Raymond Mitchell v. Camelot Utility District for Hawkins County, Tennessee

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: June 2, 1998
• Docket: 03A01-9709-CH-00394
• Status: Published

Opinion

C O U R T O F A P P E A L S O F T E N N E S S E E

A T K N O X V I L L E FILED June 2, 1998

Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk R A Y M O N D M I T C H E L L ) H A W K I N S C O U N T Y ) 0 3 A 0 1 - 9 7 0 9 - C H - 0 0 3 9 4 P l a i n t i f f / C o u n t e r - ) D e f e n d a n t / A p p e l l a n t ) ) ) v . ) H O N . T H O M A S R . F R I E R S O N , ) C H A N C E L L O R ) C A M E L O T U T I L I T Y D I S T R I C T ) F O R H A W K I N S C O U N T Y , T E N N E S S E E ) ) D e f e n d a n t / C o u n t e r - ) P l a i n t i f f / A p p e l l e e ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D

C . C H R I S T O P H E R R A I N E S , J R . , O F M T . C A R M E L F O R A P P E L L A N T

J A M E S O . P H I L L I P S , I I I , O F R O G E R S V I L L E F O R A P P E L L E E

O P I N I O N

G o d d a r d , P . J .

P l a i n t i f f R a y m o n d M i t c h e l l s u e s D e f e n d a n t C a m e l o t

U t i l i t y D i s t r i c t o f H a w k i n s C o u n t y , T e n n e s s e e . H e a l l e g e s t h a t 1 C a m e l o t , i n a c q u i r i n g a q u i t c l a i m d e e d f r o m h i m c o n v e y i n g t w o

1 A t t h e t i m e t h e q u i t c l a i m d e e d w a s e x e c u t e d M r . M i t c h e l l o w n e d 1 / 6 i n t e r e s t i n t h e p r o p e r t y a n d E d w a r d W a t s o n t h e o t h e r 5 / 6 . T h e q u i t c l a i m d e e d M r . M i t c h e l l s i g n e d w a s a l s o s i g n e d b y M r . W a t s o n , w h o i s n o t a p a r t y t o t h i s s u i t a n d , a p p a r e n t l y , d o e s n o t c o n t e s t t h e v a l i d i t y o f t h e q u i t c l a i m d e e d t r a n s f e r r i n g h i s i n t e r e s t . t r a c t s o f l a n d , o n e t h a t c o n t a i n s a n a r t e s i a n w e l l a n d t h e o t h e r

e q u i p m e n t i n c o n n e c t i o n w i t h d i s t r i b u t i o n o f w a t e r t o t h e

a d j a c e n t a r e a . H e c o n t e n d s t h a t a s a c o n s i d e r a t i o n f o r t h e q u i t

c l a i m d e e d , J o h n V a l e t t a , P r e s i d e n t o f C a m e l o t , r e p r e s e n t e d t o

h i m t h a t C a m e l o t w o u l d p r o v i d e w a t e r t a p s f o r t w o o f h i s l o t s

f r e e o f c h a r g e a n d , u p o n a c q u i s i t i o n o f a n a l t e r n a t e w a t e r

s o u r c e , w o u l d r e - c o n v e y t h e q u i t c l a i m e d l o t s t o h i m .

T h e T r i a l C o u r t f o u n d a d v e r s e l y t o M r . M i t c h e l l a n d h e

a p p e a l s , r a i s i n g t h e f o l l o w i n g t h r e e i s s u e s :

1 . D i d t h e C h a n c e r y C o u r t e r r i n r e q u i r i n g t h e P l a i n t i f f t o p r o v e b y c l e a r a n d c o n v i n c i n g e v i d e n c e t h a t J o h n V a l e t t a , c h i e f o f f i c e r o f D e f e n d a n t , m a d e a p r o m i s e t o p r o v i d e w a t e r t a p s a n d a w a t e r l i n e t o P l a i n t i f f i n t h e f u t u r e a s a n i n d u c e m e n t o r c o n s i d e r a t i o n f o r t h e e x e c u t i o n o f h i s d e e d ?

2 . A s s u m i n g I s s u e N o . 1 i s r e s o l v e d i n t h e a f f i r m a t i v e , d o e s f a i l u r e o f t h e p r o m i s e d c o n s i d e r a t i o n a m o u n t t o f r a u d s o a s t o r e q u i r e r e c i s i o n o f t h e d e e d ?

3 . M u s t t h e d e e d f r o m P l a i n t i f f t o D e f e n d a n t b e r e f o r m e d t o p r o v i d e f o r r e v e r s i o n o f t h e l a n d t o P l a i n t i f f a t a n y p o i n t o f t i m e i n t h e f u t u r e , a n d , i f s o , u p o n w h a t c o n d i t i o n s w o u l d t h e r e v e r s i o n t a k e p l a c e ?

A s t o t h e f i r s t i s s u e , t h e T r i a l C o u r t d i d m a k e

r e f e r e n c e i n h i s m e m o r a n d u m o p i n i o n t o c l e a r a n d c o n v i n c i n g

e v i d e n c e w h e n a d d r e s s i n g t h e q u e s t i o n o f w h e t h e r C a m e l o t w a s

g u i l t y o f f r a u d . H o w e v e r , i t i s c l e a r t o u s t h a t t h e s t a n d a r d

t h a t h e a p p l i e d w a s a p r e p o n d e r a n c e o f t h e e v i d e n c e a s t o t h e

q u e s t i o n o f f a i l u r e o f c o n s i d e r a t i o n . M o r e o v e r , i n r e v i e w i n g t h e

2 r e c o r d d e n o v o a n d a p p l y i n g t h e p r e p o n d e r a n c e o f e v i d e n c e

s t a n d a r d , w e f i n d t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t M r .

M i t c h e l l ' s c o n t e n t i o n s r e l a t i v e t o p r o m i s e s m a d e b y M r . V a l e t t a

r e l a t i v e t o t h e w a t e r t a p s a n d , c o n s e q u e n t l y , t h e T r i a l C o u r t

a c t e d p r o p e r l y i n d i s m i s s i n g h i s c o m p l a i n t .

O u r d i s p o s i t i o n o f i s s u e o n e r e n d e r s i s s u e t w o m o o t .

A p r o p o s o f i s s u e t h r e e , t h e T r i a l C o u r t f o u n d , a n d h i s

f i n d i n g i s s u p p o r t e d b y t h e m i n u t e s o f t h e b o a r d o f C a m e l o t , t h a t

i t s P r e s i d e n t a g r e e d t h a t i n t h e e v e n t C a m e l o t " a b a n d o n e d o r d i d

n o t n e e d t h e p r o p e r t y " t h e t i t l e t o t h e p r o p e r t y w o u l d r e v e r t t o

M r . M i t c h e l l . I t i s c l e a r t h a t t h i s w a s a c o n d i t i o n o f t h e

t r a n s f e r a n d a r i g h t t o w h i c h M r . M i t c h e l l w a s e n t i t l e d .

A c c o r d i n g l y , M r . M i t c h e l l m a y r e c o r d t h e T r i a l J u d g e ' s j u d g m e n t

w h i c h i n c o r p o r a t e d h i s m e m o r a n d u m o p i n i o n i n t h e R e g i s t e r o f 2 D e e d s O f f i c e a s a m u n i m e n t o f h i s i n t e r e s t a n d a s n o t i c e o f

t h i r d p a r t i e s o f h i s r i g h t s . I n l i g h t o f t h i s , i t i s u n n e c e s s a r y

t h a t t h e d e e d b e r e f o r m e d t o a c c o m p l i s h t h i s e n d .

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l

C o u r t i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d t o t h e C h a n c e r y C o u r t o f

H a w k i n s C o u n t y f o r s u c h f u r t h e r p r o c e e d i n g s a s m a y b e n e c e s s a r y

a n d c o l l e c t i o n o f c o s t s b e l o w . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d

a g a i n s t M r . M i t c h e l l a n d h i s s u r e t y .

2 T h e i n d e x i n g o f t h e j u d g m e n t s h o u l d s h o w C a m e l o t a s g r a n t o r a n d M r . M i t c h e l l a s g r a n t e e .

3 _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .

C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ W i l l i a m H . I n m a n , S r . J .