meléndez González v. M. Cuebas, supra, el
Tribunal Supremo de Puerto Rico estableció el estándar de revisión
que debe utilizar este foro apelativo intermedio al revisar KLAN202400964 10
denegatorias o concesiones de mociones de sentencia sumaria.
Conforme a ello, debemos utilizar los mismos criterios que los
tribunales de primera instancia al determinar si procede dictar
sumariamente una sentencia. En esta tarea sólo podemos
considerar los documentos que se presentaron ante el foro de
primera instancia y determinar si existe o no alguna controversia
genuina de hechos pertinentes y esenciales, y si el derecho se aplicó
de forma correcta. La tarea de adjudicar los hechos relevantes y
esenciales en disputa le corresponde únicamente al foro de primera
instancia en el ejercicio de su sana discreción. Vera v. Dr. Bravo, 161
DPR 308, 334 (2004). Finalmente, debemos revisar de novo si el
Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el derecho a la
controversia. Meléndez González v. M. Cuebas, supra, pág. 119.
III.
En su recurso de Apelación, la señora Marín Cancel aduce que
el Código Civil dispone que la Ley de Transacciones Comerciales
establece que un pagaré debe ser endosado específicamente, y que
en el caso ante nuestra consideración el pagaré no fue endosado.
Enfatiza que presentó evidencia del seguro de la propiedad inmueble
actualizada, y que el Tribunal omitió información provista,
resolviendo así en violación al debido proceso de ley. De igual
manera, alega que la sentencia sumaria presentada por CELINK no
le fue notificada, y que por tal razón no presentó su oposición.
Finalmente, aduce que no procede la imposición de $30,000.00 en
concepto de honorarios de abogado, toda vez que no existen horas
trabajadas considerables.
Por su parte, CELINK arguye que el pagaré objeto de
controversia contiene una cadena de endosos desde su acreedor
original hasta que Reverse Mortgage Funding LLC lo endosó en
blanco. Argumenta que lo anterior basta para cumplir con las
disposiciones de la Ley de Transacciones Comerciales y además, que KLAN202400964 11
le concede legitimación activa a CELINK para iniciar la acción de
cobro. Por otro lado, señala que la señora Marín Cancel acompañó
junto a sus escritos una copia de una póliza de seguros con
efectividad desde el 10 de marzo de 2024 hasta el 10 de marzo de
2025. Sin embargo, que el incumplimiento con el pago de los
seguros reclamado en la demanda se retrotrae a los periodos del
2019-2020, 2020-2021 y 2023-2024. De igual manera, expuso que
la señora Marín Cancel no ha producido evidencia del seguro de la
propiedad para todos los periodos, justificación alguna para no
pagar los impuestos y tampoco ha facilitado la comunicación entre
las partes para un proceso de negociación. Finalmente, exhorta que
se confirme la Sentencia apelada, toda vez que el TPI concedió
amplia oportunidad a la señora Marín Cancel para mediar conforme
a la Ley 184-2012, supra, así como a defenderse de las alegaciones
en su contra y ésta nada hizo. Veamos.
En el transcurso del proceso en el foro de instancia, CELINK
presentó una solicitud de sentencia sumaria, alegando, en síntesis
que son la entidad con derecho a exigir el cumplimiento del
instrumento en controversia. Añadió que el pagaré dispone que el
acreedor hipotecario puede requerir el pago total inmediato de todo
el principal adeudado e interés acumulado si no se realiza una
obligación del deudor bajo la hipoteca. Por su parte, la señora Marín
Cancel no presentó una oportuna oposición, por lo que el TPI, luego
de evaluar la solicitud, determinó que correspondía el pago de lo
adeudado y ordenó la venta en pública subasta de la propiedad
inmueble en controversia.
Luego de evaluado el expediente y el SUMAC, notamos que el
5 de febrero de 2024, el TPI ordenó a las partes al procedimiento de
mediación para el 27 de febrero de 2024.7 Luego, el 21 de febrero de
7 Véase, la entrada Núm. 12 del expediente digital del Caso Núm. AG2023CV01949 en el SUMAC. KLAN202400964 12
2024, la señora Marín Cancel presentó un documento intitulado
Moción en Oposición, en el que fundamentó su oposición a la orden
del Tribunal, toda vez que no contaba con una computadora para
poder acceder a la videoconferencia. A tales efectos, el TPI emitió
una Orden el 26 de febrero de 2024, y dispuso “Nada que proveer.”,
en relación a la moción presentada por la señora Marín Cancel. El 8
de abril de 2024, el Centro de Mediación de Conflictos presentó una
Moción Informativa Sobre Resultado de Caso de Ejecución de
Hipoteca atendido mediante Servicio de Videoconferencia en el cual
informaron lo ocurrido en el proceso de mediación de conflictos
entre las partes. Como parte de la moción, el CMC desglosó los
eventos ocurridos como parte del proceso de citación para la
mediación. En específico, informaron que:
1. Las partes de epígrafe fueron referidas por este Honorable Tribunal al Centro de Mediación de Conflictos (en adelante, el CMC) de la Región Judicial de Aguadilla mediante Orden del 5 de febrero de 2024. Esta fue notificada el 9 de febrero de 2024. 2. Que a la primera cita por videoconferencia del 27 de febrero de 2024 se conectó el representante de la parte demandante el Lic. Francisco J. Cardona Pérez. La parte demandada Grace Marín Cancel no se conectó, al revisar SUMAC está alegó “oponerse a la vista del 28 de febrero de 2024 por internet por carecer de computadora alguna”. Se aceptó el caso para mediación. Se cita nuevamente para el 26 de marzo de 2024 de manera presencial. 3. Que el 26 de marzo de 2024 se conecta a la videoconferencia el representante de la parte demandante el Lic. Francisco J. Cardona Pérez y la parte demanda no compareció ni se excusó. Se cita el nuevamente para el 26 de marzo de 2024 de manera presencial. 4. Que el 5 de abril de 2024 comparece de manera presencial el representante de la parte demandante el Lic. Francisco J. Cardona Pérez y la parte demandada no compareció ni se excusó. 5. Vale destacar que hubo dos ausencias de la parte demandada. El Artículo 3 de la Ley Núm. 184-2012, supra, habla sobre el efecto de la ausencia de la parte demandada al proceso de mediación: “De no presentarse el deudor al procedimiento de mediación en cualquiera de sus etapas, sin que medie justificación adecuada; de no entregar al acreedor los documentos solicitados en un tiempo razonable, según lo dispuesto en este Artículo, o de no cumplir con el acuerdo alcanzado con el acreedor hipotecario como resultado del proceso de medición, dicho KLAN202400964 13
acreedor actuará de la forma acordada en el contrato o pagaré efectuado el día de la transacción original de hipoteca…”. 6. En vista de las ausencias de la parte demandada damos por concluida nuestra intervención para dar paso al trámite judicial que corresponda.
Incluso, el TPI en su Sentencia, acogió lo informado por el
CMC y lo incluyó como sigue:
Las partes fueron referidas al proceso de mediación compulsoria conforme a la Ley 184 de 2012 y sus enmiendas, sin embargo, la deudora y aquí demandada no compareció por lo cual el centro de mediación y conflictos devolvió el caso ante nuestra consideración.
Sin embargo, del expediente no surge de qué manera las
citaciones fueron notificadas y/o entregadas a la señora Marín
Cancel. Enfatizamos que el Tribunal, sin más, dispuso “Nada que
proveer.”, a la solicitud de la señora Marín Cancel, aun cuando
informó su dificultad para conectarse a la videoconferencia, al no
tener una computadora.
El Artículo 3 de la Ley 184-2012, supra, dispone que “de no
presentarse el deudor hipotecario al procedimiento de mediación en
cualquiera de sus etapas, sin que medie justificación adecuada o
de no cumplir con el acuerdo alcanzado con el acreedor hipotecario
como resultado del proceso de mediación, se presumirá que
voluntariamente el deudor hipotecario ha desistido del proceso de
mediación compulsoria y dicho acreedor hipotecario procederá con
la continuación del proceso de ejecución hipotecaria según
corresponda”. Resulta evidente que el expediente judicial carece de
documento que acredite la citación de la señora Marín Cancel para
el proceso de mediación de manera correcta y si medió justificación
adecuada para ello. Del expediente no se desprende que el foro de
instancia evaluó si las razones de la señora Marín Cancel
constituyen justa causa para su incomparecencia. Añádase a lo
anterior, que no aparece notificación alguna en el expediente más
allá de la señora Marín Cancel alegar que fue notificada y su KLAN202400964 14
inhabilidad de conectarse a la videoconferencia por no tener una
computadora y solicitar que se llevara a cabo de manera presencial.
Por otro lado, los hechos de este caso versan sobre el
incumplimiento con las cláusulas de un pagaré hipotecario suscrito
por la señora Marín Cancel sobre la propiedad inmueble en
controversia ubicada en Isabela, Puerto Rico. Según surge de la
declaración jurada del señor Caryn Edwards, firmante autorizado de
CELINK, la hipoteca objeto de controversia se encuentra inscrita en
el Registro de la Propiedad, y CELINK es quien está en posesión del
pagaré original. Además, informó que le fue enviada una
notificación a la señora Marín Cancel de que la deuda estaba
vencida y pagadera.8 Por lo tanto, al ser CELINK el tenedor del
pagaré hipotecario en controversia, ostentaban el título del mismo,
por lo que tenían derecho a reclamar el cobro de lo adeudado,
conforme lo establecido en las respectivas cláusulas y condiciones.
Sin embargo, del expediente no surge la carta de cobro que
alegadamente le fue enviada a la señora Marín Cancel a los efectos
de informarle sobre su incumplimiento. Tampoco surge de la
Demanda o de la Moción de Sentencia Sumaria, la documentación
necesaria para poder acelerar el cobro de una deuda de un pagaré
hipotecario. Es decir, la aprobación del Secretario del Departamento
de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés), no
fue incluida como evidencia documental sustancial requerida para
disponer del caso por la vía sumaria, de ser necesario.9 Por lo tanto,
8 Para efectos del procedimiento para acelerar una deuda de un pagaré hipotecario
por incumplimiento con las disposiciones de las obligaciones del deudor con el acreedor, véase KLCE202400899. 9 Véase, Finance of America Reverse, LLC v. Carmona–Vargas, 288 F. Supp. 3d
500, 503 (2018) que establece lo siguiente en relación al procedimiento para acelerar el cobro de una deuda de un pagaré hipotecario:
“Plaintiff was required (1) to seek and obtain authorization from HUD to accelerate the loan obligation, and (2) to notify HUD and Defendants with at least thirty days of anticipation and give them and opportunity to cure the breach.” KLAN202400964 15
ante el incumplimiento con lo anterior, y al no existir evidencia en
el expediente, CELINK no demostró tener el derecho de acelerar la
deuda por incumplimiento con el pago de las pólizas de seguro de
los años solicitados. Ello, toda vez que el mismo pagaré, en la
sección 7(B), dispone que:
El acreedor hipotecario puede requerir el pago total inmediato de todo el principal adeudado e interés acumulado, con la aprobación por parte de un representante autorizado del Secretario, si:
[…]
(iii) No se realiza una obligación del Deudor bajo la Hipoteca.
(Énfasis nuestro).
Resulta evidente que previo a comenzar una acción legal en
contra de los deudores, el acreedor tiene que poseer evidencia
demostrativa de que el HUD autorizó declarar la obligación liquida
y exigible. Así pues, tras un ponderado examen del expediente,
somos del criterio que el foro primario erró al dictar Sentencia en
contra de la señora Marín Cancel, sin validar y/o cotejar la
documentación necesaria requerida para acelerar el cobro de la
deuda, según lo establece el Pagaré. De igual manera, erró el TPI al
no celebrar una vista entre las partes para que la señora Marín
Cancel se expresara respecto a sus incomparecencias en el proceso
de mediación, tomando en consideración las citaciones y las
circunstancias personales de esta.
Así las cosas, devolvemos el caso al foro primario para que
celebre una vista y se le brinde la oportunidad a la señora Marín
Cancel de explicar y fundamentar sus ausencias al proceso de
mediación, y de esa manera determinar si medió justificación
adecuada, según lo dispone el Artículo 3 de la Ley 184-2012, supra,
“Plaintiff must also submit evidence showing that HUD gave its authorization to declare the obligation due and payable prior to commencing this action.” KLAN202400964 16
para proceder con el proceso judicial. Asimismo, ante la
inobservancia contractual por parte de CELINK de proveer la
tenencia de la autorización del HUD para adelantar el cobro de la
hipoteca revertida, la acción que se llevó a cabo judicialmente no se
realizó conforme a derecho, convirtiendo la sentencia emitida nula.
IV.
Por los consideraciones que anteceden, se revoca la Sentencia
pronunciada el 27 de septiembre de 2024 por el foro de instancia y
se devuelve el caso para la continuación de los procedimientos
conforme lo aquí resuelto.
Lo acordó el Tribunal y lo certifica la Secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones