Norris v. Gounaris

• Court: Court of Appeals of Tennessee
• Decided: April 15, 1999
• Docket: 03A01-9807-CH-00238
• Status: Published

Opinion

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED April 15, 1999

Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk

S A N D R A B A K E R N O R R I S ) S U L L I V A N C O U N T Y ) 0 3 A 0 1 - 9 8 0 7 - C H - 0 0 2 3 8 P l a i n t i f f - A p p e l l e e ) ) ) v . ) H O N . R I C H A R D E . L A D D , ) J U D G E ) D I M I T R I O S M I C H A E L G O U N A R I S , ) e t u x . , L I L A R I C H A N I G O U N A R I S , ) a n d J . R . M I L H O R N , J R . , e t u x . , ) R U B Y M . M I L H O R N a n d S H A U K I A . ) R I C H A N I ) ) A F F I R M E D A S M O D I F I E D D e f e n d a n t s - A p p e l l a n t s ) a n d R E M A N D E D

M I C H A E L A . E A S T R I D G E O F J O H N S O N C I T Y F O R A P P E L L A N T S

D A V I D W . T I P T O N O F B R I S T O L F O R A P P E L L E E

O P I N I O N

Goddard, P.J.

T h i s i s a s u i t w h e r e i n P l a i n t i f f S a n d r a B a k e r N o r r i s

s e e k s a d e c l a r a t i o n o f t h e r i g h t s s h e a c q u i r e d b y a n e a s e m e n t

c o n v e y e d t o h e r b y J . R . M i l h o r n , J r . , a n d h i s w i f e .

M r . a n d M r s . M i l h o r n , w h o o w n e d t h e s e r v i e n t e s t a t e ,

t h e r e a f t e r c o n v e y e d i t t o D e f e n d a n t s D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d h i s w i f e L i l a R i c h a n i G o u r n a r i s , a n d t h e y i n t u r n p u r p o r t e d

t o c o n v e y t h e r i g h t t o u s e t h e r i g h t - o f - w a y t o M r s . G o u r n a r i s ’

b r o t h e r , S h a u k i R a c h i n i , w h o o w n e d a n a d j a c e n t l o t a c q u i r e d f r o m

a t h i r d p e r s o n .

A f t e r a n e v i d e n t i a r y h e a r i n g t h e T r i a l C o u r t d e c r e e d

t h e f o l l o w i n g :

1 . T h a t t h e p l a i n t i f f , S a n d r a B a k e r N o r r i s h a s t h e e x c l u s i v e r i g h t t o l o c a t e a w a t e r l i n e w i t h i n t h e e a s e m e n t , a n d t h e w a t e r l i n e s l o c a t e d t h e r e i n b y D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d w i f e , L e i l a R i c h a n i G o u n a r i s a n d S h a u k i A . R i c h a n i s h a l l b e r e m o v e d , a n d t h e e a s e m e n t r e s t o r e d t o t h e c o n d i t i o n t h e s a m e a s b e f o r e t h e y w e r e l o c a t e d t h e r e i n .

2 . T h a t t h e u s e o f t h e r i g h t - o f - w a y i s e x c l u s i v e t o t h e p l a i n t i f f , S a n d r a B a k e r N o r r i s a n d t h e d e f e n d a n t s , D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d w i f e , L e i l a R i c h a n i G o u n a r i s , a n d t h e i r s u c c e s s o r s i n i n t e r e s t s . T h a t t h e d e e d o f r i g h t - o f - w a y e x e c u t e d b y D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d w i f e , L e i l a R i c h a n i G o u n a r i s t o t h e d e f e n d a n t , S h a u k i A . R i c h a n i d a t e d J u l y 1 , 1 9 9 6 a n d r e c o r d e d i n t h e R e g i s t e r ’ s O f f i c e f o r S u l l i v a n C o u n t y a t B l o u n t v i l l e , T e n n e s s e e i n D e e d B o o k 1 1 5 2 C , p a g e 3 1 1 i s h e r e b y d e c l a r e d v o i d a n d f o r n a u g h t .

3 . T h a t t h e p l a i n t i f f , S a n d r a B a k e r N o r r i s a n d t h e d e f e n d a n t s , D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d w i f e , L e i l a R i c h a n i G o u n a r i s s h a l l b e e q u a l l y r e s p o n s i b l e f o r t h e m a i n t e n a n c e o f t h e r i g h t - o f - w a y l o c a t e d a c r o s s t h e G o u n a r i s p r o p e r t y .

4 . T h a t t h e c o s t s o f t h i s c a u s e a r e t a x e d t o t h e D e f e n d a n t s .

T h e D e f e n d a n t s a p p e a l c o n t e n d i n g t h e T r i a l C o u r t

m i s c o n s t r u e d t h e i n i t i a l i n s t r u m e n t c o n v e y i n g t h e r i g h t - o f - w a y t o

M s . N o r r i s a n d r a i s e t h e f o l l o w i n g i s s u e s :

2 1 . W h e t h e r t h e s e r v i e n t t e n e m e n t o w n e r s a r e p e r m i t t e d t o l a y t h e i r o w n , s e p a r a t e w a t e r p i p e l i n e o n t h e i r o w n p r o p e r t y f o r t h e i r o w n p e r s o n a l u s e w i t h i n a n e a s e m e n t c r e a t e d f o r t h e b e n e f i t o f t h e o w n e r o f t h e d o m i n a n t t e n e m e n t w h e r e t h e s e r v i e n t t e n e m e n t o w n e r h a s r e t a i n e d a r i g h t t o u s e t h e e a s e m e n t f o r “ p r i v a t e p u r p o s e s ” .

2 . W h e t h e r t h e g r a n t o f a n e a s e m e n t a p p u r t e n a n t f o r i n g r e s s a n d e g r e s s i n f a v o r o f a d o m i n a n t t e n e m e n t , s u b j e c t t o t h e s h a r e d u s e b y t h e o w n e r o f t h e d o m i n a n t t e n e m e n t , c r e a t e s a n e x c l u s i v e r i g h t t o u s e t h e e a s e m e n t b y t h e o w n e r o f t h e d o m i n a n t t e n e m e n t w h e r e t h e g r a n t o f e a s e m e n t f o r i n g r e s s a n d e g r e s s d o e s n o t c o n t a i n l a n g u a g e o f e x c l u s i v i t y .

T h e p e r t i n e n t p r o v i s i o n s o f t h e r i g h t - o f - w a y d e e d t o

M s . N o r r i s a r e a s f o l l o w s :

T h e r e i s a l s o c o n v e y e d t o t h e p a r t y o f t h e s e c o n d p a r t h e r h e i r s a n d a s s i g n s t h e e x c l u s i v e r i g h t t o c o n s t r u c t a n d m a i n t a i n a w a t e r p i p e l i n e o v e r t h e e n t i r e l e n g t h o f t h e r i g h t - o f - w a y w h i c h p i p e l i n e s h a l l n o t b e s u b j e c t t o u s e b y a n y o t h e r p a r t y o r p a r t i e s w i t h o u t a p p r o p r i a t e c o n v e y a n c e o f s u c h r i g h t t o t h e m b y t h e p a r t y o f t h e s e c o n d p a r t h e r h e i r s o r a s s i g n s .

T h e p a r t i e s o f t h e f i r s t p a rt s h a l l h a v e a r i g h t t o u s e t h e r i g h t - o f - w a y o n t h e i r p ro p e r t y f o r t h e i r p r i v a t e p u r p o s e s a n d s o l o n g a s t h e y s h a l l o w n t h e u n d e r l y i n g p r o p e r t y t h e p a r t y o f t h e s ec o n d p a r t s h a l l m a i n t a i n t h e r i g h t - o f - w a y . I n t h e e ve n t t h e p a r t i e s o f t h e f i r s t p a r t s h a l l c o n v e y t h e p r o p e r t y o v e r w h i c h t h e r i g h t - o f - w a y t r a v e r s e s t h e n t h e n e w o w n e r o f s u c h p r o p e r t y s h a l l t h e r e a f t e r b e r e s p o n s i b l e f o r s a t i s f y i n g o n e - h a l f o f t h e m a i n t e n a n c e o f t h e r i g h t - o f - w a y i f u s e d b y s u c h n e w o w n e r .

O u r r e a d i n g o f t h e r e c o r d a n d t h e b r i e f s o f t h e p a r t i e s

p e r s u a d e s u s t h a t t h e T r i a l C o u r t , b a s e d u p o n t h e c i r c u m s t a n c e s

o f t h e t r a n s f e r , w a s c o r r e c t i n h i s d e t e r m i n a t i o n o f t h e i s s u e s

r a i s e d a n d t h a t , e x c e p t a s s l i g h t l y m o d i f i e d a s h e r e i n a f t e r s e t

3 o u t , t h i s i s a n a p p r o p r i a t e c a s e f o r a f f i r m a n c e u n d e r R u l e 1 0 ( a ) 1 o f t h i s C o u r t .

I n r e a c h i n g o u r d e c i s i o n w e a r e n o t u n m i n d f u l o f t h e

c a s e s c i t e d b y t h e D e f e n d a n t s i n s u p p o r t o f t h e i r p o s i t i o n .

W e h a v e r e v i e w e d t h o s e c a s e s a n d c o n c l u d e t h a t t h e y a r e

n o t d e t e r m i n a t i v e . F o r e x a m p l e , t h e y c i t e t h e c a s e o f H o u s e v .

C l o s e , 4 8 T e n n . A p p . 3 4 1 , 3 4 6 S . W . 2 d 4 4 5 ( 1 9 6 1 ) , f o r t h e

p r o p o s i t i o n t h a t “ ‘ e x c l u s i v e ’ d o e s n o t m e a n t h a t t h e e a s e m e n t

m u s t b e u s e d b y o n e p e r s o n o n l y . ” T h e C o u r t i n t h a t c a s e ,

h o w e v e r , w a s a d d r e s s i n g t h e w o r d “ e x c l u s i v e ” i n t h e c o n t e x t o f a

p r e s c r i p t i v e r i g h t a n d f o u n d t h a t t h e r u l e r e q u i r i n g e x c l u s i v e

u s e b y t h e o n e c l a i m i n g t h e p r e s c r i p t i v e r i g h t d i d n o t m e a n t o

t h e e x c l u s i o n o f a l l o t h e r s , b u t r a t h e r “ a g a i n s t t h e c o m m u n i t y o r

t h e p u b l i c a t l a r g e . ”

T h e D e f e n d a n t s a l s o c i t e S t a n t o n v . H e r b e r t & S o n s , 1 4 1

T e n n . 4 4 0 ( 1 9 1 8 ) . I n t h a t c a s e t h e c o m p l a i n a n t s ’ p r e d e c e s s o r i n

t i t l e c o n v e y e d t o t h e c o m p l a i n a n t s a n i s l a n d i n t h e C u m b e r l a n d

R i v e r , s o m e 2 0 m i l e s a b o v e N a s h v i l l e . T h i s d e e d c o n t a i n e d a

r e s e r v a t i o n w h i c h p e r m i t t e d t h e g r a n t o r s t h e p r i v i l e g e o f

r e m o v i n g s a n d f r o m t h e i s l a n d f o r a p e r i o d o f 1 0 y e a r s .

S u b s e q u e n t l y t h e y p u r p o r t e d t o c o n v e y t h i s r i g h t t o t h e

1 I n r e a c h i n g o u r c o n c l u s i o n w e h a v e n o t c o n s i d e r e d t h e e x c l u d e d p o r t i o n o f t h e t e s t i m o n y o f t h e a t t o r n e y w h o d r a f t e d t h e e a s e m e n t , w h i c h w a s p r e s e r v e d i n t h e r e c o r d b y a n o f f e r o f p r o o f .

4 d e f e n d a n t s . T h e C o u r t h e l d t h a t t h i s r e s e r v a t i o n w a s n o t

e x c l u s i v e a s “ t h e r e i s n o t h i n g i n t h e l a n g u a g e u s e d i n t h e d e e d

t o i n d i c a t e t h a t s u c h r i g h t w a s i n t e n d e d t o b e e x c l u s i v e . ” I n

t h e c a s e a t b a r i t w i l l b e n o t e d t h a t t h e g r a n t o f e a s e m e n t

s p e a k s o f t h e r i g h t o f t h e g r a n t o r s t o u s e t h e e a s e m e n t f o r

“ t h e i r p r i v a t e p u r p o s e s ” w h i c h w o u l d i m p l y a l i m i t e d u s e .

M o r e o v e r , t h e l a n g u a g e e m p l o y e d w o u l d b e u n n e c e s s a r y i f a n

u n r e s t r i c t e d u s e w a s i n t e n d e d .

I n c o n c l u s i o n , w e b e l i e v e t h a t a s l i g h t m o d i f i c a t i o n o f

S e c t i o n 3 o f t h e T r i a l C o u r t ’ s d e c r e e i s a p p r o p r i a t e t o c o n f o r m

t o t h e l a n g u a g e i n t h e e a s e m e n t , a n d t h a t S e c t i o n 3 s h o u l d b e

m o d i f i e d t o r e a d a s f o l l o w s :

3 . T h a t t h e p l a i n t i f f , S a n d r a B a k e r N o r r i s , a n d t h e d e f e n d a n t s D i m i t r i o s M i c h a e l G o u n a r i s a n d w i f e L i l a R i c h a n i G o u n a r i s , s h a l l b e e q u a l l y r e s p o n s i b l e f o r t h e m a i n t e n a n c e o f t h e r i g h t - o f - w a y l o c a t e d a c r o s s t h e G o u n a r i s p r o p e r t y i f i t i s u s e d b y t h e G o u n a r i s e s .

F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l

C o u r t , a s m o d i f i e d , i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r

c o l l e c t i o n o f c o s t s b e l o w . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t

t h e D e f e n d a n t s a n d t h e i r s u r e t y .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .

5 C O N C U R :

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J .

_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ C h a r l e s D . S u s a n o , J r . , J .