Westwood v. Moore

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: November 23, 1998
• Docket: 03A01-9805-CV-00155
• Status: Published

Opinion

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED November 23, 1998

Cecil Crowson, Jr. Appellate Court Clerk

W E S T W O O D G R O U P P A R T N E R S H I P , ) R O A N E C I R C U I T

) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 5 ) P l a i n t i f f - A p p e l l e e ) ) v s . ) ) H O N . R U S S E L L E . S I M M O N S , J R . ) J U D G E ) D A V I D L . M O O R E , M . D . , ) ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D

B A R B A R A W . C L A R K , M o o r e & C l a r k , P . C . , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t .

D A I L R . C A N T R E L L , C a n t r e l l , P r a t t & V a r s a l o n a , C l i n t o n , f o r A p p e l l e e .

O P I N I O N

M c M u r r a y , J .

T h i s a p p e a l i n v o l v e s a c o m m e r c i a l l e a s e d i s p u t e b e t w e e n t h e

W e s t w o o d G r o u p P a r t n e r s h i p ( t h e l a n d l o r d ) a n d D r . D a v i d L . M o o r e

( t h e t e n a n t ) . E a c h p a r t y s u e d t h e o t h e r f o r b r e a c h o f t h e l e a s e

a g r e e m e n t . A f t e r a b e n c h t r i a l , t h e t r i a l c o u r t r u l e d t h a t t h e

t e n a n t b r e a c h e d t h e l e a s e b y n o t p a y i n g t h e r e n t , a n d a w a r d e d t h e

l a n d l o r d r e n t p a y m e n t s , l a t e f e e s a n d a t t o r n e y ' s f e e s i n t h e t o t a l a m o u n t o f $ 5 , 3 9 0 . 0 0 . T h e t e n a n t a p p e a l s t h i s r u l i n g . W e a f f i r m

t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t a n d a g r e e w i t h t h e a p p e l l e e t h a t

t h i s i s a f r i v o l o u s a p p e a l .

I n N o v e m b e r o f 1 9 9 4 , t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o a l e a s e

a g r e e m e n t w h e r e b y t h e t e n a n t a g r e e d t o l e a s e c e r t a i n p r o p e r t y i n

R o a n e C o u n t y . T h e t e r m o f t h e l e a s e w a s f r o m J a n u a r y 1 , 1 9 9 5

t h r o u g h J a n u a r y 1 , 1 9 9 8 , " u n l e s s t e r m i n a t e d s o o n e r o r e x t e n d e d a s

p r o v i d e d h e r e i n . " T h e l e a s e p r o v i d e d f o r r e n t i n t h e a m o u n t o f

$ 8 0 0 p e r m o n t h f o r t h e y e a r 1 9 9 5 , a n d f u r t h e r p r o v i d e d t h a t " f o r

e a c h c a l e n d a r y e a r t h e r e a f t e r f o r t h e d u r a t i o n o f t h i s L e a s e

A g r e e m e n t , t h e r e n t s h a l l i n c r e a s e b y a n a m o u n t n o t t o e x c e e d s i x

p e r c e n t ( 6 % ) p e r y e a r . " T h e l e a s e p r o v i d e d a l a t e f e e o f f o r t y

d o l l a r s " i n t h e e v e n t a n y i n s t a l l m e n t o f r e n t i s p a i d m o r e t h a n

T w e n t y - f i v e ( 2 5 ) d a y s l a t e . " T h e l e a s e a l s o p r o v i d e d t h a t i n t h e

e v e n t o f l i t i g a t i o n , " t h e p r e v a i l i n g p a r t y s h a l l b e e n t i t l e d t o a l l

c o s t s i n c u r r e d i n c o n n e c t i o n w i t h s u c h a c t i o n , i n c l u d i n g a

r e a s o n a b l e a t t o r n e y ' s f e e . "

I n 1 9 9 6 t h e r e n t i n c r e a s e d t o $ 8 4 8 p e r m o n t h , w h i c h t h e t e n a n t

a p p a r e n t l y p a i d w i t h o u t i n c i d e n t . I n 1 9 9 7 t h e r e n t i n c r e a s e d t o

$ 8 9 8 p e r m o n t h . T h e l a n d l o r d p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f M s . J a n i e

A l c o r n , i t s c o - o w n e r a n d m a n a g e r . A l c o r n t e s t i f i e d t h a t t h e t e n a n t

p a i d $ 8 4 8 i n J a n u a r y a n d F e b r u a r y o f 1 9 9 7 . T h e t e n a n t p a i d t h e

2 a d d i t i o n a l $ 1 0 0 d u e f o r t h o s e t w o m o n t h s a f t e r t h e l a n d l o r d ' s

a t t o r n e y s e n t h i m a l e t t e r r e q u e s t i n g p a y m e n t . A l c o r n t e s t i f i e d

t h a t t h e t e n a n t s e n t $ 8 4 8 f o r r e n t i n M a r c h , A p r i l a n d M a y o f 1 9 9 7 .

H e s t o p p e d p a y i n g r e n t a l t o g e t h e r i n J u n e .

O n J u n e 1 0 , 1 9 9 7 , t h e t e n a n t s e n t a l e t t e r w h i c h s t a t e d , " W e

h a v e c o n t a c t e d y o u m a n y t i m e [ s i c ] r e g a r d i n g t h e a i r c o n d i t i o n e r

n o t w o r k i n g a n d y o u h a v e r e f u s e d t o r e p a i r i t . Y o u l e a v e u s n o

c h o i c e b u t t o s t o p p a y i n g r e n t u n t i l i t i s r e p a i r e d . " O n J u n e 3 0 ,

1 9 9 7 , t h e l a n d l o r d s e n t t h e t e n a n t a t e r m i n a t i o n l e t t e r , c i t i n g t h e

t e n a n t ' s " c o n s t a n t f a i l u r e t o p a y t h e p r o p e r r e n t a n d l a t e f e e s . "

T h e l e t t e r p r o v i d e d t h e t e n a n t w i t h s i x t y d a y s t o v a c a t e t h e

p r o p e r t y . T h e t e n a n t v a c a t e d t h e p r o p e r t y o n S e p t e m b e r 1 , 1 9 9 7 .

T h e t e n a n t a r g u e d a t t r i a l t h a t t h e l a n d l o r d r e f u s e d t o r e p a i r

t h e a i r c o n d i t i o n i n g u n i t , l e a v i n g i t u n b e a r a b l y h o t i n t h e

b u i l d i n g , w h i c h h e u s e d f o r a m e d i c a l c l i n i c . T h e l e a s e p r o v i d e s

t h e f o l l o w i n g r e g a r d i n g a i r c o n d i t i o n i n g : " L e s s o r a g r e e s t o p r o v i d e

f o r p u r c h a s e a n d i n s t a l l a t i o n o f s u i t a b l e h v a c a n d a p p r o p r i a t e

d u c t i n g , t h e r m o s t a t ( s ) , a n d r e g i s t e r s r e q u i r e d t o k e e p s a i d o f f i c e

s p a c e c o m f o r t a b l e a c c o r d i n g t o F e d e r a l h e a t i n g a n d c o o l i n g

g u i d e l i n e s . " T h e t e n a n t t e s t i f i e d a s f o l l o w s r e g a r d i n g t h e a i r

c o n d i t i o n i n g u n i t :

3 I t h a s n e v e r b e e n a b l e t o c o o l t h a t o f f i c e t o a n y d e g r e e t h a t o n t h e h o t d a y s i t w o u l d n o t b e d e t r i m e n t a l t o s o m e o f o u r p a t i e n t s ' h e a l t h . A n d I h a v e s e n t a l e t t e r . I h a v e h a d S h a r o n c a l l t h e m o n m u l t i p l e o c c a s i o n s . T h e y h a v e b e e n i n t h e r e . T h e y h a v e a g r e e d t h a t i t ' s h o t . A n d t h e y h a v e r e f u s e d t o r e p a i r i t .

T h e t e n a n t t e s t i f i e d t h a t s i n c e t h e l a n d l o r d w o u l d n o t r e p a i r

t h e u n i t , h e c a l l e d C r a z e B r o t h e r s H e a t i n g a n d A i r h i m s e l f t o h a v e

i t r e p a i r e d . T h e t e n a n t s t a t e d t h a t h e p a i d C r a z e B r o t h e r s ' b i l l

f o r f i x i n g t h e a i r c o n d i t i o n i n g .

T h e t e n a n t p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f h i s e m p l o y e e , M s . S h a r o n

P r i c e , w h o t e s t i f i e d t h a t t h e a i r c o n d i t i o n i n g w o u l d g o d o w n o n h o t

d a y s , t h a t i t w a s v e r y h o t i n t h e o f f i c e , a n d t h a t t h e y c a l l e d

C r a z e B r o t h e r s o n s e v e r a l o c c a s i o n s . P r i c e t e s t i f i e d t h a t s h e

c a l l e d t h e l a n d l o r d ' s b e e p e r n u m b e r o n s e v e r a l o c c a s i o n s , a n d o n e

o f t h e o w n e r s w o u l d c a l l b a c k w i t h i n t w o h o u r s . S h e s t a t e d t h a t o n

o n e o c c a s i o n a n o w n e r c a m e t o t h e o f f i c e , l o o k e d a t t h e u n i t a n d

s u g g e s t e d t h a t t h e y c h a n g e t h e f i l t e r . P r i c e d i d n o t t e s t i f y t h a t

a n y o f t h e o w n e r s e v e r r e f u s e d t o h a v e t h e a i r c o n d i t i o n i n g f i x e d .

A l c o r n t e s t i f i e d t h a t t h e t e n a n t c a l l e d o n s e v e r a l o c c a s i o n s

c o m p l a i n i n g a b o u t t h e a i r c o n d i t i o n i n g . S h e f u r t h e r t e s t i f i e d a s

f o l l o w s :

Q : O k a y . A n d w h a t d i d y o u — w h a t d i d y o u d o a f t e r t h e y c a l l e d y o u a b o u t t h e a i r c o n d i t i o n i n g ?

4 A : W e a l w a y s w e n t o v e r t h e r e . E i t h e r m y h u s b a n d o r m y s i s t e r o r s o m e b o d y e l s e w o u l d g o o v e r t h e r e . A n d w e a l w a y s c a l l e d a i r c o n d i t i o n i n g p e o p l e , a n d t h e y w o u l d c o m e i m m e d i a t e l y .

Q : W h o a r e t h e a i r c o n d i t i o n i n g p e o p l e ?

A : C r a z e B r o t h e r s i n O l i v e r S p r i n g s .

Q : W h e n y o u w e n t o v e r t o e x a m i n e t h e a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m , w h a t d i d y o u s e e ?

A : M o s t o f t h e t i m e , m y h u s b a n d w o u l d c h e c k i t . A n d t h e y w o u l d h a v e a f i l t e r t h a t h a d b e e n i n t h e r e f o r m o n t h s , a n d i t w o u l d b e c l o g g e d u p . A n d s o th a t l e f t t h e a i r c o n d i t i o n i n g n o t b e i n g e f f i c i e n t , n o t c o o l i n g e f f i c i e n t l y . S o o n c e y o u c h a n g e d t h e f i l t e r , t h e n e v e r y t h i n g w o r k s .

T h e l a n d l o r d p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f T e r r y C r a z e , o w n e r o f

C r a z e B r o t h e r s . C r a z e t e s t i f i e d t h a t t h e y w e r e c a l l e d a p p r o x i -

m a t e l y t h r e e t i m e s t o w o r k o n t h e a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m . H e

s t a t e d t h a t t h e f i r s t t i m e w a s i n J u n e o f 1 9 9 6 . O n t h a t o c c a s i o n ,

t h e o n l y p r o b l e m w i t h t h e s y s t e m w a s a d i r t y f i l t e r . C r a z e

t e s t i f i e d t h e s e c o n d t i m e t h e y w e r e c a l l e d , t h e r e w a s n o p o w e r t o

t h e s y s t e m b e c a u s e o f " a b l o w n f u s e i n t h e r e l a y , t r a n s f o r m e r . "

A f t e r t h e y " s p l i c e d t h e f u s e l i n k a n d t u r n e d t h e a i r b a c k o n , "

t h e r e w e r e n o f u r t h e r p r o b l e m s . O n t h e t h i r d o c c a s i o n , t h e y f o u n d

a b u r n e d - o u t t r a n s f o r m e r . C r a z e f u r t h e r t e s t i f i e d a s f o l l o w s :

Q : O k a y . T e l l m e a l i t t l e b i t a b o u t t h e s y s t e m i n s t a l l e d i n t h e l e a s e d p r e m i s e s . C a n t h e s y s t e m t h a t ' s i n s t a l l e d t h e r e

5 h a n d l e t h e s q u a r e f o o t a g e f o r t h a t b u i l d i n g ?

A : Y e s , s i r , i t c a n . T h a t i s a t w o a n d a h a l f t o n a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m . A p p r o x i m a t e s q u a r e f o o t a g e o f t h a t b u i l d i n g i s a r o u n d 1 2 0 0 s q u a r e f e e t . T h a t t w o a n d a h a l f t o n s y s t e m s h o u l d h a n d l e u p t o 1 5 0 0 s q u a r e f e e t .

Q : M r . C r a z e , a r e y o u a t a l l f a m i l i a r w i t h t h e F e d e r a l H e a t i n g a n d C o o l i n g G u i d e - l i n e s ?

A : S o m e w h a t .

Q : D o y o u k n o w w h e t h e r y o u r p r o f e s s i o n a l e x p e r t i s e i n t h a t b u i l d i n g m e e t s t h e F e d e r a l H e a t i n g a n d C o o l i n g G u i d e l i n e s ?

A : Y e s , i t d o e s .

* * * *

Q : D i d t h e d e f e n d a n t a n d h i s a g e n t s o r e m - p l o y e e s e v e r t e l l y o u a n y t h i n g t h a t t h e y d i d w i t h t h a t a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m t h a t i n y o u r p r o f e s s i o n a l o p i n i o n c o u l d h a v e h u r t i t ?

A : T h e g i r l s i n s t r u c t e d m e t h a t t h e y w e r e t u r n i n g t h e a i r c o n d i t i o n i n g c o m p l e t e l y o f f a t n i g h t a n d t h e n b r i n g i n g i t — t u r n i n g i t b a c k o n d u r i n g t h e d a y t i m e s o m e t i m e s .

Q : H o w w o u l d t h a t a f f e c t a [ n ] a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m — t h i s a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m ?

A : I t w o u l d c a u s e a l o a d o n t h e b u i l d i n g d e p e n d i n g o n w h a t t i m e t h e y t u r n e d t h e a i r c o n d i t i o n i n g s y s t e m b a c k o n . I f t h e y t u r n e d i t o n w h e n i t g o t t o a w a r m p o i n t o f t h e d a y , i t w o u l d c a u s e i t t o o v e r w o r k t h e s y s t e m .

6 F i n a l l y , C r a z e t e s t i f i e d t h a t t h e l a n d l o r d p a i d a l l o f t h e

C r a z e B r o t h e r s ' b i l l s f o r r e p a i r i n g t h e a i r c o n d i t i o n i n g , a n d t h a t

t o h i s k n o w l e d g e , t h e t e n a n t h a d n o t p a i d a n y o f t h e r e p a i r b i l l s .

T h e l a n d l o r d a l s o p r e s e n t e d t h e t e s t i m o n y o f M s . R e n e e

R u f f n e r , w h o l e a s e d a p o r t i o n o f t h e s a m e b u i l d i n g l e a s e d b y t h e

t e n a n t a n d w a s h i s n e x t - d o o r n e i g h b o r . S h e t e s t i f i e d t h a t s h e w a s

i n t h e c l i n i c f r e q u e n t l y , a n d t h a t h e r s o n w e n t t o t h e c l i n i c

w e e k l y f o r a l l e r g y s h o t s f r o m M a y t h r o u g h J u l y o f 1 9 9 7 . S h e

t e s t i f i e d t h a t t h e r e w a s n e v e r a t i m e t h a t s h e w e n t i n t o t h e

t e n a n t ' s l e a s e d p r e m i s e s w h e n i t w a s u n c o m f o r t a b l y w a r m . S h e

t e s t i f i e d t h a t s h e n e v e r h e a r d a n y o n e c o m p l a i n a b o u t t h e h e a t , a n d

t h a t s h e d i d n o t h a v e p r o b l e m s w i t h h e r h e a t i n g s y s t e m .

F r o m o u r r e v i e w o f t h e r e c o r d , a n d t h e c o n f l i c t i n g t e s t i m o n y

o u t l i n e d a b o v e , i t i s c l e a r t h a t t h e r e s o l u t i o n o f t h i s c a s e t u r n s

a l m o s t e n t i r e l y u p o n d e t e r m i n a t i o n s o f t h e c r e d i b i l i t y o f w i t -

n e s s e s . " W h e r e t h e i s s u e f o r d e c i s i o n d e p e n d s u p o n t h e d e t e r m i n a -

t i o n o f c r e d i b i l i t y o f w i t n e s s e s , t h e t r i a l c o u r t i s t h e b e s t j u d g e

o f c r e d i b i l i t y , a n d i t s f i n d i n g s w i l l b e g i v e n g r e a t w e i g h t . "

G o t w a l d v . G o t w a l d , 7 6 8 S . W . 2 d 6 8 9 , 6 9 7 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) . " O n a n

i s s u e w h i c h h i n g e s o n w i t n e s s c r e d i b i l i t y , [ t h e t r i a l c o u r t ] w i l l

n o t b e r e v e r s e d u n l e s s , o t h e r t h a n t h e o r a l t e s t i m o n y o f t h e

w i t n e s s e s , t h e r e i s f o u n d i n t h e r e c o r d c l e a r , c o n c r e t e a n d

7 c o n v i n c i n g e v i d e n c e t o t h e c o n t r a r y . " T e n n e s s e e V a l l e y K a o l i n v .

P e r r y , 5 2 6 S . W . 2 d 4 8 8 , 4 9 0 ( T e n n . A p p . 1 9 7 4 ) .

O b v i o u s l y , t h e t r i a l c o u r t f o u n d t h e l a n d l o r d ' s w i t n e s s e s m o r e

c r e d i b l e t h a n t h o s e p r e s e n t e d b y t h e t e n a n t . W e d e f e r t o t h e t r i a l

c o u r t ' s a s s e s s m e n t o f c r e d i b i l i t y . E v e n w i t h o u t a n a s s e s s m e n t o f

c r e d i b i l i t y o n o u r p a r t , w e f i n d t h a t t h e e v i d e n c e c l e a r l y

p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ' s c o n c l u s i o n t h a t t h e

l a n d l o r d p r o m p t l y h a d t h e a i r c o n d i t i o n i n g r e p a i r e d e a c h t i m e i t

w a s n o t i f i e d o f a p r o b l e m , a n d t h a t t h e t e n a n t b r e a c h e d t h e l e a s e

b y n o t p a y i n g t h e p r o p e r a m o u n t o f r e n t i n t i m e l y f a s h i o n .

T h e a p p e l l e e - l a n d l o r d a r g u e s t h a t t h i s a p p e a l s h o u l d b e j u d g e d

f r i v o l o u s a n d i t s h o u l d b e a w a r d e d t h e c o s t s o f d e f e n d i n g t h i s

a p p e a l . I n L i b e r t y M u t u a l I n s . C o . v . T a y l o r , 5 9 0 S . W . 2 d 9 2 0 , 9 2 2 -

2 3 ( T e n n . 1 9 7 7 ) , t h e S u p r e m e C o u r t r e s p o n d e d t o a n a p p e l l e e ' s

r e q u e s t f o r a f i n d i n g o f a f r i v o l o u s a p p e a l a s f o l l o w s :

W e a g r e e w i t h a p p e l l e e t h a t t h e a p p e a l h a d n o r e a s o n a b l e c h a n c e o f s u c c e s s . T h e m a t e r i a l i s s u e s r a i s e d b y t h e a p p e a l w e r e i s s u e s o f f a c t a n d t h e r e c l e a r l y w a s m a t e r i a l e v i d e n c e t o s u p p o r t t h e t r i a l j u d g e ' s f i n d i n g s o n t h o s e i s s u e s .

T h e T a y l o r c o u r t ' s d e s c r i p t i o n o f t h a t a p p e a l c o u l d f a i r l y b e

a p p l i e d t o t h e p r e s e n t a p p e a l w i t h e q u a l a c c u r a c y .

8 T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n i t s e n t i r e t y .

T h e c a s e i s r e m a n d e d w i t h i n s t r u c t i o n s t o a s c e r t a i n a n d a w a r d t h e

a p p e l l e e i t s r e a s o n a b l e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h d e f e n d i n g t h i s

a p p e a l .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D o n T . M c M u r r a y , J u d g e C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J u d g e

9 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E

W E S T W O O D G R O U P P A R T N E R S H I P , ) R O A N E C I R C U I T ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 5 ) P l a i n t i f f - A p p e l l e e ) ) v s . ) ) H O N . R U S S E L L E . S I M M O N S , J R . ) J U D G E ) D A V I D L . M O O R E , M . D . , ) ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D

J U D G M E N T

T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e

C i r c u i t C o u r t o f R o a n e C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l .

U p o n c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f t h e o p i n i o n t h a t t h e r e

w a s n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t .

T h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i s a f f i r m e d i n i t s e n t i r e t y .

T h e c a s e i s r e m a n d e d w i t h i n s t r u c t i o n s t o a s c e r t a i n a n d a w a r d t h e

a p p e l l e e i t s r e a s o n a b l e c o s t s a s s o c i a t e d w i t h d e f e n d i n g t h i s

a p p e a l . C o s t s o f t h e a p p e a l a r e a s s e s s e d t o t h e A p p e l l a n t .

P E R C U R I A M