El Juez Asociado Señor Saldaña
emitió la opinión del Tribunal.
Reducida a términos breves y precisos, la cuestión fundamental que se plantea en este recurso es la siguiente: ¿cuándo comienza a correr el término para la prescripción de la acción subsidiaria de daños y perjuicios proveniente de la nulidad de un ejecutivo hipotecario? Teniendo en cuenta la natura-leza de dicha acción y lo dispuesto en los arts 1864 y 1869 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. sees. 5294 y 5299, nos parece indudable que el plazo para la prescripción se cuenta desde el momento en que, verificada la subasta con el consiguiente remate y consignación del precio, el alguacil en representación del deudor adjudica los bienes hipotecados a favor del rematante. Hay que considerar dicha adjudicación como una especie de compraventa, pues produce una trasmi-sión por precio, en la cual por ministerio de ley el consenti-miento del dueño se sustituye por el acto de un funcionario público. Los bienes quedan “subastados” y “vendidos” en ese [382] instante y, si el adjudicatario lo solicitase, también se le pon-dría inmediatamente en posesión de los mismos. 32 L.P.R.A. see. 1142. Cf. Lloréns v. Arbona, 61 D.P.R. 279 (1943). Es decir, la venta se verifica por el solo hecho de la adjudicación, aunque posteriormente deba formalizarse en una escritura pública que sirve de título de dominio a los fines de la inscrip-ción en el registro. De ahí que si el ejecutivo es nulo, con la adjudicación se consuma el acto de despojo de la propiedad, se lesiona el derecho del deudor que puede ser inmediatamente reivindicable y nace la acción correspondiente para conse-guirlo, bien sea por medio de la reivindicación con devolución de los frutos, mientras los bienes no hayan pasado a manos de un tercero hipotecario, o por medio de la acción de daños y per-juicios equivalente o subsidiaria cuando resulte imposible obtener la devolución específica de los bienes con sus frutos. Y como no existe disposición especial que otra cosa determine, el tiempo para la prescripción de la acción del deudor perju-dicado debe contarse desde ese día en que sin duda tiene expedito su derecho para ejercitarla. Art. 1869 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. see. 5299.
En el caso de autos la alegada nulidad del ejecutivo suma-rio seguido por el Banco Popular de Puerto Rico se fundó en el hecho de que el acreedor cobró intereses de mora que no estaban garantizados hipotecariamente. Aunque el deman-dado en su contestación original se opuso a la nulidad, luego admitió que el procedimiento sumarísimo era nulo y que la propiedad había pasado a manos de un tercero hipotecario, descansando exclusivamente en su defensa de que la acción de daños y perjuicios ejercitada había prescrito. La prueba practicada en la vista correspondiente ante el tribunal de ins-tancia demostró que el escrito inicial del procedimiento de ejecución se presentó el 15 de marzo de 1934; que el requeri-miento de pago al deudor fue cumplimentado por el alguacil el 20 de marzo de 1934; que los bienes hipotecados fueron subastados y adjudicados al acreedor Banco Popular de Puerto Rico con fecha 26 de junio de 1934; que la escritura de adju-[383] dicación en venta judicial fue otorgada por el alguacil ante el notario don Damián Monserrat y Suro a favor del Banco Popular el 30 de junio de 1934; y que el inmueble fue poste-riormente vendido por dicho Banco a Doña Trinidad Soler mediante escritura pública otorgada el 16 de noviembre de 1934. Como cuestión de derecho el Tribunal Superior resol-vió: primero, que el ejecutivo hipotecario seguido por el Banco era nulo según la propia admisión del demandado; segundo, que por haber pasado la propiedad a manos de un tercero hipotecario, según la propia admisión del demandado, la acción ejercitada por el deudor basándose en la nulidad del procedimiento sumario no era la de reivindicación del inmue-ble con devolución de sus frutos, sino la equivalente o subsi-diaria de daños y perjuicios contra el acreedor ejecutante; tercero, que dicha acción subsidiaria de daños y perjuicios, iniciada por el demandante el 20 de junio de 1949, es una ex contractu que prescribe a los 15 años; y cuarto, que el término para la prescripción de esa acción empieza a correr desde la fecha en que el requerimiento de pago es cumplimen-tado por el alguacil. Fundándose en las anteriores conclu-siones, el tribunal a quo decretó que la acción para recobrar los daños provenientes de la nulidad del ejecutivo hipotecario había prescrito y dictó sentencia declarando sin lugar la de-manda. Ante nos la parte demandante sostiene que el Tribunal Superior erró al resolver que su acción se hallaba prescrita. A nuestro juicio tiene razón: la acción se inició antes de transcurrir 15 años a partir de la subasta y adjudi-cación de los bienes hipotecados, o sea, desde el 26 de junio de 1934, y el plazo para la prescripción debe contarse desde esa fecha y no desde el momento en que el requerimiento de pago fue cumplimentado por el alguacil.
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El Juez Asociado Señor Saldaña
emitió la opinión del Tribunal.
Reducida a términos breves y precisos, la cuestión fundamental que se plantea en este recurso es la siguiente: ¿cuándo comienza a correr el término para la prescripción de la acción subsidiaria de daños y perjuicios proveniente de la nulidad de un ejecutivo hipotecario? Teniendo en cuenta la natura-leza de dicha acción y lo dispuesto en los arts 1864 y 1869 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. sees. 5294 y 5299, nos parece indudable que el plazo para la prescripción se cuenta desde el momento en que, verificada la subasta con el consiguiente remate y consignación del precio, el alguacil en representación del deudor adjudica los bienes hipotecados a favor del rematante. Hay que considerar dicha adjudicación como una especie de compraventa, pues produce una trasmi-sión por precio, en la cual por ministerio de ley el consenti-miento del dueño se sustituye por el acto de un funcionario público. Los bienes quedan “subastados” y “vendidos” en ese [382] instante y, si el adjudicatario lo solicitase, también se le pon-dría inmediatamente en posesión de los mismos. 32 L.P.R.A. see. 1142. Cf. Lloréns v. Arbona, 61 D.P.R. 279 (1943). Es decir, la venta se verifica por el solo hecho de la adjudicación, aunque posteriormente deba formalizarse en una escritura pública que sirve de título de dominio a los fines de la inscrip-ción en el registro. De ahí que si el ejecutivo es nulo, con la adjudicación se consuma el acto de despojo de la propiedad, se lesiona el derecho del deudor que puede ser inmediatamente reivindicable y nace la acción correspondiente para conse-guirlo, bien sea por medio de la reivindicación con devolución de los frutos, mientras los bienes no hayan pasado a manos de un tercero hipotecario, o por medio de la acción de daños y per-juicios equivalente o subsidiaria cuando resulte imposible obtener la devolución específica de los bienes con sus frutos. Y como no existe disposición especial que otra cosa determine, el tiempo para la prescripción de la acción del deudor perju-dicado debe contarse desde ese día en que sin duda tiene expedito su derecho para ejercitarla. Art. 1869 del Código Civil (ed. 1930), 31 L.P.R.A. see. 5299.
En el caso de autos la alegada nulidad del ejecutivo suma-rio seguido por el Banco Popular de Puerto Rico se fundó en el hecho de que el acreedor cobró intereses de mora que no estaban garantizados hipotecariamente. Aunque el deman-dado en su contestación original se opuso a la nulidad, luego admitió que el procedimiento sumarísimo era nulo y que la propiedad había pasado a manos de un tercero hipotecario, descansando exclusivamente en su defensa de que la acción de daños y perjuicios ejercitada había prescrito. La prueba practicada en la vista correspondiente ante el tribunal de ins-tancia demostró que el escrito inicial del procedimiento de ejecución se presentó el 15 de marzo de 1934; que el requeri-miento de pago al deudor fue cumplimentado por el alguacil el 20 de marzo de 1934; que los bienes hipotecados fueron subastados y adjudicados al acreedor Banco Popular de Puerto Rico con fecha 26 de junio de 1934; que la escritura de adju-[383] dicación en venta judicial fue otorgada por el alguacil ante el notario don Damián Monserrat y Suro a favor del Banco Popular el 30 de junio de 1934; y que el inmueble fue poste-riormente vendido por dicho Banco a Doña Trinidad Soler mediante escritura pública otorgada el 16 de noviembre de 1934. Como cuestión de derecho el Tribunal Superior resol-vió: primero, que el ejecutivo hipotecario seguido por el Banco era nulo según la propia admisión del demandado; segundo, que por haber pasado la propiedad a manos de un tercero hipotecario, según la propia admisión del demandado, la acción ejercitada por el deudor basándose en la nulidad del procedimiento sumario no era la de reivindicación del inmue-ble con devolución de sus frutos, sino la equivalente o subsi-diaria de daños y perjuicios contra el acreedor ejecutante; tercero, que dicha acción subsidiaria de daños y perjuicios, iniciada por el demandante el 20 de junio de 1949, es una ex contractu que prescribe a los 15 años; y cuarto, que el término para la prescripción de esa acción empieza a correr desde la fecha en que el requerimiento de pago es cumplimen-tado por el alguacil. Fundándose en las anteriores conclu-siones, el tribunal a quo decretó que la acción para recobrar los daños provenientes de la nulidad del ejecutivo hipotecario había prescrito y dictó sentencia declarando sin lugar la de-manda. Ante nos la parte demandante sostiene que el Tribunal Superior erró al resolver que su acción se hallaba prescrita. A nuestro juicio tiene razón: la acción se inició antes de transcurrir 15 años a partir de la subasta y adjudi-cación de los bienes hipotecados, o sea, desde el 26 de junio de 1934, y el plazo para la prescripción debe contarse desde esa fecha y no desde el momento en que el requerimiento de pago fue cumplimentado por el alguacil.
Es preciso aclarar, en primer lugar, la naturaleza de la acción aquí ejercitada basándose en la nulidad del procedimiento sumario. Conforme se ha indicado, no es la de reivindicación del inmueble, sino la equivalente o subsidiaria de daños y perjuicios contra el acreedor ejecutante. Dicha [384] acción se funda en el art. 38 de la Ley Hipotecaria (30 L.P.R.A. see. 63) y en el art. 169 del Reglamento para la ejecución de la misma (30 L.P.R.A. see. 1090). El primero de esos artículos consigna en lo pertinente que “ ... En todo caso en que la acción resolutoria o rescisoria no se pueda dirigir contra el tercero, conforme a lo dispuesto en esta sección, se podrá ejercitar la personal correspondiente para la indemnización de daños y perjuicios por el que los hubiere causado”. (Bastardillas nuestras.) El segundo, o sea, el 169 del Reglamento, dispone en lo esencial: “. . . El escrito [inicial] a que se refiere esta sección, autorizado siempre con firma del letrado, enumerará los hechos y las razones jurídicas determinantes de la certeza, la subsistencia y la exi-gibilidad del crédito y de la competencia del juzgado; señalará categóricamente las cantidades cobradas en concepto de inte-reses o a cuenta del capital de la deuda, expresando también la garantía líquida de la reclamación que por el solo acto de iniciar el procedimiento contraerá el acreedor, sujetándose a indemnizar cuantos daños y perjuicios irrogare al deudor o a terceros interesados por malicia o negligencia en la fiel expo-sición de los hechos y las circunstancias que ha de apreciar el juez para autorizar el procedimiento y para continuarlo (Bastardillas nuestras.) Conviene señalar que en el■ juicio ejecutivo español (arts. 1429 y siguientes de la Ley de Enjui-ciamiento Civil) se exige “la protesta de abonar pagos legí-timos” (art. 1439). Según indica De La Plaza, Derecho Procesal Civil Español, Vol. II, primera parte (3a ed. 1955) 412-413, realmente este requisito ritual es una mera super-vivencia histórica. Cf. 5 Manresa, Comentarios a la Ley de Enjuiciamiento Civil (3a ed. 1910) 467. Por tanto, la dispo-sición del art. 169 del Reglamento Hipotecario sobre la responsabilidad “. . . que por el solo acto de iniciar el proce-dimiento contraerá el acreedor . . .”, sólo tenía el alcance de relevar a éste de hacer la protesta que exigía la ley procesal española en la demanda del juicio ejecutivo ordinario. Véase González Alegre, Los Procedimientos Judiciales de la Ley [385] Hipotecaria (2a ed. 1955) 98. En nuestro derecho, esa dis-posición ya no juega ningún papel, pues ha desaparecido el requisito de la protesta de abonar pagos legítimos y también la acción ejecutiva del enjuiciamiento civil español.
Dada la situación privilegiada del acreedor ejecutante en la acción hipotecaria, los preceptos contenidos en los arts. 38 y 169 antes citados consisten en una imposición absoluta del deber de veracidad con respecto a los hechos y circuns-tancias que ha de apreciar el juez para autorizar el procedimiento sumario. De conformidad con el art. 175 del Reglamento Hipotecario (30 L.P.R.A. see. 1096), el procedi-miento ejecutivo sólo puede suspenderse en tres casos: (1) existencia de un procedimiento criminal por falsedad del título hipotecario en que se haya admitido querella o dictado auto de procesamiento; (2) interposición de una tercería de dominio fundada en título de propiedad inscrito con fecha anterior a la inscripción de la hipoteca y no cancelado en el Registro; (3) prueba de la cancelación de la hipoteca me-diante certificación del Registro o copia auténtica de la escri-tura de cancelación con la debida nota de presentación. Se-gún el precepto concreto del art. 175 antes citado, . . todas las demás reclamaciones que puedan formular, así el deudor como los terceros poseedores y los demás interesados, incluso las que versaren sobre nulidad del título o de las actuaciones, o sobre vencimiento, certeza, extinción o cuantía de la deuda, se ventilarán en el juicio plenario que corresponda, sin pro-ducir nunca el efecto de suspender ni entorpecer el procedi-miento ejecutivo . . .” Es decir, el procedimiento ejecutivo continuará de ordinario su curso aunque el deudor pueda demostrar la inexactitud o falsedad de los hechos alegados en el escrito inicial. Por eso la ley exige que el acreedor ejecu-tante diga la verdad al exponer los hechos en el escrito inicial.
La “malicia o negligencia” que menciona el citado art. 169 del Reglamento Hipotecario se refiere tanto a la ocultación o falseamiento de la realidad a sabiendas, como a una falta de veracidad por error de derecho o por descuido en [386] la investigación de los hechos que figuren en el escrito inicial. Por mandato legal, se hace responsable al acreedor y se le obliga a indemnizar los daños y perjuicios que por ilegalida-des en el ejercicio de su acción se ocasionen al deudor ejecu-tado. Así lo hemos declarado reiteradamente, al resolver: (1) que es preciso ajustarse de modo riguroso a los trámites y requisitos del procedimiento sumarísimo, incurriéndose en nulidad de lo actuado al apartarse de los mismos; y (2) que el cobro de intereses excesivos o de otras cantidades que no estén hipotecariamente garantizadas, constituye un error sustancial en perjuicio de los derechos del deudor que vicia de nulidad el procedimiento ejecutivo seguido, aunque tal ilegalidad se deba a un mero error de derecho o a un mero descuido en la investigación de los hechos que figuren en el escrito inicial. Véanse, entre otros, Piovanetti v. Vivaldi, 80 D.P.R. 108 (1957); Gaztambide v. Sucn. Ortiz, 70 D.P.R. 412 (1949); Buil v. Banco Popular, 69 D.P.R. 254 (1948); F. Rodríguez Hnos. & Co. v. Aboy, 66 D.P.R. 525 (1946); Costas v. G. Llinás & Co., 66 D.P.R. 730 (1946); De Jesús v. Assad, 63 D.P.R. 137 (1944); Figueroa v. Boneta, 58 D.P.R. 811 (1941); Vázquez Vda. de McCormick v. Gutiérrez, 52 D.P.R. 170 (1937); Gutiérrez Vda. de Crosas v. Longpré, 44 D.P.R. 667 (1933); Martorell v. Crédito y Ahorro Ponceño, 42 D.P.R. 655 (1931); Santos v. Crédito y Ahorro Ponceño, 41 D.P.R. 946 (1931).