I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED November 2, 1998
Cecil Crowson, Jr. K E V I N R . W A G N E R a n d ) K N O X C I R C U I T Appellate C ourt Clerk P E G G Y A . W A G N E R , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 9 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . W H E E L E R R O S E N B A L M ) J U D G E ) ) ) ) ) T A B O R C O N S T R U C T I O N , I N C . , ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) a n d ) ) J O H N T A B O R , D / B / A T A B O R C O N - ) C O N S T R U C T I O N C O M P A N Y , ) ) D e f e n d a n t )
T H O M A S R . H E N L E Y , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t , T a b o r C o n s t r u c t i o n C o m p a n y .
B R E N T R . W A T S O N , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l e e , K e v i n R . W a g n e r . O P I N I O N
M c M u r r a y , J .
T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e r e l a t i v e s i m p l e . T h e p l a i n t i f f s 1 c o n t r a c t e d t o p u r c h a s e a h o u s e f r o m t h e d e f e n d a n t . W h e n t h e h o u s e
w a s c o m p l e t e , e x c e p t i n g s o m e " p u n c h l i s t i t e m s " t h e p a r t i e s e n t e r e d
i n t o a s e c o n d c o n t r a c t . B y t h e t e r m s o f t h e s e c o n d c o n t r a c t , t h e
d e f e n d a n t w a s t o p l a c e $ 5 , 0 0 0 . 0 0 i n e s c r o w w i t h t h e m o n i e s t o b e
u s e d t o w a r d t h e c o m p l e t i o n o f t h e " p u n c h l i s t " i t e m s . P a r t o f t h e
w o r k w a s c o m p l e t e d o n t h e " p u n c h l i s t " i t e m s .
P l a i n t i f f s f i l e d t h i s a c t i o n a l l e g i n g b r e a c h o f t h e s a l e s
c o n t r a c t a n d f a i l u r e t o c o m p l e t e t h e " p u n c h l i s t " a n d b r e a c h o f t h e
e s c r o w a g r e e m e n t . T h e d e f e n d a n t a n s w e r e d a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m
( d e s i g n a t e d a s a c r o s s - c o m p l a i n t ) . I n t h e c o u n t e r c l a i m , t h e
d e f e n d a n t a l l e g e d t h a t a l l w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d a n d s o u g h t
j u d g m e n t f o r t h e b a l a n c e h e l d i n t h e e s c r o w a c c o u n t a n d f o r o t h e r
w o r k a n d m a t e r i a l s f o r w h i c h , a l l e g e d l y , t h e d e f e n d a n t h a d n o t b e e n
p a i d . A n a n s w e r t o t h e c o u n t e r c l a i m w a s f i l e d a n d t h e c a s e w a s
h e a r d b y t h e c o u r t a t a b e n c h t r i a l .
1 B y a g r e e d o r d e r , J o h n T a b o r w a s d i s m i s s e d a s a p a r t y .
2 T h e c o u r t r e s o l v e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e o r i g i n a l
p l a i n t i f f s a n d a w a r d e d j u d g m e n t i n t h e i r f a v o r a n d a g a i n s t t h e
a p p e l l a n t f o r $ 7 , 6 8 6 . 0 9 a n d d i s m i s s e d t h e c o u n t e r c l a i m . T h i s
a p p e a l r e s u l t e d .
T h e a p p e l l a n t p r e s e n t s a s i n g l e i s s u e f o r o u r r e v i e w : W h e t h e r
t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a w a r d i n g d a m a g e s a b o v e t h e b a l a n c e i n
e s c r o w . U p o n c o n s i d e r a t i o n , w e t h i n k n o t a n d a f f i r m t h e j u d g m e n t
o f t h e t r i a l c o u r t .
T h e a p p e l l a n t a r g u e s t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i s c h a r g e s a n d
r e p l a c e s t h e r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t . I t f u r t h e r a r g u e s t h a t
t h e e s c r o w a g r e e m e n t p l a c e d a m o n e t a r y l i m i t o n d e f e n d a n t -
a p p e l l a n t - b u i l d e r ' s l i a b i l i t y . W h i l e i t m a y b e p e r s u a s i v e l y a r g u e d
t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d , i n f a c t , r e p l a c e t h e r e a l e s t a t e
s a l e s c o n t r a c t , i t i s n o t s i g n i f i c a n t r e l a t i v e t o t h e i s s u e b e f o r e
u s . T h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s :
T h e s e l l e r / b u i l d e r h e r e w i t h d e p o s i t s w i t h t h e E s c r o w A g e n t , a n d t h e E s c r o w A g e n t h e r e b y a c k n o w l e d g e s r e c e i p t o f t h e s u m o f f i v e t h o u s a n d a n d 0 0 / 1 0 0 ( $ 5 , 0 0 0 . 0 0 ) . S a i d s u m i s t h e t o t a l t o c o m p l e t e i m p r o v e m e n t s a n d t h e a n t i c i p a t e d i n s p e c t i o n f e e . S a i d [ i l l e g i b l e ] s h a l l b e h e l d b y E s c r o w A g e n t a n d d i s b u r s e d w h e n t h e s e l - l e r / b u i l d e r c o m p l e t e s a l l t h e s a i d i m p r o v e m e n t s a n d t h e p r o p e r t y h a s b e e n i n s p e c t e d b y t h e b u y e r . A t w h i c h t i m e h e / s h e i s t o n o t i f y E s c r o w A g e n t i n w r i t i n g t o r e l e a s e t h e e s c r o w t o t h e s e l l e r / b u i l d e r . . . .
3 * * * *
2 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t o p a y f o r a l l l a b o r a n d m a t e r i a l n e c e s s a r y t o c o m p l e t e t h e w o r k a n d i m p r o v e m e n t s .
3 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t h a t h e / s h e i s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e s a t i s f a c t o r y c o m p l e t i o n o f t h e w o r k f r e e a n d c l e a r o f a l l l i e n s .
* * * *
W e f i r s t n o t e t h a t n o s t a t e m e n t o f o r t r a n s c r i p t o f t h e
e v i d e n c e w a s f i l e d .
W h e r e t h e i s s u e s r a i s e d g o t o t h e e v i d e n c e , t h e r e m u s t b e a t r a n s c r i p t . I n t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e , t h e r e i s a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e r e w a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e b e f o r e t h e t r i a l c o u r t t o s u p p o r t i t s j u d g m e n t , a n d t h i s C o u r t m u s t t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t .
C o a k l e y v . D a n i e l s , 8 4 0 S . W . 2 d 3 6 7 , 3 7 0 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) . S e e a l s o W o r d v . W o r d , 9 3 7 S . W . 2 d 9 3 1 , 9 3 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 6 ) ; S h e r r o d v . W i x , 8 4 9 S . W . 2 d 7 8 0 , 7 8 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) ; I r v i n v . C i t y o f C l a r k s v i l l e , 7 6 7 S . W . 2 d 6 4 9 , 6 5 3 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) .
W e m u s t t h e r e f o r e i n d u l g e i n a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e
e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g s o f
f a c t . I t i s o n l y n e c e s s a r y f o r u s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e e s c r o w
a g r e e m e n t l i m i t e d t h e a p p e l l a n t ' s l i a b i l i t y .
C o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n i s a q u e s t i o n o f l a w , a n d o u r r e v i e w i s t h e r e f o r e d e n o v o u p o n t h e r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e d t o t h e t r i a l c o u r t ' s i n t e r p r e t a t i o n . T e n n . R . A p p . P . 1 3 ( d ) ; G r e d i g v . T e n n e s s e e
4 F a r m e r s M u t . I n s . C o . , 8 9 1 S . W . 2 d 9 0 9 , 9 1 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 4 ) .
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I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED November 2, 1998
Cecil Crowson, Jr. K E V I N R . W A G N E R a n d ) K N O X C I R C U I T Appellate C ourt Clerk P E G G Y A . W A G N E R , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 9 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . W H E E L E R R O S E N B A L M ) J U D G E ) ) ) ) ) T A B O R C O N S T R U C T I O N , I N C . , ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) a n d ) ) J O H N T A B O R , D / B / A T A B O R C O N - ) C O N S T R U C T I O N C O M P A N Y , ) ) D e f e n d a n t )
T H O M A S R . H E N L E Y , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l a n t , T a b o r C o n s t r u c t i o n C o m p a n y .
B R E N T R . W A T S O N , K n o x v i l l e , f o r A p p e l l e e , K e v i n R . W a g n e r . O P I N I O N
M c M u r r a y , J .
T h e f a c t s o f t h i s c a s e a r e r e l a t i v e s i m p l e . T h e p l a i n t i f f s 1 c o n t r a c t e d t o p u r c h a s e a h o u s e f r o m t h e d e f e n d a n t . W h e n t h e h o u s e
w a s c o m p l e t e , e x c e p t i n g s o m e " p u n c h l i s t i t e m s " t h e p a r t i e s e n t e r e d
i n t o a s e c o n d c o n t r a c t . B y t h e t e r m s o f t h e s e c o n d c o n t r a c t , t h e
d e f e n d a n t w a s t o p l a c e $ 5 , 0 0 0 . 0 0 i n e s c r o w w i t h t h e m o n i e s t o b e
u s e d t o w a r d t h e c o m p l e t i o n o f t h e " p u n c h l i s t " i t e m s . P a r t o f t h e
w o r k w a s c o m p l e t e d o n t h e " p u n c h l i s t " i t e m s .
P l a i n t i f f s f i l e d t h i s a c t i o n a l l e g i n g b r e a c h o f t h e s a l e s
c o n t r a c t a n d f a i l u r e t o c o m p l e t e t h e " p u n c h l i s t " a n d b r e a c h o f t h e
e s c r o w a g r e e m e n t . T h e d e f e n d a n t a n s w e r e d a n d f i l e d a c o u n t e r c l a i m
( d e s i g n a t e d a s a c r o s s - c o m p l a i n t ) . I n t h e c o u n t e r c l a i m , t h e
d e f e n d a n t a l l e g e d t h a t a l l w o r k h a d b e e n c o m p l e t e d a n d s o u g h t
j u d g m e n t f o r t h e b a l a n c e h e l d i n t h e e s c r o w a c c o u n t a n d f o r o t h e r
w o r k a n d m a t e r i a l s f o r w h i c h , a l l e g e d l y , t h e d e f e n d a n t h a d n o t b e e n
p a i d . A n a n s w e r t o t h e c o u n t e r c l a i m w a s f i l e d a n d t h e c a s e w a s
h e a r d b y t h e c o u r t a t a b e n c h t r i a l .
1 B y a g r e e d o r d e r , J o h n T a b o r w a s d i s m i s s e d a s a p a r t y .
2 T h e c o u r t r e s o l v e d t h e i s s u e s i n f a v o r o f t h e o r i g i n a l
p l a i n t i f f s a n d a w a r d e d j u d g m e n t i n t h e i r f a v o r a n d a g a i n s t t h e
a p p e l l a n t f o r $ 7 , 6 8 6 . 0 9 a n d d i s m i s s e d t h e c o u n t e r c l a i m . T h i s
a p p e a l r e s u l t e d .
T h e a p p e l l a n t p r e s e n t s a s i n g l e i s s u e f o r o u r r e v i e w : W h e t h e r
t h e t r i a l c o u r t e r r e d i n a w a r d i n g d a m a g e s a b o v e t h e b a l a n c e i n
e s c r o w . U p o n c o n s i d e r a t i o n , w e t h i n k n o t a n d a f f i r m t h e j u d g m e n t
o f t h e t r i a l c o u r t .
T h e a p p e l l a n t a r g u e s t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i s c h a r g e s a n d
r e p l a c e s t h e r e a l e s t a t e s a l e s c o n t r a c t . I t f u r t h e r a r g u e s t h a t
t h e e s c r o w a g r e e m e n t p l a c e d a m o n e t a r y l i m i t o n d e f e n d a n t -
a p p e l l a n t - b u i l d e r ' s l i a b i l i t y . W h i l e i t m a y b e p e r s u a s i v e l y a r g u e d
t h a t t h e e s c r o w a g r e e m e n t d i d , i n f a c t , r e p l a c e t h e r e a l e s t a t e
s a l e s c o n t r a c t , i t i s n o t s i g n i f i c a n t r e l a t i v e t o t h e i s s u e b e f o r e
u s . T h e e s c r o w a g r e e m e n t p r o v i d e s i n p e r t i n e n t p a r t a s f o l l o w s :
T h e s e l l e r / b u i l d e r h e r e w i t h d e p o s i t s w i t h t h e E s c r o w A g e n t , a n d t h e E s c r o w A g e n t h e r e b y a c k n o w l e d g e s r e c e i p t o f t h e s u m o f f i v e t h o u s a n d a n d 0 0 / 1 0 0 ( $ 5 , 0 0 0 . 0 0 ) . S a i d s u m i s t h e t o t a l t o c o m p l e t e i m p r o v e m e n t s a n d t h e a n t i c i p a t e d i n s p e c t i o n f e e . S a i d [ i l l e g i b l e ] s h a l l b e h e l d b y E s c r o w A g e n t a n d d i s b u r s e d w h e n t h e s e l - l e r / b u i l d e r c o m p l e t e s a l l t h e s a i d i m p r o v e m e n t s a n d t h e p r o p e r t y h a s b e e n i n s p e c t e d b y t h e b u y e r . A t w h i c h t i m e h e / s h e i s t o n o t i f y E s c r o w A g e n t i n w r i t i n g t o r e l e a s e t h e e s c r o w t o t h e s e l l e r / b u i l d e r . . . .
3 * * * *
2 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t o p a y f o r a l l l a b o r a n d m a t e r i a l n e c e s s a r y t o c o m p l e t e t h e w o r k a n d i m p r o v e m e n t s .
3 . T h e s e l l e r / b u i l d e r a g r e e s t h a t h e / s h e i s p e r s o n a l l y l i a b l e f o r t h e s a t i s f a c t o r y c o m p l e t i o n o f t h e w o r k f r e e a n d c l e a r o f a l l l i e n s .
* * * *
W e f i r s t n o t e t h a t n o s t a t e m e n t o f o r t r a n s c r i p t o f t h e
e v i d e n c e w a s f i l e d .
W h e r e t h e i s s u e s r a i s e d g o t o t h e e v i d e n c e , t h e r e m u s t b e a t r a n s c r i p t . I n t h e a b s e n c e o f a t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e , t h e r e i s a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e r e w a s s u f f i c i e n t e v i d e n c e b e f o r e t h e t r i a l c o u r t t o s u p p o r t i t s j u d g m e n t , a n d t h i s C o u r t m u s t t h e r e f o r e a f f i r m t h e j u d g m e n t .
C o a k l e y v . D a n i e l s , 8 4 0 S . W . 2 d 3 6 7 , 3 7 0 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) . S e e a l s o W o r d v . W o r d , 9 3 7 S . W . 2 d 9 3 1 , 9 3 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 6 ) ; S h e r r o d v . W i x , 8 4 9 S . W . 2 d 7 8 0 , 7 8 3 ( T e n n . A p p . 1 9 9 2 ) ; I r v i n v . C i t y o f C l a r k s v i l l e , 7 6 7 S . W . 2 d 6 4 9 , 6 5 3 ( T e n n . A p p . 1 9 8 8 ) .
W e m u s t t h e r e f o r e i n d u l g e i n a c o n c l u s i v e p r e s u m p t i o n t h a t t h e
e v i d e n c e p r e p o n d e r a t e s i n f a v o r o f t h e t r i a l c o u r t ' s f i n d i n g s o f
f a c t . I t i s o n l y n e c e s s a r y f o r u s t o d e t e r m i n e w h e t h e r t h e e s c r o w
a g r e e m e n t l i m i t e d t h e a p p e l l a n t ' s l i a b i l i t y .
C o n t r a c t i n t e r p r e t a t i o n i s a q u e s t i o n o f l a w , a n d o u r r e v i e w i s t h e r e f o r e d e n o v o u p o n t h e r e c o r d w i t h n o p r e s u m p t i o n o f c o r r e c t n e s s a t t a c h e d t o t h e t r i a l c o u r t ' s i n t e r p r e t a t i o n . T e n n . R . A p p . P . 1 3 ( d ) ; G r e d i g v . T e n n e s s e e
4 F a r m e r s M u t . I n s . C o . , 8 9 1 S . W . 2 d 9 0 9 , 9 1 2 ( T e n n . A p p . 1 9 9 4 ) . I f , h o w e v e r , t h e c o n t r a c t c o n t a i n s a m b i g u i t y w i h c h n e c e s s i t a t e s l o o k i n g t o e x t r i n s i c e v i d e n c e t o d e t e r im n e t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s , t h e n t h e c o u r t ' s f a c ut a l f i n d i n g s a r e p r e s u m e d c o r r e c t u n l e s s t h e e v i d ne c e p r e p o n d e r a t e s o t h e r w i s e . S e e T e n n . R . A p p . P . 1 3 d( ) ; A P A C - T e n n e s s e e , I n c . v . J . M . H u m p h r i e s C o n s t r . C o . , 7 3 2 S . W . 2 d 6 0 1 , 6 0 4 ( T e n n . A p p . 1 9 8 6 ) ; S o u t h e r n R y . E m p l o y e e s C r e d i t U n i o n v . T h o r n b u r g , 6 8 0 S . W . 2 d 7 9 1 , 7 9 2 ( T e n n . A p p . 1 9 8 4 ) .
C r e w s v . D e x t e r R d . P t n r s . , 1 9 9 8 T e n n . A p p . L E X I S 6 6 .
T h e c a r d i n a l r u l e f o r i n t e r p r e t a t i o n o f c o n t r a c t s i s t o
a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e p a r t i e s f r o m t h e c o n t r a c t a s a w h o l e
a n d t o g i v e e f f e c t t o t h a t i n t e n t i o n c o n s i s t e n t w i t h l e g a l
p r i n c i p l e s . W i n f r e e v . E d u c a t o r s C r e d i t U n i o n , 9 0 0 S . W . 2 d 2 8 5 , 2 8 9
( T e n n . A p p . 1 9 9 5 ) ; R a i n e y v . S t a n s e l l , 8 3 6 S . W . 2 d 1 1 7 , 1 1 8 ( T e n n .
A p p . 1 9 9 2 ) .
I n o u r v i e w t h e p r o v i s i o n s o f t h e e s c r o w a g r e e m e n t t h a t w e
h a v e q u o t e d c r e a t e a l a t e n t a m b i g u i t y w h i c h c a n o n l y b e r e s o l v e d b y
r e s o r t i n g t o e x t r i n s i c e v i d e n c e t o a s c e r t a i n t h e i n t e n t i o n o f t h e
p a r t i e s . T h e r e f o r e , w i t h o u t a t r a n s c r i p t o f t h e e v i d e n c e , w e m u s t
c o n c l u s i v e l y p r e s u m e t h a t t h e e v i d e n c e s u p p o r t s t h e j u d g m e n t o f t h e
t r i a l c o u r t .
W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t . T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e
5 t r i a l c o u r t f o r s u c h o t h e r a n d f u r t h e r a c t i o n a s m a y b e n e c e s s a r y
f o r e n f o r c e m e n t o f t h e j u d g m e n t .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ D o n T . M c M u r r a y , J u d g e
C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P r e s i d i n g J u d g e
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ W i l l i a m H . I n m a n , S e n i o r J u d g e
6 I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E
K E V I N R . W A G N E R a n d ) K N O X C I R C U I T P E G G Y A . W A G N E R , ) C . A . N O . 0 3 A 0 1 - 9 8 0 5 - C V - 0 0 1 5 9 ) P l a i n t i f f s - A p p e l l e e s ) ) ) ) ) ) v s . ) H O N . W H E E L E R R O S E N B A L M ) J U D G E ) ) ) ) ) T A B O R C O N S T R U C T I O N , I N C . , ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D ) D e f e n d a n t - A p p e l l a n t ) a n d ) ) J O H N T A B O R , D / B / A T A B O R C O N - ) C O N S T R U C T I O N C O M P A N Y , ) ) D e f e n d a n t )
J U D G M E N T
T h i s a p p e a l c a m e o n t o b e h e a r d u p o n t h e r e c o r d f r o m t h e
C i r c u i t C o u r t o f K n o x C o u n t y , b r i e f s a n d a r g u m e n t o f c o u n s e l . U p o n
c o n s i d e r a t i o n t h e r e o f , t h i s C o u r t i s o f t h e o p i n i o n t h a t t h e r e w a s
n o r e v e r s i b l e e r r o r i n t h e t r i a l c o u r t .
1 W e a f f i r m t h e j u d g m e n t o f t h e t r i a l c o u r t i n a l l r e s p e c t s .
C o s t s a r e a s s e s s e d t o t h e a p p e l l a n t . T h i s c a s e i s r e m a n d e d t o t h e
t r i a l c o u r t f o r s u c h o t h e r a n d f u r t h e r a c t i o n a s m a y b e n e c e s s a r y
P E R C U R I A M