Miller v. Hembree

Court of Appeals of Tennessee

Miller v. Hembree

DecidedApril 30, 1998

Docket03A01-9712-CV-00537

StatusPublished

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Miller v. Hembree, (Tenn. Ct. App. 1998).

Pincite

Opinion

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED April 30, 1998

Cecil Crowson, Jr. S H A N N O N D A V I S M I L L E R d / b / a ) M C M I N N C I R C U I Appellate C ourt Clerk T F A S H I O N I Q U E , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 7 1 2 - C V - 0 0 5 3 7 ) P l a i n t i f f - A p p e l l a n t ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . J O H N B . H A G L E R , J R . ) J U D G E ) ) ) ) ) I R E N E B . H E M B R E E a n d ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D M A R I A H . C A R R U T H , ) ) D e f e n d a n t s - A p p e l l e e s )

R O B E R T L . B O W M A N , K r a m e r , R a y s o n , L e a k e , R o d g e r s & M o r g a n , K n o x v i l l e f o r A p p e l l a n t .

D A V I D F . H A R R O D , C a r t e r , H a r r o d & C u n n i n g h a m , A t h e n s , f o r A p p e l - l e e s . O P I N I O N

M c M u r r a y , J .

P l a i n t i f f a p p e a l s f r o m a s u m m a r y j u d g m e n t d i s m i s s i n g h e r

c o m p l a i n t a g a i n s t t h e d e f e n d a n t s . I n t h e c o m p l a i n t , t h e p l a i n t i f f

s o u g h t d a m a g e s f o r b r e a c h o f a l e a s e a g r e e m e n t a n d n e g l i g e n c e . T h e

d e f e n d a n t s f i l e d a m o t i o n t o d i s m i s s p u r s u a n t t o R u l e 1 2 a n d R u l e

5 6 , T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e , r e l y i n g u p o n e x c u l p a t o r y

c l a u s e s i n t h e w r i t t e n l e a s e a g r e e m e n t b e t w e e n t h e p a r t i e s . T h e

l e a s e a g r e e m e n t w a s a t t a c h e d t o t h e c o m p l a i n t a s a n e x h i b i t

p u r s u a n t t o R u l e 1 0 . 0 3 , T e n n e s s e e R u l e s o f C i v i l P r o c e d u r e . T h e

t r i a l c o u r t u p h e l d t h e v a l i d i t y o f t h e e x c u l p a t o r y c l a u s e s a n d

d i s m i s s e d t h e c a s e . W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t .

O n o r a b o u t M a r c h 1 9 , 1 9 9 3 , t h e p a r t i e s e n t e r e d i n t o a l e a s e

a g r e e m e n t w h e r e b y t h e d e f e n d a n t s l e a s e d a p o r t i o n o f a b u i l d i n g

l o c a t e d i n M c M i n n C o u n t y t o t h e p l a i n t i f f . A p p a r e n t l y t h e

p l a i n t i f f u s e d t h e p r e m i s e s f o r a c l o t h i n g s t o r e . S h e a v e r s i n h e r

c o m p l a i n t t h a t o n o r a b o u t J u l y 1 3 , 1 9 9 6 , d u r i n g a r a i n s t o r m ,

w a t e r e n t e r e d t h e b u i l d i n g t h r o u g h i t s r o o f a n d a d e f e c t i v e

g u t t e r i n g d o w n s p o u t . S h e f u r t h e r a l l e g e d t h a t s h e s u f f e r e d a l o s s

o f g o o d s , s a l e s a n d p r o f i t s " w h e r e w a t e r d a m a g e d h e r i n v e n t o r y o f

d r e s s e s a n d o t h e r c l o t h i n g i t e m s i n t h e b u i l d i n g . " A d d i t i o n a l

d a m a g e s w e r e c l a i m e d f o r c l o s u r e o f t h e s t o r e f o r f i v e d a y s w h i c h

2 p r e v e n t e d h e r f r o m s e l l i n g u n d a m a g e d g o o d s a n d r e s u l t e d i n

a d d i t i o n a l l o s s e s o f s a l e s a n d p r o f i t s .

T h e p l a i n t i f f a t t e m p t s t o p r o c e e d u p o n t h e o r i e s o f n e g l i g e n c e

a n d b r e a c h o f c o n t r a c t . A s t o n e g l i g e n c e , s h e a l l e g e s t h a t t h e

d e f e n d a n t s a l l o w e d t h e r o o f t o b l i s t e r a n d c r a c k a n d t h a t " t h e y

f a i l e d t o r e p l a c e g u t t e r i n g a n d o t h e r p l u m b i n g a s i t d e t e r i o r a t e d . "

A s t o t h e b r e a c h o f c o n t r a c t t h e o r y , t h e p l a i n t i f f a v e r s t h a t t h e

d e f e n d a n t s m a t e r i a l l y b r e a c h e d t h e l e a s e a g r e e m e n t b y f a i l i n g t o

p r o p e r l y m a i n t a i n t h e e x t e r i o r o f t h e b u i l d i n g , i n c l u d i n g t h e r o o f ,

a n d t h e p l u m b i n g s y s t e m .

T o t h e c o m p l a i n t , t h e d e f e n d a n t s f i l e d a n a n s w e r a s w e l l a s a

m o t i o n t o d i s m i s s a n d / o r f o r s u m m a r y j u d g m e n t . T h e m o t i o n w a s

g r o u n d e d u p o n t h e p r e m i s e s t h a t ( 1 ) t h e c o m p l a i n t f a i l s t o s t a t e a

c a u s e o f a c t i o n u p o n w h i c h r e l i e f c a n b e g r a n t e d ; a n d , ( 2 ) t h a t t h e

l e a s e a g r e e m e n t e n t e r e d i n t o b e t w e e n t h e p a r t i e s c o n t a i n e d

e x c u l p a t o r y c l a u s e s w h i c h p r e c l u d e d a r e c o v e r y b y t h e p l a i n t i f f .

T h e p r o v i s i o n s o f t h e l e a s e a g r e e m e n t u p o n w h i c h t h e d e f e n -

d a n t s r e l y p r o v i d e a s f o l l o w s :

* * * * *

T h e l e s s e e a g r e e s t o a c c e p t s a i d p r e m i s e s i n t h e i r p r e s e n t c o n d i t i o n a n d t o m a i n t a i n t h e i n t e r i o r o f t h e b u i l d i n g , s u b j e c t t o a n y e x c e p t i o n s s e t o u t h e r e i n . T h e

3 l e s s e e f u r t h e r a g r e e s t o s u r r e n d e r t h e p r e m i s e s t o t h e l e s s o r i n a s g o o d c o n d i t i o n a s t h e s a m e a r e n o w , o r d i n a r y w e a r a n d t e a r e x c e p t e d .

T h e l e s s o r s h a l l n o t b e l i a b l e t o t h e l e s s e e o r a n y o t h e r p e r s o n f o r a n y l o s s o r d a m a g e s s u f f e r e d d u r i n g t h e l i f e o f t h i s l e a s e o n a c c o u n t o f a n y d e f e c t i v e c o n d i t i o n o r d e p r e c i a t i o n o f t h e l e a s e d p r e m i s e s o r a n y b u i l d i n g o r s t r u c t u r e o r e q u i p m e n t u p o n t h e l e a s e d p r e m i s e s . T h e l e s s e e a g r e e s t o c a r r y r e n t e r ' s i n s u r a n c e t o c o v e r a n y l i a b i l i t y w h i c h m a y a r i s e a n d h o l d t h e l e s s o r h a r m l e s s t h e r e o n .

I n r e s p o n s e t o t h e d e f e n d a n t s ' m o t i o n , t h e p l a i n t i f f f i l e d h e r

o w n a f f i d a v i t . T h e f a c t u a l s t a t e m e n t s i n t h e a f f i d a v i t a r e a s

f o l l o w s :

3 . S e v e r a l m o n t h s p r i o r t o J u l y 1 3 , 1 9 9 6 , I c a l l e d I r e n e B . H e m b r e e o n n u m e r o u s o c c a s i o n s t o c o m p l a i n a b o u t w a t e r e n t e r i n g t h e b u i l d i n g I l e a s e d f r o m h e r . T h e w a t e r w a s e n t e r i n g t h r o u g h t h e r o o f , w h i c h w a s b l i s t e r e d a n d c r a c k e d , a n d f r o m a d o w n - s p o u t t h a t r u n s f r o m t h e r o o f d o w n t h r o u g h t h e i n s i d e o f t h e s t o r e .

4 . M s . H e m b r e e i g n o r e d m o s t o f m y c a l l s , h o w e v e r w h e n s h e d i d s e n d s o m e o n e o u t t o r e p a i r t h e r o o f , t h e y o n l y t a r p a t c h e d i t . T h e t a r p a t c h i n g w a s o n l y a t e m p o r a r y f i x . N o l o n g l a s t i n g r e p a i r s w e r e e v e r m a d e t o t h e r o o f . N o e f f o r t w a s e v e r m a d e t o f i x t h e d o w n s p o u t .

5 . I h a d t o k e e p b u c k e t s o u t w h e n e v e r i t r a i n e d i n o r d e r t o c o l l e c t t h e w a t e r t h a t c a m e i n t o t h e b u i l d i n g d u e t o t h e a f o r e m e n t i o n e d p r o b l e m s .

4 N o o t h e r e v i d e n c e w a s p r e s e n t e d b y e i t h e r p a r t y . A f t e r

a r g u m e n t , t h e t r i a l c o u r t t o o k t h e m a t t e r u n d e r a d v i s e m e n t a n d

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