Perkins v. Kirby

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: May 20, 1998
• Docket: 03A01-9709-CH-00429
• Status: Published

Opinion

C O U R T O F A P P E A L S O F T E N N E S S E E

A T K N O X V I L L E FILED May 20, 1998

Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk D A N N Y R . P E R K I N S a n d w i f e ) S E V I E R C O U N T Y D E A N N A P . S I M S P E R K I N S ) 0 3 A 0 1 - 9 7 0 9 - C H - 0 0 4 2 9 a n d ) R O N A L D F . S C H N E I D E R a n d w i f e ) C L A U D E T T E M . S C H N E I D E R ) ) H O N . C . S . R A I N W A T E R , J R . , P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) C H A N C E L L O R ) v . ) ) G E O R G E K I R B Y ) ) A F F I R M E D I N P A R T ; V A C A T E D D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) I N P A R T a n d R E M A N D E D

D A V I D H . P A R T O N O F G A T L I N B U R G F O R A P P E L L A N T

C H A R L I E R . J O H N S O N O F S E V I E R V I L L E F O R A P P E L L E E S

O P I N I O N

G o d d a r d , P . J .

P l a i n t i f f s D a n n y R . P e r k i n s a n d h i s w i f e , D e a n n a P .

P e r k i n s , a n d R o n a l d F . S c h n e i d e r a n d h i s w i f e , C l a u d e t t e M .

S c h n e i d e r , f i l e d a c o m p l a i n t a g a i n s t D e f e n d a n t G e o r g e K i r b y

s e e k i n g t o e n j o i n h i m f r o m i m p e d i n g p a s s a g e o v e r a n o l d r o a d

l o c a t e d w i t h i n a r i g h t - o f - w a y t h e y c l a i m o v e r M r . K i r b y ' s

p r o p e r t y . A l t h o u g h t h e o r i g i n a l c o m p l a i n t d i d n o t s e e k a

d e t e r m i n a t i o n o f t h e w i d t h o f t h e r i g h t - o f - w a y , i t a p p e a r s f r o m

t h e s t a t e m e n t o f t h e e v i d e n c e t h a t t h i s w a s t h e m a j o r i s s u e i n

t h e t r i a l o f t h e c a s e .

T h e C h a n c e l l o r f o u n d t h a t t h e P l a i n t i f f s p o s s e s s e d a

r i g h t - o f - w a y a s s h o w n o n t h e s u r v e y o f M i c h a e l K . S u t t l e s ( s e e

a p p e n d i x ) , w h i c h s c a l e s a p p r o x i m a t e l y 3 7 f e e t i n w i d t h . H e a l s o

e n j o i n e d M r . K i r b y f r o m i n t e r f e r i n g w i t h t h e P l a i n t i f f s ' r i g h t t o

p a s s a g e b y g a t e s o r o t h e r w i s e .

M r . K i r b y a p p e a l s , q u e s t i o n i n g t h e C o u r t ' s

d e t e r m i n a t i o n o f t h e " w i d t h a n d e x t e n t " o f t h e r i g h t - o f - w a y .

O u r r e a d i n g o f t h e r e c o r d d i s c l o s e s t h a t t h e f o l l o w i n g

f a c t s a r e u n d i s p u t e d :

1 . T h e P l a i n t i f f s h a v e a r i g h t - o f - w a y o v e r a p o r t i o n o f t h e

D e f e n d a n t ' s p r o p e r t y .

2 . T h e l e n g t h o f t h e r i g h t - o f - w a y i s a p p r o x i m a t e l y 8 0 f e e t .

A s h a s a l r e a d y b e e n s t a t e d , i t i s t h e w i d t h o f t h e

r i g h t - o f - w a y t h a t i s i n c o n t e n t i o n b e t w e e n t h e p a r t i e s . T h e

r e c o r d d i s c l o s e s t h a t t h e r i g h t - o f - w a y w a s c r e a t e d b y a

r e s e r v a t i o n c o n t a i n e d i n a d e e d d a t e d S e p t e m b e r 7 , 1 9 7 1 , f r o m

D a v e T r e n t h a m a n d w i f e L e c t a T r e n t h a m t o M r . K i r b y . T h i s d e e d

c o n t a i n s t h e f o l l o w i n g l a n g u a g e :

2 T h e r e i s h e r e b y r e s e r v e d t h e j o i n t u s e o f a r i g h t o f w a y 8 0 f e e t m o r e o r l e s s i n l e n g t h a s t h e s a m e i s n o w l o c a t e d c r o s s i n g t h e S o u t h w e s t c o r n e r o f t h e a b o v e d e s c r i b e d p r e m i s e s l e a d i n g f r o m t h e W a l d e n s C r e e k C o u n t y R o a d t o t h e l a n d s o f R a n d o l p h M . T r e n t h a m e t u x .

T h e C h a n c e l l o r , i n m a k i n g h i s d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e

w i d t h o f t h e r i g h t - o f - w a y , r e l i e d o n t h e s u r v e y o f M r . S u t t l e s

a n d c e r t a i n d e e d s i n t r o d u c e d i n e v i d e n c e . M r . S u t t l e s t e s t i f i e d ,

a c c o r d i n g t o t h e s t a t e m e n t o f e v i d e n c e , t h a t i n p r e p a r i n g h i s

s u r v e y h e r e l i e d u p o n a n u n r e c o r d e d s u r v e y o f J o h n O . M o r r e l l

d a t e d S e p t e m b e r 3 , 1 9 9 1 . A s t o t h e M o r r e l l s u r v e y , a n o l d r o a d

i s s h o w n i n t h e a r e a i n q u e s t i o n , w h i c h a p p e a r s t o h a v e b e e n

d r a w n i n f r e e h a n d w i t h o u t r e f e r e n c e t o c a l l s o r d i s t a n c e s .

A d d i t i o n a l l y , o u r m e a s u r e m e n t o f t h e w i d t h o f t h e o l d r o a d s h o w n

o n M r . M o r r e l l ' s s u r v e y , i n a c c o r d a n c e w i t h t h e s c a l e a l s o s h o w n

t h e r e o n , d i s c l o s e s t h e w i d t h o f t h e o l d r o a d t o b e 1 2 . 5 f e e t .

I n t h e d e e d s r e l i e d u p o n b y t h e C h a n c e l l o r , t h e

P l a i n t i f f s ' p r e d e c e s s o r i n t i t l e g r a n t e d a 3 0 - f o o t r i g h t - o f - w a y

o v e r t h e a r e a i n q u e s t i o n t o t h i r d p a r t i e s . I t s h o u l d b e n o t e d

t h a t a l l o f t h e s e d e e d s w e r e m a d e a f t e r t h e d e e d t o M r . K i r b y

r e s e r v i n g t h e r i g h t - o f - w a y . I t s h o u l d a l s o b e n o t e d t h a t i n t h e

o n l y d e e d M r . K i r b y s i g n e d , t h e r i g h t - o f - w a y i s d e s c r i b e d e x a c t l y

a s s e t o u t i n t h e d e e d o f r e s e r v a t i o n . M o r e o v e r , t h i s d e e d

s t a t e s t h a t M r . K i r b y e x e c u t e d i t f o r t h e p u r p o s e o f r e l e a s i n g

a n y l i f e e s t a t e h e h a d i n t h e c o n v e y e d p r o p e r t y .

3 W e c o n c l u d e t h a t t h e e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s a g a i n s t a

f i n d i n g t h a t t h e r i g h t - o f - w a y w a s 3 7 f e e t i n w i d t h a t t h e t i m e i t

w a s c r e a t e d o n S e p t e m b e r 7 , 1 9 7 1 . I n l i g h t o f t h i s a n d i n t h e

i n t e r e s t o f j u s t i c e t o t h e p a r t i e s t o t h i s s u i t , w e a r e o f t h e

o p i n i o n t h e c a s e s h o u l d b e r e m a n d e d t o t h e T r i a l C o u r t a n d , i f

t h e p a r t i e s c a n n o t a g r e e , t h e C o u r t s h o u l d h e a r s u c h a d d i t i o n a l

p r o o f a s m a y b e a v a i l a b l e t o d e t e r m i n e t h e w i d t h o f t h e r i g h t - o f -

w a y w h e n i t w a s c r e a t e d i n 1 9 7 1 , w h i c h w o u l d i n c l u d e a l l c u t s ,

f i l l s a n d d r a i n a g e d i t c h e s n e c e s s a r y f o r t h e m a i n t e n a n c e o f t h e

r o a d w a y l o c a t e d t h e r e o n .

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e

C h a n c e l l o r a s t o t h e e x i s t e n c e o f t h e r i g h t - o f - w a y a n d t h e

P l a i n t i f f s ' u n o b s t r u c t e d r i g h t t o p a s s a g e i s a f f i r m e d . H i s

d e t e r m i n a t i o n a s t o t h e w i d t h o f t h e r i g h t - o f - w a y i s v a c a t e d a n d

t h e c a u s e r e m a n d e d f o r p r o c e e d i n g s n o t i n c o n s i s t e n t w i t h t h i s

o p i n i o n . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t t h e P l a i n t i f f s .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .

C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ W i l l i a m H . I n m a n , S r . J .