Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XII
Apelación MICHAEL ALEXANDER RIVERA procedente del CRUZ, REJUVENATION FILLER Tribunal de D/B/A Primera Instancia, Sala Superior de APELANTE Ponce
V. TA2025AP00118 Caso Núm. PO2022CV00783 CENTRO DEL SUR MALL, LLC., REPRESENTADO POR Sobre: COMMERCIAL CENTERS Incumplimiento de MANAGEMENT REALTY S EN C. Contrato, Daños y Perjuicios; y APELADO Sentencia Declaratoria Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez y la Jueza Díaz Rivera y la Jueza Lotti Rodríguez
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de octubre de 2025.
La parte apelante compuesta por el señor Michael Alexander Rivera
Cruz y Rejuvenation Filler DBA solicita que revoquemos la sentencia en
la que el Tribunal de Primera Instancia desestimó con perjuicio la
demanda presentada por este contra Centro del Sur Mall LLC., y
Commercial Centers Management Realty S en C. La parte apelada
presentó su oposición al recurso.
I
Los hechos esenciales son los siguientes. El 29 de marzo de 2022,
la apelante presentó una demanda contra la apelada por incumplimiento
de contrato y pidió una indemnización por daños y perjuicios. La
demanda incluyó las alegaciones siguientes. El 22 de septiembre de
2021, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento. La apelada
alquiló a la apelante un espacio para establecer una carreta de venta de
productos de belleza. El contrato era de adhesión porque fue preparado,
exclusivamente, por la apelada. Las partes acordaron el pago de un TA2025AP00118 2
canon de novecientos dólares ($900) mensuales. El contrato tenía una
vigencia de un año y sería renovado mes a mes. La apelante invirtió
cuarenta y nueve mil dólares ($49,000) para comprar la carreta y los
productos de belleza. Desde el inicio de la operación comercial, obtuvo
ganancias. La apelante recibía una ganancia neta de veinte mil dólares
($20,000) mensuales y proyectó una ganancia neta anual de ciento
cincuenta mil dólares ($150,000). El 4 de noviembre de 2021 la apelada
notificó a la apelante la resolución del contrato, sin justificación alguna,
y en pleno comienzo de la época navideña. La apelada únicamente
informó a la apelante la terminación del contrato y que tenía hasta el 4
de diciembre para salir del establecimiento comercial. La apelante
requirió, inmediatamente, a la apelada que le informara las razones para
terminar el contrato. El 4 de diciembre de 2021, la apelante desalojó el
espacio alquilado. La apelada le ofreció quedarse, pero condicionado a
que no podía hacer propaganda de venta, ni mostrar el producto a los
visitantes. La apelante rechazó la oferta. La apelada terminó el contrato,
por un bochinche falso y difamatorio en las redes sociales donde se le
imputó la venta de productos ilícitos. La apelante hizo un préstamo de
treinta y nueve mil ($39,000) dólares para poder relocalizar su negocio.
Los daños sufridos por la apelante ascienden a ciento ochenta mil
dólares ($180,000) en daños. La apelante reclama una indemnización de
doscientos treinta mil dólares ($230,000).1
La apelada presentó una Moción en Solicitud de Desestimación en la
Alternativa, Solicitud de Sentencia Sumaria.2 Adujo que el reclamo de la
apelante era insostenible en Derecho y que de las alegaciones de la
demanda surgía que no incumplió el contrato. La representación legal de
la apelada argumentó que la terminación de contrato se realizó conforme
a Derecho y a lo pactado en la cláusula tres (3) del contrato.
1 Véase Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC), entrada número 1 ante el TPI. 2 Id, entrada número 8 ante el TPI. TA2025AP00118 3
Según la apelada no existe controversia de que las partes
acordaron expresamente que:
The premises shall be used during the period of One (1) year. Landlord and the Tenant shall have the right to termite the Lease with a thirty (30) days prior written notice.
La representación legal de la apelada argumentó que las partes
acordaron una cláusula resolutoria bilateral en la que ambas se
reservaron el derecho a terminar el contrato, sujeto a notificar la
cancelación con treinta (30) días de anticipación. No obstante, advirtió
que no condicionaron la cancelación a la necesidad de justa causa. La
apelada alegó que la comunicación que envió a la apelante el 4 de
noviembre de 2021 cumplió con lo pactado, porque le dio hasta el 4 de
diciembre de 2021 para desalojar la propiedad. Reiteró la solicitud de
desestimación.
La apelante se opuso porque existía controversia sobre la
interpretación del contrato, sus cláusulas, los daños reclamados y su
valoración. Su representación legal se limitó a alegar que las partes
acordaron que el contrato tendría la vigencia de un año, que podía
prorrogarse un año y que nadie invertía $50,000.00 para que lo botaran
al mes.3
El 7 de noviembre de 2022, el TPI declaró no ha lugar la
desestimación y, en la alternativa, la solicitud de sentencia sumaria. El
foro primario se negó a desestimar la demanda porque gran parte de los
hechos medulares del caso estaban en controversia. Según el TPI, la
apelante alegó que era necesario interpretar el contrato y trajo a colación
los actos previos a la firma y a las reuniones entre las partes. No
obstante, dio por hecho que; (1) la apelada era la dueña del espacio
arrendado por la apelante, (2) las partes aceptaron que otorgaron el
contrato de arrendamiento el 22 de septiembre de 2021 y el 4 de
noviembre la apelante recibió un correo electrónico en el que la apelada
3 Véase SUMAC, entrada número 14 ante el TPI. TA2025AP00118 4
le informó que tenía hasta el 4 de diciembre de 2021 para desalojar la
propiedad.4
El 16 de noviembre de 2022, la apelada solicitó reconsideración,
invocando su derecho contractual a hacer valer la cláusula resolutoria.
Según la apelada, de esa cláusula surgía meridianamente claro que la
facultad resolutoria no estaba condicionada a la existencia de justa
causa. La apelada adujo que la comunicación electrónica que envió a la
apelada el 4 de noviembre de 2021 cumplió con los requisitos
establecidos en dicha cláusula. Su representación legal defendió la
validez legal de las cláusulas resolutorias bilaterales. La apelada no dio
importancia a las alegaciones de reuniones previas y a que el contrato
era de adhesión, porque a su entender eran insuficientes para invalidar
la cláusula resolutoria. Por último, adujo que la apelante no controvirtió
ninguno de los hechos de la moción de desestimación o, en la alternativa,
solicitud de sentencia sumaria. Posteriormente, la apelada solicitó que se
diera por sometida la reconsideración sin oposición, debido a que la
apelante no compareció en el término concedido.5
El TPI dictó la sentencia apelada en la que declaró ha lugar la
moción de reconsideración y desestimó la demanda con perjuicio. El foro
apelado determinó que no existía controversia sobre los hechos a
continuación. La apelada era dueña del espacio número K-9 ubicado en
el Centro del Sur Mall en Ponce, Puerto Rico. Ambas partes aceptaron la
existencia del contrato de arrendamiento otorgado el 22 de septiembre de
2021, mediante el cual la apelada arrendó a la apelante ese espacio. El 4
de noviembre de 2021, la apelante recibió una comunicación escrita en
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XII
Apelación MICHAEL ALEXANDER RIVERA procedente del CRUZ, REJUVENATION FILLER Tribunal de D/B/A Primera Instancia, Sala Superior de APELANTE Ponce
V. TA2025AP00118 Caso Núm. PO2022CV00783 CENTRO DEL SUR MALL, LLC., REPRESENTADO POR Sobre: COMMERCIAL CENTERS Incumplimiento de MANAGEMENT REALTY S EN C. Contrato, Daños y Perjuicios; y APELADO Sentencia Declaratoria Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez y la Jueza Díaz Rivera y la Jueza Lotti Rodríguez
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 10 de octubre de 2025.
La parte apelante compuesta por el señor Michael Alexander Rivera
Cruz y Rejuvenation Filler DBA solicita que revoquemos la sentencia en
la que el Tribunal de Primera Instancia desestimó con perjuicio la
demanda presentada por este contra Centro del Sur Mall LLC., y
Commercial Centers Management Realty S en C. La parte apelada
presentó su oposición al recurso.
I
Los hechos esenciales son los siguientes. El 29 de marzo de 2022,
la apelante presentó una demanda contra la apelada por incumplimiento
de contrato y pidió una indemnización por daños y perjuicios. La
demanda incluyó las alegaciones siguientes. El 22 de septiembre de
2021, las partes suscribieron un contrato de arrendamiento. La apelada
alquiló a la apelante un espacio para establecer una carreta de venta de
productos de belleza. El contrato era de adhesión porque fue preparado,
exclusivamente, por la apelada. Las partes acordaron el pago de un TA2025AP00118 2
canon de novecientos dólares ($900) mensuales. El contrato tenía una
vigencia de un año y sería renovado mes a mes. La apelante invirtió
cuarenta y nueve mil dólares ($49,000) para comprar la carreta y los
productos de belleza. Desde el inicio de la operación comercial, obtuvo
ganancias. La apelante recibía una ganancia neta de veinte mil dólares
($20,000) mensuales y proyectó una ganancia neta anual de ciento
cincuenta mil dólares ($150,000). El 4 de noviembre de 2021 la apelada
notificó a la apelante la resolución del contrato, sin justificación alguna,
y en pleno comienzo de la época navideña. La apelada únicamente
informó a la apelante la terminación del contrato y que tenía hasta el 4
de diciembre para salir del establecimiento comercial. La apelante
requirió, inmediatamente, a la apelada que le informara las razones para
terminar el contrato. El 4 de diciembre de 2021, la apelante desalojó el
espacio alquilado. La apelada le ofreció quedarse, pero condicionado a
que no podía hacer propaganda de venta, ni mostrar el producto a los
visitantes. La apelante rechazó la oferta. La apelada terminó el contrato,
por un bochinche falso y difamatorio en las redes sociales donde se le
imputó la venta de productos ilícitos. La apelante hizo un préstamo de
treinta y nueve mil ($39,000) dólares para poder relocalizar su negocio.
Los daños sufridos por la apelante ascienden a ciento ochenta mil
dólares ($180,000) en daños. La apelante reclama una indemnización de
doscientos treinta mil dólares ($230,000).1
La apelada presentó una Moción en Solicitud de Desestimación en la
Alternativa, Solicitud de Sentencia Sumaria.2 Adujo que el reclamo de la
apelante era insostenible en Derecho y que de las alegaciones de la
demanda surgía que no incumplió el contrato. La representación legal de
la apelada argumentó que la terminación de contrato se realizó conforme
a Derecho y a lo pactado en la cláusula tres (3) del contrato.
1 Véase Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC), entrada número 1 ante el TPI. 2 Id, entrada número 8 ante el TPI. TA2025AP00118 3
Según la apelada no existe controversia de que las partes
acordaron expresamente que:
The premises shall be used during the period of One (1) year. Landlord and the Tenant shall have the right to termite the Lease with a thirty (30) days prior written notice.
La representación legal de la apelada argumentó que las partes
acordaron una cláusula resolutoria bilateral en la que ambas se
reservaron el derecho a terminar el contrato, sujeto a notificar la
cancelación con treinta (30) días de anticipación. No obstante, advirtió
que no condicionaron la cancelación a la necesidad de justa causa. La
apelada alegó que la comunicación que envió a la apelante el 4 de
noviembre de 2021 cumplió con lo pactado, porque le dio hasta el 4 de
diciembre de 2021 para desalojar la propiedad. Reiteró la solicitud de
desestimación.
La apelante se opuso porque existía controversia sobre la
interpretación del contrato, sus cláusulas, los daños reclamados y su
valoración. Su representación legal se limitó a alegar que las partes
acordaron que el contrato tendría la vigencia de un año, que podía
prorrogarse un año y que nadie invertía $50,000.00 para que lo botaran
al mes.3
El 7 de noviembre de 2022, el TPI declaró no ha lugar la
desestimación y, en la alternativa, la solicitud de sentencia sumaria. El
foro primario se negó a desestimar la demanda porque gran parte de los
hechos medulares del caso estaban en controversia. Según el TPI, la
apelante alegó que era necesario interpretar el contrato y trajo a colación
los actos previos a la firma y a las reuniones entre las partes. No
obstante, dio por hecho que; (1) la apelada era la dueña del espacio
arrendado por la apelante, (2) las partes aceptaron que otorgaron el
contrato de arrendamiento el 22 de septiembre de 2021 y el 4 de
noviembre la apelante recibió un correo electrónico en el que la apelada
3 Véase SUMAC, entrada número 14 ante el TPI. TA2025AP00118 4
le informó que tenía hasta el 4 de diciembre de 2021 para desalojar la
propiedad.4
El 16 de noviembre de 2022, la apelada solicitó reconsideración,
invocando su derecho contractual a hacer valer la cláusula resolutoria.
Según la apelada, de esa cláusula surgía meridianamente claro que la
facultad resolutoria no estaba condicionada a la existencia de justa
causa. La apelada adujo que la comunicación electrónica que envió a la
apelada el 4 de noviembre de 2021 cumplió con los requisitos
establecidos en dicha cláusula. Su representación legal defendió la
validez legal de las cláusulas resolutorias bilaterales. La apelada no dio
importancia a las alegaciones de reuniones previas y a que el contrato
era de adhesión, porque a su entender eran insuficientes para invalidar
la cláusula resolutoria. Por último, adujo que la apelante no controvirtió
ninguno de los hechos de la moción de desestimación o, en la alternativa,
solicitud de sentencia sumaria. Posteriormente, la apelada solicitó que se
diera por sometida la reconsideración sin oposición, debido a que la
apelante no compareció en el término concedido.5
El TPI dictó la sentencia apelada en la que declaró ha lugar la
moción de reconsideración y desestimó la demanda con perjuicio. El foro
apelado determinó que no existía controversia sobre los hechos a
continuación. La apelada era dueña del espacio número K-9 ubicado en
el Centro del Sur Mall en Ponce, Puerto Rico. Ambas partes aceptaron la
existencia del contrato de arrendamiento otorgado el 22 de septiembre de
2021, mediante el cual la apelada arrendó a la apelante ese espacio. El 4
de noviembre de 2021, la apelante recibió una comunicación escrita en
la que la apelada le informó la cancelación del contrato efectiva en o
antes del 4 de diciembre de 2021 y dentro del término de 30 días
pactado.6
4 Véase SUMAC, entrada número 16 ante el TPI. 5 Véase SUMAC, entrada número 17 ante el TPI. 6 Véase SUMAC, entrada número 24 ante el TPI. TA2025AP00118 5
El foro apelado analizó nuevamente la totalidad del expediente y
cambió su determinación conforme solicitó la apelada en la moción de
reconsideración. Aunque reconoció que el contrato entre las partes era
de adhesión, no encontró que ninguna de sus cláusulas atentara contra
la ley, la moral y el orden público. Expresó que tampoco existía evidencia
de que la apelada vulneró los derechos de la apelante o que le ocasionó
daños por incumplimiento contractual. Fue enfático en que las partes no
acordaron en la cláusula resolutoria la existencia justa causa para
resolver el contrato. El TPI quedó convencido de que las partes
únicamente acordaron el término en el que debía notificarse la resolución
del contrato. El foro primario resolvió que la moción de reconsideración
cumplía con los requisitos de particularidad y especificidad requeridos,
que la apelante no controvirtió ningún hecho material y que la apelada
ejerció la resolución del contrato conforme a lo pactado.
Inconforme, la apelante presentó este recurso en el que alega que:
ERRO EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DESESTIMAR LA DEMANDA AL AMPARO DE LA REGLA 10.2(5) DE PROCEDIMIENTO CIVIL.
II
La moción de desestimación bajo la Regla 10.2 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, es aquella que formula la parte demandada antes
de presentar su alegación responsiva. Los fundamentos para solicitar la
desestimación son los siguientes; (1) falta de jurisdicción sobre la
materia, (2) falta de jurisdicción sobre la persona, (3) insuficiencia del
emplazamiento, (4) insuficiencia del diligenciamiento, (5) dejar d exponer
una reclamación que justifique un remedio y (6) falta de parte
indispensable. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha reiterado que los
tribunales deberán tomar como ciertos todos los hechos bien alegados en
la demanda. La desestimación únicamente procede si existen
circunstancias para determinar que la demanda no tiene mérito alguno y
que la demandante no tiene derecho a ningún remedio, sin importar los TA2025AP00118 6
hechos que puedan probarse en apoyo a su reclamación. La evaluación
de una moción de desestimación basada en que la demanda no expone
una reclamación que justifique la concesión de un remedio, tiene que
realizarse de la forma más favorable para el demandante y toda duda
debe resolverse a su favor. Una demanda solo puede ser desestimada, si
se demuestra con toda seguridad que la demandante no merece remedio
alguno. Cobra Acquisitions v. Mun. Yabucoa et al., 210 DPR 384, 396
(2022); Conde Cruz v. Resto Rodríguez et al., 205 DPR 1043, 1065-1066
(2020).
En otro orden de cosas, las obligaciones que nacen de los
contratos tienen fuerza de ley entre las partes que están obligadas a
cumplir con lo pactado. Artículo 1233 del Código Civil de 2020, 31 LPRA
sección 9754. El principio de la autonomía de la voluntad significa que
los contratantes pueden establecer todos los pactos, cláusulas y
condiciones que entiendan convenientes, siempre que no sean contrarias
a la ley, la moral y el orden público. Artículo 1232 del Código Civil de
2020, 31 LPRA sección 9753. Si los términos de un negocio jurídico
bilateral son claros y no dejan duda sobre la intención de las partes, se
estará al sentido literal de sus palabras. Artículo 354 del Código de 2020,
31 LPRA sección 6342; Cruz, López v. Casa Bella y otros, 213 DPR 980,
994-995 (2024). Los contratos de adhesión no están exentos de ser
interpretado conforme a sus cláusulas, cuando son claras y libre de
ambigüedad. Barreto Nieves et al. v. East Coast, 213 DPR 852, 864
(2024).
En cuanto a las cláusulas contractuales resolutorias, el Tribunal
Supremo de Puerto Rico ha reconocido la validez legal de las cláusulas
resolutorias unilaterales y bilaterales y, sin justa causa. Su
interpretación como en todo contrato, se rige por el sentido literal de sus
cláusulas, cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la
intención de los contratantes. En Rodríguez García v. UCA, 200 DPR 929, TA2025AP00118 7
943-944 (2018), los contratantes acordaron una cláusula resolutoria
bilateral, sin justa causa. Ambas partes se reservaron el derecho a
resolver el contrato, sin justa causa y en cualquier momento de la
relación contractual. La única condición impuesta era que debían
notificar a la otra parte al menos noventa días antes de la fecha de
terminación. El Tribunal Supremo reconoció la validez de dicha cláusula
y redujo la controversia a determinar, si la parte que ejerció la acción
resolutoria cumplió con los términos acordados para hacerla efectiva.
Según el tribunal correspondía analizar, si la promovente de la acción
resolutoria cumplió adecuadamente con el requisito de notificación.
Finalmente, el Tribunal Supremo resolvió que la promovente no cumplió
con el requisito de notificación, porque no notificó a la otra parte su
intención de finalizar la relación contractual dentro el término acordado.
III
La parte apelante alega que el TPI erró al desestimar la demanda
porque no existe una causa de acción que justifique la concesión de un
derecho a su favor.
La controversia planteada amerita evaluar si la apelada ejerció
correctamente el derecho a activar la cláusula resolutoria. La validez
legal de las cláusulas resolutorias, tanto unilaterales como bilaterales y
sin justa causa, es incuestionable porque ha sido reconocida por el
Tribunal Supremo. El texto de la cláusula en controversia no requiere
ningún esfuerzo para su interpretación, porque es claro y libre de
ambigüedad. Las partes acordaron expresamente la cláusula resolutoria
siguiente:
The Premises shall be used during the period of One (1) year. Landlord and the Tenant shall have the right to termite the Lease with a thirty (30) days prior written notice.
Ambas partes acordaron reservarse el derecho a dar por terminado
el contrato antes de que terminara su vigencia. Las partes no TA2025AP00118 8
condicionaron el ejercicio de la acción resolutoria a la existencia de justa
causa. El único requisito acordado era que debían ejercer el derecho
resolutorio con treinta (30) días de anticipación. La apelada ejerció la
acción resolutoria conforme a lo pactado y dentro del término
establecido. El 4 de noviembre de 2021 informó a la apelante su
intención de terminar el contrato y puso como fecha límite el 4 de
diciembre de 2021 para el desalojo de la propiedad. La apelante se limitó
a alegar que acordaron que el término del contrato era de un año y que
era prorrogable. No obstante, olvida que prestó su anuencia a una
cláusula resolutoria que es clara y libre de toda ambigüedad en la que
ambas partes se reservaron el derecho a terminar el contrato antes de su
vencimiento.
La apelante no tiene una causa de acción que justifique la
concesión de un remedio por el incumplimiento contractual de la
apelada, porque es un hecho incontrovertido que la parte apelada ejerció
el derecho a terminar el contrato conforme a lo pactado.
IV
Por los fundamentos antes expresados se confirma la sentencia
apelada.
Lo pronunció y manda el Tribunal y lo certifica su Secretaria.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones