Thomas G. Honeycutt, and wife Fanny M. Honeycutt, b. Bobby Jerald Price and wife, Betty J. Price

Court of Appeals of Tennessee

Thomas G. Honeycutt, and wife Fanny M. Honeycutt, b. Bobby Jerald Price and wife, Betty J. Price

Court of Appeals of Tennessee·Decided May 21, 1997·No. 03A01-9610-CH-00329·Published

Opinion

I N T HE C OURT OF A P P E A L S OF T E NNE S S E E

E A S T E RN S E C T I ON F IL E D Ma y 21, 1997

T HOMA S G. HONE Y C UT T a n d wi f e ) K NOX C OUNT Y C e c il C ro w s o n , J r. F A NN Y M. HONE Y C UT T ) 0 3 A 0 1 - 9 6 1 0 - C A p p e0lla2t 9 C o u r t C le r k H- 0 3 e ) Pl a i nt i f f s - Appe l l e e s ) ) ) HON. F RE DE RI C K D. Mc DONA L D, v. ) C HA NC E L L OR ) ) B OB B Y J E RA L D P RI C E a n d ) wi f e BE T T Y J . P RI C E ) ) De f e n d a n t s - A p p e l l a n t s ) A F F I RME D A ND RE MA NDE D

DOU G L A S M. A NDE RS ON OF K NOX V I L L E F OR A P P E L L A NT S

T HOMA S P RI V E T T E , J R. , OF K NOX V I L L E F OR A P P E L L E E S

O P I N I O N

Go d d a r d , P . J .

De f e n d a n t s Bo b b y J e r a l d P r i c e a n d h i s wi f e , Be t t y J .

P r i c e , a p p e a l a j u d g me n t o f t h e C h a n c e r y C o u r t f o r K n o x C o u n t y

wh e r e i n t h e C o u r t f i x e d t h e b o u n d a r y l i n e b e t we e n p r o p e r t y o wn e d

b y t h e m a n d p r o p e r t y o wn e d b y P l a i n t i f f s T h o ma s G. Ho n e y c u t t a n d

h i s wi f e , F a n n y M. Ho n e y c u t t , i n a c c o r d a n c e wi t h t h e Ho n e y c u t t s '

i ns i s t e nc e . ( S e e Appe ndi x . ) T h e u n d i s p u t e d p r o o f s h o ws t h a t b o t h t r a c t s o f l a n d

c a me f r o m a c o mmo n s o u r c e a n d t h a t t h e d e e d t o t h e Ho n e y c u t t s '

p r e d e c e s s o r i n t i t l e wa s e x e c u t e d a n d r e c o r d e d p r i o r t o t h e d e e d

t o t he Pr i c e s ' pr e de c e s s or i n t i t l e . I n v i e w of t hi s a nd our

d e t e r mi n a t i o n t h a t t h e o t h e r i n s i s t e n c e s o f t h e P r i c e s a r e

u n a v a i l i n g , we a r e p e r s u a d e d t h i s i s a n a p p r o p r i a t e c a s e f o r

a f f i r ma n c e u n d e r Ru l e 1 0 ( a ) o f t h i s C o u r t .

We d o d e e m i t a p p r o p r i a t e , h o we v e r , t o c o mme n t o n t wo

s pe c i f i c i s s ue s r a i s e d by t he Pr i c e s . The y f i r s t i ns i s t t ha t t he

Ho n e y c u t t s a r e e s t o p p e d b y d e e d f r o m c o n t e n d i n g t h e b o u n d a r y l i n e

i s a s t hey i ns i s t . The Pr i c e s pr e di c a t e t hi s c ont e nt i on upon an

i n s t r u me n t s t y l e d : " P E RMA NE NT E A S E ME NT A ND RI GHT OF WA Y

A GR E E ME NT " b e t we e n t h e Ho n e y c u t t s ' ( d e n o mi n a t e d a s f i r s t p a r t i e s )

a n d t h e P r i c e s ' p r e d e c e s s o r s i n t i t l e ( d e n o mi n a t e d a s s e c o n d

p a r t i e s ) , wh i c h c o n t a i n s t h e f o l l o wi n g p r o v i s i o n s :

t h e p r e mi s e s , d e s c r i b e d b e l o w t o b e u s e d a s a p e r ma n e n t n o n - e x c l u s i v e e a s e me n t o f i n g r e s s a n d e g r e s s , o v e r a n d t h r o u g h a p o r t i o n o f t h e p r o p e r t y No r t h e a s t o f a f e n c e l i n e o wn e d b y F i r s t P a r t i e s , S I T UA T E i n t h e 8 t h ( f o r me r l y 5 t h ) C i v i l Di s t r i c t o f K n o x C o u n t y , T e n n e s s e e , wi t h o u t t h e c o r p o r a t e l i mi t s o f t h e C i t y o f K n o x v i l l e , T e n n e s s e e , b e i n g mo r e p a r t i c u l a r l y d e s c r i b e d b e l o w, a n d e x t e n d i n g t o T a z e we l l P i k e . S a i d e a s e me n t l i n e b e g i n s a t a n i r o n p i n i n t h e No r t h we s t r i g h t o f wa y l i n e o f T a z e we l l P i k e a n d i s mo r e p a r t i c u l a r l y d e s c r i b e d a s f o l l o ws :

B E GI NNI NG a t a n i r o n p i n i n t h e No r t h we s t l i n e o f T a z e we l l P i k e c o r n e r t o T . G. Ho n e y c u t t , s a i d i r o n p i n b e i n g d i s t a n t 1 2 8 5 f e e t , mo r e o f l e s s , i n a N o r t h e a s t e r l y d i r e c t i o n a s me a s u r e d a l o n g T a z e we l l P i k e f r o m S t a l e y Ro a d ; t h e n c e f r o m s a i d i r o n p i n i n t h e l i n e o f T . G. Ho n e y c u t t , t h e f o l l o wi n g t h r e e c a l l s a n d d i s t a n c e s a s f o l l o ws : No r t h 5 4 d e g . 0 4 mi n . We s t , 5 1 . 1 3 f e e t t o a n i r o n p i n ; t h e n c e No r t h 4 6 d e g .

2 1 4 mi n . We s t a l o n g a f e n c e l i n e , 5 8 6 . 4 6 f e e t t o a n i r o n p i n ; a n d t h e n c e a l o n g a f e n c e , No r t h 8 5 d e g . 5 8 mi n . We s t , 1 3 5 . 5 4 f e e t t o a n 8 - i n c h c e d a r .

T h e p u r p o s e o f t h i s a g r e e me n t i s t o g r a n t a p e r ma n e n t n o n - e x c l u s i v e e a s e me n t No r t h e a s t o f t h e a b o v e des c r i bed l i ne.

S e c ond Pa r t i e s , t he i r he i r s a nd a s s i g ns , a r e he r e by e x pr e s s l y g r a nt e d t he r i g ht t o a s s i g n t hi s e a s e me n t a n d r i g h t o f wa y .

T O HA V E A ND T O HOL D t h e s a i d e a s e me n t a n d r i g h t o f wa y u n t o t h e S e c o n d P a r t i e s , t h e i r h e i r s a n d a s s i g n s , f or t he pur pos e of i ngr e s s a nd eg r e s s t o and f r om t he pr oper t y of S e c ond Par t i e s , a nd by a ny per s on or p e r s o n s d e s i r i n g t o u s e s a i d e a s e me n t a n d r i g h t o f wa y a t a n y t i me , i t b e i n g F i r s t P a r t i e s ' i n t e n t h e r e i n t o g r a n t a n e a s e me n t f o r p e r ma n e n t a n d n o n - e x c l u s i v e u s e .

The l i ne des c r i bed i s t he l i ne i ns i s t e d upon by t he

P r i c e s ; h o we v e r , i t i s c l e a r t h a t t h e l i n e d e s c r i b e d i s n o t

i n t e n d e d t o b e a b o u n d a r y l i n e b e c a u s e t h e i n s t r u me n t p r o v i d e s

t h a t t h e e a s e me n t g r a n t e d wa s n o r t h e a s t o f t h e " a b o v e - d e s c r i b e d

l i n e , " wh i c h wo u l d n o t b e t h e Ho n e y c u t t s t o c o n v e y i f i t wa s i n

f a c t t h e b o u n d a r y l i n e b e t we e n t h e p r o p e r t i e s i n q u e s t i o n .

I n o u r r e s o l u t i o n o f t h i s i s s u e , we d o n o t d i s c o u n t t h e

v i a b i l i t y o f t h e e s t o p p e l b y d e e d d o c t r i n e , b u t s i mp l y f i n d t h a t

i t i s i na ppl i c a bl e t o t he f a c t s of t hi s c a s e .

T h e o t h e r p o i n t we b e l i e v e d e s e r v e s a t t e n t i o n i s t h e

d o c t r i n e o f me r g e r wh i c h i s a l s o a s s e r t e d b y t h e P r i c e s . The

a u t h o r s o f A me r i c a n J u r i s p r u d e n c e , S e c o n d , wi t h a p p r o p r i a t e

3 c i t a t i o n s , c o r r e c t l y s t a t e t h e d o c t r i n e , wh i c h i s i n a c c o r d wi t h 1 o u r c a s e l a w:

§ 117. Me r g e r of domi na nt a nd s e r v i e nt e s t a t e s

Wh e n o n e p a r t y a c q u i r e s a f e e t i t l e t o b o t h t h e s e r v i e n t a n d d o mi n a n t e s t a t e s , t h e e a s e me n t me r g e s i n t o t h e i n t e r e s t o f t h e s e r v i e n t e s t a t e a n d t e r mi n a t e s . S uch uni t y of pos s e s s i on des t r oy s a l l e x i s t i ng e a s e me n t s , b e c a u s e a p e r s o n c a n n o t h a v e a n e a s e me n t o n l a n d t h a t h e o r s h e o wn s . F o r a n e a s e me n t t o b e e x t i n g u i s h e d b y me r g e r , u n i t y o f t i t l e mu s t e x i s t i n t h e s a me p e r s o n , a n d o wn e r s h i p o f t h e d o mi n a n t a n d s e r v i e n t e s t a t e s mu s t b e c o e x t e n s i v e a n d e q u a l i n v a l i d i t y , q u a l i t y , a n d a l l o t h e r c i r c u ms t a n c e s o f r i g ht .

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