ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL OATA-2023-1311
ASOCIACIÓN DE REVISIÓN CONDÓMINOS AZURE ADMINISTRATIVA BEACH procedente de la Oficina de Gerencia Recurrente de Permisos
v. Caso Núm. OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOS DIVISIÓN DE KLRA202300001 2019-262094-PCOC- REVISIONES 025787 ADMINISTRATIVAS;
GK REALTY, LLC, Revisión Núm. DEFENSORES ÁREA COSTERA, INC., CONCILIO DE 2019-268691-SDR- PRESERVACIÓN 009970 COSTERA, INC. 2022-452025-SDR- Recurridos 009971
OFICINA DE PERMISOS 2022-452012-SDR- MUNICIPIO AUTÓNOMO 009972 DE SAN JUAN Agencia que emite el Permiso Panel integrado por su presidenta, la Juez Barresi Ramos, la Jueza Rivera Pérez y el Juez Cruz Hiraldo.
Cruz Hiraldo, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 22 de octubre de 2024.
Comparece ante nos, la Asociación de Condóminos Azure
Beach (en adelante, Azure o parte recurrente), para solicitarnos que
revisemos y revoquemos la Resolución dictada y notificada el 2 de
diciembre de 2022 que fue emitida por la Hon. Jueza Administrativa
Rosalía Cruz Niemiec en el caso consolidado GK-Realty, LLC;
Defensores Área Costera, Inc.; Concilio de Preservación Costera, Inc.
v. Oficina de Permisos Municipio Autónomo de San Juan, Núm. 2019-
1 Mediante la Orden Administrativa OATA-2023-131 se designa al Juez Joel A.
Cruz Hiraldo en sustitución de la Jueza Sol de Borinquen Cintrón Cintrón.
Número Identificador SEN2024 _____________________ KLRA202300001 2
268691-SRD009970; 2022-452025-SRD-009971 y 2022-452012-
SRD-009972. En virtud de la aludida Resolución, la Jueza
Administrativa declaró Ha Lugar tres revisiones administrativas
consolidadas impugnando el permiso de construcción, (en adelante,
PCOC), 2019-262094-PCOC-025787. En adición Azure, también
nos solicita que determinemos la inconstitucionalidad de la Sección
6.4.2.2b del Reglamento Conjunto de Permisos, 2020.
Las partes recurridas GK-Realty, LLC, (en adelante, GK
Realty); Defensores Área Costera, Inc. (en adelante DAC); Concilio
de Preservación Costera, Inc. (en adelante Concilio), comparecieron
ante nos, mediante sus respectivos alegatos.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, el derecho
aplicable y por los fundamentos que exponemos a continuación, se
confirma la Resolución recurrida.
-I-
El 27 de mayo de 2022 Azure, radicó una solicitud de permiso
de construcción ante la Oficina de Permisos del Municipio de San
Juan (en adelante, MSJ), a través del Single Business Portal.2 En el
Memorial Explicativo del proyecto que acompañó la referida solicitud,
Azure expuso que el proyecto comprendía tres (3) fases para
estabilizar la costa que colinda con el condominio. La primera de
estas proponía la instalación de bolsas geotextiles rellenos de arena
frente al muro que divide el condominio de la zona marítimo
terrestre (en adelante, ZMT).3 La segunda incluía la construcción de
un revestimiento de piedras frente al referido muro.4 La última
conllevaba la construcción de un deflector de olas sobre el muro
existente.5 La solicitud incluyó una Determinación de Cumplimiento
2 Apéndice del Recurso de Revisión Judicial, págs. 1-96. 3 Íd., págs. 9-11. 4 Íd. 5 Íd. KLRA202300001 3
Ambiental para Evaluación Ambiental de la Oficina de Gerencia de
Permisos (en adelante, OGPe) expedida el 28 de marzo de 2022.6
Luego de varios trámites que incluyeron enmiendas a los
planos y radicación de documentos, el MSJ aprobó el proyecto de
construcción el 15 de julio de 2022 bajo el permiso número 2019-
262094-PCOC-025787.7 Posteriormente, el 19 de julio de 2022
Azure sometió una enmienda al referido permiso para que se
cambiara la descripción del proyecto, toda vez que su solicitud fue
a los fines de que se les permitiera construir un deflector de olas y
no para la construcción de un revestimiento.8
El 4 de agosto de 2022, GK Realty, Concilio y DAC radicaron
sus respectivas solicitudes de Recurso de Revisión y de Celebración
de Vista ante la División de Revisiones Administrativas de la Oficina
de Gerencia de Permisos (en adelante, DRA-OGPe).9 En estas,
impugnaron el permiso por permitir la construcción dentro de la
ZMT y sin contar con la autorización del Departamento de Recursos
Naturales (en adelante, DRNA) o con una Declaración de Impacto
Ambiental (en adelante, DIA).
El 9 de agosto de 2022, Azure presentó una Oposición a
Solicitud de Revisión Administrativa y Vista Pública, respecto a los
escritos precitados.10 En resumen, arguyó que la descripción del
texto del PCOC sobre el revestimiento, surgió “por un error técnico”
y que al percatarse del error solicitó la aclaración del texto.11
Además, sostuvo que la solicitud del permiso fue radicada con el
único objetivo de que se le permitiese construir el deflector de olas
sobre el muro existente y que éste solo requería un permiso de
6 Íd., págs. 3-8. 7 Íd., pág. 97-103; La descripción del proyecto que surge del permiso aludido es
la siguiente: “Construir un revestimiento de 155 pies de largo y aproximadamente de 12 a 15 pies de ancho para brindar protección contra la socavación a largo plazo”. 8 Es menester destacar que la referida enmienda, no obra en el expediente ante
nos. 9 Apéndice del Recurso de Revisión Judicial, págs. 104-162. 10 Íd., págs. 163-167. 11 Íd. KLRA202300001 4
construcción del MSJ.12 Añadió que la aludida construcción no
recaía sobre terrenos de dominio público o aguas jurisdiccionales,
por lo que no estaba sujeta a los permisos correspondientes del
DRNA y/o del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los Estados
Unidos.13 El 16 de agosto de 2022, la parte recurrente se opuso a la
petición de Concilio a través del escrito intitulado Oposición a
Solicitud de Intervención, Oposición, Reconsideración y Vista
Pública.14
El 19 de agosto de 2022, la DRA-OGPe acogió por separado
las solicitudes de Revisión Administrativa Núm. 2019-268691-SDR-
009970, 2022-452025-SDR-009971 y 2022-452012-SDR-
009972.15 Sin embargo, el 30 de agosto de 2022 fueron
consolidadas.16 Más adelante, DRA-OGPe celebró vistas
administrativas en las siguientes fechas: 16 de septiembre de 2022,
7, 14 y 26 de octubre de 2022 y 9 de noviembre del mismo año.17 El
MSJ no compareció a ninguna de las vistas celebradas, a pesar de
haber sido debidamente citado.18 Por su parte la parte recurrente y
Tetra Tech,19 no presentaron prueba testifical.20
Superados varios asuntos procesales, el 2 de diciembre de
2022, la DRA-OGPe emitió la Resolución recurrida.21 En esencia,
declaró Ha Lugar las Revisiones Administrativas consolidadas y dejó
sin efecto el PCOC.22 La DRA-OGPe concluyó que las partes
recurridas demostraron en las vistas de revisión que son colindantes
del sector y que tienen interés en el permiso de construcción
12 Íd. 13 Íd. 14 Íd., págs. 177-190. 15 Íd., págs. 191-200. 16 Íd., págs. 201-204. 17 Íd., págs. 327-360. 18 Íd. 19 Compañía que Azure alega haber contratado para llevar a cabo el procedimiento
de solicitar el permiso de construcción en controversia. Véase, Apéndice del Recurso de Revisión Judicial, pág. 2. 20 Apéndice del Recurso de Revisión Judicial, págs. 327-360. 21 Íd. 22 Íd. KLRA202300001 5
expedido por el MSJ. 23 También, expuso que no obraba en el
expediente documento alguno del Consejo de Titulares del
Condominio Azure Beach o de la Asociación de Condómines
Azure Beach que acreditara que el Sr. Raj Mundkur fuera su
presidente, o del cual surgiera su autoridad para representarle
o para delegar la presentación del permiso de construcción
objeto de revisión a Tetra Tech.24 Por lo tanto, concluyó que el
permiso adolecía de nulidad.25
Asimismo, la DRA-OGPe precisó que la prueba demostró que
la solicitud del permiso de construcción emitido por el MSJ contenía
información inconsistente en cuanto a la calificación, zona de
interés turístico, zona de inundabilidad, y zona marítimo terrestre.26
De igual forma, determinó que la prueba pericial demostró que era
necesario contar con las autorizaciones del DRNA, la Compañía de
Turismo, y la Junta de Planificación. 27 También, resolvió que ya el
deflector de olas estaba construido y que una parte de este estaba
fuera del muro propiedad de Azure y se proyectaba hacia la playa.
Añadió que existían inconsistencias en cuanto a lo solicitado por
Azure y lo aprobado en el permiso de construcción.28 Finalmente,
resolvió que las partes ahora recurridas derrotaron la presunción de
corrección que permeaba la determinación del MSJ, por lo que dejó
sin efecto el permiso de construcción objeto de revisión.29
Inconforme con el aludido dictamen, el 3 de enero de 2023,
Azure presentó el recurso que nos ocupa, en el cual le imputó a
DRA-OGPe los siguientes errores:
PRIMER SEÑALAMIENTO: ERRÓ LA DRA-OGPE AL DETERMINAR QUE LAS RECURRIDAS TENÍAN LEGITIMACIÓN ACTIVA PORQUE “DEMOSTRARON EN LAS VISTAS DE REVIS[I]ÓN […] QUE SON
23 Íd. 24 Íd. 25 Íd. 26 Íd. 27 Íd. 28 Íd. 29 Íd. KLRA202300001 6
COLINDANTES O DEL SECTOR, Y QUE TIENEN INTERÉS EN EL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN EXPEDIDO POR EL MUNICIPIO”. EN LA ALTERNATIVA, ERRÓ LA DRA-OGPE AL PERMITIRLE A LAS RECURRIDAS PRESENTAR EVIDENCIA DE SU LEGITIMACIÓN POR PRIMERA VEZ DURANTE LA VISTA ADMINISTRATIVA, EN VIOLACIÓN A LOS REQUISITOS DEL REGLAMENTO CONJUNTO Y LA DOCTRINA QUE ESTABLECIÓ EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO.
SEGUNDO SEÑALAMIENTO: ERRÓ LA DRA-OGPE AL DETERMINAR QUE NO PROCEDÍA LA DESESTIMACIÓN DE LAS SOLICITUDES DE REVISIÓN ADMINISTRATIVA POR FALTA DE NOTIFICACIÓN A LA OGPE COMO AGENCIA RECURRIDA, CUANDO -EN SUS RECURSOS DE REVISIÓN Y DURANTE LA VISTA ADMINISTRATIVA- LAS RECURRIDAS REPETITIVAMENTE PLANTEARON QUE LA DETERMINACIÓN DE CUMPLIMIENTO AMBIENTAL FUE INSUFICIENTE POR ESTAR BASADA EN UNA EVALUACIÓN AMBIENTAL EN LUGAR DE UNA DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL.
TERCER SEÑALAMIENTO: ERRÓ LA DRA-OGPE AL DETERMINAR QUE “LE ASISTE LA RAZÓN” A LAS RECURRIDAS EN TORNO A LOS ARGUMENTOS EN SU MOCIÓN SOBRE NULIDAD DEL PERMISO POR DOS RAZONES PRINCIPALES. PRIMERO, LAS RECURRIDAS PRESENTARON SUS MOCIONES FUERA DEL TÉRMINO JURISDICCIONAL PARA SOLICITAR REVISIÓN- POR LO QUE LA DRA-OGPE NI SIQUIERA DEBIÓ EVALUAR LA MOCIÓN SOBRE NULIDAD DEL PERMISO. Y, SEGUNDO, EL ARGUMENTO DE LAS RECURRIDAS A LOS EFECTOS DE QUE EL PRESIDENTE DE LA ASOCIACIÓN DE CONDÓMINES NO HABÍA SIDO AUTORIZADO POR EL CONSEJO DE TITULARES PARA MANEJAR LA SOLICITUD DEL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN CARECE DE TODO MÉRITO.
CUARTO SEÑALAMIENTO: LA APLICACIÓN DE LA SECCIÓN 6.4.2.2B DEL REGLAMENTO CONJUNTO DE PERMISOS AL CASO DE AUTOS ES ARBITRARIA Y CAPRICHOSA, VIOLA EL DERECHO AL DISFRUTE DE LA PROPIEDAD DE AZURE, Y ES ULTRA VIRES, PUES EXCEDE LA AUTORIDAD QUE LE DELEGÓ EL LEGISLADOR A LA AGENCIA, POR LO CUAL ERRÓ LA DRA-OGPE AL DETERMINAR QUE “LA SOLICITUD DEL PERMISO DE CONSTRUCCIÓN EMITIDO POR EL MUNICIPIO CONTENÍA INFORMACIÓN INCONSISTENTE EN CUANTO “A ZONA MARÍTIMO TERRESTRE”.
QUINTO SEÑALAMIENTO: ERRÓ LA DRA-OGPE AL NO DARLE DEFERENCIA AL MUNICIPIO DE SAN JUAN AL DETERMINAR QUE, PARA CONSTUIR EL DEFLECTOR DE OLAS SOBRE EL MURO EXISTENTE, “ERA NECESARIO CONTAR CON LAS KLRA202300001 7
AUTORIZACIONES DEL DRNA, LA COMPAÑÍA DE TURISMO Y LA JUNTA DE PLANIFICACIÓN”, Y AL CONCLUIR QUE “UNA PEQUEÑA PARTE [DEL DEFLECTOR DE OLAS] ESTÁ […] EN LA PARTE DE LA ORILLA DE LA PLAYA.
SEXTO SEÑALAMIENTO: LAS DETERMINACIONES DE HECHO RELATADAS EN LA RESOLUCIÓN DE REVISIÓN ADMINISTRATIVA, EN AQUELLAS QUE RESUMEN LA PRUEBA TESTIFICAL SON, EN MÚLTIPLES INSTANCIAS, INCONSISTENTES CON EL TESTIMONIO VERTIDO DURANTE LAS VISTAS ADMINISTRATIVAS. LO ANTERIOR, HACE NECESARIO QUE ESTE HONORABLE FORO REVISE UNA TRANSCRIPCIÓN DEL EXPEDIENTE GRABADO O ESCUCHE LAS GRABACIONES DE MANERA QUE PUEDA REVISAR LAS DETERMINACIONES DE HECHO CORRESPONDIENTES.
-II-
-A-
La doctrina de justiciabilidad es un “mecanismo usado por los
tribunales para delimitar su propia jurisdicción y no adentrarse en
los dominios de otras ramas de gobierno, y no lanzarse a resolver
cuestiones hipotéticas o planteadas dentro de un contexto
inadecuado”. Hernández Torres v. Hernández Colón et al., 131 DPR
593, 598 (1992). Por ello, en Fund. Surfrider y otros v. A.R.P.e., 178
DPR 563, 571-572 (2010), el Tribunal Supremo estableció que “el
poder de revisión judicial sólo puede ejercerse en un asunto que
presente un caso o controversia, y no en aquellas circunstancias en
que se presente una disputa abstracta cuya solución no tendrá
consecuencias para las partes”.
Una de las doctrinas de autolimitación judicial que se deriva
del principio de “caso o controversia” es la legitimación de la parte
que acude ante el foro judicial en busca de un remedio. Íd., pág.
572. Para tener legitimación activa, el litigante tiene que demostrar
que: (1) ha sufrido un daño claro y palpable; (2) el daño es real,
inmediato y preciso, no abstracto o hipotético; (3) existe una relación
causal razonable entre la acción que se ejercita y el daño alegado, y
(4) la causa de acción debe surgir al amparo de la Constitución o de KLRA202300001 8
alguna ley. Col. Peritos Elec. v. A.E.E., 150 DPR 327, 331 (2000).
Estos requisitos también son aplicables dentro del ámbito del
derecho administrativo tras una solicitud de revisión judicial. Fund.
Surfrider y otros v. A.R.P.e., supra, pág. 572.
Ciertamente, una asociación tiene legitimación para solicitar
la intervención judicial por los daños sufridos por la agrupación y
para vindicar sus derechos como entidad. Íd. No obstante, su
legitimación queda sujeta a que demuestre un daño claro, palpable,
real, inmediato, preciso, no abstracto o hipotético. Íd. También,
puede acudir al foro judicial a nombre de sus miembros, aunque
esta no haya sufrido daños propios. Íd., pág. 573.
En el caso de que se acuda en revisión judicial para cuestionar
la actuación de una agencia, toda persona natural o jurídica tiene
que demostrar que goza de legitimación activa a base de las
disposiciones de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme
del Gobierno de Puerto Rico, (citas omitidas).30 “Es imperativo que
el recurrente satisfaga el requisito de legitimación al presentar
el recurso de revisión judicial”. Íd., pág. 574. (Énfasis suplido).
En específico, los criterios de legitimación para acudir en
revisión judicial están contenidos en la sección 4.2 de la Ley Núm.
38-2017, 3 LPRA secs. 9601 y 9672, mejor conocida como la Ley de
Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico.
En lo pertinente, le confiere legitimación para presentar el recurso
de revisión judicial a una parte adversamente afectada por una
orden o resolución final de una agencia y que haya agotado todos
los remedios provistos por la agencia o por el organismo
administrativo apelativo correspondiente. Íd. A su vez, la sección 1.3
30 La Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9601, según enmendada, y mejor conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, derogó la Ley Núm. 170- 1988. En lo pertinente la acción de legitimación activa que se relaciona al caso antes citado, es una expresión de nuestro más alto foro sobre la legitimación activa. Fund. Surfrider y otros v. A.R.P.e., supra, pág. 574. KLRA202300001 9
de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de
Puerto Rico, 3 LPRA Sec. 9603, define parte como “toda persona o
agencia autorizada por ley a quien se dirija específicamente la acción
de una agencia o que sea parte en dicha acción, o que se le permita
intervenir o participar en la misma, o que haya radicado una
petición para la revisión o cumplimiento de una orden, o que sea
designada como parte en dicho procedimiento”. Conforme a ello, es
parte, para efectos de la revisión judicial, la persona objeto de la
acción administrativa. Fund. Surfrider y otros v. A.R.P.e., supra, pág.
576. Por último, significa toda persona natural o jurídica de carácter
público o privado que no sea una agencia.31
-B-
Mediante la aprobación de la Ley de Condominios de Puerto
Rico, Ley 129-2020, 31 LPRA sec. 1921, et seq., según enmendada,
se ejecutó el propósito de viabilizar la propiedad individual sobre
una unidad de apartamento, que forma parte de un inmueble
sometido al régimen de propiedad horizontal. De este modo, se
estatuyó el derecho de cada titular a disfrutar del pleno disfrute de
este, y de las áreas comunes establecidas, siempre que no resulte
en menoscabo de las prerrogativas de los demás titulares. 31 LPRA
Sec. 1921a.
Por un lado, el artículo 18 de la Ley Núm. 129-2020, supra,
establece lo siguiente:
Las obras necesarias para la conservación o seguridad del inmueble y para el uso eficaz de los elementos comunes serán acordadas por la mayoría de los titulares. Si las de uso eficaz menoscabasen el disfrute de algún titular en particular, éstas no podrán realizarse sin el consentimiento del titular afectado. La objeción del titular afectado deberá estar fundamentada. Para toda otra obra que afecte en forma adversa los elementos comunes del inmueble se requerirá el consentimiento de dos terceras partes (2/3) de los
31 El Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición de Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de Terrenos y Operación de Negocios, Reglamento Núm. 9233 de 2 de diciembre de 2020 (Reglamento Conjunto de 2020) aplicable a la controversia, contiene un lenguaje análogo al de la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico, supra, por lo que entendemos que el análisis de la Opinión citada es aplicable al presente caso. KLRA202300001 10
titulares, que a su vez, reúnan dos terceras partes (2/3) de las participaciones en las áreas comunes. No se podrá realizar obra alguna que afecte la solidez y estructura del edificio. 31 LPRA sec. 1921q. (Énfasis suplido).
En lo pertinente, el artículo 48 de la Ley 129-2020, supra,
provee como sigue:
[…]
El Consejo de Titulares constituye la autoridad suprema sobre la administración del inmueble sometido al Régimen de Propiedad Horizontal. Estará integrado por todos los titulares. Sus resoluciones y acuerdos, adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas, serán de ineludible cumplimiento por todos y cada uno de los titulares, ocupantes o residentes y demás personas que se relacionen con el condominio.
El Consejo de Titulares tendrá personalidad jurídica propia y de sus obligaciones frente a terceros, responderán los titulares de forma subsidiaria y sólo con su apartamento. […]. 31 LPRA Sec. 1922t. (Énfasis suplido).
Por último, destacamos el artículo 49- Consejo de Titulares-
Poderes y Deberes, en específico los siguientes incisos:
Corresponde al Consejo de Titulares:
d) Aprobar la ejecución de obras extraordinarias y mejoras y recabar fondos para su realización. El presupuesto anual incluirá una partida de fondo de reserva que no será menor del cinco por ciento (5%) del presupuesto total de gastos del condominio para ese año. La aportación se depositará mensualmente en la cuenta independiente de reserva a base de lo que hubiera sido el recaudo de las cuotas de mantenimiento del mes transcurrido. (Énfasis suplido).
2. Obras Urgentes. — El Director, Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para toda obra urgente no prevista en el presupuesto anual, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. La notificación podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico. (Énfasis suplido). […] 4. Obras para Atender Estado de Emergencia. — El Director, el Presidente y/o el Tesorero podrán realizar retiros del fondo de reserva para todo gasto operacional para atender un “Estado de Emergencia”, previa autorización mayoritaria del Consejo de Titulares debidamente convocado en asamblea extraordinaria para atender este asunto específico. La asamblea para autorizar el desembolso se convocará y celebrará en un término expedito no menor de veinticuatro (24) horas. La notificación de convocatoria para asamblea extraordinaria para aprobar KLRA202300001 11
el desembolso podrá ser mediante entrega personal, debajo de cada puerta o por cualquier medio alterno disponible, incluyendo correo electrónico. Se entenderá que existe un “Estado de Emergencia” cuando así lo decreten las autoridades estatales o federales. (Énfasis suplido).
-C-
La Ley Núm. 161-2009, 23 LPRA sec. 9011 et seq., mejor
conocida como la Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de
Puerto Rico, según enmendada, provee el marco jurídico para la
solicitud, evaluación, concesión y denegación de permisos en el
Gobierno de Puerto Rico. A esos fines, dicha ley también sufrió
enmiendas por la Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9601, mejor
conocida como la Ley de Procedimientos Administrativos Uniforme,
y por la Ley Núm. 75-1975, 23 LPRA sec. 62, también conocida como
Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico.
Así las cosas, la Junta de Planificación adoptó mediante la
Resolución JP-RP-39 de 1 de diciembre de 2020, el Reglamento
Conjunto para la Evaluación y Expedición de Permisos Relacionados
al Desarrollo, Uso de Terrenos y Operación de Negocios, (en adelante
Reglamento Conjunto).
En lo pertinente, en la Regla 2.1.9.5 sobre la Legitimación
Activa sobre las solicitudes, podemos encontrar lo siguiente:
a. Toda solicitud relacionada al desarrollo y uso de terrenos en Puerto Rico, cualquier otra autorización o trámite definido en este Reglamento, será promovida por el dueño, optante o arrendatario de la propiedad con autorización, por sí o a través de su representante autorizado por el Jefe de la Agencia o su representante autorizado en caso de un proyecto público. Aquellas solicitudes presentadas al amparo de lo dispuesto en la Ley Núm. 135 de 15 de junio de 1967, según enmendada, conocida como “Ley de Certificaciones” (Ley Núm. 135), serán promovidas exclusivamente por los profesionales designados en dicha Ley. (Énfasis suplido). KLRA202300001 12
-III-
En el presente caso, compareció ante nos la Asociación de
Condóminos Azure Beach solicitando que revoquemos la Resolución
de la DRA-OGPe que tuvo como resultado la anulación del permiso
de construcción 2019-262094-PCOC-025787. Comenzaremos por el
señalamiento de error número tres (3), donde en esencia sostiene:
Erró la DRA-OGPE al determinar que “le asiste la razón” a las recurridas en torno a los argumentos en su moción sobre nulidad del permiso por dos razones principales. Primero, las recurridas presentaron sus mociones fuera del término jurisdiccional para solicitar revisión- por lo que la DRA-OGPE ni siquiera debió evaluar la moción sobre nulidad del permiso. Y, segundo, el argumento de las recurridas a los efectos de que el presidente de la asociación de condómines no había sido autorizado por el consejo de titulares para manejar la solicitud del permiso de construcción carece de todo mérito.
Es norma reiterada que, como celosos guardianes de nuestra
jurisdicción, estamos obligados a considerar motu proprio, o a
petición de parte, todo asunto relativo a nuestra jurisdicción, pues
carecemos de discreción de asumirla donde no la hay. Romero
Barceló v. ELA, 169 DPR 460, 470 (2006). Consecuentemente, y
previo a cualquier ulterior análisis, precisa analizar y determinar si,
en efecto, las partes y la controversia ante nuestra consideración
cumplen con los requisitos de justiciabilidad, particularmente, en
su vertiente de legitimación activa, los cuales conforman criterios
indispensables de nuestra jurisdicción.
Del expediente ante nuestra consideración, se desprende en
la Escritura Número (2), Escritura Matriz de Constitución al
Régimen de Propiedad Horizontal del Condominio Azure Beach,
otorgada ante el notario Miguel L. Torres Torres el 30 de agosto de
2011, lo siguiente:
Dedicación al Régimen de Propiedad horizontal
---NOVENO: La propietaria por medio del presente instrumento, como titular y dueño de la Parcela descrita en el párrafo PRIMERO anterior y del CONDOMINIO AZURE BEACH hace declaración expresa de someter, y por la presente somete, el KLRA202300001 13
inmueble existente antes descrito y lo organiza en un Régimen de Propiedad Horizontal, el cual se regirá por las disposiciones de la Ley de Condominios, y de cualesquiera otras leyes y reglamentos sobre la materia, así como por la presente escritura, por el “Reglamento de Administración y Co-Propiedad del Condominio Azure Beach”, (en adelante, el “Reglamento”) que se hace formar parte de esta escritura como el “Anejo A”, para que el Condominio se rija por éstas y por los acuerdos válidos que puedan ser adoptados por el “Consejo de Titulares” y la “Junta de Directores del Condominio.32
Nótese que del expediente ante nos, surge que el dueño de la
parcela donde se construyó el Condominio Azure Beach es Playa
Almendro, Inc. Esta edificación fue sometida, junto a sus elementos
comunes, al régimen de propiedad horizontal, entre ellos, el terreno
donde se encuentra el edificio. Por lo tanto, el sujeto con derecho o
entidad con legitimación activa en este caso es el Consejo de
Titulares Condominio Azure Beach, entidad distinta a la Asociación
de Condómines Azure Beach, y quien no es la parte que acude ante
nos.
Según se desprende expresamente de la carta suscrita por el
señor Raj Mundurk destacamos lo siguiente:
January 25, 2022
To Whom it May Concern:
I, Raj Mundurk, President of the Board of Asociación Condómines Azure Beach, authorize Tetra Tech and its representatives to carry out all the procedures with the Government of Puerto Rico, Municipality of San Juan and Federal Agencies with jurisdiction in the regulatory process related to the Shoreline Stabilization Measures at Asociación Condómines Azure Beach, Calle Almendro, Punta Las Marías, Puerto Rico.
Raj Mundurk (Firma illegible) Asociación Condómines Azure Beach Raj Mundurk, President No. 1 Calle Almendro Punta Las Marías San Juan, Puerto Rico, 00913.33
32 Anejo 1 del Recurso de Revisión Judicial, pág., 002. Anejos 4 y 6 del Alegato de la Parte Recurrida GK Realty (Escritura núm. 20), págs. 042- 079 y 091- 128. 33 Íd. KLRA202300001 14
Como vemos de la transcripción literal de la carta suscrita por
el señor Raj Mundurk, no se cumplen los criterios establecidos en
la Ley Núm. 129-2020, en lo específico lo dispuesto en los artículos
48 y 49, supra, respectivamente. En esencia, no surge del expediente
ante nos, que, el Consejo de Titulares autorizara o delegara tales
acciones al presidente señor Raj Mundurk. Por otro lado, si
tomáramos como cierto la alegación de que la Asociación de
Condómines de Azure Beach autorizó al señor Raj Mundurk en esta
delegación de poderes, tal acción no está evidenciada en el
expediente ante nos. Principalmente, sería totalmente contraria a
los propósitos con los poderes conferidos al Consejo de Titulares
establecidos por la Ley Núm. 129-2020
Por otro lado, tampoco surge documento alguno que acredite
que la parte recurrente sea su representante autorizado. Por último
y no menos importante, una carta firmada por el presidente de la
Junta de la Asociación de Condómines Azure Beach, confiriendo
autoridad a un tercero para representar al Consejo de Titulares, es
totalmente contrario a lo que promueve la Ley de Propiedad
Horizontal, supra, lo que implica que no tienen legitimación activa.
Por lo tanto, la Asociación de Condómines Azure Beach está
impedida de reclamar como suyas las facultades y autoridad
conferidas al Consejo de Titulares. No se cometió el error señalado.
Debido a la determinación arribada en el presente recurso, se
hace innecesario la discusión de los restantes señalamientos de
error.
-IV-
Por los fundamentos antes expresados, los cuales hacemos
formar parte de este dictamen, se confirma la Resolución recurrida. KLRA202300001 15
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones