Kevin R. Wagner and Peggy A. Wagner v. Tabor Construction, Inc. and John Tabor, D/B/A Tabor Construction Company

Court of Appeals of Tennessee

Kevin R. Wagner and Peggy A. Wagner v. Tabor Construction, Inc. and John Tabor, D/B/A Tabor Construction Company

Court of Appeals of Tennessee·Decided November 2, 1998·No. 03A01-9805-CV-00159·Published

Opinion

I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED November 2, 1998

Cecil Crowson, Jr. K E V I N R . W A G N E R a n d ) K N O X C I R C U I T Appellate C ourt Clerk P E G G Y A . W A G N E R , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 9 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . W H E E L E R R O S E N B A L M ) J U D G E ) ) ) ) ) T A B O R C O N S T R U C T I O N , I N C . , ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) a n d ) ) J O H N T A B O R , D / B / A T A B O R C O N - ) C O N S T R U C T I O N C O M P A N Y , ) ) D e f e n d a n t )

T H O M A S R . H E N L E Y , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t , T a b o r C o n s t r u c t i o n C o m p a n y .

B R E N T R . W A T S O N , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l e e , K e v i n R . W a g n e r . O P I N I O N

M c M u r r a y , J .

T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e r e l a t i v e s i m p l e . T h e p l a i n t i f f s 1 c o n t r a c t e d t o p u r c h a s e a h o u s e f r o m t h e d e f e n d a n t . W h e n t h e h o u s e

w a s c o m p l e t e , e x c e p t i n g s o m e " p u n c h l i s t i t e m s " t h e p a r t i e s e n t e r e d

i n t o a s e c o n d c o n t r a c t . B y t h e t e r m s o f t h e s e c o n d c o n t r a c t , t h e

d e f e n d a n t w a s t o p l a c e $ 5 , 0 0 0 . 0 0 i n e s c r o w w i t h t h e m o n i e s t o b e

u s e d t o w a r d t h e c o m p l e t i o n o f t h e " p u n c h l i s t " i t e m s . P a r t o f t h e

w o r k w a s c o m p l e t e d o n t h e " p u n c h l i s t " i t e m s .

P l a i n t i f f s f i l e d t h i s a c t i o n a l l e g i n g b r e a c h o f t h e s a l e s

c o n t r a c t a n d f a i l u r e t o c o m p l e t e t h e " p u n c h l i s t " a n d b r e a c h o f t h e

e s c r o w a g r e e m e n t . T h e d e f e n d a n t a n s w e r e d a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m

( d e s i g n a t e d a s a c r o s s - c o m p l a i n t ) . I n t h e c o u n t e r c l a i m , t h e

d e f e n d a n t a l l e g e d t h a t a l l w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d a n d s o u g h t

j u d g m e n t f o r t h e b a l a n c e h e l d i n t h e e s c r o w a c c o u n t a n d f o r o t h e r

w o r k a n d m a t e r i a l s f o r w h i c h , a l l e g e d l y , t h e d e f e n d a n t h a d n o t b e e n

p a i d . A n a n s w e r t o t h e c o u n t e r c l a i m w a s f i l e d a n d t h e c a s e w a s

h e a r d b y t h e c o u r t a t a b e n c h t r i a l .

1 B y a g r e e d o r d e r , J o h n T a b o r w a s d i s m i s s e d a s a p a r t y .

2 T h e c o u r t r e s o l v e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e o r i g i n a l

p l a i n t i f f s a n d a w a r d e d j u d g m e n t i n t h e i r f a v o r a n d a g a i n s t t h e

a p p e l l a n t f o r $ 7 , 6 8 6 . 0 9 a n d d i s m i s s e d t h e c o u n t e r c l a i m . T h i s

a p p e a l r e s u l t e d .

T h e a p p e l l a n t p r e s e n t s a s i n g l e i s s u e f o r o u r r e v i e w : W h e t h e r

t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a w a r d i n g d a m a g e s a b o v e t h e b a l a n c e i n

e s c r o w . U p o n c o n s i d e r a t i o n , w e t h i n k n o t a n d a f f i r m t h e j u d g m e n t

o f t h e t r i a l c o u r t .

T h e a p p e l l a n t a r g u e s t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i s c h a r g e s a n d

r e p l a c e s t h e r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t . I t f u r t h e r a r g u e s t h a t

t h e e s c r o w a g r e e m e n t p l a c e d a m o n e t a r y l i m i t o n d e f e n d a n t -

a p p e l l a n t - b u i l d e r ' s l i a b i l i t y . W h i l e i t m a y b e p e r s u a s i v e l y a r g u e d

t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d , i n f a c t , r e p l a c e t h e r e a l e s t a t e

s a l e s c o n t r a c t , i t i s n o t s i g n i f i c a n t r e l a t i v e t o t h e i s s u e b e f o r e

u s . T h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s :

T h e s e l l e r / b u i l d e r h e r e w i t h d e p o s i t s w i t h t h e E s c r o w A g e n t , a n d t h e E s c r o w A g e n t h e r e b y a c k n o w l e d g e s r e c e i p t o f t h e s u m o f f i v e t h o u s a n d a n d 0 0 / 1 0 0 ( $ 5 , 0 0 0 . 0 0 ) . S a i d s u m i s t h e t o t a l t o c o m p l e t e i m p r o v e m e n t s a n d t h e a n t i c i p a t e d i n s p e c t i o n f e e . S a i d [ i l l e g i b l e ] s h a l l b e h e l d b y E s c r o w A g e n t a n d d i s b u r s e d w h e n t h e s e l - l e r / b u i l d e r c o m p l e t e s a l l t h e s a i d i m p r o v e m e n t s a n d t h e p r o p e r t y h a s b e e n i n s p e c t e d b y t h e b u y e r . A t w h i c h t i m e h e / s h e i s t o n o t i f y E s c r o w A g e n t i n w r i t i n g t o r e l e a s e t h e e s c r o w t o t h e s e l l e r / b u i l d e r . . . .

3 * * * *

2 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t o p a y f o r a l l l a b o r a n d m a t e r i a l n e c e s s a r y t o c o m p l e t e t h e w o r k a n d i m p r o v e m e n t s .

3 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t h a t h e / s h e i s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e s a t i s f a c t o r y c o m p l e t i o n o f t h e w o r k f r e e a n d c l e a r o f a l l l i e n s .

* * * *

W e f i r s t n o t e t h a t n o s t a t e m e n t o f o r t r a n s c r i p t o f t h e

e v i d e n c e w a s f i l e d .

W h e r e t h e i s s u e s r a i s e d g o t o t h e e v i d e n c e , t h e r e m u s t b e a t r a n s c r i p t . I n t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e , t h e r e i s a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e r e w a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e b e f o r e t h e t r i a l c o u r t t o s u p p o r t i t s j u d g m e n t , a n d t h i s C o u r t m u s t t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t .

C o a k l e y v . D a n i e l s , 8 4 0 S . W . 2 d 3 6 7 , 3 7 0 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) . S e e a l s o W o r d v . W o r d , 9 3 7 S . W . 2 d 9 3 1 , 9 3 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 6 ) ; S h e r r o d v . W i x , 8 4 9 S . W . 2 d 7 8 0 , 7 8 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) ; I r v i n v . C i t y o f C l a r k s v i l l e , 7 6 7 S . W . 2 d 6 4 9 , 6 5 3 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) .

W e m u s t t h e r e f o r e i n d u l g e i n a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e

e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g s o f

f a c t . I t i s o n l y n e c e s s a r y f o r u s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e e s c r o w

a g r e e m e n t l i m i t e d t h e a p p e l l a n t ' s l i a b i l i t y .

C o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n i s a q u e s t i o n o f l a w , a n d o u r r e v i e w i s t h e r e f o r e d e n o v o u p o n t h e r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e d t o t h e t r i a l c o u r t ' s i n t e r p r e t a t i o n . T e n n . R . A p p . P . 1 3 ( d ) ; G r e d i g v . T e n n e s s e e

4 F a r m e r s M u t . I n s . C o . , 8 9 1 S . W . 2 d 9 0 9 , 9 1 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 4 ) .

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