ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX ASOCIACIÓN DE Apelación RESIDENTES DE procedente del SABANERA RÍO, INC. Tribunal de Primera Instancia, Parte Apelada Sala Superior de TA2025AP00266 Gurabo
v. Caso Núm.: GR2025CV00154
AUDELIZ LEBRÓN ROSA Sobre: Injunction Parte Apelante (Entredicho Provisional, Injunction Preliminar y Permanente
Panel integrado por su presidenta, la Juez Brignoni Mártir, el Juez Salgado Schwarz y la Juez Aldebol Mora.
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico a 10 de octubre de 2025.
Comparece ante nos Audeliz Lebrón Rosa (en
adelante, “apelante”) para solicitar la revocación de
una Sentencia emitida el 18 de julio de 20251 por el
Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Caguas
(en adelante “TPI”). Mediante dicha Sentencia, el foro
primario declaró HA LUGAR una Demanda2 presentada por la
Asociación de Residentes de Sabanera del Río, Inc. (en
adelante “apelados”). Como resultado, se le ordenó al
apelante la demolición de las obras realizadas en su
propiedad, por carecer de permiso de construcción,
porque nunca se obtuvo, y se le concedió 30 días
calendarios para cumplir, so pena de desacato.
1 Notificada el 21 de julio de 2025. 2Véase Entrada #12 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Primera Instancia (SUMAC TPI). TA2025AP00266 2
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
se confirma la Sentencia apelada.
-I-
En lo referente a la controversia que nos ocupa, en
mayo de 2025, los apelados presentaron una Demanda3 sobre
Solicitud de Injunction Preliminar y Permanente, y
Solicitud de Injunction Estatutario. Los apelados
alegaron que, el apelante realizó construcciones o
mejoras en su propiedad sin la autorización previa del
Comité de Arquitectura de la Asociación de Residentes y
de la Oficina de Gerencia y Permisos (OGPe) y/o el
Municipio Autónomo de Carolina. Solicitaron que se
declarara con lugar la solicitud de injunction
preliminar y permanente, y que se le ordenara al apelante
a abstenerse directa o indirectamente de continuar las
obras construidas sin permiso, y las demuela a su propio
y personal peculio.
Específicamente, arguyeron que el apelante, en
agosto de 2023, solicitó autorización al Comité de
Arquitectura de la Asociación de Residentes para la
construcción de un estacionamiento techado con placas
solares y un área de “family room”, en la parte posterior
de la residencia, el cual fue concedido ese mismo mes.
Sostuvieron que, el apelante hizo cambios no autorizados
a dicho “family room” y que, adicionalmente, inició la
construcción de una verja perimetral y una estructura
tubular en la parte frontal de la residencia, sin
notificar ni obtener la debida autorización. Los
apelados argumentaron que dichas acciones constituyen
3 Véase Entrada #1 de SUMAC TPI. TA2025AP00266 3
una violación a la Escritura de Condiciones
Restrictivas, a los estatutos y reglamentos de la
Asociación y esto, sin contar con las debidas
autorizaciones de la OGPe o del municipio
correspondiente.
Luego de varios trámites procesales, el TPI dictó
Sentencia el 18 de julio de 20254, en la que declaró CON
LUGAR la Demanda presentada por los apelados y ordenó,
por carecer de permiso de construcción, porque nunca se
obtuvo, la demolición de las siguientes obras:
1. La estructura tubular (garaje) anclada a la
residencia y a la verja perimetral;
2. La verja perimetral de concreto u hormigón
construidos sin permisos; y
3. Cualquier modificación no autorizada al “family
room” y a la remodelación de la piscina.
Además, le concedió al apelante 30 días calendarios para
cumplir con la mencionada orden y estableció que, el
incumplimiento con dicha Sentencia daría lugar a que se
halle en incurso de desacato, pudiendo ser castigado por
el Tribunal con multa no menor de cien dólares ($100) ni
mayor de quinientos dólares ($500), diarios.
Inconforme, el apelante acude ante nos, mediante el
Recurso de Apelación5, e hizo los siguientes
señalamientos de error:
PRIMERO: ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR SENTENCIA EN EL PLEITO DE EPÍGRAFE AL ORDENAR LA DEMOLICIÓN DE LAS MEJORAS Y/O REMODELACIONES REALIZADAS POR LA PARTE DEMANDADA-APELANTE SIN RESOLVER LA CONTROVERSIA MEDULAR, ES DECIR, SI LAS OBRAS
4 Notificada el 21 de julio de 2025. 5 Véase Entrada #1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Apelaciones (SUMAC TA). TA2025AP00266 4
EN CONTROVERSIA ESTÁN EXENTAS DE TRAMITAR PERMISO DE CONSTRUCCIÓN ANTE LA OGPE O NO. SEGUNDO: ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR SENTENCIA EN EL PRESENTE CASO Y ORDENAR LA DEMOLICIÓN DE CIERTAS PARTES DE LA PROPIEDAD DEL DEMANDADO-APELANTE SIN TAN SIQUIERA HABER SIDO RECLAMADO EN LA DEMANDA. TERCERO: ERRO EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EMITIR COMO SENTENCIA UN PROYECTO DE SENTENCIA PREPARADO Y REDACTADO POR LA PARTE DEMANDANTE-APELADA EL CUAL OMITE HECHOS MEDULARES Y QUE SON DE GRAN IMPORTANCIA PARA LA RESOLUCIÓN DEL PRESENTE CASO QUE SUSTENTAN LA POSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA-APELANTE. Con la comparecencia de las partes, procedemos a
resolver.
-II-
Es pertinente destacar que, dada la fecha en que
comenzaron los hechos en el caso de autos, entiéndase,
el 11 de agosto de 2023, el Reglamento Conjunto Para La
Evaluación Y Expedición De Permisos Relacionados Al
Desarrollo, Uso De Terrenos Y Operación De Negocios6 que
rige la presente controversia es el aprobado y vigente
a partir del 16 de junio de 2023. Esto, ya que, el
Tribunal Supremo de Puerto Rico declaró que el
Reglamento Conjunto de 2019 y el Reglamento Conjunto de
2020 son nulos7. Aclarado este particular, procedemos
con el derecho aplicable.
A. Reglamento Conjunto
El Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición
de Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de Terrenos
y Operación de Negocios (Reglamento Conjunto de 2023)8
6 Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición de Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de Terrenos y Operación de Negocios, Reglamento Núm. 9473, Junta de Planificación, 16 de junio de 2023. 7 Martínez Fernández et al. v. OGPE et al., 212 DPR 285, 290 (2023).
(Énfasis Suplido). 8 Reglamento Conjunto de 2023, supra, a la pág. 125. TA2025AP00266 5
establece en la sección 3.2.1.1, en su inciso (a) que,
se presentará una solicitud de Permiso de Construcción
para toda obra que contemple una (1) o más de las
siguientes actividades: 1. Construcción; 2.
Reconstrucción; 3. Remodelación; 4. Demolición; 5. Obras
de urbanización; 6. Restauración; 7. Rehabilitación; 8.
Ampliación; o 9. Alteración. Sin embargo, dicho
Reglamento establece también obras que están exentas de
permisos de construcción. En su sección 3.2.4.1, enumera
las actividades que no se consideran obras de
construcción, para efectos del requisito de permisos. En
lo pertinente a la controversia que nos ocupa, dispone
específicamente:
[…]Las siguientes obras no se consideran obras de construcción y no requerirán un permiso de construcción, siempre y cuando no formen parte de otra obra o desarrollo mayor: […]9. Instalación de equipos o su relocalización cuando no conlleven instalación de elementos estructurales, mecánicos, plomería o eléctrica; […] 12. Instalación de rejas, verjas en “cyclone fence”, “polyvinyl chloride” (pvc), metal, y materiales similares, siempre y cuando no conlleven instalación de elementos estructurales, mecánicos, plomería o eléctrica. […] 9
B. Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de
Puerto Rico
Por su parte, en su Artículo 14.1, la Ley para la
Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico establece
que,
[…]cualquier persona privada, natural o jurídica, que tenga un interés propietario o personal que podría verse adversamente
9 Reglamento Conjunto de 2023, supra, a la pág. 128. TA2025AP00266 6
afectado, podrá presentar una acción de injunction […] para solicitar: […] 2) la paralización de una obra iniciada sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo con las disposiciones y condiciones del permiso otorgado; […] 4) la demolición de obras construidas, que al momento de la presentación del recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o porque el mismo ha sido revocado.10 C. Restricciones Voluntarias
Las restricciones voluntarias sobre fincas, antes
denominadas servidumbres en equidad, son las condiciones
que limitan el uso de determinados terrenos y mediante
las cuales se imponen cargas o gravámenes que obligan a
presentes y futuros adquirientes.11 Como norma general,
estas restricciones las constituye el urbanizador de una
finca de manera unilateral, con el fin de restringir las
facultades de todo futuro adquiriente respecto al
inmueble gravado.12
En términos jurídicos, las restricciones voluntarias
se consideran un contrato entre las partes.13 Bien sea
porque las partes interesadas acordaron gravar sus
propiedades para delimitar el uso o el tipo de
edificación que se puede efectuar sobre estas.14 De igual
modo, las condiciones restrictivas se consideran un
contrato entre las partes cuando los adquirientes
posteriores de una propiedad ya gravada aceptan
someterse a ellas.15
10 Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009 (23 L.P.R.A. § 9024). 11 SLG Fernández-Bernal v. RAD MAN et al., 208 DPR 310, 326 (2021). 12 Dorado del Mar v. Weber et al., 203 DPR 31, 42-43 (2019). 13 Residentes Parkville v. Díaz, 159 DPR 374, 384 (2003). 14 Íd. 15 Dorado del Mar v. Weber et al., supra, en la pág. 43. TA2025AP00266 7
Para que estas restricciones gocen de validez y
eficacia, nuestra jurisprudencia ha delineado una serie
de requisitos, a saber: (1) las limitaciones deberán ser
razonables; (2) deben establecerse como parte de un plan
general de mejoras; (3) deben constar de forma
específica en el título de la propiedad, y (4) deben ser
inscritas en el Registro de la Propiedad.16
Inscritas las condiciones restrictivas en el Registro
de la Propiedad, estas constituyen derechos reales
oponibles, erga omnes. Estas limitaciones al derecho de
propiedad constituyen “una relación de servidumbres
recíprocas, pues cada lote o solar es predio dominante,
a la vez que sirviente, con relación a los demás lotes
o solares de la urbanización”.17 Por consiguiente, las
condiciones restrictivas son indivisibles. De manera
que, cuando una finca gravada con condiciones
restrictivas es segregada, la nueva finca queda gravada,
a su vez.18
D. Alegaciones en una Demanda según la Regla 6.1 de
Procedimiento Civil
Las alegaciones en una demanda tienen el propósito
de presentarle al tribunal los hechos en que las partes
apoyan o niegan el derecho en controversia, precisar
aquellos que las partes acepten como ciertos y señalar
aquellos que consideran están en controversia y sobre lo
cuales se presentará prueba para que el tribunal formule
las conclusiones procedentes.19 La Regla 6.1 de
Procedimiento Civil, procedente de la Regla 8 de
16 Fernández Martínez v. RAD-MAN et al., supra, en la pág. 327. 17 Íd. 18 Fernández Martínez v. RAD-MAN et al. supra, en la pág. 326. 19 R. Hernández Colón, Práctica Jurídica de Puerto Rico: Derecho
procesal civil, 6ª ed. Rev., San Juan, Ed. LexisNexis de Puerto Rico, 2017, pág. 279. TA2025AP00266 8
Procedimiento Civil federal20, establece la norma sobre
la formulación de alegaciones en una demanda y dispone
lo siguiente:
Una alegación que exponga una solicitud de remedio contendrá: (1) Una relación sucinta y sencilla de los hechos demostrativos de que la parte peticionaria tiene derecho a un remedio, y (2) Una solicitud del remedio a que crea tener derecho. Podrán ser solicitados remedios alternativos o de diversa naturaleza.21
Nuestro más alto foro ha determinado que al amparo
de la Regla 6.1 de Procedimiento Civil, “no tienen que
exponerse detalladamente en la demanda todos los hechos
que dan base a la reclamación.”22 “[A] la parte que
persigue un remedio solo [sic] se le requiere presentar
en su alegación una reclamación redactada de forma
general.”23
La Regla 6.1, impone al demandante una obligación
relativamente leniente. Un demandante cumple con la
exigencia de la regla al notificar al demandado de su
reclamación y del remedio de tal modo que permita al
demandado formular su contestación. […] No obstante, si
bien el deber que se le exige al demandante es bastante
liberal y se le requiere brevedad en su exposición, la
alegación debe aún contener la suficiencia fáctica que
se necesita para que el demandado reciba una adecuada
notificación sobre lo que se le reclama y la base que la
sustenta.24
20 Fed. R. Civ. P. 8. 21 32 LPRA Ap. V, R. 6.1. 22 León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 40 (2020). 23 J.A. Echevarría Vargas, Procedimiento civil puertorriqueño, 3ª
ed. Rev. Bogotá, Ed. Nomos S.A., 2023, pág. 95. 24 R. Hernández Colón, supra, pág. 287. TA2025AP00266 9
Por lo tanto, la información contenida en una
demanda “debe estar a tono con los requisitos mínimos de
notificación según requiere el debido proceso de ley.”25
E. Proyecto de Sentencia
El canon 9 de los Cánones de Ética Judicial de
Puerto Rico26 establece las instancias en las que el
Tribunal de Primera Instancia podrá solicitar a una o
ambas partes proyectos de sentencia. El canon dispone
que el juzgador es quien tiene la función indelegable de
evaluar y adjudicar valor probatorio a la prueba que
desfile ante sí. Por otro lado, el canon establece que:
“En cualquier asunto sometido a su consideración podrán,
cuando a su juicio lo requieran los fines de la justicia,
solicitar proyectos de sentencias, resoluciones, u
órdenes, […]”27. Por lo que, sin abdicar el deber de
evaluar la prueba, el Tribunal de Primera Instancia
puede solicitar proyectos de sentencia, los cuales serán
únicamente instrumentos auxiliares28.
Conforme a lo anterior, los comentarios al canon antes
citado explican que el Tribunal Supremo de Puerto Rico
ha expresado que un proyecto de sentencia no es otra
cosa que un instrumento de ayuda al magistrado
sobrecargado por la carga judicial ante su
consideración. A su vez, el comentario aclara que lo
censurable no es que se solicite un proyecto de
sentencia, sino que el magistrado lo adopte sin hacer
25 León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 40. 26 Canon 9 de los Cánones de Ética Judicial de Puerto Rico de 2005 (4 LPRA Ap. IV-B, C-9). 27 Íd. 28 Íd. TA2025AP00266 10
una evaluación en la que se asegure que lo que allí se
detalla es lo que realmente desfiló en sala29.
Sobre el particular, el Tribunal Supremo ha
reiterado que los proyectos de sentencia son
instrumentos auxiliares que sirven de punto de partida
o documento inicial que, con su eventual elaboración por
parte del magistrado correspondiente, resultará en la
opinión final del tribunal30. Asimismo, el tribunal ha
sido enfático en la prohibición de firmar proyectos de
sentencia a ciegas, pues ello no sería otra cosa que
claudicar la responsabilidad adjudicadora inalienable de
un juez de instancia. Por lo que, los proyectos de
sentencia: “[…] no pueden sustituir los dictados de la
sana y juiciosa crítica del juez en su labor de
desentrañar la verdad”31.
No obstante, el beneficio que pueda representar este
instrumento auxiliar supone una multiplicación de la
responsabilidad adjudicativa y ética del magistrado,
toda vez que el juez que solicite un proyecto de
sentencia tiene la obligación de escudriñarlo.
Únicamente de esta forma, el juez puede separar una
sentencia final de un proyecto qua ha sido preparado por
una parte que naturalmente, buscará “salir por la puerta
ancha”32.
-III-
En vías de atender efectivamente los señalamientos
de error esbozados por la parte apelante, este Panel
29 Íd. 30 Román Cruz v. Díaz Rifas, 113 DPR 500, 508 (1982), según citado en Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 853 (2010). 31 Malavé v. Hosp. De la Concepción, 100 DPR 55, 56 (1971); Nieves
Díaz v. González Massas, supra. 32 Román Cruz v. Díaz Rifas, supra. TA2025AP00266 11
tuvo la oportunidad de escuchar íntegramente, la
regrabación del juicio, incluyendo los testimonios de
los testigos, José Javier Díaz Vega y Audeliz Lebrón
Rosa. Sus testimonios sostienen las determinaciones de
hechos esbozados en la Sentencia Apelada.
En el caso que nos ocupa, el apelante señala como
primer error que, el TPI erró al ordenar la demolición
de las mejoras y/o remodelaciones realizadas por este,
sin resolver la controversia de si, las obras están
exentas de tramitar un permiso de construcción ante la
OGPe. No le asiste la razón.
En la Sentencia emitida por el TPI, de sus
determinaciones de hechos, se desprende que las unidades
de vivienda de la urbanización en la que el apelante
reside y de la cual es titular, están gravadas por
condiciones restrictivas que requieren que toda obra o
mejora, a ser construida por los titulares, sea
previamente aprobada por el Comité de Arquitectura
designado por los apelados33. Y es que, previo a analizar
si la obra está exenta o no, es claro que el apelante,
al igual que cualquier otro titular, tiene una
obligación clara de solicitar la aprobación del
mencionado Comité.
Como discutimos anteriormente, dichas condiciones
restrictivas, las cuales se encuentran inscritas en el
Registro de la Propiedad, constituyen un contrato entre
las partes. No cabe duda de que, a través de dichas
condiciones, los titulares están obligados a cumplirlas
y, de no cumplirlas, los apelantes pueden correctamente
33 Véase Entrada #12 de SUMAC TPI, a la pág. 2. TA2025AP00266 12
exigir su cumplimiento que, en este caso, requiere una
autorización, o en defecto de ello, la demolición de las
obras realizadas, en contravención a las restricciones.
Independientemente una obra estuviese o no exenta a la
tramitación de un permiso de OGPe, dichas obras
requieren, de todas maneras, una autorización emitida
por el Comité designado.
Ahora bien, ello no quiere decir que, como alega el
apelante, la verja estaba exenta de solicitar el permiso
pertinente por parte de la OGPe. Y es que, de una mera
lectura del Reglamento, en la sección 3.2.4.1, se
desprende que las verjas que están exentas de la
tramitación de un permiso son aquellas hechas en
materiales tales como “cyclone fence”, “polyvinyl
chloride” (pvc), metal, y materiales similares34. Y en
el caso de epígrafe, claramente está establecido que la
verja de la cual el apelante inició la construcción es
en hormigón o concreto35 al cierre el apelante admitió
contiene una instalación eléctrica. Entendemos que dicha
construcción no está exenta de la tramitación de permiso
para construcción ante a la OGPe. Por esto, esta curia
entiende que no se cometió el primer error.
En su segundo error, el apelante señaló que, el TPI
erró al ordenar la demolición de ciertas partes de su
propiedad sin tan siquiera haber sido reclamado en la
demanda. No le asiste la razón.
Es un concepto medular en nuestro ordenamiento
jurídico que, el propósito de las alegaciones en una
demanda es comunicarle a la parte contraria a qué remedio
34 Reglamento Conjunto de 2023, supra, a la pág. 128. 35 Véase Entrada #12 de SUMAC TPI, a la pág. 3. TA2025AP00266 13
cree tener derecho y los hechos que lo demuestran, para
que dicha parte pueda formular una contestación. Ahora
bien, no tiene que exponerse detalladamente todos los
hechos que dan base a la reclamación. En este caso, surge
claramente de la demanda que la reclamación hecha por
parte de los apelados, en esencia, es que el apelante no
cumplió con su obligación de solicitar autorización al
comité de Arquitectura de la Asociación de Residentes
para realizar mejoras y construcción en su propiedad, ni
contaba con los permisos pertinentes expedidos por la
OGPe.
Aunque no surge específica y detalladamente de la
demanda las mejoras realizadas a la piscina, el foro
primario determinó en su Sentencia que, luego de
aquilatar la prueba y de celebrar la vista
correspondiente, la remodelación realizada por el
apelante a la piscina tampoco contaba con ninguna
autorización ni permiso. Sin lugar a duda, el TPI tiene
toda la autoridad para conceder un remedio que está
dictado y protegido en ley que, en este caso, procedía.
Por esto, no se cometió el segundo error.
Como tercer y último error, el apelante señaló que,
el TPI erró al emitir como Sentencia un Proyecto de
Sentencia preparado y redactado por los apelados el
cual, según el apelante, omite hechos medulares que son
de gran importancia para la resolución del caso. Tampoco
le asiste la razón. Veamos.
Está más que establecido que los tribunales tienen
un deber indelegable de evaluar y adjudicar valor
probatorio a la prueba desfilada ante sí. No obstante,
esto no implica que esté prohibido el solicitar y tomar TA2025AP00266 14
en consideración un Proyecto de Sentencia de cualquiera
de las partes en un pleito. De hecho, estos se consideran
instrumentos auxiliares para ayudar al tribunal a
encaminar su opinión. Sirve de punto de partida para que
un magistrado comience a darle forma a la decisión que
quiere. Empero, no es que se firmen proyectos de
sentencia a ciegas ni que se omita el juicio del juez.
Habiendo dicho eso, el apelante alega
específicamente que la mencionada Sentencia es un
Proyecto de Sentencia firmado a ciegas, según este, “sin
corroborar tan siquiera las disposiciones legales en las
que se fundamenta”36. Nos parece una imputación infundada
por parte del apelante, ya que es una mera suposición y
no existe base alguna para concluir que el foro primario
incurrió en tal conducta.
Además, en cuanto a la alegación de dejar de incluir
hechos materiales y medulares importantes para la
resolución del caso, es simple la respuesta. La esencia
de este caso es si el apelante contaba o no con la
autorización y los permisos pertinentes para realizar
mejoras y/o construcción en su propiedad y si, en efecto,
dicha autorización y permisos eran requeridas. Las
respuestas a estas interrogantes son: primero, no. El
apelante no contaba con la autorización ni permiso. Y,
segundo, sí. Dicha autorización y permisos sí eran
requeridos. Entendemos que no se cometió el tercer
error. Finalmente, en cuanto a que con fecha de 20 de
agosto de 2025 el demandante obtuvo una notificación de
requisitos para la aprobación de un permiso de
36 Véase Entrada #12 de SUMAC TPI, a la pág. 9. TA2025AP00266 15
construcción, es inmaterial a los fines del dictamen
emitido por el TPI.
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, se confirma la
Sentencia apelada.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la
secretaria del Tribunal.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones