Sammons v. Miller

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: December 17, 1998
• Docket: 03A01-9803-CH-00094
• Status: Published

Opinion

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED December 17, 1998

Cecil Crowson, Jr. Appellate Court Clerk B R O M L E Y S A M M O N S , ) H A M I L T O N C H A N C E R Y ) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3 P l a i n t i f f - A p p e l l a ) n t ) ) H O N . R . V A N N O W E N S v s . ) C H A N C E L L O R ) ) F L E T C H E R M I L L E R a n)d J E A N M I L L E R , ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l ) e e s I R M E D A F F A N D R E M A N D

D . M I T C H E L L B R Y A N T , C l e v e l a n d , f o r A p p

A R V I N H . R E I N G O L D , C h a t t a n o o g a , f o r A p

O P I N I O N

M c M u r r a y , J .

T h ea p p e l l a n t , B r o am nl de h e S a p p e l l e e s , t y a m m o n s , F l

a n d J e a n M i l l e r , o w n a d j o i n i n g t r a c t s

T e n n e s sM r . e e . S a m m o n s ' e a s t e r n d p r Mo ip le lr et ry s e' l i n e a j o i n s t h

w e s t ep rr no p e r t y l i n e . M r . S a m m o n s f i r s t

t h es u b j e c t b o u n d a r y l i n e i n 1 9 8 3 , b u t

f o rf a i l u r e t o p r o s e c u t e . t h Ae t a sc ot mi eo n t i m e , w a s

a n dt h e n d i s m i s s e d s e v e r a l t i m e s b b e t h e e h a r y d f o r

t r i a l c o u r t i n N o v e m b e r 1 9 9 7 . M r .S a m m o n s c o n t e n d s t h a t t h e M i l l e

p r o p e a n d r t y s h o r e m o v e d . u l d b T h e M i l t h e y l e r s h a v e a s s e

a c q u i t i t l e r e d t o t h e r e a l p r o p e r t y i n d i s

m e a s u ra p p r o x i y i n gm a e l t o n e - t e n t h o f a n a c r e ,

p o s s e s a n d n p r e s c r i p t i o n . s i o A f t e r a b e n c h

r e s o l v e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e M i

T h e s o l e i s s u e o n a p p e a l i s w h e t h e r

f i n d i tn hg a t t h e M i l l e r s h a d a c q u i r e d t i t

q u e s t i o n o u g h t h r a d v e r s e p o s s e s s i o n fa n d mp r . e W a f i r

t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t .

T h e M i l l e r s b o u g h t t h e i r p r o p e r t y

i n H a m i lC to ou nn t y , T e n n e s s e e a t i n a 1t 9 5 7 , e a, n dM r t h t i m

C a g lo ew n e d t h e p r o p e r t y w h e r e M r . S a m m o n

t o t h e M i l l e r s , a d i l a p i d a t e d , p a r t i a l

p r o p e r t y a n d M r . C a g l e ' s p r o p e r t y f r o m t h e

I n 1692 , t h e M i l l e r s a p p r o a c h e d M rd . C a g

e x t e n d ti hn eg o l d f e n c e b e t w e e n t h e i r t w o

f e n cb ee c a u s M i l l e r s e t h w a n t e d a n ea n c l o s e d h s p p o n y t e

w e r e u y i n g b f o r t h e i r d a u g h t e r f o r C h r i

M i l l e M r . r s , C a g l e a c k n o w l e d g e d t h a t h e w a

n e i t hh ee r n o r t h e Mw h e t h e i l lr e s e r a c t u a l k n e w b o u n d a r y

H o w e v e r , w h e n t h e f e n c e w a s e r e c t e d , i

2 t h e w e r e y e s t a b l i s h i n g a " l i n e f e n c e " c l

l i n e .

I n 1 9 7 7 , M r . S a m m o n s m o v e d t o t h e p r

Mi l l e r p r o p e r t y . s ' M r . S a m m o n s l e er s e d f oa

p u r c h a si it n g i n M a r c h 1 9 7 9 . A c c o r d i n g t

d i s c u s ws ie d M r . l l e r t h M i t h e m a t t e r r e g a r d i n g

b e t w et eh ne p r o a n d t M r . p e r y , M i l l e r h ae d md ii td t e d t t hk a n o

w h e r te h e b o u n d a r y l i n e w a s . M r . M i l l e r

a g r e e mw ei nt th t h e p r i o r o w n e r o f t h e p r o p e

D u r i h i s n g t e s t i m o n y , M r . S a m m o n s a d m i t t e

t h e r w a s o m ei s d r e p a n c y " e s c a b o u t t h e f e n c e

p u r c h a s e d h i s p r o p e r t y .

N u m e r o u s n e s s e s w i t t e s t i f i e d r e g a r d i n g

p l a c e m o f t e n t e n c ef h e . A f t e r c o n s i d e r i n g t h e

t e s t i m o n y o f t h e w i t n e s s e s , t h e t r i a l

M i l l e rT h e s . t r i a l c o u r t c o n c l u d e d t h a t t h

e a r l1 y9 6 0 sb o bt yh p r o p e r t y o w nw ea rs s c ae nr dt a ni en i to hf

a c t u l o c a t i o n a l o f t h e a b o u n d a r y t l bi en le i, e lv le ed r l t h o u g h h e M i

t h a t h e f e n c e w a rs i wa el so tn eg r n t h e p r o p e r t y l i n e

f u r t hc eo rn c l u d e d t h a t " p l a c e d f a l o n g w t h e [ t ] h e e n c e a s l

p a r t if ae ln c e h a b e e n w h d c h i i n p l a c e m a n y y e a r s p

A l t h o u g h u r o r d h i r e M r . a v s e y b y S a m m o n s i n 1 9 7 9

f e n cw ea s e n t i h i s y p r o p e r t y , r e l o n t h e t h a t lt h e u t r i a c o

3 M i l l e r s h a v e " r e f u s e d t o a c q u i e s c e i n

h a v e e l d h t h e p r o p e r t y a d v e r s e l y t o t h e

T h e r e f t h e ,c o u r t o r e c o n c l u d e d rt h a t vt h e l e a i M i l l e s h a ei t b t o

t o t h e p r o p e r t y i n q u e s it si o c c l u s (i To on , r ei at c on . n

n e c e s st ao r yc o n f u r t h e r c l u d e tM hi al tl e tr hs e a l s o h e l d

t o M r . S a m m o n s ' p r e d e c e s s o r i n t i t l e .

s u f f i c i e n t t o s u p p o r t s u c h a f i n d i n g . )

T h e a p p e l l a n t a r g u e s t h a t t h e e v i d e

t h et r i a l c o u r t ' s f i n d i n g t h a t t h e M i l l

t h e p r o p e r t y b y a d v e r s e p o s s e s s i o n a n d

t h a t h e t M i l l e r s o f f e r e d n o p r o o f t o r e b u

i s a p p r o x i m a t e l y t h i r t y - s e v e n f e e t o n t

a s s e r t e d t h a t t h e y h a d a c q u i r e d t i t l e

a d v e rp so es s e s s ip or ne s ac nr di p t f u r t h e r e a r g u e s i o n . H t h

h e d i d n o t a c q u i r e t h e l a n d u n t i l 1 9 7 9

t h eM i l l e r s i n 1 9 8 3 , h e w a s w i t h i n t h e 1 l i m i t a t i o n s f o r a d v e r s e p o s s e s s i o n ( T . C .

F u r t h e r h e ra s s e r t s m o e , to w n e r s h i p o b y h a t t o s h w pt rh ee s c r i

M i l l e" rw so u l d h a v e b e e n r e q u i r e d t o p r o v e

e v i d e n c e , t h e i r a d v e r s e p o s s e s s i o n o f

u n t ia t l l e a s t 1 y 6eya ,r s t wp er ni to r 9 3 t o t h e f i l

i n i t i a l l a w s u i t . "

1 T h e r we o u l d b e s o m e m e r i t i n t h i s a r g u m e n t e x c e p o f t h e M i l l e r s a s t o M r . S a m m o n ' s p r e d e c e s s o r i n

4 T h eM i l l e r s a r g u e t h a t t i d l t o t t h e m e t e o y t h b

a d v e r p o s s e s s i o n c r i i o np .r e s e s p t d a n T h e y c o n t e n d

e r e c t e d t h e f e n c e i n 1 9 6 2 f o r a p o n y t

C h r i s t m a s . T h e y a s s e r t t h a t t i t l e t o

s e v ey ne a r s a f f e n w a s ee r e c t e d . t e rc e h t T h e y d i s p u

c o n t e n t i o n t h a t t h e e l e m e n t s o f a d v e r s

e s t a b l iw i t h s h e d r e s p e c t t o h i m . T h e y c o n

a c q u i r e d l e t i t t o t h e p r o p e r t y , t h e i r t i

" r e m a ie f f e c t i v e n e d a g u e n p su tr c s u b s e q a i nt h a s e r s o f t h e

p r o p e r t y , " h w h i c i n c l u d e d M r . S a m m o n s . M

r e j e c t . M r S a m m o n s ' c o n t e n t i o n t h a t t h e i r

q u e s t i o n d i d n o t e x t e n d t y a y e a r s c k w e n b b e f o r e t

l a w s ui in t 1 9 8 3 . T h e M i l l e r s m a i n t a i n t h a

1 9 6 2o ,v e r t w e n t y y e a r s b e f o r e M r . S a m m o n

r e g a r d i n g t h e b o u n d a r y .

O u rs t a n d a r e v i e w r d o f u n 1 3 ( d ) o f e t h e d e r R u l T e n n e s

o f A p p e l l a t e P r o c e d u r e , i s " [ u ] n l e s s o t h

r e v i e w o f f i n d i n g s o f a c t f b y t h e t r i a l c o u r t i n

s h a lb le d e n o v o u p o n t h e r e c o r d o f t h e t

a p r e s u m p t i o n o f t h e c o r r e c t n e s s o f

p r p o n d e c oe f e r a n t h e e v i d e n c e Si es e o at lh se or w i s e . " T e n n e s s e e

F a r m e r s M u t . I n s . C o . v . A m e r i c a n S M u t . . , 8 4 0 . W . 2

9 3 3 , 3 6 9 ( T e n n . 2 A pA .p r i n c i p l e 9 9 ) . p 1 o f l a w c o n

R u l e 1 3 ( d ) i s t h a t w h e r e t h e e v i d e n c e

5 t h et r i a l w h i c h c o u r t a r e o n p d e t e r m i n i n g d e e n d e n t t h e c

o f w i t n e s s e s a r e e n t i t l e d t o g r e a t w e i

t r i aj lu d g e h a d t h e o p p o r t u n i t y t o o b s e r v

o f t h e w i t n e s s e s w h G a l b r e a t h f v . 1 H1 a. r r i s 2 d i l e t e s t i , y 8 n g i S . W .

8 8 ,9 1 ( T e n n . 9 A0 p) p . T io nw gn 1 9 ( c i t o f A l a m o v . ,F o r c u

2 0 5T e n n . 4 7 8 , 4 8 3 , 3 2 7 S . W . 2 d 4 7 , 4 9 (

w i l n o t l b e r e v e r s e d o n a n w i s s u e e t h a t lh i n i t n c r s d i b i e s i t

" u n l e t h e i s s r s f o u n d i n t h e r e c o r d c l e a r

c o n v i n c i n g e n c e e v i d o t h e or r a t th ea sn t i tm ho en y l o f w i

w h i cc o n t r a d i c t h t h e t r i a l " I d . ( c i t a t fi io nn d i n g s . c o u r t ' s

o m i t t e d ) .

S i n co eu r S u p r e m e C o u r t ' s E r c k d e c i 8 7 o T e n n . v . , C s i r n hi h u c

5 7 5 1 1 , S . W . 7 9 4 ( 1 8 8 9 ) , t h e l a w i n T e n n

a p u r c h a s e r o f l a n d a c c i d e n t ae s a l l y o r

c o n t i g us ot ur sib pe ,l i e v n g h e i s p l a c i n g t h e f

b o u n d aa n d r y , h o l dnsc e o s e d t h e l s t r i p f o r [ s e v e n

p o s s e s s i o n d v e r s e , i s a a n d w i l l a v a i l a g a i

L e m m . v A,d a 9m 5s 5 . W d S 2 7 0 , 7 2 ( T e n nP .e o A p p . p l e s 1 9 9 v .

H a g a,m a n 3 1 T e n n . A p p . 3 9 8 , 4 0 3 , 2 1 5 S . W

F u r t h e r m o r e i, s i t s u f f i c i e n tp o t h e s s i o n a tt h s s w a s

i g n o r ao nr c em i s t a k e t ar su e t ol o tc ha et i o n o f t h e b

L i b e r t o v,. 1S8t8e eTleen n . 5 2 9 , 5 3 3 , 2 2 1 S . W .

1 9 4 9F o s t e r ) ; v . , 5 H i l lS . W . 2 d 1 0 5 2 0 , 5 2 2 ( T e n

T i t li es n o t v e s t e d i n a n a d v e r s e h o l d e r

6 a d v e r hs oe l d e r d o e s h a v e a d e f e n s e w h e n

d i s p o s h i m s o f s e s t h e I pd r. o H o w e v e r , p e r t y . l e g a l t i t

p r o p e r t y m a b e a c q u i r e d o b y i p r e s c r i p e n t y t i n , w h c h i s t w y

a c t u a d v e p o s s e s s i o n a l r s e w i t h o r w i t h o u t M o r e c o l o v .

B r a n,n a n 4 3 0 S . W . 2 d 6 6 0 , 6 6 7 - 6 8 S ( T e n n . o A p e e a l s

H a l l m v . k T i,d w8 e4 l9 l S . W . 2 d A 7 8 1 .9 9 2 ) n a n d a r p p7 ( T e n . t h e c

c i t e d t h e r e i n .

N u m e r o u s w i t n e s s e s p r o v i d e d c o n f l i

t h e e x i s t e n c e a n d p l a c e m e n t o f t h e f e n

a f e n c e w a s b u i l t i n t h e e a r l y 1 9 6 0 s a

h a da l r e a d y b e e n si en v aep rl a c e r f o r n d l y e a s a t h e M i l

h e l d t h e p r o p e r t y i n q u e s t i o n s i n c e t h

a d m i t tdeudr i n g h i s t e s t i m o n y t h a t h e w

d i s c r e p a n c y " d i n g n t h e l b n e r e g a r o u a d y r i b e f o r e h e p u r

p r o p e ri tn y 1 9 7 9 , y e t d i d n o t a c t i v e l y p

e s t a b l i s h t h e b o u n d a r y u n t i l s e v e r a l y

A f t e r c o n s i d e r i n g t h e e v i d e n c e , t h e

i s s u e s i n f a v o r o f t h e M i l l e r s t a n d d e n t e r e g m e n c c o r a i n g l y

W e a r e o f t h e a o p ei n e v i d et nh c e t t h i o n s u p p o r t s t h e

t h et r i a l c o u r t . A a f f i r m n t h e ,j u d g m e n t c c o r d i g l y w e o

c o u r it n a l l r e s p e c t s . C o s t s o f t h i s a

a p p e l l a n t , a n d t h i s c a s e i s r e m a n d e d t

7 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D o n T . M c M u r r a y , J u d g

C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J u d g e

8 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E

B R O M L E Y S A M M O N S , ) H A M I L T O N C H A N C E R Y ) C . A . N o . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3 P l a i n t i f f - A p p e l l a ) n t ) ) H O N . R . V A N N O W E N S v s . ) C H A N C E L L O R ) ) F L E T C H E R M I L L E R a n)d J E A N M I L L E R , ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l ) e e s I R M E D A F F A N D R E M A N D

J U D G M E N T

T h i s p p e a l a c a m e h eo an r d t o u t bo e n ph e r e c o r d f r o

C h a n c C o u r tH a om fi l t o n e r y C o u a n d , a r g u m e n t n t y b r i e f s o f c

U p o c o n s i d e r a t i o n n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s

n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t

W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l

C o s t s o f t h i s a p p e a l a r e t a x e d t o t h e

r e m a n d e d t o t h e t r i a l c o u r t .

P E R C U R I A M