ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
JOSÉ SANTIAGO Apelación SUARDIAZ procedente del Tribunal de Primera Apelada Instancia Sala Superior de v. TA2025CE00075 San Juan
MARBELLA 63, LLC Civil Núm. ING. JULIO SJ2024CV10054 GONZÁLEZ FORTUÑO Sobre: Apelante Injunction Estatuario, FEDERICO HERNÁNDEZ Procedimiento DENTON Especial, Revocación de Permiso de Parte Interventora Construcción, Art. 14.1 de la Ley 161 del 2009, según enmendada
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Mateu Meléndez.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de agosto de 2025.
Comparece ante este foro, FirstBank Puerto Rico
(FirstBank) y nos solicita que revisemos una Orden
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, notificada el 4 de junio de 2025.
Mediante el referido dictamen, el foro primario denegó
la moción de intervención y nulidad de sentencia
presentada por FirstBank.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
EXPEDIMOS el auto de certiorari y CONFIRMAMOS el
dictamen recurrido.
I.
El caso de autos inició el 29 de octubre de 2024,
cuando el Sr. José Santiago Suardiaz (señor Santiago)
presentó una Demanda de Injuction Estatutario y Petición TA2025CE00075 2
de Revocación de Permiso de Construcción.1 En esta,
alegó ser vecino colindante de la propiedad dueña de
Marbella 63, LLC (Marbella), ubicada en la Calle
Marbella #63, sector Condado, San Juan, PR 00907. Esbozó
que, Marbella obtuvo el Permiso de Construcción,
expedido por un Profesional Autorizado -el Sr. Julio
González Fortuño-, bajo el caso 2024-580644-PCOC-305330,
para una hospedería turística de 25 habitaciones. No
obstante, señaló que la propiedad para la cual fue
autorizado el Permiso de Construcción está calificada
como R-Residencial, y en el distrito no está permitido
ministerialmente el uso de Casa de Huéspedes. Asimismo,
alegó que la construcción propuesta y autorizada, no
cumplía con varios parámetros establecidos por el
Reglamento de Calificación Especial del Condado, así
como por el Reglamento Conjunto. Por ello, solicitó la
revocación del Permiso de Construcción y una cantidad no
menor de $10,000.00 por concepto de costas y honorarios
de abogados.
El 19 de noviembre de 2024, el Sr. Federico
Hernández Denton (señor Hernández) presentó una
Solicitud de Intervención.2 Mediante la cual, indicó
que era codueño de una propiedad destinada a vivienda en
la Calle Marbella #61 en el Condado. Por lo que, poseía
intereses patrimoniales y personales que podrían verse
afectados por las construcciones llevadas a cabo por
Marbella.
Posteriormente, el 22 de noviembre de 2024, el
señor Santiago presentó la Demanda Enmendada de
1 Demanda de Injuction Estatutario y Petición de Revocación de Permiso de Construcción, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 2 Solicitud de Intervención, entrada núm. 15 en SUMAC. TA2025CE00075 3
Injunction Estatutario y Petición de Revocación de
Permiso de Construcción.3
Luego de varias incidencias procesales, el 28 de
abril de 2025, el foro primario notificó una Sentencia,
en la cual determinó lo siguiente:4
[…] el permiso de construcción para una “Casa de Huéspedes” en la propiedad de la parte demandada requería un análisis discrecional y no podía ser tramitado como un permiso ministerial. Siendo así, el permiso fue otorgado utilizando información incorrecta al ser clasificado como ministerial cuando su naturaleza reglamentaria exigía un trámite discrecional. Esta conclusión activa el remedio dispuesto en el Artículo 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, para la revocación de permisos otorgados “utilizando información incorrecta o falsa”. Íd.
Así pues, declaró Ha Lugar la Demanda de injuction
estatutario y petición de revocación de permiso de
construcción presentada por el señor Santiago. Por
consiguiente, revocó el permiso de construcción otorgado
a Marbella; ordenó la paralización de cualquier obra de
construcción; y ordenó la demolición inmediata de la
obra construida mediante el permiso de construcción
revocado.
El 3 de junio de 2025, FirstBank presentó una Moción
Urgente de Intervención y Solicitud de Nulidad de
Sentencia.5 En esta, indicó que le había otorgado a
Marbella el financiamiento hipotecario para la
remodelación y rehabilitación de la construcción de la
propiedad, a la que ordenaron demoler las obras
construidas. Añadió que, la propiedad objeto del
préstamo, constituía el colateral hipotecario que
3 Demanda Enmendada de Injunction Estatutario y Petición de Revocación de Permiso de Construcción, entrada núm. 20 en SUMAC. 4 Sentencia, entrada núm. 85 en SUMAC. 5 una Moción Urgente de Intervención y Solicitud de Nulidad de
Sentencia, entrada núm. 88 en SUMAC. TA2025CE00075 4
garantizaba la deuda contraída. Por ello, sostuvo que
la orden de demolición representó un daño directamente
a sus derechos, recuperación y ejecución. Finalmente,
arguyó que no fueron notificados ni incluidos como
parte, pese a tener un interés registral y propietario
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por ello, solicitó intervenir en el pleito, al ser parte
indispensable.
De otra parte, FirstBank solicitó la nulidad de la
Sentencia, puesto que, se excedió al ordenar demoler la
propiedad, aun cuando el señor Santiago solamente
solicitó la revocación del permiso de construcción. A
su vez, que era una sanción desproporcionada y
contradictoria a la política pública, ya que las partes
interesadas podían agotar otros remedios legales.
El 4 de junio de 2025, el foro primario notificó la
Orden recurrida, mediante la cual denegó la moción de
intervención y nulidad de sentencia de FirstBank.6
Inconforme, el 3 de julio de 2025, FirstBank
presentó el recurso de epígrafe. Mediante este, adujo
que el foro primario cometió los siguientes errores:
PRIMER ERROR: Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al declarar no ha lugar la Solicitud de Intervención presentada por FBPR, al tener un interés propietario debidamente inscrito en el registro de la propiedad sobre la obra que se ordena demoler.
SEGUNDO ERROR: Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al no declarar la nulidad de la sentencia, violándose el derecho al debido proceso de ley e interés propietario de FBPR.
En la misma fecha, FirstBank presentó una Moción en
Auxilio de Jurisdicción. No obstante, mediante
6 Orden, entrada núm. 89 en SUMAC. TA2025CE00075 5
Resolución, la declaramos No Ha Lugar. Asimismo, le
concedimos a la parte recurrida, diez (10) días,
contados a partir de la presentación del recurso para
que se expresara sobre los méritos del caso.
Luego de una solicitud de prórroga, el 14 de julio
de 2025, Marbella presentó un Memorando en Apoyo a
Expedición de Auto de Certiorari.
Asimismo, el 23 de julio de 2025, el señor Santiago
presentó su Alegato en Oposición. Mientras que, el 24
de julio de 2025, el señor Hernández presentó su alegato
en oposición como parte interventora.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procederemos a resolver.
II.
-A-
En lo sustantivo, el certiorari es un recurso
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO EN EL TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL
JOSÉ SANTIAGO Apelación SUARDIAZ procedente del Tribunal de Primera Apelada Instancia Sala Superior de v. TA2025CE00075 San Juan
MARBELLA 63, LLC Civil Núm. ING. JULIO SJ2024CV10054 GONZÁLEZ FORTUÑO Sobre: Apelante Injunction Estatuario, FEDERICO HERNÁNDEZ Procedimiento DENTON Especial, Revocación de Permiso de Parte Interventora Construcción, Art. 14.1 de la Ley 161 del 2009, según enmendada
Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Bonilla Ortiz y la Jueza Mateu Meléndez.
Bonilla Ortiz, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 11 de agosto de 2025.
Comparece ante este foro, FirstBank Puerto Rico
(FirstBank) y nos solicita que revisemos una Orden
emitida por el Tribunal de Primera Instancia, Sala
Superior de San Juan, notificada el 4 de junio de 2025.
Mediante el referido dictamen, el foro primario denegó
la moción de intervención y nulidad de sentencia
presentada por FirstBank.
Por los fundamentos que expondremos a continuación,
EXPEDIMOS el auto de certiorari y CONFIRMAMOS el
dictamen recurrido.
I.
El caso de autos inició el 29 de octubre de 2024,
cuando el Sr. José Santiago Suardiaz (señor Santiago)
presentó una Demanda de Injuction Estatutario y Petición TA2025CE00075 2
de Revocación de Permiso de Construcción.1 En esta,
alegó ser vecino colindante de la propiedad dueña de
Marbella 63, LLC (Marbella), ubicada en la Calle
Marbella #63, sector Condado, San Juan, PR 00907. Esbozó
que, Marbella obtuvo el Permiso de Construcción,
expedido por un Profesional Autorizado -el Sr. Julio
González Fortuño-, bajo el caso 2024-580644-PCOC-305330,
para una hospedería turística de 25 habitaciones. No
obstante, señaló que la propiedad para la cual fue
autorizado el Permiso de Construcción está calificada
como R-Residencial, y en el distrito no está permitido
ministerialmente el uso de Casa de Huéspedes. Asimismo,
alegó que la construcción propuesta y autorizada, no
cumplía con varios parámetros establecidos por el
Reglamento de Calificación Especial del Condado, así
como por el Reglamento Conjunto. Por ello, solicitó la
revocación del Permiso de Construcción y una cantidad no
menor de $10,000.00 por concepto de costas y honorarios
de abogados.
El 19 de noviembre de 2024, el Sr. Federico
Hernández Denton (señor Hernández) presentó una
Solicitud de Intervención.2 Mediante la cual, indicó
que era codueño de una propiedad destinada a vivienda en
la Calle Marbella #61 en el Condado. Por lo que, poseía
intereses patrimoniales y personales que podrían verse
afectados por las construcciones llevadas a cabo por
Marbella.
Posteriormente, el 22 de noviembre de 2024, el
señor Santiago presentó la Demanda Enmendada de
1 Demanda de Injuction Estatutario y Petición de Revocación de Permiso de Construcción, entrada núm. 1 en el Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC). 2 Solicitud de Intervención, entrada núm. 15 en SUMAC. TA2025CE00075 3
Injunction Estatutario y Petición de Revocación de
Permiso de Construcción.3
Luego de varias incidencias procesales, el 28 de
abril de 2025, el foro primario notificó una Sentencia,
en la cual determinó lo siguiente:4
[…] el permiso de construcción para una “Casa de Huéspedes” en la propiedad de la parte demandada requería un análisis discrecional y no podía ser tramitado como un permiso ministerial. Siendo así, el permiso fue otorgado utilizando información incorrecta al ser clasificado como ministerial cuando su naturaleza reglamentaria exigía un trámite discrecional. Esta conclusión activa el remedio dispuesto en el Artículo 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, para la revocación de permisos otorgados “utilizando información incorrecta o falsa”. Íd.
Así pues, declaró Ha Lugar la Demanda de injuction
estatutario y petición de revocación de permiso de
construcción presentada por el señor Santiago. Por
consiguiente, revocó el permiso de construcción otorgado
a Marbella; ordenó la paralización de cualquier obra de
construcción; y ordenó la demolición inmediata de la
obra construida mediante el permiso de construcción
revocado.
El 3 de junio de 2025, FirstBank presentó una Moción
Urgente de Intervención y Solicitud de Nulidad de
Sentencia.5 En esta, indicó que le había otorgado a
Marbella el financiamiento hipotecario para la
remodelación y rehabilitación de la construcción de la
propiedad, a la que ordenaron demoler las obras
construidas. Añadió que, la propiedad objeto del
préstamo, constituía el colateral hipotecario que
3 Demanda Enmendada de Injunction Estatutario y Petición de Revocación de Permiso de Construcción, entrada núm. 20 en SUMAC. 4 Sentencia, entrada núm. 85 en SUMAC. 5 una Moción Urgente de Intervención y Solicitud de Nulidad de
Sentencia, entrada núm. 88 en SUMAC. TA2025CE00075 4
garantizaba la deuda contraída. Por ello, sostuvo que
la orden de demolición representó un daño directamente
a sus derechos, recuperación y ejecución. Finalmente,
arguyó que no fueron notificados ni incluidos como
parte, pese a tener un interés registral y propietario
debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad.
Por ello, solicitó intervenir en el pleito, al ser parte
indispensable.
De otra parte, FirstBank solicitó la nulidad de la
Sentencia, puesto que, se excedió al ordenar demoler la
propiedad, aun cuando el señor Santiago solamente
solicitó la revocación del permiso de construcción. A
su vez, que era una sanción desproporcionada y
contradictoria a la política pública, ya que las partes
interesadas podían agotar otros remedios legales.
El 4 de junio de 2025, el foro primario notificó la
Orden recurrida, mediante la cual denegó la moción de
intervención y nulidad de sentencia de FirstBank.6
Inconforme, el 3 de julio de 2025, FirstBank
presentó el recurso de epígrafe. Mediante este, adujo
que el foro primario cometió los siguientes errores:
PRIMER ERROR: Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al declarar no ha lugar la Solicitud de Intervención presentada por FBPR, al tener un interés propietario debidamente inscrito en el registro de la propiedad sobre la obra que se ordena demoler.
SEGUNDO ERROR: Erró el Honorable Tribunal de Primera Instancia al no declarar la nulidad de la sentencia, violándose el derecho al debido proceso de ley e interés propietario de FBPR.
En la misma fecha, FirstBank presentó una Moción en
Auxilio de Jurisdicción. No obstante, mediante
6 Orden, entrada núm. 89 en SUMAC. TA2025CE00075 5
Resolución, la declaramos No Ha Lugar. Asimismo, le
concedimos a la parte recurrida, diez (10) días,
contados a partir de la presentación del recurso para
que se expresara sobre los méritos del caso.
Luego de una solicitud de prórroga, el 14 de julio
de 2025, Marbella presentó un Memorando en Apoyo a
Expedición de Auto de Certiorari.
Asimismo, el 23 de julio de 2025, el señor Santiago
presentó su Alegato en Oposición. Mientras que, el 24
de julio de 2025, el señor Hernández presentó su alegato
en oposición como parte interventora.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes,
procederemos a resolver.
II.
-A-
En lo sustantivo, el certiorari es un recurso
extraordinario discrecional expedido por un tribunal
superior a otro inferior, mediante el cual el primero
está facultado para enmendar errores cometidos por el
segundo, cuando “el procedimiento adoptado no esté de
acuerdo con las prescripciones de la ley.” Artículo 670
del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 3491.
La Regla 52.1 de las de Procedimiento Civil, 32
LPRA Ap. V, R. 52.1, es la disposición que delimita las
instancias en que el Tribunal de Apelaciones expedirá un
recurso de certiorari para revisar resoluciones u
órdenes interlocutorias dictadas por el Tribunal de
Primera Instancia. Asimismo, dispone los supuestos en
que este foro intermedio podrá revisarlas, con carácter
discrecional. Por su parte, la Regla 40 del Reglamento
del Tribunal de Apelaciones, según enmendada, In re
Aprob. Enmdas. Reglamento TA, 2025 TSPR 42, 215 DPR __ TA2025CE00075 6
(2025), establece los criterios que este foro debe tomar
en consideración al atender una solicitud de expedición
de este recurso discrecional.
No obstante, y a pesar de que la Regla 52.1, supra,
no lo contempla, el certiorari también es el recurso
apropiado para solicitar la revisión de resoluciones y
órdenes post sentencia. IG Builders et al. v. BBVAPR,
185 DPR 307, 339 (2012). Nuestro Tribunal Supremo ha
expresado que, en estos supuestos, la Regla 40 de nuestro
Reglamento, supra, adquiere mayor relevancia pues, de
ordinario, “no están disponibles métodos alternos para
asegurar la revisión de la determinación cuestionada.”
Íd.
Al determinar la procedencia de la expedición de un
auto de certiorari, este Tribunal deberá considerar, de
conformidad con la Regla 40, supra, si el remedio y la
disposición de la decisión recurrida, a diferencia de
sus fundamentos, son contrarios a derecho. Así también,
debemos tomar en consideración si ha mediado prejuicio,
parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación
de la prueba por parte del foro primario.
También examinaremos si el asunto planteado exige
consideración más detenida a la luz de los autos
originales o de alegatos más elaborados, o si la etapa
del procedimiento en que se presenta el caso es la más
propicia para su consideración. Finalmente, debemos
analizar si la expedición del auto solicitado evita un
fracaso de la justicia. Regla 40 del Reglamento del
Tribunal de Apelaciones, supra.
-B-
La Regla 21 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V,
R. 21, establece y regula el mecanismo procesal conocido TA2025CE00075 7
como la “intervención”, diseñado para ofrecer protección
a personas que no fueron parte inicial en un pleito,
pero sus derechos están siendo afectados o podrían ser
afectados por la sentencia del caso, independientemente
de que la misma haya sido dictada o no. Así, la Regla
21.1 dispone:
Mediante oportuna solicitud, se podrá permitir a cualquier persona intervenir en un pleito:
(a) cuando por ley se le confiera un derecho condicional a intervenir o
(b) cuando la reclamación o defensa de la persona solicitante y el pleito principal tengan en común una cuestión de hecho o de derecho.
[…].
La referida regla debe interpretarse liberalmente.
Sin embargo, esto no significa que toda duda posible
deba resolverse a favor de la intervención. Chase
Manhattan Bank v. Nesglo, Inc., 111 DPR 767, 770 (1981).
El criterio para determinar si se reconoce o no el
derecho de intervención, es práctico y no conceptual.
R. Mix Cocrete v. R. Arellano & Co., 110 DPR 869 (1981).
“Por ello, a la hora de evaluar una solicitud de
intervención, debemos analizar primero si existe de
hecho un interés que amerite protección, y segundo, si
ese interés quedaría afectado, como cuestión práctica,
por la ausencia del interventor en el caso. [citas
omitidas].” IG Builders et al. v. BBVAPR, supra, pág.
321.
La Regla 21.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap.
V, R. 21.4, a su vez establece el procedimiento a seguir
para solicitarle al tribunal autorización para
intervenir, esta establece lo siguiente: TA2025CE00075 8
Toda persona que desee intervenir notificará su solicitud de intervención a todas las partes conforme lo dispuesto en la Regla 67. La solicitud expondrá las razones en que se base y se acompañará de una alegación en que se establezca la reclamación o defensa que motive la intervención.
De otra parte, la Regla 21.5 de Procedimiento
Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 21.5, procede como cuestión de
derecho en aquellas situaciones en las que un tercero
invoque tener un derecho o interés preferencial sobre
una propiedad que haya sido objeto de una orden de
embargo u otro decreto judicial.
III.
Debido a que la Orden recurrida constituye una
determinación post-sentencia, el vehículo procesal
adecuado para su revisión es el auto discrecional de
certiorari.
Mediante los señalamientos de error planteados, en
esencia, FirstBank alega que incidió el foro primario al
denegar su solicitud de intervención, aun cuando tiene
un interés propietario sobre la obra que ordenó demoler.
Afirma que, la orden de demolición afecta su interés
sobre el bien inmueble, el cual está garantizando el
pago del préstamo. Además, que la orden de demolición
constituye un remedio extremo y oneroso, afectando su
derecho de propiedad.
Por su parte, Marbella arguye que el foro primario
se excedió al ordenar la demolición de la construcción,
aun cuando la parte recurrida no solicitó dicho remedio.
Resalta que, se debe evitar la demolición sobre una
estructura existente, ya que se está viendo afectado el
debido proceso de ley de FirstBank, quien tiene un
derecho propietario. TA2025CE00075 9
De otra parte, el señor Santiago, en primer lugar,
alega que FirstBank no presentó documento oficial
expedido por el Registro de la Propiedad que acredite la
inscripción de la Hipoteca. Indica que, el hecho de que
incluyera la escritura de hipoteca y un estudio de
título, son documentos desprovistos de autenticidad
registral, siendo insuficientes para que se demostrara
la existencia de un derecho real inscrito que le confiera
legitimación. En segundo lugar, asumiendo la existencia
de la Hipoteca, plantea que dicha Hipoteca fue
constituida para garantizar un préstamo destinado a la
adquisición de un inmueble y no para su reconstrucción.
Además, que el Permiso de Construcción fue tramitado y
concedido exclusivamente a nombre de Marbella, como
propietario y deudor. Añadió que, la parte peticionaria
no presentó evidencia de haber participado en el proceso
de adjudicación de permisos, ni que ostentara la
condición de concesionario de estos. Por lo que, actuó
correctamente el foro primario al denegar la solicitud
de intervención de FirstBank.
Por su parte, el señor Hernández alega que
FirstBank no logró demostrar que su acumulación en el
pleito era necesaria para conceder un remedio a las
partes. Asimismo, señala que la parte peticionaria
tiene otros remedios, pero dirigidos hacia el
propietario o dueño de la propiedad hipotecada. Por lo
que, no es necesaria su intervención en el procedimiento
sumario. Finalmente, menciona que la orden del foro
primario se limita a demoler las obras de remodelación
y ampliación realizadas.
Conforme al derecho antes expuesto, cuando se
evalúa una solicitud de intervención el tribunal debe TA2025CE00075 10
analizar primero si existe un interés que amerite
protección, y segundo, si este quedase afectado por la
ausencia del interventor. Por ello, como requisito, la
Regla 21.4 de Procedimiento Civil, supra, dispone que en
la solicitud es necesario exponer una alegación que
establezca la reclamación o defensa que motiva la
intervención.
En la moción de intervención presentada por
FirstBank, alegó tener un interés registral y
propietario, debidamente inscrito y verificable en el
Registro de la Propiedad. Además, que la demolición de
la estructura afecta directamente y tiene un impacto
negativo sobre el valor de la garantía hipotecaria y que
la misma es un remedio extremo y oneroso, y más cuando
las obras pueden ser legalizadas conforme a la ley.
No obstante, según surge de la Escritura de
Hipoteca esta fue otorgada el 21 de septiembre de 2023,7
mientras que el Permiso de Construcción tiene fecha de
expedición del 3 de julio de 2024.8 Entiéndase, que la
Hipoteca fue otorgada para garantizar un préstamo
destinado a la adquisición de un bien inmueble, y no
para la reconstrucción de este. Asimismo, surge del
Permiso de Construcción que quien comparece como dueño
del inmueble es Marbella 63 LLC. Las obras sobre las
cuales el foro recurrido ordenó demoler fueron
ejecutadas y financiadas por Marbella.
Es por ello, que la función de FirstBank se limita
a brindar el financiamiento del inmueble y no es parte
ni participa de la construcción.
7 Anejo I de la Moción de Intervención entrada núm. 88 en SUMAC. 8 Anejo III de la Demanda entrada núm. 1 en SUMAC. TA2025CE00075 11
Así las cosas, resolvemos que no erró el foro
primario al denegar la solicitud de intervención de
FirstBank.
IV.
Por los fundamentos antes expuestos, EXPEDIMOS y
CONFIRMAMOS la Orden recurrida.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones