Scarlett v. Oakes

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: February 25, 1999
• Docket: 03A01-9806-CH-00201
• Status: Published

Opinion

FILED I N T H E C O U R T O F A P P E A L S February 25, 1999 A T K N O X V I L L E Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk

L L O Y D D . S C A R L E T T a n d ) C U M B E R L A N D C O U N T Y L L O Y D L . S C A R L E T T ) 0 3 A 0 1 - 9 8 0 6 - C H - 0 0 2 0 1 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l a n t s ) ) ) H O N . V E R N O N N E A L , v . ) C H A N C E L L O R ) ) F R A N K L I N H E N R Y a n d J I M O A K E S ) a n d w i f e D O R O T H Y O A K E S ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l e e s ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D

J O H N D . A G E E O F K I N G S T O N F O R A P P E L L A N T S

S T E V E N C . D O U G L A S O F C R O S S V I L L E F O R A P P E L L E E F R A N K L I N H E N R Y

L A R R Y M . W A R N E R O F C R O S S V I L L E F O R A P P E L L E E S J I M O A K E S a n d D O R O T H Y O A K E S

O P I N I O N

G o d d a r d , P . J .

T h i s i s a s u i t b y L l o y d D . S c a r l e t t a n d h i s f a t h e r

L l o y d L . S c a r l e t t , w h o s e w i f e S h i r l e y S c a r l e t t w a s m a d e a p a r t y

p l a i n t i f f a t t h e b e g i n n i n g o f t h e t r i a l , a g a i n s t F r a n k l i n H e n r y

a n d J i m O a k e s a n d h i s w i f e D o r o t h y O a k e s . T h e P l a i n t i f f s s e e k a 1 d e c l a r a t i o n t h a t t h e y a r e e n t i t l e d t o u s e a 5 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y 2 a d j o i n i n g L l o y d D . ’ s p r o p e r t y a n d e n d i n g a t t h e p r o p e r t y l i n e o f

L l o y d L . ( S e e a p p e n d i x A . )

T h e P l a i n t i f f s a l s o s e e k a d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e t r u e

b o u n d a r y l i n e s b e t w e e n t h e i r p r o p e r t i e s a n d t h o s e o f t h e

D e f e n d a n t s .

T h e b o u n d a r y l i n e q u e s t i o n s h a v e b e e n r e s o l v e d , e i t h e r

b y s t i p u l a t i o n o r b y t h e C h a n c e l l o r ’ s d e t e r m i n a t i o n b e l o w , a n d

a r e n o t t h e s u b j e c t o f t h i s a p p e a l .

T h e C h a n c e l l o r f o u n d t h e f o l l o w i n g p r o v i s i o n c o n t a i n e d

i n a d e e d c o n v e y i n g p r o p e r t y f r o m t h e O a k e s e s t o L l o y d L . a n d h i s

w i f e w a s i n t e n d e d t o a p p l y t o t h e 5 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y i n

d i s p u t e , r a t h e r t h a n a n o t h e r r i g h t - o f - w a y t o t h e n o r t h w e s t

t h e r e o f , a s i n s i s t e d b y L l o y d L . :

T h e g r a n t e e s h e r e i n j o i n i n t h e e x e c u t i o n o f t h i s i n s t r u m e n t t o w a i v e , q u i t - c l a i m a n d r e l i n q u i s h a n y r i g h t , t i t l e , c l a i m o r i n t e r e s t w h i c h t h e y m a y h a v e t o a r o a d r i g h t - o f - w a y w h i c h w a s f o r m e r l y c r e a t e d a l o n g t h e S o u t h e r n b o u n d a r y o f t h e p r o p e r t y h e r e i n d e s c r i b e d .

O u r r e v i e w o f t h e r e c o r d p e r s u a d e s u s t h a t t h e e v i d e n c e

d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e f i n d i n g s o f t h e C h a n c e l l o r a s

1 M r . H e n r y a n d M r . O a k e s p u r p o r t e d t o d i v i d e t h e 5 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y d o w n t h e m i d d l e b y e x e c u t i n g q u i t c l a i m d e e d s w h e r e b y t h e y a c q u i r e d 2 5 f e e t o f t h e r i g h t - o f - w a y t h a t a d j o i n e d t h e i r p r o p e r t y . 2 Our use of the first names of the parties should not be construed as any disrespect, but rather is for ease of reference.

2 t o L l o y d L . ’ s r e l i n q u i s h m e n t o f h i s i n t e r e s t i n t h e r i g h t - o f - w a y .

I n d e e d , t h e p r o o f i s o v e r w h e l m i n g t h a t t h e r e w a s o n l y o n e r i g h t -

o f - w a y .

T h e C h a n c e l l o r f u r t h e r f o u n d t h a t L l o y d D . w a s n o t

e n t i t l e d t o t h e u s e o f t h e r i g h t - o f - w a y a d j a c e n t t o h i s

p r o p e r t y - - a p o r t i o n o f l o t t w o a n d l o t t h r e e o f a s u b d i v i s i o n ,

p l a t f o r w h i c h w a s n e v e r r e c o r d e d i n t h e R e g i s t e r o f D e e d s o f f i c e

n o r m a d e a p a r t o f t h e r e c o r d i n t h i s a p p e a l . A l t h o u g h , a s

a l r e a d y n o t e d , L l o y d D . ’ s p r o p e r t y a d j o i n s t h e r i g h t - o f - w a y , t h e

d e e d c o n v e y i n g t h e p r o p e r t y t o h i m d o e s n o t g r a n t h i m a r i g h t - o f -

w a y , n o r d o e s t h e d e s c r i p t i o n a s t o h i s p r o p e r t y m e n t i o n t h e

r i g h t - o f - w a y f r o m w h i c h a r i g h t o f u s e m i g h t u n d e r s o m e

c i r c u m s t a n c e s b e i n f e r r e d .

T h e C h a n c e l l o r r e c o g n i z e d t h a t h i s f i n d i n g t h a t L l o y d

D . w a s n o t e n t i t l e d t o u s e o f t h e r i g h t - o f - w a y r e s u l t e d i n L l o y d

D . ’ s p r o p e r t y b e i n g l a n d l o c k e d , e x c e p t f o r t h e f a c t t h a t h e

r e c e i v e d t h e p r o p e r t y f r o m h i s f a t h e r , L l o y d L . , w h o h a d a n

o p t i o n t o p u r c h a s e i t f r o m M r . H e n r y . T h e d e e d f r o m M r . H e n r y

w a s m a d e , a l t h o u g h i n a d v e r t e n t l y a c c o r d i n g t o M r . H e n r y , d i r e c t l y

t o L l o y d D . T h e C h a n c e l l o r r e a s o n e d t h a t i n e f f e c t , a l t h o u g h n o

s u c h i n s t r u m e n t s w e r e p r e p a r e d n o r s i g n e d , t h e o p t i o n w a s

a s s i g n e d f r o m L l o y d L . t o L l o y d D . , a n d t h a t b y v i r t u e o f t h i s ,

L l o y d D . w o u l d h a v e a n e a s e m e n t b y n e c e s s i t y a c r o s s h i s f a t h e r ’ s

a d j o i n i n g p r o p e r t y w h i c h d o e s h a v e a c c e s s t o a p u b l i c r o a d .

3 W h i l e w e a g r e e w i t h t h e C h a n c e l l o r t h a t L l o y d D . h a s n o

i n t e r e s t i n t h e r i g h t - o f - w a y , i t i s a r g u a b l e t h a t a n e a s e m e n t o f

n e c e s s i t y d i d n o t a r i s e b e c a u s e t h e p r o p e r t y w a s n e v e r v e s t e d i n

L l o y d L . I f i t i s i n d e e d t r u e t h a t t h e p r o p e r t y m u s t h a v e v e s t e d

i n L l o y d L . a n d h e m u s t h a v e c o n v e y e d t h e p r o p e r t y t o L l o y d D .

b e f o r e s u c h a n e a s e m e n t a r i s e s , L l o y d D . i s n o t w i t h o u t r e c o u r s e

b e c a u s e i t i s a l s o a r g u a b l e t h a t h e w o u l d h a v e a n e a s e m e n t b y

n e c e s s i t y o v e r t h e 2 5 - f o o t s t r i p w h i c h M r . H e n r y a c q u i r e d .

M i l i t a t i n g a g a i n s t a f i n d i n g o f a n e a s e m e n t b y

n e c e s s i t y a r i s i n g b y v i r t u e o f t h e d e e d f r o m M r . H e n r y , w e n o t e

t h a t M r . H e n r y w a s c o n v i n c e d t h e p r o p e r t y h e w a s c o n v e y i n g w a s t o

L l o y d L . r a t h e r t h a n t o L l o y d D . P e r h a p s t h e r e a s o n f o r M r .

H e n r y ’ s i n s i s t e n c e t h a t t h e p r o p e r t y w a s t o b e c o n v e y e d t o L l o y d

L . w a s b e c a u s e h e r e c o g n i z e d a n e a s e m e n t o f n e c e s s i t y m i g h t a r i s e

s h o u l d h e c o n v e y t h e p r o p e r t y t o L l o y d D . I n a n y e v e n t , h e f e l t

s o s t r o n g l y r e g a r d i n g t h e m a t t e r t h a t h e h a d p r e p a r e d a n d

r e c o r d e d a d e e d o f c o r r e c t i o n t o s h o w t h a t L l o y d L . r a t h e r t h a n 3 L l o y d D . w a s t h e g r a n t e e .

H o w e v e r t h e r e s o l u t i o n o f a n e a s e m e n t b y n e c e s s i t y m a y

b e , t h i s p o i n t w a s n e v e r r a i s e d n o r b r i e f e d i n t h i s C o u r t , a n d w e

d e c l i n e o n t h e r e c o r d b e f o r e u s t o m a k e a j u d g m e n t r e g a r d i n g

w h i c h , i f e i t h e r , e a s e m e n t b y n e c e s s i t y a r o s e .

3 T h i s d e e d o f c o r r e c t i o n w a s p r o p e r l y f o u n d t o b e a n u l l i t y b y t h e C h a n c e l l o r .

4 B e f o r e c o n c l u d i n g , w e n o t e t h a t S e c t i o n 2 o f t h e

C h a n c e l l o r ’ s f i n a l o r d e r p r o v i d e d t h e f o l l o w i n g :

2 . T h a t i n a c c o r d a n c e w i t h E x h i b i t 1 9 ( S t u m p S u r v e y ) , t h e S o u t h w e s t e r n l i n e o f t h e S c a r l e t t / O a k e s p r o p e r t y i s s o u t h 4 0 d e g r e e s , 0 4 m i n u t e s , 2 3 s e c o n d s E a s t a d i s t a n c e o f 1 6 0 f e e t t o a n a i l .

O u r r e v i e w o f E x h i b i t 1 9 ( A p p e n d i x B ) d i s c l o s e s t h e

d i s t a n c e o f t h i s l i n e t o b e 1 6 5 f e e t , r a t h e r t h a n 1 6 0 f e e t a s

s t a t e d i n t h e f i n a l o r d e r .

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e

C h a n c e l l o r i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r c o l l e c t i o n o f

c o s t s b e l o w . C o s t o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t t h e P l a i n t i f f s

a n d t h e i r s u r e t y .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .

C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J .