El Juez Asociado Señor Marrero
emitió la opinión del tribunal.
Por escritura pública otorgada en San Juan el 16 de julió de 1953, Alberto H. Biascoechea y su esposa constituyeron hi-poteca para garantizar un pagaré al portador y a la presen-tación por $20,000, con intereses al 7 por ciento anual, sobre un condominio proindiviso de 20,000 metros cuadrados, com-prendidos en una parcela de su propiedad compuesta de vein-tidós cuerdas con setenta y dos céntimos, situada en el Barrio Cangrejos Arriba del término municipal de Carolina. En el hecho décimo tercero de ella se expresa lo siguiente:
“Manifiesta el ‘Deudor Hipotecario’ (1) que el condominio pro-indiviso de veinte mil metros cuadrados comprendido en la des-crita finca, no tiene determinado sitio fijo en la misma, de suerte que si hubiere necesidad de ejecutar esta hipoteca, el adquirente en subasta sólo adquirirá un condominio indeterminado equiva-lente a veinte mil metros cuadrados en la descrita finca; sin embargo el ‘Deudor Hipotecario’ se compromete en tal caso a obtener el correspondiente permiso de la Junta de Planificación [251]*251para segregar dicho condominio si el adquirente en subasta no quisiera permanecer en la comunidad, teniendo dicho adquirente derecho preferente a escoger el sitio donde radicar los veinte mil metros cuadrados siempre que sea en una porción contigua de terreno.”
Presentada esa escritura al Registro de la Propiedad de Río Piedras se denegó su inscripción a virtud de la nota que pasamos a copiar a continuación:
“Denegada la inscripción del documento que precede, por en-tender que de acuerdo con la ley número 213 de 12 de mayo de 1942 según ha quedado enmendada en su artículo 2 por la ley número 388 de 11 de mayo de 1950, la delimitación del y la cons-titución de hipoteca sobre el condominio de 20,000 metros cuar drados que forma parte de la finca de 22.72 cuerdas constituye una lotificación y no se ha obtenido la autorización correspon-diente de la Junta de Planificación de Puerto Rico, tomando en su lugar anotación preventiva por el término legal que marca la ley a favor del tenedor del referido pagaré de su derecho de hipo-teca, al folio ... de Carolina, . . .”
Contra esa nota recurrió ante nos Alberto H. Biascoechea en armonía con lo dispuesto por la Ley de 1 de marzo de 1902, pág. 313. Su única contención es que “el registrador recu-rrido erró al resolver que de acuerdo con la Ley núm. 213 antes citada la delimitación del y la constitución de hipo-teca sobre el condominio de 20,000 metros cuadrados que forma parte de la finca de 22.72 cuerdas constituye una lor-tificación . . .”
De conformidad con el artículo 2 de la Ley núm. 213 de 12 de mayo de 1942 (pág. 1107), según quedó enmendado por la núm. 388 de 11 de mayo de 1950, pág. 907:
“ ‘Lotificación’ significa la división o subdivisión de un solar„ predio o parcela de terreno en dos o más partes para la venía, traspaso, cesión, arrendamiento, donación, usufructo, uso, censo, fideicomiso, o para cualquier otra transacción así como para un nuevo edificio e incluye también, urbanización como hasta ahora se ha usado en la legislación de Puerto Rico; y además una mera segregación.” (Bastardillas nuestras.)
[252]*252Y según el artículo 24 de la .misma ley, tal cual quedó enmen-dada en la forma ya indicada:
“A partir de la fecha de vigencia de los reglamentos aplica-bles para lotificaciones según se dispone en el artículo 10 en la presente, no se hará en Puerto Rico ninguna lotificación de te-rrenos y no se aceptará para registrarlo ningún plano de lotifi-cación de terrenos, ni se levantará ningún edificio, ni se llevará a efecto acto o transacción alguna de las que define el Artículo 2 de esta Ley, ni se expedirá ningún permiso, excepto cuando y hasta donde, se cumplan dichos reglamentos y hayan sido final-mente aprobados de acuerdo con los mismos por la junta. . . .”
.Así pues, de tratarse de una lotificación el Registrador habría ^actuado acertadamente. Rivera v. Registrador, 64 D.P.R. 461. Empero, según pasaremos a discutir en seguida no hubo tal lotificación.
Todo propietario tiene el derecho de gozar y disponer de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por ley. Artículo 280 del Código Civil, edición de 1930. Está autori-zado, por ende, para hipotecar los bienes que le pertenecen. Igual facultad concede el artículo 333 del mismo Código a todo -condueño. La hipoteca en este último caso se limita, desde luego, a la participación que el condomino tenga en el inmue-ble; y puesto que el derecho del partícipe es el de una cuota -abstracta en la propiedad, no se fija sobre ninguna parte de-terminada de la misma, sino que recae sobre la totalidad de ■ella. Enriquez v. Registrador, 65 D.P.R. 407. Sobre este -extremo los tratadistas Galindo y Escosura en sus Comenta-.rios a la Legislación Hipotecaria de España se expresan del .siguiente modo a la página 169 del Tomo 3 de su obra:
“Las fincas pro indiviso, pueden ser hipotecadas parcialmente .por cualquiera de los condueños ... en este caso, la hipoteca pesa sólo sobre la parte de la finca que pertenece al hipotecante; pero mientras no se determine, flota sobre toda ella; y si el inmueble tuviese que enajenarse para realizar el pago, se venderá la parte indivisa, sin perjuicio de que si alguno de los comuneros provo-case la división para determinar el lote sobre el que había de pe-[253]*253sar la hipoteca, se haga así, interviniendo el hipotecario como in-teresado. Lo mismo ha de decirse cuando el dueño de todo el in-mueble, en uso de su derecho, hipoteca sólo una porción o parte-indeterminada del mismo; . . (Bastardillas nuestras.)
Y el tratadista Morell en el tomo tercero de la segunda edi-ción corregida y adicionada (1928) de sus Comentarios a la, Legislación Hipotecaria Española nos dice, refiriéndose a bie-nes hipotecados por un porcionero, que:
“Al dividirse después la cosa común, la hipoteca queda limi-tada a la parte determinada que corresponda al deudor en la división. El acreedor, para evitar el perjuicio que al dividir pu-diera ocasionársele adjudicando al deudor, con intención o sin_ ella, la parte peor, tiene, con arreglo al Derecho civil, la facultad de intervenir en el acto de la división y la de oponerse a la que-se haya practicado sin su intervención y con fraude.”
Véanse los artículos 333 y 336 de nuestro Código Civil, edi-ción de 1930. Por tanto, cuando el “deudor hipotecario” hizo-constar en la escritura que si hubiera necesidad de ejecutar la hipoteca, el adquirente en la subasta sólo adquiriría un condo-minio indeterminado y que el adquirente tendría en tal caso-derecho preferente a escoger el sitio donde radicar los-20,000 metros hipotecados, él estuvo enteramente ajustado a. derecho. Sin embargo, tales manifestaciones en forma al-guna equivalieron a la fijación o determinación de linderos a. los 20,000 metros hipotecados.
El Registrador recurrido nos informa en el escritopor él radicado en apoyo de su nota que a su juicio no existediferencia entre este caso y el de Martínez v. Registrador, 73 D.P.R. 210; y la Junta de Planificación de Puerto Rico, la. que se ha personado en autos como amicus curiae
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El Juez Asociado Señor Marrero
emitió la opinión del tribunal.
Por escritura pública otorgada en San Juan el 16 de julió de 1953, Alberto H. Biascoechea y su esposa constituyeron hi-poteca para garantizar un pagaré al portador y a la presen-tación por $20,000, con intereses al 7 por ciento anual, sobre un condominio proindiviso de 20,000 metros cuadrados, com-prendidos en una parcela de su propiedad compuesta de vein-tidós cuerdas con setenta y dos céntimos, situada en el Barrio Cangrejos Arriba del término municipal de Carolina. En el hecho décimo tercero de ella se expresa lo siguiente:
“Manifiesta el ‘Deudor Hipotecario’ (1) que el condominio pro-indiviso de veinte mil metros cuadrados comprendido en la des-crita finca, no tiene determinado sitio fijo en la misma, de suerte que si hubiere necesidad de ejecutar esta hipoteca, el adquirente en subasta sólo adquirirá un condominio indeterminado equiva-lente a veinte mil metros cuadrados en la descrita finca; sin embargo el ‘Deudor Hipotecario’ se compromete en tal caso a obtener el correspondiente permiso de la Junta de Planificación [251]*251para segregar dicho condominio si el adquirente en subasta no quisiera permanecer en la comunidad, teniendo dicho adquirente derecho preferente a escoger el sitio donde radicar los veinte mil metros cuadrados siempre que sea en una porción contigua de terreno.”
Presentada esa escritura al Registro de la Propiedad de Río Piedras se denegó su inscripción a virtud de la nota que pasamos a copiar a continuación:
“Denegada la inscripción del documento que precede, por en-tender que de acuerdo con la ley número 213 de 12 de mayo de 1942 según ha quedado enmendada en su artículo 2 por la ley número 388 de 11 de mayo de 1950, la delimitación del y la cons-titución de hipoteca sobre el condominio de 20,000 metros cuar drados que forma parte de la finca de 22.72 cuerdas constituye una lotificación y no se ha obtenido la autorización correspon-diente de la Junta de Planificación de Puerto Rico, tomando en su lugar anotación preventiva por el término legal que marca la ley a favor del tenedor del referido pagaré de su derecho de hipo-teca, al folio ... de Carolina, . . .”
Contra esa nota recurrió ante nos Alberto H. Biascoechea en armonía con lo dispuesto por la Ley de 1 de marzo de 1902, pág. 313. Su única contención es que “el registrador recu-rrido erró al resolver que de acuerdo con la Ley núm. 213 antes citada la delimitación del y la constitución de hipo-teca sobre el condominio de 20,000 metros cuadrados que forma parte de la finca de 22.72 cuerdas constituye una lor-tificación . . .”
De conformidad con el artículo 2 de la Ley núm. 213 de 12 de mayo de 1942 (pág. 1107), según quedó enmendado por la núm. 388 de 11 de mayo de 1950, pág. 907:
“ ‘Lotificación’ significa la división o subdivisión de un solar„ predio o parcela de terreno en dos o más partes para la venía, traspaso, cesión, arrendamiento, donación, usufructo, uso, censo, fideicomiso, o para cualquier otra transacción así como para un nuevo edificio e incluye también, urbanización como hasta ahora se ha usado en la legislación de Puerto Rico; y además una mera segregación.” (Bastardillas nuestras.)
[252]*252Y según el artículo 24 de la .misma ley, tal cual quedó enmen-dada en la forma ya indicada:
“A partir de la fecha de vigencia de los reglamentos aplica-bles para lotificaciones según se dispone en el artículo 10 en la presente, no se hará en Puerto Rico ninguna lotificación de te-rrenos y no se aceptará para registrarlo ningún plano de lotifi-cación de terrenos, ni se levantará ningún edificio, ni se llevará a efecto acto o transacción alguna de las que define el Artículo 2 de esta Ley, ni se expedirá ningún permiso, excepto cuando y hasta donde, se cumplan dichos reglamentos y hayan sido final-mente aprobados de acuerdo con los mismos por la junta. . . .”
.Así pues, de tratarse de una lotificación el Registrador habría ^actuado acertadamente. Rivera v. Registrador, 64 D.P.R. 461. Empero, según pasaremos a discutir en seguida no hubo tal lotificación.
Todo propietario tiene el derecho de gozar y disponer de las cosas sin más limitaciones que las establecidas por ley. Artículo 280 del Código Civil, edición de 1930. Está autori-zado, por ende, para hipotecar los bienes que le pertenecen. Igual facultad concede el artículo 333 del mismo Código a todo -condueño. La hipoteca en este último caso se limita, desde luego, a la participación que el condomino tenga en el inmue-ble; y puesto que el derecho del partícipe es el de una cuota -abstracta en la propiedad, no se fija sobre ninguna parte de-terminada de la misma, sino que recae sobre la totalidad de ■ella. Enriquez v. Registrador, 65 D.P.R. 407. Sobre este -extremo los tratadistas Galindo y Escosura en sus Comenta-.rios a la Legislación Hipotecaria de España se expresan del .siguiente modo a la página 169 del Tomo 3 de su obra:
“Las fincas pro indiviso, pueden ser hipotecadas parcialmente .por cualquiera de los condueños ... en este caso, la hipoteca pesa sólo sobre la parte de la finca que pertenece al hipotecante; pero mientras no se determine, flota sobre toda ella; y si el inmueble tuviese que enajenarse para realizar el pago, se venderá la parte indivisa, sin perjuicio de que si alguno de los comuneros provo-case la división para determinar el lote sobre el que había de pe-[253]*253sar la hipoteca, se haga así, interviniendo el hipotecario como in-teresado. Lo mismo ha de decirse cuando el dueño de todo el in-mueble, en uso de su derecho, hipoteca sólo una porción o parte-indeterminada del mismo; . . (Bastardillas nuestras.)
Y el tratadista Morell en el tomo tercero de la segunda edi-ción corregida y adicionada (1928) de sus Comentarios a la, Legislación Hipotecaria Española nos dice, refiriéndose a bie-nes hipotecados por un porcionero, que:
“Al dividirse después la cosa común, la hipoteca queda limi-tada a la parte determinada que corresponda al deudor en la división. El acreedor, para evitar el perjuicio que al dividir pu-diera ocasionársele adjudicando al deudor, con intención o sin_ ella, la parte peor, tiene, con arreglo al Derecho civil, la facultad de intervenir en el acto de la división y la de oponerse a la que-se haya practicado sin su intervención y con fraude.”
Véanse los artículos 333 y 336 de nuestro Código Civil, edi-ción de 1930. Por tanto, cuando el “deudor hipotecario” hizo-constar en la escritura que si hubiera necesidad de ejecutar la hipoteca, el adquirente en la subasta sólo adquiriría un condo-minio indeterminado y que el adquirente tendría en tal caso-derecho preferente a escoger el sitio donde radicar los-20,000 metros hipotecados, él estuvo enteramente ajustado a. derecho. Sin embargo, tales manifestaciones en forma al-guna equivalieron a la fijación o determinación de linderos a. los 20,000 metros hipotecados.
El Registrador recurrido nos informa en el escritopor él radicado en apoyo de su nota que a su juicio no existediferencia entre este caso y el de Martínez v. Registrador, 73 D.P.R. 210; y la Junta de Planificación de Puerto Rico, la. que se ha personado en autos como amicus curiae con autori- • zación nuestra, “que hipotecar un condominio específico de 20,000 metros cuadrados dentro de una finca de mayor cabida es una lotificación según el alcance del artículo 2,” supra, y que “el alcance de inscribir la hipoteca de un condominio de. 20,000 metros cuadrados de terreno que forma parte de una. finca de mayor cabida, no puede ser otro que el de dar per-[254]*254sonalidad propia a dicho condominio como finca indepen-diente.”
En el caso de Martínez v. Registrador, supra, el recurrente y su esposa constituyeron hipoteca voluntaria en garantía de un pagaré a la orden del portador, por la suma de $10,000 sobre un solar de 314.76 metros cuadrados, que se describe en sus cuatro puntos cardinales, y que formaba parte de otro de mayor cabida. Presentada al registro esa escritura su inscripción fue denegada por considerar el Registrador que el constituir hipoteca sobre una porción de la finca principal, descrita la misma con cabida y colindancias, constituía una lotifieaeión, sin que se hubiera obtenido previamente la auto-rización correspondiente de la Junta de Planificación. Con-firmamos la nota recurrida. Luego de referirnos en nuestra opinión al artículo 2 de la Ley 213, supra, según quedó enmen-dado en 1950, dijimos que dado el texto de ese artículo, no puede haber dudas de que la hipoteca está incluida en la frase “o de cualquier otra transacción” que en él figura. Mani-festamos además que “de no requerirse la autorización previa de la Junta para formar la nueva porción — tanto en los casos en que el acto o transacción en sí conlleve la formación inme-diata de una nueva finca como en los que se deslinda o delimita materialmente sin formación inmediata de finca indepen-diente — la Ley resultaría ineficaz para cumplir el fin público que se persigue, pues fácil sería recurrir a la ejecución de una Mpoteca para obtener a través de ese medio lo que quizás no podría obtenerse si se intentara de otro modo.” (Bastardi-llas nuestras.) Nos ratificamos en lo así expuesto. La si-tuación en este caso específico, no obstante, es distinta. En el presente los 20,000 metros gravados con la hipoteca no lle-van consigo la formación inmediata de una nueva finca. Tampoco se les ha deslindado o “delimitado” materialmente. Solamente se les ha hipotecado dentro de la finca de mayor cabida de que forman parte, dándosele al acreedor para el caso futuro — incierto e indeterminado, pero posible — de que [255]*255se ejecute la hipoteca el derecho preferente a escoger el sitio donde radicar' dichos 20,000 metros siempre que sea en por-ción contigua de terreno, y comprometiéndose los hipotecantes a obtener en tal caso el correspondiente permiso de la Junta de Planificación!2) para la segregación del condominio en cuestión. Conforme indican los tratadistas arriba citados, aunque la hipoteca otorgada en este caso hace mención especí-fica de 20,000 metros cuadrados de terreno y sobre éstos pesa la hipoteca, sin embargo mientras no se determinen esos 20,000 metros el gravamen flota sobre las 22.72 cuerdas. En caso de ejecución el adjudicatario en la pública subasta que se celebre se convertirá en un condueño de la finca, mas tan sólo en una participación de ella equivalente a 20,000 metros de su área total, sin que en forma alguna se haya dispuesto hasta ahora el sitio en particular en que radicarán dichos 20,000 metros ni especificado en manera alguna sus colindancias. En otras palabras, meramente ha habido la constitución de una hipoteca sobre una porción menor e indivisa de una finca mayor, sin una determinación ni fijación de sus linderos. Tal cosa no constituye una lotificación y no constituyéndola no es necesario obtener previamente un permiso de la Junta de Pla-nificación para la inscripción de la hipoteca en el Registro. Según dice Manresa en sus Comentarios al Código Civil Es-pañol, tomo III, sexta edición (1934) a la página 479: “. . . el derecho de hipotecar no legitima la hipoteca de parte fija y determinada de un inmueble que el condomino designe a su arbitrio, sino la de aquello que le pueda pertenecer luego que se haga la división, acto que es el verdaderamente declara-tivo de la propiedad en favor de cada partícipe.” Véase ade-más, Martínez v. Mora, 33 D.P.R. 149.
Debe revocarse la nota recurrida y efectuarse la inscrip-ción interesada.