ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
LUNA RESIDENTIAL II CERTIORARI (se acoge LLC como Apelación)1 procedente del Apelado Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Guaynabo V. KLCE202301053 _____________ CIVIL NÚM.: D2CD2017-0008 RAYFRAN, INC.; Salón: 201 FRANCISCO JOSÉ _____________ FERNÁNDEZ, por sí y SOBRE: como Miembro y Alabacea de la COBRO DE DINERO Y Sucesión de MARIBEL EJECUCIÓN DE SÁNCHEZ RODRÍGUEZ, HIPOTECA como Fiduciario y Fideicomisario del Fideicomiso Testamentario RIVERA SÁNCHEZ; LA SUCESIÓN DE MARIBEL SÁNCHEZ RODRÍGUEZ compuesta por FRANCISCO JOSÉ RIVERA SÁNCHEZ, JOSÉ ENRIQUE RIVERA SÁNCHEZ y FRANCISCO JOSÉ RIVERA FERNÁNDEZ en la Cuota Viudal Usufructuaria; FULANO(A)DE TAL Y SUTANO(A) DE TAL como posibles HEREDEROS DESCONOCIDOS DE MARIBEL SÁNCHEZ RODRÍGUEZ Apelantes Panel integrado por su presidenta la Juez Domínguez Irizarry, el Juez Rodríguez Casillas y el Juez Salgado Schwarz.
Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 7 de diciembre de 2023.
Comparece ante nos, el Sr. Francisco J. Rivera
Fernández, el Sr. Francisco J. Rivera Sánchez y el Sr.
1 Se acoge como Apelación por ser el recurso adecuado para revisar la determinación impugnada y se mantiene su clasificación alfanumérica para efectos de economía procesal.
Número Identificador
RES2023________________ KLCE202301053 2
José E. Rivera Sánchez (en conjunto parte apelante), y
nos solicitan que revoquemos una Sentencia Parcial
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de Guaynabo (TPI o foro primario) el 23 de junio
de 2023, notificada en esa misma fecha. Por medio de
dicho dictamen el TPI determinó que nunca se perfeccionó
un contrato transaccional entre las partes y, en
consecuencia, desestimó la Reconvención presentada por
la parte apelante.
Por los fundamentos que exponemos a continuación,
confirmamos la sentencia apelada.
-I-
A continuación, exponemos el tracto procesal
conforme surge del expediente ante nuestra
consideración.
El 9 de enero de 2017, Banco Santander Puerto Rico
(BSPR o parte apelada) presentó una Demanda2 sobre cobro
de dinero y ejecución de hipoteca por la vía ordinaria,
en contra del señor Francisco J. Rivera Fernández, la
Sucesión de Maribel Sánchez Rodríguez compuesta por:
Francisco J. Rivera Sánchez, José E. Rivera Sánchez y
Francisco J. Rivera Fernández, y otros demandados. En
síntesis, alegó que la causante Maribel Sánchez
Rodríguez y el Sr. Francisco J. Rivera Fernández habían
suscrito un pagaré a favor de Santander Mortgage
Corporation o a su orden, por la suma principal de
$2,175,000.00, más intereses desde dicha fecha hasta el
pago total del principal a razón de 5 ¾% de interés anual
sobre el balance adeudado. Además, proveía para pagar
recargos por demora equivalentes a 5% de la suma de
2 Apéndice del Recurso, págs 1-4. KLCE202301053 3
aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días
calendario de la fecha de vencimiento, y una suma de
$217,500.00, para costas, gastos y honorarios de
abogados en caso de reclamación judicial.
Conforme a la demanda presentada, el 31 de mayo de
2014, las partes otorgaron la Escritura de Modificación
de Hipoteca Núm. 111,3 mediante la cual se redujo la
hipoteca antes referida por la cantidad de $336,003.49,
resultando en un nuevo principal por la cantidad de
$1,838,996.51 al 5.25% de interés anual sobre el balance
adeudado. BSPR arguyó, que el último pago realizado por
la parte apelada fue el correspondiente al pago
vencedero el 1 de mayo de 2016, por lo que había
incurrido en el incumplimiento de su obligación de pagar
en plazos mensuales el principal y los intereses según
acordado. Así pues, alegó que la parte apelante adeudaba
la suma de $1,788,502.00 por concepto de principal, más
intereses al tipo pactado de 5.25% anual desde el 1 de
mayo de 2016, más los $217,500.00 pactados para costas,
gastos y honorarios de abogado.
El 20 de febrero de 2018, la parte apelante presentó
una Contestación a Demanda.4 En síntesis, negaron la
mayoría de las alegaciones contenidas en la Demanda, y
levantaron varias defensas afirmativas.
El 21 de junio de 2019, BSPR presentó una Solicitud
de Autorización Para Enmendar Demanda.5 Ello, con el fin
de incluir en la Demanda a Rayfran, Inc., como parte
demandada por haber advenido en conocimiento de que
además de ser titular de la propiedad objeto de la
controversia, dicha compañía también era deudora
3 Id., págs. 24-34. 4 Id., págs. 10-13. 5 Id., págs. 19-21. KLCE202301053 4
conforme al Acuerdo de Modificación para Prestamos de
Banco Santander de Puerto Rico.
El 3 de septiembre de 2019, BSPR presentó una Moción
en Cumplimiento de Orden, Informativa y Solicitud de
Remedios.6 En ella, solicitó la continuación de los
procedimientos ya que adujo que la parte apelante no
formalizó la transacción que le fuera aprobada.
Por su parte, el 10 de septiembre de 2019, la parte
apelante presentó una Moción en Cumplimiento de Orden.7
En síntesis, alegó que fue BSPR quién incumplió con los
acuerdos conducentes para poder llevar a cabo la
transacción. Ello, al exigir la firma de documentos con
información incorrecta el día antes de la fecha
seleccionada para realizar el cierre y negarse a
corregir los mismos. Añadió, que luego de haber
confirmado su comparecencia a la propiedad de la parte
apelante para llevar a cabo el cierre el 23 de agosto de
2019, BSPR no se presentó. Alegó, que la transacción se
podía llevar a cabo si BSPR cumplía con realizar las
correcciones señaladas oportunamente, por lo que
solicitó al TPI que ordenara a las partes retomar la
transacción para finalizarla.
El 8 de octubre de 2019, la parte apelante presentó
una Contestación a la Demanda Enmendada y Reconvención.8
Mediante la misma, negó la mayoría de las alegaciones de
la Demanda y presentó varias defensas afirmativas.
Además, incluyó una Reconvención en la cual alegó que
BSPR había aceptado una propuesta de “short
payoff/quita” por la cantidad de $2,100,000.00, la cual
6 Id., pág. 41. 7 Id., págs. 43-44. 8 Id., págs. 47-53. KLCE202301053 5
había sido firmada y enviada oportunamente,
perfeccionándose así, un contrato de compraventa entre
las partes. Arguyó, que se pautó la celebración del
cierre para la mañana del 23 de agosto de 2019, en la
oficina del Sr. Francisco J. Rivera Fernández, no
obstante, nunca llegó el representante del banco, ni se
comunicó con estos. Añadió que las actuaciones de BSPR
constituyeron un incumplimiento de contrato,
constitutivo de dolo grave que lo hacía responsable ante
el Sr. Francisco J. Rivera Fernández por los daños y
perjuicios causados, los cuales estimó en una cantidad
no menor de $2,500,000.00.
Por su parte, el 23 de octubre de 2019, BSPR
presentó una Solicitud de Desestimación de
Reconvención.9 En ella, alegó que la Regla 408 de las
Reglas de Evidencias, excluía toda evidencia relativa a
actuaciones y/u ofertas habidas durante las
conversaciones transaccionales, por lo que solicitó la
desestimación de la Reconvención.
Así las cosas, el 25 de febrero de 2020, el TPI
emitió una Sentencia Parcial.10 Mediante dicho dictamen,
el foro primario autorizó la enmienda a la Demanda,
ordenó el desistimiento sin perjuicio en cuanto a
Fulano(a) de Tal y Sutano(a) de Tal a tenor con la Regla
39.1 de las de Procedimiento Civil y ordenó la
desestimación de la Reconvención sin oposición, y una
sustitución de parte solicitada por BSPR.
El 28 de julio de 2020, la parte apelante presentó
una Moción en Solicitud de Determinaciones de Hechos y
9 Id., págs. 56-57. 10 Id., págs. 60-61. KLCE202301053 6
Reconsideración de Sentencia Parcial.11 En síntesis,
alegó que contrario a lo alegado por BSPR en torno a que
lo que hubo entre las partes fueron meras conversaciones
transaccionales, el contrato suscrito entre las partes
específicamente establecía que BSPR había aceptado la
propuesta de “short payoff/quita” por la cantidad de
$2,100,000.00 y se obligó a liberar y endosar los pagarés
originales a favor del Sr. Francisco J. Rivera
Fernández.
Con relación a la desestimación de la Reconvención,
la parte apelante solicitó al TPI que reconsiderara
dicha determinación. Sostuvo, que, mediante la
desestimación, le estaba privando de su día en corte
para exponer todas las reclamaciones y defensas que
tenía en contra de BSPR y que estaban íntimamente
relacionadas con la reconvención presentada, lo que
tenía una consecuencia funesta ya que no se le estaba
permitiendo utilizar todas las defensas relacionadas con
las alegaciones que se reclamaban en la Reconvención.
El 21 de octubre de 2020, el foro primario emitió
una Resolución,12 entre otras cosas, declarando con lugar
la solicitud de reconsideración presentada por la parte
apelante, y ordenado la paralización de los procesos
hasta el 31 de diciembre de 2020.
El 3 de mayo de 2021, la parte apelante presentó
una Urgente Moción solicitando se Dicte Sentencia
Conforme a Contrato de Transacción Extrajudicial
Existente entre las Partes.13 Mediante la misma, reiteró
sus alegaciones anteriores en torno a que se había
11 Id., págs. 62-68. 12 Id., pág. 71. 13 Id., págs. 72-77. KLCE202301053 7
perfeccionado un contrato de transacción extrajudicial
el cual fue incumplido por BSPR, y que los que procedía
era el cumplimiento específico de las obligaciones
contraídas en el mismo.
Por su parte, el 5 de octubre de 2021, la parte
apelada presentó una Moción en Cumplimiento de Orden y
Oposición a: Urgente Moción solicitando se Dicte
Sentencia Conforme a Contrato de Transacción
Extrajudicial.14 En lo pertinente, sostuvo que en efecto
se habían sostenido conversaciones transaccionales con
el propósito de encontrar una alternativa viable para
ambas partes que pusiera fin a las controversias entre
las partes. Sin embargo, la transacción no se formalizó
por lo que se solicitó la continuación del proceso
judicial, por ende, la premisa de la parte apelante era
una equivocada. Añadió que la parte apelante había
cursado tres ofertas adicionales, siendo todas
rechazadas por la parte apelada. Además, reiteró su
postura en cuanto a que el contrato transaccional
extrajudicial no se formalizó, por lo que el 26 de agosto
de 2016, BSPR envió una Carta de Cancelación de la
alternativa de “short payoff/quita”.
El 8 de diciembre de 2021, el TPI emitió una
Sentencia.15 El foro primario sostuvo que la evidencia
presentada por las partes demostró que BSPR envió una
carta de aprobación quita “short payoff”, donde
notificaba su aceptación de la intitulada propuesta para
los préstamos número 9375040, 9498524 y 3004234714 por
la cantidad de $2,100,000.00. Además, indicó que al
recibo del pago liberaría los pagarés originales y los
14 Id., págs. 92-98. 15 Id., págs. 112-123. KLCE202301053 8
endorsaría a favor del portador, el Sr. Francisco J.
Rivera Fernández, y que, de estar de acuerdo con dicha
determinación, este debía hacer llegar la carta firmada
en o antes del 25 de julio de 2019, porque de lo
contrario la transacción sería cancelada. A su vez,
dicha misiva indicaba que una vez firmada, la
autorización tendría una vigencia no mayor de 30 días
calendarios a partir de la fecha de recibo en sus
oficinas.
El TPI sostuvo, que quedó demostrado que el Sr.
Francisco J. Rivera Fernández aceptó la referida
aprobación “short payoff/quita”, por lo que en
cumplimiento con lo establecido firmó y entregó el
acuerdo el 24 de julio de 2019, mediante correo
electrónico, y BSPR confirmó el recibo del mismo en esa
misma fecha. Concluyó, que el mero consentimiento de
ambas partes perfeccionó el contrato de transacción
extrajudicial en dicho momento. Añadió, que ambas partes
acordaron la celebración del cierre para el 23 de agosto
de 2016 en la oficina del Sr. Francisco J. Rivera
Fernández, dentro de la vigencia de los 30 días
calendarios a partir de la fecha de recibo de la carta
firmada, no obstante, el representante del banco nunca
llegó ni se comunicó con el Sr. Francisco J. Rivera
Fernández. No fue hasta el 26 de agosto de 2019, que
BSPR envió una carta de cancelación indicándole que la
aprobación había vencido sin más explicación.
Con relación a las alegadas tres (3) ofertas
transaccionales adicionales realizadas por el Sr.
Francisco J. Rivera Fernández, el TPI concluyó que no
fueron ofertas sino comunicados que este realizara al
banco por su interés en que éste cumpliera con lo KLCE202301053 9
acordado en el contrato de transacción. En consecuencia,
el foro apelado concluyó que BSPR había incumplido con
el contrato de transacción, por lo que ordenó el
cumplimiento específico del referido contrato.
Insatisfecho, el 23 de diciembre de 2021, la parte
apelada solicitó reconsideración de dicha determinación,
la cual fue declarada No Ha Lugar.16
El 9 de marzo de 2022, la parte apelada presentó un
una Apelación17 ante el Tribunal de Apelaciones. En
síntesis, alegó que el TPI incurrió en abuso de
discreción al emitir una sentencia basada únicamente en
las alegaciones de la parte apelante, sin que las mismas
hayan sido prestadas bajo juramento, sin la celebración
de una vista evidenciaria o un juicio plenario y mediante
un escrito que no cumple con las formalidades de una
solicitud de sentencia sumaria.
Así pues, el 6 de mayo de 2022, el Tribunal de
Apelaciones emitió una Sentencia18 mediante la cual
dispuso que en el presente caso existían elementos de
credibilidad y subjetividad que debían ser evaluados por
el foro primario mediante una vista evidenciaria y no
mediante el procedimiento sumario. Por ende, revocó la
Sentencia apelada y devolvió el caso al TPI para la
continuación de los procedimientos.
En atención al mandato de esta Curia, el 20 de junio
de 2023, el TPI celebró una vista evidenciaria. En ella,
testificó el señor Francisco J. Rivera Fernández, el
señor Jaime M. Berríos Reyes y el Lcdo. Jean Paul Juliá
Díaz. Como parte de los testimonios vertidos en sala, se
16 Id., pág. 145. 17 Id., págs. 146-171. 18 Id., págs. 173-184. KLCE202301053 10
discutieron las diferentes conversaciones que hubo entre
las partes, por medio de correo electrónico y cartas
oficiales de BSPR, en aras de llegar a un acuerdo
transaccional.
El 23 de junio de 2023, notificada en esa misma
fecha el TPI emitió una Sentencia Parcial19 mediante la
cual resolvió que nunca se perfeccionó un contrato
transaccional entre las partes y, en consecuencia,
desestimó la Reconvención presentada por la parte
apelante. Ello, debido a que surge de la prueba
testifical y documental presentada en la vista
evidenciaria que la oferta presentada por BSPR a la parte
apelante quedó condicionada a la firma del documento
requerido por el Departamento de Hacienda y el resto de
los documentos correspondientes, durante el acto de
cierre.
Inconforme, el 25 de septiembre de 2023, la parte
apelante acudió ante este Tribunal de Apelaciones y
alegó que el TPI cometió el siguiente error:
ERRÓ EL TPI EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA ORAL Y DOCUMENTAL EN LA VISTA EVIDENCIARIA LLEVADA A CABO AL DECLARAR QUE NO SE PERFECCIONÓ UN CONTRATO DE TRANSACCIÓN EXTRAJUDICIAL ENTRE LUNA RESIDENTIAL Y EL SR. FRANCISCO J. RIVERA FERNÁNDEZ
Considerados los escritos de las partes, así como
los documentos que los acompañan, procedemos a adjudicar
el recurso.
-II-
A. El contrato de transacción.
En un contrato de transacción las partes evitan,
mediante concesiones recíprocas, la provocación de un
19 Id., págs. 233-239. KLCE202301053 11
pleito o ponen fin al que ya había comenzado.20 Dicho
contrato está regulado por el Art. 1709 del Código Civil
de 1930,21 el cual dispone que se trata de un contrato
mediante el cual las partes, dando, prometiendo o
reteniendo cada una alguna cosa, evitan un pleito o ponen
fin a uno ya comenzado.22 Las características del
contrato de transacción son las siguientes: “(1) la
existencia de una controversia o relación jurídica
incierta litigiosa; (2) la intención de las partes de
eliminar o superar esa controversia; y (3)concesiones
recíprocas”.23 Siendo la reciprocidad en las prestaciones
la base indispensable de este contrato.24
El Art. 1715 del Código Civil dispone que la
transacción tendrá efecto de cosa juzgada para las
partes, pero la vía de apremio sólo procederá cuando se
trate de una transacción judicial.25 En otras palabras,
lo pactado por las partes debe considerarse como
definitivamente resuelto y estas no pueden volver sobre
ello.26 Del artículo antes citado se desprende que un
contrato de transacción puede ser de naturaleza judicial
o extrajudicial.27 La transacción judicial ocurre cuando,
“una vez comenzado el pleito, las partes llegan a un
acuerdo transaccional y lo hacen incorporar al proceso
en curso”.28
20 Demeter International, Inc. v. Secretario de Hacienda, 199 DPR 706, 729 (2018) (citas omitidas). 21 El anterior Código Civil de 1930, supra, fue derogado y sustituido
por la Ley Núm. 55-2020, según enmendada. Sin embargo, el estatuto vigente al momento de los hechos era el Código Civil previo y por tanto sus disposiciones son aplicables a la controversia de epígrafe. 22 31 LPRA sec. 4821 (derogado); Rodríguez, et al. v. Hospital, et
al., 186 DPR 889, 903 (2012). 23 Rodríguez, et al. v. Hospital, et al., supra, pág. 903. 24 Demeter International, Inc. v. Secretario de Hacienda, supra,
pág. 730 (citando a Municipio de San Juan v. Prof. Research, 171 DPR 219, 240 (2007). 25 31 LPRA sec. 4827 (derogado). 26 Neca Mortg. Corp. v. A & W Dev. S.E., 137 DPR 860, 872 (1995). 27 Rodríguez v. Hospital, supra, pág. 904. 28 Id. KLCE202301053 12
Por otro lado, la transacción extrajudicial es
“aquella que se celebra antes de que comience el pleito
que se quiere evitar, o cuando una vez comenzado, las
partes acuerdan una transacción sin la intervención del
tribunal”, para lo cual bastará el mero aviso de
desistimiento del pleito, aun cuando las partes tan
siquiera mencionen el acuerdo logrado entre ellas.29 Si
el caso nunca se inicia judicialmente, pero la
transacción procura evitar la litigación, se aplicará al
acuerdo el mismo efecto disuasivo y extintor de las
causas de acción que las cuestiones transigidas pudieron
generar entre los contratantes. Así lo pauta de manera
diáfana el artículo 1709 del Código Civil que rige tales
consecuencias cuando se otorga ese tipo de acuerdo
contractual para evitar la provocación de un pleito o
poner término al que había comenzado. Lo que es común a
todas estas modalidades es la consecuencia jurídica que
tales acuerdos provocan: todo lo transigido por las
partes será cosa juzgada, como si hubiera sido
adjudicada por un foro competente. Es decir, la defensa
de cosa juzgada fundamentada en el contrato de
transacción tiene el efecto de evitar que en un pleito
posterior se litiguen nuevamente, entre las mismas
partes, los asuntos ya transigidos.30
Todo contrato de transacción debe cumplir con los
mismos requisitos que cualquier otro contrato, a saber:
consentimiento, objeto y causa.31 Así las cosas, existe
el consentimiento en el contrato de transacción, ya que
tiene que ser consensual entre las partes.32 Por otro
29 Id. 30 31 LPRA sec. 3343 (derogado). 31 31 LPRA sec. 3391 (derogado). 32 Neca Mortg. Corp. v. A & W Dev. S.E., supra, pág. 871. KLCE202301053 13
lado, el objeto del contrato de transacción es la
controversia existente entre las partes, ya sea de
índole judicial o extrajudicial.33 Finalmente, el litigio
en si sirve como la causa del contrato de transacción
judicial, así como eliminación de la controversia entre
las partes mediante concesiones recíprocas entre ellos.34
En cuanto a su alcance, el Art. 1714 del Código
Civil dispone que los contratos de transacción
únicamente comprenden los objetos expresamente
determinados en ellos, “o que, por una inducción
necesaria de sus palabras, deban reputarse comprendidos
en la misma”.35 Por ello, el nuestro Tribunal Supremo ha
sido consistente en resolver que al contrato de
transacción le aplican las normas generales sobre la
interpretación de los contratos cuando surja la
necesidad de descubrir la verdadera intención de los
contratantes, pero que los términos del contrato deben
ser interpretados de forma restrictiva.36
Al igual que los demás tipos de contratos, las
transacciones tienen fuerza de ley entre las partes y
deben cumplirse al tenor de los mismos.37 Lo anterior,
siempre y cuando lo pactado mediante el contrato de
transacción no sea contrario a la ley, la moral, ni el
orden público.38
-III-
En el presente caso, la parte apelante alegó que
entre el señor Francisco J. Rivera Fernández y BSPR se
33 Id. 34 Municipio de San Juan v. Prof. Research, supra, pág. 239; Véase también, Neca Mortg. Corp. v. A & W Dev. S.E., supra, pág. 871. 35 31 LPRA sec. 4826 (derogado). 36 Demeter International, Inc. v. Secretario de Hacienda, supra,
pág. 731 37 Art. 1044 del Código Civil, 31 LPRA sec. 2994. 38 Art. 1207 del Código Civil, 31 LPRA 3372. KLCE202301053 14
perfeccionó un contrato transaccional una vez este
último recibió firmada la oferta que contenía la
posición formal del banco emitida por la Sra. Marie
Guiven.
Por su parte, la parte apelada arguyó que, conforme
a lo resuelto por el foro primario, la oferta de BSPR
quedó condicionada a la firma de los documentos de cierre
y a los documentos requeridos por el Departamento de
Hacienda.
Luego de evaluar los escritos presentados por ambas
partes, la transcripción de la vista evidenciaria y la
totalidad del expediente, resolvemos.
El 20 de junio de 2023, el TPI celebró una vista
evidenciaria en el caso de epígrafe. Dicha vista
evidenciaria fue ordenada por esta Curia para dirimir
los elementos de credibilidad y subjetividad en aras de
determinar si se configuró o no un contrato de
transacción extrajudicial entre las partes. En ella,
testificaron los señores Francisco J. Rivera Fernández,
Jaime M. Berrios Reyes y el Lcdo. Jean Paul Juliá Díaz.
Junto con el testimonio de estos, se admitió en evidencia
cierta prueba documental que obra en el expediente de
autos.
Surge del expediente que el 8 de julio de 2019,
BSPR le cursó a la parte apelante un correo electrónico
mediante el cual anejó una carta con fecha de 5 de julio
de 2019, suscrita por la señora Marie Guiven, directora
de la Unidad de Mitigación de Pérdidas del Banco
Santander. Mediante dicha misiva, se le informó a la
parte apelante que BSPR había aceptado su propuesta de
"short payoff/quita" de los préstamos 9375040, 9498524
y 3004234714, por la cantidad de $2,1000,000.00. Además, KLCE202301053 15
el comunicado antes mencionado indicaba que, de estar de
acuerdo, la misma debía ser firmada y devuelta, en o
antes del 25 de julio de 2019.
Surge de la prueba testifical y documental que,
BSPR apercibió a la parte apelante, por medio del correo
electrónico antes mencionado que, al momento del cierre
se tenían que firmar unos documentos adicionales. Entre
estos, se encontraba un documento requerido por el
Departamento de Hacienda en virtud de la determinación
administrativa núm. 16-14, que le impone la obligación
al acreedor de notificar toda suma condonada. No
obstante, surgió una controversia sobre la propiedad en
cuestión. Ello, debido a que la parte apelante alegó que
la propiedad era una residencial, mientras que BSPR
sostuvo que era una propiedad de inversión.
La posición de BSPR estaba apoyada en tres puntos,
a saber: 1) una certificación del CRIM que indicaba que
la propiedad no disfrutaba de exención de residencia
principal, 2) que de la investigación de campo surgió
que la propiedad no estaba habitada y, 3) que BSPR tenía
conocimiento de una demanda en la que la parte apelante
informó, en su contestación a la demanda, que su
residencia principal no era la propiedad en
controversia.
Como resultado de las diferencias antes
mencionadas, la parte apelante se negó a firmar el
documento requerido por el Departamento de Hacienda,
razón por la cual el cierre de la transacción no se llevó
a cabo. Así pues, transcurridos los treinta días
previstos por BSPR para el cierre de la transacción,
este último envió una carta de cancelación el 26 de
agosto de 2019. KLCE202301053 16
Como antes mencionáramos, al contrato de
contratantes.
deben cumplirse a tenor de estos. Lo anterior, siempre
y cuando lo pactado mediante el contrato de transacción
no sea contrario a la ley, la moral, ni el orden público.
Ciertamente, la parte apelante cumplió con su deber
de devolver firmada la carta de aprobación de "short
payoff/quita" antes del 25 de julio de 2019. Sin embargo,
esa acción de por sí no configuró un contrato de
transacción extrajudicial. Surge del expediente que la
presente transacción quedó condicionada a la firma del
documento requerido por el Departamento de Hacienda y el
resto de los documentos correspondientes, durante el
acto de cierre. Dicho acto no se llevó a cabo por razones
atribuibles a la parte apelante. Ello, debido a que esta
última se negó a firmar el documento requerido por el
Departamento de Hacienda, el cual era un requisito de
ley que no podía ser obviado. Consecuentemente, BSPR
estaba impedido de continuar con la transacción antes
mencionada.
En vista de que entre las partes nunca se
perfeccionó un contrato de transacción, es forzoso
concluir que la Reconvención instada por la parte
apelante no tiene mérito. Esto, debido a que los alegados
daños se basan en un incumplimiento de contrato que nunca
se perfeccionó. Por ende, el TPI actuó correctamente al
desestimar la Reconvención. KLCE202301053 17
-IV-
Por los fundamentos antes expuestos, confirmamos la
Sentencia Parcial apelada y devolvemos el caso al foro
primario para la continuación de los procedimientos.
Lo acordó y manda el Tribunal, y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones