Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII
Angela René Rowell REVISIÓN ADMINISTRATIVA Recurrida procedente del Departamento de vs. KLRA202400097 Asuntos del Consumidor Consejo de Titulares y/o Junta de Directores Querella Núm.: Cond. Los Corales; C-SAN-2023-0013489 Raymond Torres, Administrador Sobre: Condominios
Recurrente
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Rivera Colón, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de marzo de 2024.
Comparece ante nos, el Consejo de Titulares del Condominio
Los Corales, representado por su presidente el señor Oscar
Amador Ramírez, por sí y en representación de su Junta de
Directores del Condominio Los Corales (en adelante, Consejo de
Titulares, Junta de Directores o recurrente), quienes presentan
recurso de revisión administrativa en el que solicitan la revocación
de la “Resolución” emitida el 20 de diciembre de 2023,1 por el
Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). Mediante dicha
determinación, el DACo declaró Ha Lugar la “Querella” presentada
por la señora Angela René Rowell (Sra. René Rowell o recurrida), y
ordenó al Consejo de Titulares a entregar la información solicitada.
Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente
y el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,
1 Notificada el 21 de diciembre de 2023, y depositada en el correo el 22 de diciembre de 2023.
Número Identificador
SEN2024 ___________ KLRA202400097 2
confirmamos el dictamen mediante los fundamentos que
expondremos a continuación.
-I-
El 1 de marzo de 2023,2 la Sra. René Rowell presentó una
“Querella” ante el DACo contra el Consejo de Titulares y/o la Junta
de Directores del Condominio Los Corales, y su administrador, el
señor Raymond Torres (en adelante Sr. Torres). En esencia, alegó
que, el 3 de noviembre de 2022, solicitó al Sr. Torres un estado de
cuenta actualizado de sus pagos hechos por concepto de cuota de
mantenimiento, y un desglose de las multas que le hubiesen sido
señaladas. Arguyó que, por no recibir contestación alguna, solicitó
la misma información en varias ocasiones, y no fue hasta el 12 de
enero de 2023 que recibió el estado de cuenta. No obstante, adujo
que, ese mismo día, solicitó un estado de cuenta clarificado, el cual
no se le había enviado. Además, señaló que había solicitado los
nombres, direcciones y correos electrónicos de los titulares del
condominio, información que tampoco le fue provista. Entre otros
remedios, solicitó la revocación de la licencia de administrador
otorgada al Sr. Torres.
El DACo celebró vista administrativa el 20 de julio de 2023,
a la cual no compareció el recurrente. Aquilatada la prueba
presentada, el 20 de diciembre de 2023,3 el DACo emitió una
“Resolución”, y adoptó las siguientes determinaciones de hecho,
las cuales hacemos formar parte íntegra del presente dictamen:
1. La querellante es titular del apartamento 403 del Condominio Los Corales mediante escritura de Compraventa otorgada el 29 de enero de 2019 ante el notario Eduardo Navarro Pluguez.
2. El Condominio Los Corales se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal
2 Notificada el 3 de marzo de 2023. 3 Notificada el 21 de diciembre de 2023, y depositada en el correo el 22 de diciembre de 2023. KLRA202400097 3
3. Luego de solicitar el estado de cuenta de su apartamento los días 3, 19, 22, 28 de noviembre de 2022, el querellado envió a la querellante el 12 de enero de 2023 el estado de cuenta perteneciente a otro apartamento (apartamento 406). En esa misma fecha, la querellante le informó al querellado que su apartamento no era el 406, que por favor notificase el estado de cuenta correspondiente a su apartamento.
4. El 12 de enero de 2023, el querellado envió a la querellante copia de su estado de cuenta. Al recibirlo, la querellante solicitó que se le detallase la procedencia de las multas que, según el estado de cuenta totalizaban $1,352.30. Además, el estado de cuenta contiene una cantidad de $2.30 como balance.
5. A pesar de solicitar que se le indicase la procedencia de las multas y que se le entregase un detalle de estas (fechas y razones para imponerlas), la querellante nunca recibió tal información.
6. El 10 de febrero de 2023, la querellante solicitó mediante correo electrónico al querellante, Raymond Torres, los nombres, direcciones y correo electrónico de los titulares con el propósito de convocar al Consejo de Titulares a una asamblea.
7. La información solicitada tampoco le fue entregada o provista a la querellante.
8. Al intentar comunicarse con la Junta de Directores, estos la refieren directamente al administrador razón por la cual toda solicitud y comunicación ha sido con este.
Tras un análisis del derecho y los hechos antes reseñados, el
DACo declaró Ha Lugar la “Querella” presentada por la Sra. René
Rowell. De esta forma, ordenó al Consejo de Titulares a entregar la
información solicitada por la recurrida, y refirió el expediente a la
Secretaría Auxiliar de Fiscalización para que determine si procede
la revocación de la licencia de administrador otorgada al Sr.
Torres.
Inconforme, el 11 de enero de 2024, el Consejo de Titulares
presentó “Moción de Reconsideración”, y argumentó que la
“Querella” era académica. A esos efectos, sostuvo que ya se hizo
entrega del estado de cuenta solicitado por la recurrida, y que esta
última conocía los nombres, direcciones y correos electrónicos de
los demás titulares del condominio. KLRA202400097 4
El DACo no tomó acción alguna sobre la “Moción de
Reconsideración” presentada por el recurrente. Aún insatisfecho,
el Consejo de Titulares recurre ante este foro apelativo intermedio,
y señala la comisión del siguiente error, a saber:
Error Único: Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al ordenar la entrega de ciertos documentos a pesar de haber ya sido entregados, siendo académica la querella.
Mediante “Resolución” emitida el 1 de marzo de 2024,4
concedimos a la parte recurrida un término de 20 días, contado a
partir de la notificación de nuestra “Resolución”, para someter su
alegato en oposición. A su vez, le advertimos que, de no
comparecer en el término antes mencionado, procederíamos a dar
por perfeccionado el recurso, y a resolverlo sin el beneficio de su
comparecencia. Ante el hecho de que la parte recurrida no
compareció, procedemos a resolver.
-II-
La Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921 et seq., mejor
conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, se aprobó
con el propósito principal de viabilizar la propiedad que forma
parte de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal. 31 LPRA sec. 1921a. Dicho estatuto define el concepto
de Consejo de Titulares como el “[ó]rgano rector y deliberativo del
condominio, con personalidad jurídica y constituido por todos los
titulares”. 31 LPRA sec. 1921b. Sus resoluciones y acuerdos serán
de ineludible cumplimiento por todas las personas que se
relacionen con el condominio, siempre y cuando hayan sido
adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas.
31 LPRA sec. 1922t.
En lo concerniente, el Art. 50 de la Ley Núm. 129-2020, 31
LPRA sec. 1922v, dispone que el Consejo de Titulares “se reunirá
4 Notificada el 5 de marzo de 2024. KLRA202400097 5
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII
Angela René Rowell REVISIÓN ADMINISTRATIVA Recurrida procedente del Departamento de vs. KLRA202400097 Asuntos del Consumidor Consejo de Titulares y/o Junta de Directores Querella Núm.: Cond. Los Corales; C-SAN-2023-0013489 Raymond Torres, Administrador Sobre: Condominios
Recurrente
Panel integrado por su presidente, el Juez Rivera Colón, el Juez Monge Gómez y el Juez Cruz Hiraldo.
Rivera Colón, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 26 de marzo de 2024.
Comparece ante nos, el Consejo de Titulares del Condominio
Los Corales, representado por su presidente el señor Oscar
Amador Ramírez, por sí y en representación de su Junta de
Directores del Condominio Los Corales (en adelante, Consejo de
Titulares, Junta de Directores o recurrente), quienes presentan
recurso de revisión administrativa en el que solicitan la revocación
de la “Resolución” emitida el 20 de diciembre de 2023,1 por el
Departamento de Asuntos del Consumidor (DACo). Mediante dicha
determinación, el DACo declaró Ha Lugar la “Querella” presentada
por la señora Angela René Rowell (Sra. René Rowell o recurrida), y
ordenó al Consejo de Titulares a entregar la información solicitada.
Examinada la solicitud de autos, la totalidad del expediente
y el estado de derecho aplicable ante nuestra consideración,
1 Notificada el 21 de diciembre de 2023, y depositada en el correo el 22 de diciembre de 2023.
Número Identificador
SEN2024 ___________ KLRA202400097 2
confirmamos el dictamen mediante los fundamentos que
expondremos a continuación.
-I-
El 1 de marzo de 2023,2 la Sra. René Rowell presentó una
“Querella” ante el DACo contra el Consejo de Titulares y/o la Junta
de Directores del Condominio Los Corales, y su administrador, el
señor Raymond Torres (en adelante Sr. Torres). En esencia, alegó
que, el 3 de noviembre de 2022, solicitó al Sr. Torres un estado de
cuenta actualizado de sus pagos hechos por concepto de cuota de
mantenimiento, y un desglose de las multas que le hubiesen sido
señaladas. Arguyó que, por no recibir contestación alguna, solicitó
la misma información en varias ocasiones, y no fue hasta el 12 de
enero de 2023 que recibió el estado de cuenta. No obstante, adujo
que, ese mismo día, solicitó un estado de cuenta clarificado, el cual
no se le había enviado. Además, señaló que había solicitado los
nombres, direcciones y correos electrónicos de los titulares del
condominio, información que tampoco le fue provista. Entre otros
remedios, solicitó la revocación de la licencia de administrador
otorgada al Sr. Torres.
El DACo celebró vista administrativa el 20 de julio de 2023,
a la cual no compareció el recurrente. Aquilatada la prueba
presentada, el 20 de diciembre de 2023,3 el DACo emitió una
“Resolución”, y adoptó las siguientes determinaciones de hecho,
las cuales hacemos formar parte íntegra del presente dictamen:
1. La querellante es titular del apartamento 403 del Condominio Los Corales mediante escritura de Compraventa otorgada el 29 de enero de 2019 ante el notario Eduardo Navarro Pluguez.
2. El Condominio Los Corales se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal
2 Notificada el 3 de marzo de 2023. 3 Notificada el 21 de diciembre de 2023, y depositada en el correo el 22 de diciembre de 2023. KLRA202400097 3
3. Luego de solicitar el estado de cuenta de su apartamento los días 3, 19, 22, 28 de noviembre de 2022, el querellado envió a la querellante el 12 de enero de 2023 el estado de cuenta perteneciente a otro apartamento (apartamento 406). En esa misma fecha, la querellante le informó al querellado que su apartamento no era el 406, que por favor notificase el estado de cuenta correspondiente a su apartamento.
4. El 12 de enero de 2023, el querellado envió a la querellante copia de su estado de cuenta. Al recibirlo, la querellante solicitó que se le detallase la procedencia de las multas que, según el estado de cuenta totalizaban $1,352.30. Además, el estado de cuenta contiene una cantidad de $2.30 como balance.
5. A pesar de solicitar que se le indicase la procedencia de las multas y que se le entregase un detalle de estas (fechas y razones para imponerlas), la querellante nunca recibió tal información.
6. El 10 de febrero de 2023, la querellante solicitó mediante correo electrónico al querellante, Raymond Torres, los nombres, direcciones y correo electrónico de los titulares con el propósito de convocar al Consejo de Titulares a una asamblea.
7. La información solicitada tampoco le fue entregada o provista a la querellante.
8. Al intentar comunicarse con la Junta de Directores, estos la refieren directamente al administrador razón por la cual toda solicitud y comunicación ha sido con este.
Tras un análisis del derecho y los hechos antes reseñados, el
DACo declaró Ha Lugar la “Querella” presentada por la Sra. René
Rowell. De esta forma, ordenó al Consejo de Titulares a entregar la
información solicitada por la recurrida, y refirió el expediente a la
Secretaría Auxiliar de Fiscalización para que determine si procede
la revocación de la licencia de administrador otorgada al Sr.
Torres.
Inconforme, el 11 de enero de 2024, el Consejo de Titulares
presentó “Moción de Reconsideración”, y argumentó que la
“Querella” era académica. A esos efectos, sostuvo que ya se hizo
entrega del estado de cuenta solicitado por la recurrida, y que esta
última conocía los nombres, direcciones y correos electrónicos de
los demás titulares del condominio. KLRA202400097 4
El DACo no tomó acción alguna sobre la “Moción de
Reconsideración” presentada por el recurrente. Aún insatisfecho,
el Consejo de Titulares recurre ante este foro apelativo intermedio,
y señala la comisión del siguiente error, a saber:
Error Único: Erró el Departamento de Asuntos del Consumidor al ordenar la entrega de ciertos documentos a pesar de haber ya sido entregados, siendo académica la querella.
Mediante “Resolución” emitida el 1 de marzo de 2024,4
concedimos a la parte recurrida un término de 20 días, contado a
partir de la notificación de nuestra “Resolución”, para someter su
alegato en oposición. A su vez, le advertimos que, de no
comparecer en el término antes mencionado, procederíamos a dar
por perfeccionado el recurso, y a resolverlo sin el beneficio de su
comparecencia. Ante el hecho de que la parte recurrida no
compareció, procedemos a resolver.
-II-
La Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1921 et seq., mejor
conocida como la Ley de Condominios de Puerto Rico, se aprobó
con el propósito principal de viabilizar la propiedad que forma
parte de un inmueble sometido al Régimen de Propiedad
Horizontal. 31 LPRA sec. 1921a. Dicho estatuto define el concepto
de Consejo de Titulares como el “[ó]rgano rector y deliberativo del
condominio, con personalidad jurídica y constituido por todos los
titulares”. 31 LPRA sec. 1921b. Sus resoluciones y acuerdos serán
de ineludible cumplimiento por todas las personas que se
relacionen con el condominio, siempre y cuando hayan sido
adoptados en asambleas debidamente convocadas y constituidas.
31 LPRA sec. 1922t.
En lo concerniente, el Art. 50 de la Ley Núm. 129-2020, 31
LPRA sec. 1922v, dispone que el Consejo de Titulares “se reunirá
4 Notificada el 5 de marzo de 2024. KLRA202400097 5
por lo menos una (1) vez al año para aprobar el presupuesto anual
y los estados financieros”. Por lo que, el Consejo de Titulares
podrá, además, reunirse en otras ocasiones. Dichas reuniones
pueden ser convocadas por: (1) el Director, (2) el Presidente de la
Junta de Directores, (3) por mayoría de los miembros de la Junta
de Directores, o (4) por una quinta (1/5) parte de los titulares o un
número de éstos cuyos apartamentos representen al menos el
veinte por ciento (20%) de los porcentajes de participación en las
áreas comunes. Íd. En este último caso, entiéndase, cuando la
reunión es convocada por los titulares, la convocatoria “requerirá
notificación previa no menor a 15 días de la fecha seleccionada
para la celebración de la asamblea”. Íd. Dicha convocatoria estará
firmada por los titulares que convoquen la reunión, e indicará los
asuntos a tratar y hora, día y lugar de la reunión. Íd. En cuanto a
la notificación de la convocatoria, el propio Art. 50 de la Ley Núm.
129-2020, supra, provee que:
Las citaciones se harán por escrito, entregándose en el apartamento perteneciente al titular que lo resida, por medio de carta que el sistema de correo pueda certificar su envío y por correo electrónico o por cualquier otro medio, siempre que la administración pueda validar su envío en caso de cuestionarse por el titular, siempre dirigida a la dirección que a esos fines haya designado el titular al registrarse.
Por otro lado, como parte de la administración del inmueble,
la ley exige que se efectúe un Registro de Titulares, el cual incluirá
la siguiente información, a saber: (1) nombre del titular, (2) su
firma, (3) su número de teléfono, (4) su dirección de correo
electrónico, postal y residencial, (5) transferencias sucesivas, (6)
arrendamientos, y (7) copia de la escritura de compraventa que
acredite la titularidad de cada condómino. 31 LPRA sec. 1922d.
El Art. 37 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA sec. 1922i, establece
que “[l]a información recopilada en el Registro de Titulares se KLRA202400097 6
mantendrá protegida para usos estrictamente administrativos”. No
obstante lo anterior, el precitado artículo aclara que:
Los titulares tendrán al menos acceso al nombre, dirección de correo electrónico y dirección postal de quienes comprenden la comunidad de titulares para fines de convocar al Consejo de Titulares. Los titulares podrán autorizar a la Junta de Directores a ofrecer mayor información para los efectos de convocatoria por parte de un titular. Íd.
Por su parte, el Art. 55 de la Ley Núm. 129-2020, 31 LPRA
sec. 1923, establece que, como parte de los poderes y deberes del
Secretario de la Junta de Directores, este:
[…]
f) Custodiará y hará disponible para la revisión de los titulares que así lo soliciten, todo documento perteneciente al Consejo que obre en los archivos del condominio, tales como, pero sin limitarse a, documentos relacionados a la actividad fiscal del condominio, las actas de las asambleas del Consejo de Titulares, las actas de las reuniones de la Junta de Directores, y los contratos adjudicados. No se hará disponible para la revisión de un titular la información personal de los demás titulares, a menos que otro Artículo de esta Ley así lo permita, o que el titular haya previamente autorizado la divulgación de dicha información.
-III-
Según revela el tracto procesal ya discutido, el DACo ordenó
al Consejo de Titulares a entregarle a la Sra. René Rowell: (1) el
estado de cuenta, según fue solicitado, y (2) los nombres,
direcciones y correos electrónicos de los demás titulares del
condominio.
En su escrito, el recurrente cuestiona esta determinación,
esencialmente bajo los mismos fundamentos en los cuales basó su
reconsideración. Primero, reitera que no procede ordenar la
entrega de un estado de cuenta detallado, ya que, previo a la
presentación de la “Querella”, a la recurrida se le hizo entrega del
estado de cuenta clarificado. Por esta razón, indica es académico.
Sobre este particular, tiene razón el recurrente. KLRA202400097 7
El DACo determinó como hecho probado que, el 12 de enero
de 2023, la recurrida recibió copia de un estado de cuenta que no
detallaba la procedencia de las multas, las cuales totalizaban
$1,352.30.5 De igual forma, el DACo determinó como hecho
probado que la recurrida solicitó se le indicase la procedencia de
las multas, y que se le entregase un detalle de estas (fechas y
razones para imponerlas).6
Tras un vistazo del expediente apelativo surge que, en efecto,
a la Sra. René Rowell se le entregó un estado de cuenta detallado,
del cual surge: (1) la cantidad de multas impuestas, (2) la fecha en
que se impusieron, (3) las razones para imponerlas, (4) la cantidad
a pagar por cada infracción, y (5) el balance final.7
Somos del criterio que, este estado de cuenta contiene los
detalles que la recurrida interesaba conocer y, como ya le fue
entregado, la orden resulta académica.
Ahora bien, el Consejo de Titulares aduce que la información
solicitada –refiriéndose a los nombres, direcciones y correos
electrónicos de los demás titulares– es improcedente como
cuestión de derecho. Primero, “por cuanto no se hizo con el
propósito de convocar al Consejo de Titulares mediante petición de
una quinta parte de los titulares”.8 Segundo, por académico, ya
que, “desde cuando menos el 15 de septiembre de 2023 la
querellante tiene el nombre y la dirección de correo electrónico de
todos los titulares y no ha convocado ninguna asamblea”.9 No tiene
razón.
Conforme el derecho antes discutido, el Art. 55 de la Ley
Núm. 129-2020, supra, dispone que el Secretario de la Junta de
Directores no hará disponible para la revisión de un titular la
5 Véase, “Resolución” determinación de hecho número 4. 6 Véase, “Resolución” determinación de hecho número 5. 7 Véase, apéndice pág. 23. 8 Véase, recurso pág. 3. 9 Íd. (Énfasis en el Original). KLRA202400097 8
información personal de los demás titulares, salvo que otro artículo
así lo permita. A modo de excepción, el Art. 37 de la Ley Núm.
129-2020, supra, provee que un titular tendrá acceso al nombre,
dirección de correo electrónico y dirección postal de los demás
titulares para fines de convocar al Consejo de Titulares.
Es un hecho determinado que la Sra. René Rowell “solicitó
mediante correo electrónico al querellante, Raymond Torres, los
nombres, direcciones y correo electrónico de los titulares con el
propósito de convocar al Consejo de Titulares a una
asamblea”.10 (Énfasis provisto). Nótese que, el precitado Art. 37 de
la Ley Núm. 129-2020, supra, no establece requisito adicional.
El hecho de que las reuniones del Consejo de Titulares
pueden ser convocadas por una quinta (1/5) parte de los titulares
no incide sobre la solicitud de la información que dispone el Art.
37 de la Ley Núm. 129-2020, supra. Sino que, el voto de una
quinta (1/5) parte de los titulares es necesario para solicitar la
reunión del Consejo de Titulares, no cuando se solicita la
información de los demás titulares, con el propósito de reunir
al Consejo. Obviamente, esto constituye un paso inicial a la
reunión, mediante el cual un titular adquiere la información de los
demás titulares, con el propósito de comunicarse con ellos y
alcanzar el quórum necesario para invocar la reunión, entiéndase,
el voto de una quinta (1/5) parte de los titulares. Por ende,
habiéndose determinado que la información fue solicitada para
convocar al Consejo de Titulares, la recurrida tenía derecho a
ella.
Finalmente, el hecho de que a la Sra. René Rowell se incluyó
en una cadena de correos electrónicos en la cual aparecen los
demás titulares,11 no releva al Consejo de Titulares de entregarle la
10 Véase, “Resolución” determinación de hecho número 6. 11 Véase, apéndice pág. 24. KLRA202400097 9
información, según fue requerida. Esto no es suficiente para
convertir el requerimiento en académico.
Evaluada la totalidad de la prueba presentada, concluimos
que la determinación del DACo fue correcta. El recurrente no
aportó evidencia suficiente para derrotar la presunción de
corrección que caracteriza la decisión del foro administrativo. Es
importante enfatizar que, al desempeñar nuestra función revisora,
estamos obligados a considerar la especialización, experiencia y las
cuestiones propias de la discreción o pericia de las agencias
administrativas. En vista de lo anterior, consideramos que la
agencia recurrida no actuó de manera arbitraria, ilegal,
irrazonable, o fuera del marco de los poderes que se le delegaron.
La totalidad de la evidencia que obra en el récord nos obliga a
confirmar el dictamen recurrido.
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, los que hacemos
formar parte de este dictamen, se confirma la “Resolución”
recurrida, emitida por el Departamento de Asuntos del
Consumidor.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones