ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
GEMINI VIII CORPORATION REVISIÓN JUDICIAL procedente del RECURRENTE Gobierno de Puerto Rico, Comité de Evaluación y KLRA202400030 Disposición de V. Bienes Inmuebles _____________ Número de caso de COMITÉ DE EVALUACIÓN Y Agencia: N/A DISPOSICIÓN DE BIENES SOBRE: INMUEBLES (CEDBI) Solicitud de Compra RECURRIDA Plantel en Desuso (Noel Estrada, Bayamón, Puerto Rico) Disposición Final de una Propuesta de Venta Directa
Panel integrado por su presidente el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro. Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 3 de abril de 2024.
Comparece Gemini VIII Corporation, (Gemini o Recurrente)
mediante Recurso de Revisión, el 22 de enero de 2024.
Solicita la revocación de la disposición final de una
propuesta sobre venta directa emitida y notificada el 13 de
noviembre de 2023 por el Comité de Evaluación y Disposición
de Bienes Inmuebles (CEDBI o foro recurrido). A través del
referido dictamen, el CEDBI canceló la solicitud de adquirir
el Plantel Escolar en Desuso Noel Estrada, localizado en
Bayamón, sometida por Gemini. El foro recurrido destacó que
la propuesta incluyó una oferta económica de $75,000.00, que
no cumple con los requisitos, al ser por debajo del valor de
mercado de la Propiedad ($180,000). Además, el CEDBI
determinó que la tasación provista no es aceptable debido a
que no consideró el valor as is de la Propiedad.
NÚMERO IDENTIFICADOR SEN2024___________________ KLRA202400030 2
-I-
La controversia ante nos tiene su génesis el 4 de abril
de 2023, el Municipio Autónomo de Bayamón notificó al
Departamento de Educación que el plantel escolar en desuso
“Noel Estrada” ubicado en la Urb. Miraflores en Bayamón
cualificaba para ser considerada estorbo público debido a las
condiciones en que se encontraba.
El 5 de septiembre de 2023, Gemini recibió un correo
electrónico de CEDBI, informándole que debía remitir una
Propuesta en o antes del 20 de octubre de 2023 a las 5pm si
interesaba desarrollar y ocupar el referido plantel escolar.
El CEDBI incluyó una Hoja de Cotejo para la disposición de
planteles escolares en desuso.
Así las cosas, el 20 de octubre de 2023, Gemini sometió
su Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel
Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico a CEDBI
por correo electrónico.
Posteriormente, el 13 de noviembre de 2023, el CEDBI
emitió la determinación recurrida e incluyó como anejo un
documento titulado “Appraisal Review Report of an Appraisal
Prepared of a: Former Noel Estrada School Bayamón, Puerto
Rico”.
Insatisfecho, el 21 de noviembre de 2023, Gemini
solicitó aclarar varios particulares incluyendo la posible
adjudicación del plantel en desuso a algún otro proponente.
Además, solicitó examinar las tasaciones relacionadas con
ventas previas de ocho (8) planteles escolares en desuso
autorizadas por el CEDBI como acto preparativo para someter
una solicitud de reconsideración.
En respuesta, el 1 de diciembre de 2023, el CEDBI
informó que no ha formalizado o autorizado ningún acuerdo
definitivo para adjudicar a otra persona natural o jurídica KLRA202400030 3
la venta del plantel escolar. Informó también que, de
continuar con interés de adquirir la propiedad mediante
compraventa, es necesario que su oferta económica sea igual
al valor del mercado de la Propiedad as is.
El 4 de diciembre de 2023, Gemini presentó Solicitud de
Reconsideración con Respecto a Cancelación de Propuesta.
Mediante esta, adujo que el Reglamento Número 9133 del 8 de
diciembre de 2019, Reglamento Único para la Evaluación y
Disposición de Bienes Inmuebles de la Rama Ejecutiva del
Gobierno de Puerto Rio, expresamente ordenaba al CEDBI a
proceder con la venta de inmuebles cuyas ofertas se
distanciaran del valor en el mercado en la medida que la
venta de los inmuebles beneficiaran el interés público.
Gemini incluyó Informe de Valorización Revisado e Informe de
Inspección Enmendado.
Inconforme aún, el 22 de enero de 2024, Gemini
compareció ante esta curia y expuso los siguientes
señalamientos de error:
Primer señalamiento de error: Erró el CEDBI al interpretar que el justo valor en el mercado que se desprendía del informe de valorización sometido por Gemini como parte de su propuesta de compra correspondía a la suma de ciento ochenta mil dólares ($180,000.00) y no de cero ($0.00) según consignado en el informe de valorización sometido. Segundo señalamiento de error: Erró el CEDBI al cancelar la “Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” sometido por Gemini, amparándose en el fundamento de que el artículo 5.07 de la Ley 26 del 29 de abril de 2017 requería que el precio de venta de la propiedad debía ser igual al justo valor en el mercado exclusivamente. Tercer señalamiento de error: Erró el CEDBI al no reconsiderar su determinación de cancelar la KLRA202400030 4
“Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” aún después de Gemini haber sometido Informe de valorización e Informe de inspección enmendados. Por su parte, el 22 de febrero de 2024, el CEDBI
presentó su Moción de Desestimación.
Contando con la comparecencia de ambas partes,
procedemos a resolver el recurso, no sin antes discutir el
derecho aplicable al mismo.
-II-
A.
La Ley 26 de 29 de abril de 2017, conocida como Ley de
Cumplimiento con el Plan Fiscal, 3 LPRA sec. 9461 et seq.
(Ley 26-2017) fue creada a los fines de atemperar el marco
legal y jurídico existente y dar el más fiel cumplimiento al
Plan Fiscal aprobado por la Juna de Supervisión Fiscal.
Respecto a la disposición de bienes inmuebles, el referido
estatuto establece que la disposición será a base del justo
valor en el mercado, debidamente sustentado por un informe de
valoración o tasación. La citada ley expresa en su artículo
5.07 que:
La disposición de bienes inmuebles de la Rama Ejecutiva del Gobierno de Puerto Rico se regirá por un proceso que sea justo y transparente en el que se les brinden las mismas oportunidades a todos los participantes, salvaguardando siempre el interés y bienestar público. En ese tenor, toda disposición debe estar enmarcada en la consecución de los propósitos establecidos en esta Ley, manteniendo un balance entre la necesidad de allegar mayores recursos al estado, fomentar el desarrollo económico, procurar el bienestar de la sociedad y/o crear empleo. El Comité dispondrá de los bienes inmuebles utilizando como base el justo valor en el mercado a ser determinado mediante el correspondiente procedimiento de evaluación y tasación o velando por la utilización de la propiedad para el beneficio del interés público. El Director Ejecutivo del Comité o su representante podrán fungir como agente autorizado para llevar a cabo cualquier KLRA202400030 5
transacción relacionada al título del bien inmueble.
3 LPRA § 9506.
-B-
Finalmente, la parte adversamente afectada por la
adjudicación de una subasta puede ejercer el derecho a
solicitar revisión judicial. En este contexto, sabido es que,
al igual que las decisiones administrativas, las resoluciones
de los municipios en las que se adjudica una subasta se
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL IX
GEMINI VIII CORPORATION REVISIÓN JUDICIAL procedente del RECURRENTE Gobierno de Puerto Rico, Comité de Evaluación y KLRA202400030 Disposición de V. Bienes Inmuebles _____________ Número de caso de COMITÉ DE EVALUACIÓN Y Agencia: N/A DISPOSICIÓN DE BIENES SOBRE: INMUEBLES (CEDBI) Solicitud de Compra RECURRIDA Plantel en Desuso (Noel Estrada, Bayamón, Puerto Rico) Disposición Final de una Propuesta de Venta Directa
Panel integrado por su presidente el Juez Rodríguez Casillas, el Juez Salgado Schwarz y el Juez Ronda Del Toro. Salgado Schwarz, Carlos G., Juez Ponente.
SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 3 de abril de 2024.
Comparece Gemini VIII Corporation, (Gemini o Recurrente)
mediante Recurso de Revisión, el 22 de enero de 2024.
Solicita la revocación de la disposición final de una
propuesta sobre venta directa emitida y notificada el 13 de
noviembre de 2023 por el Comité de Evaluación y Disposición
de Bienes Inmuebles (CEDBI o foro recurrido). A través del
referido dictamen, el CEDBI canceló la solicitud de adquirir
el Plantel Escolar en Desuso Noel Estrada, localizado en
Bayamón, sometida por Gemini. El foro recurrido destacó que
la propuesta incluyó una oferta económica de $75,000.00, que
no cumple con los requisitos, al ser por debajo del valor de
mercado de la Propiedad ($180,000). Además, el CEDBI
determinó que la tasación provista no es aceptable debido a
que no consideró el valor as is de la Propiedad.
NÚMERO IDENTIFICADOR SEN2024___________________ KLRA202400030 2
-I-
La controversia ante nos tiene su génesis el 4 de abril
de 2023, el Municipio Autónomo de Bayamón notificó al
Departamento de Educación que el plantel escolar en desuso
“Noel Estrada” ubicado en la Urb. Miraflores en Bayamón
cualificaba para ser considerada estorbo público debido a las
condiciones en que se encontraba.
El 5 de septiembre de 2023, Gemini recibió un correo
electrónico de CEDBI, informándole que debía remitir una
Propuesta en o antes del 20 de octubre de 2023 a las 5pm si
interesaba desarrollar y ocupar el referido plantel escolar.
El CEDBI incluyó una Hoja de Cotejo para la disposición de
planteles escolares en desuso.
Así las cosas, el 20 de octubre de 2023, Gemini sometió
su Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel
Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico a CEDBI
por correo electrónico.
Posteriormente, el 13 de noviembre de 2023, el CEDBI
emitió la determinación recurrida e incluyó como anejo un
documento titulado “Appraisal Review Report of an Appraisal
Prepared of a: Former Noel Estrada School Bayamón, Puerto
Rico”.
Insatisfecho, el 21 de noviembre de 2023, Gemini
solicitó aclarar varios particulares incluyendo la posible
adjudicación del plantel en desuso a algún otro proponente.
Además, solicitó examinar las tasaciones relacionadas con
ventas previas de ocho (8) planteles escolares en desuso
autorizadas por el CEDBI como acto preparativo para someter
una solicitud de reconsideración.
En respuesta, el 1 de diciembre de 2023, el CEDBI
informó que no ha formalizado o autorizado ningún acuerdo
definitivo para adjudicar a otra persona natural o jurídica KLRA202400030 3
la venta del plantel escolar. Informó también que, de
continuar con interés de adquirir la propiedad mediante
compraventa, es necesario que su oferta económica sea igual
al valor del mercado de la Propiedad as is.
El 4 de diciembre de 2023, Gemini presentó Solicitud de
Reconsideración con Respecto a Cancelación de Propuesta.
Mediante esta, adujo que el Reglamento Número 9133 del 8 de
diciembre de 2019, Reglamento Único para la Evaluación y
Disposición de Bienes Inmuebles de la Rama Ejecutiva del
Gobierno de Puerto Rio, expresamente ordenaba al CEDBI a
proceder con la venta de inmuebles cuyas ofertas se
distanciaran del valor en el mercado en la medida que la
venta de los inmuebles beneficiaran el interés público.
Gemini incluyó Informe de Valorización Revisado e Informe de
Inspección Enmendado.
Inconforme aún, el 22 de enero de 2024, Gemini
compareció ante esta curia y expuso los siguientes
señalamientos de error:
Primer señalamiento de error: Erró el CEDBI al interpretar que el justo valor en el mercado que se desprendía del informe de valorización sometido por Gemini como parte de su propuesta de compra correspondía a la suma de ciento ochenta mil dólares ($180,000.00) y no de cero ($0.00) según consignado en el informe de valorización sometido. Segundo señalamiento de error: Erró el CEDBI al cancelar la “Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” sometido por Gemini, amparándose en el fundamento de que el artículo 5.07 de la Ley 26 del 29 de abril de 2017 requería que el precio de venta de la propiedad debía ser igual al justo valor en el mercado exclusivamente. Tercer señalamiento de error: Erró el CEDBI al no reconsiderar su determinación de cancelar la KLRA202400030 4
“Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” aún después de Gemini haber sometido Informe de valorización e Informe de inspección enmendados. Por su parte, el 22 de febrero de 2024, el CEDBI
presentó su Moción de Desestimación.
Contando con la comparecencia de ambas partes,
procedemos a resolver el recurso, no sin antes discutir el
derecho aplicable al mismo.
-II-
A.
La Ley 26 de 29 de abril de 2017, conocida como Ley de
Cumplimiento con el Plan Fiscal, 3 LPRA sec. 9461 et seq.
(Ley 26-2017) fue creada a los fines de atemperar el marco
legal y jurídico existente y dar el más fiel cumplimiento al
Plan Fiscal aprobado por la Juna de Supervisión Fiscal.
Respecto a la disposición de bienes inmuebles, el referido
estatuto establece que la disposición será a base del justo
valor en el mercado, debidamente sustentado por un informe de
valoración o tasación. La citada ley expresa en su artículo
5.07 que:
La disposición de bienes inmuebles de la Rama Ejecutiva del Gobierno de Puerto Rico se regirá por un proceso que sea justo y transparente en el que se les brinden las mismas oportunidades a todos los participantes, salvaguardando siempre el interés y bienestar público. En ese tenor, toda disposición debe estar enmarcada en la consecución de los propósitos establecidos en esta Ley, manteniendo un balance entre la necesidad de allegar mayores recursos al estado, fomentar el desarrollo económico, procurar el bienestar de la sociedad y/o crear empleo. El Comité dispondrá de los bienes inmuebles utilizando como base el justo valor en el mercado a ser determinado mediante el correspondiente procedimiento de evaluación y tasación o velando por la utilización de la propiedad para el beneficio del interés público. El Director Ejecutivo del Comité o su representante podrán fungir como agente autorizado para llevar a cabo cualquier KLRA202400030 5
transacción relacionada al título del bien inmueble.
3 LPRA § 9506.
-B-
Finalmente, la parte adversamente afectada por la
adjudicación de una subasta puede ejercer el derecho a
solicitar revisión judicial. En este contexto, sabido es que,
al igual que las decisiones administrativas, las resoluciones
de los municipios en las que se adjudica una subasta se
presumen correctas y gozan de cierto margen de deferencia por
parte de los tribunales. Es por ello que, en la
correspondiente revisión judicial, aplica el mismo estándar
de razonabilidad que se utiliza para la revisión de las
determinaciones emitidas por los organismos agenciales.
Torres Prods. v. Junta Mun. Aguadilla, 169 DPR 886 (2007);
Accumail P.R. v. Junta Sub. A.A.A., 170 DPR 821 (2007);
Empresas Toledo v. Junta de Subastas, 168 DPR 771 (2006). Por
consiguiente, una vez se emite una determinación sobre
adjudicación de subasta, los tribunales no debemos intervenir
con la misma, salvo que se demuestre que ésta se tomó de
forma arbitraria, caprichosa o mediando fraude o mala fe.
Torres Prods. v. Junta Mun. Aguadilla, supra, pág. 898.
-III-
Gemini alega, como primer error, que el CEDBI erró al
interpretar que el justo valor en el mercado que se
desprendía del informe de valorización sometido por Gemini
como parte de su propuesta de compra correspondía a la suma
de ciento ochenta mil dólares ($180,000.00) y no de cero
($0.00) según consignado en el informe de valorización
sometido.
Como su segundo planteamiento de error, el Recurrente
alega que incidió el CEDBI al cancelar la “Propuesta de KLRA202400030 6
compra del plantel escolar en desuso, Noel Estrada
Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” sometido por
Gemini, amparándose en el fundamento de que el artículo 5.07
de la Ley 26 del 29 de abril de 2017 requería que el precio
de venta de la propiedad debía ser igual al justo valor en el
mercado exclusivamente.
Gemini presenta, como tercer y último error, que el
CEDBI no reconsideró su determinación de cancelar la
“Propuesta de compra del plantel escolar en desuso, Noel
Estrada Urbanización Miraflores, Bayamón Puerto Rico” aún
después de Gemini haber sometido Informe de valorización e
Informe de inspección enmendados.
Por estar íntimamente relacionados, los discutiremos de
la siguiente manera. Veamos.
Surge claramente del texto de la Ley 26-2017 que el
Comité dispondrá de los bienes inmuebles utilizando como base
el justo valor en el mercado a ser determinado mediante el
correspondiente procedimiento de evaluación y tasación o
velando por la utilización de la propiedad para el beneficio
del interés público.
Según esbozado, una vez se emite una determinación sobre
adjudicación de subasta, los tribunales no debemos intervenir
Surge del expediente ante nos que la propuesta de Gemini
incluyó una oferta económica de $75,000.00. Según el informe
de valoración provisto, la Propiedad arrojó un valor de
$180,000 (valor del terreno como si estuviese vacante). Es
decir, la propuesta de Gemini fue por debajo del valor del
mercado de la Propiedad e incumple con el requisito de la Ley
Núm. 26-2017. KLRA202400030 7
Por tanto, es menester concluir que el CEDBI no cometió
ninguno de los errores imputados. La Notificación de
Incumplimiento con Requisitos de la Propuesta fue conforme a
derecho.
-IV-
Por las razones antes expuestas, se confirma el dictamen
recurrido.
Lo acuerda y manda el Tribunal y lo certifica la
Secretaria del Tribunal.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones