EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Cooperativa de Vivienda Rolling Hills Certiorari Recurrida
v. 2020 TSPR 04
Doris M. Colón Lebrón 203 DPR ____
Peticionaria
Número del Caso: AC-2018-96
Fecha: 15 de enero de 2020
Abogado de la parte peticionaria:
Lcdo. Mauricio López Quiñones
Abogado de la parte recurrida:
Lcdo. José J. Belén Rivera
Materia: Derecho Cooperativo – El proceso de desalojo de un socio o socia de una cooperativa de vivienda se rige por las normas dispuestas en la Ley General de Sociedades Cooperativas.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Cooperativa de Vivienda Rolling Hills
Recurrida
v. AC-2018-0096 Certiorari Doris M. Colón Lebrón
Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor ESTRELLA MARTÍNEZ.
San Juan, Puerto Rico, a 15 de enero de 2020.
En esta ocasión, nos corresponde expresarnos en
torno al procedimiento de expulsión de un socio o socia
de una cooperativa de vivienda. Particularmente, debemos
determinar si el mismo se rige por las normas de desalojo
dispuestas en la Ley General de Sociedades Cooperativas,
infra, o por el procedimiento de desahucio sumario
provisto en la Ley de Desahucio, infra. Por las razones
que expondremos a continuación, resolvemos que el
desalojo de un socio o socia de una cooperativa de
vivienda se debe hacer conforme a la Ley General de
Sociedades Cooperativas, infra.
Con ello en mente, procedemos a exponer el trasfondo
fáctico y procesal que originó la controversia ante nos.
I.
En julio de 1995, la Sra. Doris Colón Lebrón (señora
Colón Lebrón o peticionaria) contrató con la Cooperativa AC-2018-0096 2
de Vivienda Rolling Hills (Cooperativa o recurrida) para
ocupar una unidad de un edificio, convirtiéndose en socia
de la Cooperativa. Tras más de veinte años como socia y
residente en la Cooperativa, durante el año 2016, la
señora Colón Lebrón comenzó a pagar parcial o tardíamente
algunos de los pagos mensuales acordados.
Ante ello, la Cooperativa citó a la señora Colón
Lebrón a una vista. La peticionaria no acudió a la misma,
por lo que se celebró en su ausencia. Luego de la vista,
la recurrida emitió una resolución en la que notificó que
decidió separar a la señora Colón Lebrón de su condición
de socia. Por tal razón, le otorgó a la peticionaria un
término de treinta días para desalojar la unidad de
vivienda. De lo contrario, indicó que acudiría al Tribunal
de Primera Instancia para solicitar el cumplimiento de
ello. La Cooperativa fundamentó sus determinaciones y
conclusiones de derecho en la Ley General de Sociedades
Cooperativas, infra.
Tan solo dos días después, la Cooperativa envió una
comunicación escrita a la señora Colón Lebrón indicándole
que “[n]os preocupa su condición de socia en la
Cooperativa, ya que está de baja y a los treinta (30)
días se procede a solicitar la orden de desalojo en el
Tribunal de Primera Instancia”.1 En dicha comunicación,
1Apéndice del certiorari, pág. 212. AC-2018-0096 3
la Cooperativa citó a la peticionaria a una reunión “para
discutir el asunto”. Íd.
La señora Colón Lebrón acudió a la reunión y las
partes llegaron a una serie de acuerdos, los cuales la
Cooperativa documentó en una carta. Debido a que la carta
es pertinente a la controversia ante nos, reproducimos la
misma:
Estimada señora Colón:
Agradecemos de manera especial su visita en la mañana para discutir el asunto relacionado con su aportación mensual.
Lamentamos la situación que ha estado confrontando con su salud y confiamos en Dios que logre recuperarse pronto.
Como dialogáramos, el plan de pago acordado con usted es el siguiente:
Renta mes de febrero de 2017 – realizará el pago de febrero de 2017.
Deuda de $974.30 lo pagará en un plan de pago de $243.00 mensuales comenzando en marzo de 2017. Cada pago será los días 15 de cada mes de la siguiente manera;
15 de marzo de 2017 $243.00 15 de abril de 2017 243.00 15 de mayo de 2017 243.00 15 de junio de 2017 243.00
El pago de la aportación mensual por cada mes, será realizado el día primero de cada mes sin atraso alguno.
Le orientamos que si usted confronta algún problema en este proceso deberá informarlo de inmediato. Esto nos ayudará a revisar alguna otra forma para facilitarle este proceso de plan de pago. AC-2018-0096 4
Estamos confiado[sic] que usted recuperará su buen estado de salud y logrará además ponerse al día con sus aportaciones mensuales.2
Así, pues, las partes acordaron un plan de pago para
que la peticionaria subsanara la deuda. Contrario a lo
determinado inicialmente por la Cooperativa, la
peticionaria ya no estaba obligada a desalojar la unidad.
Transcurridos varios meses, la señora Colón Lebrón
no cumplió a cabalidad con el plan de pago y se atrasó
en una serie de pagos mensuales. Debido a lo anterior,
la Cooperativa acudió al Tribunal de Primera Instancia y
presentó una demanda de desahucio por falta de pago
contra la peticionaria, conforme a la Ley de Desahucio,
infra.
Así las cosas, el Tribunal de Primera Instancia
celebró una vista, a la cual la Cooperativa compareció
con representación legal y la señora Colón Lebrón por
derecho propio. Ese mismo día, el Tribunal de Primera
Instancia emitió sentencia en la que declaró ha lugar la
demanda de desahucio y cobro de dinero contra la
peticionaria. Dicho foro sostuvo su determinación
conforme al procedimiento de desahucio sumario dispuesto
en la Ley de Desahucio, infra.
Durante los próximos días, la señora Colón Lebrón
compareció al foro inferior con representación legal y
presentó una serie de mociones. En las mismas arguyó,
entre varios asuntos, que el Tribunal de Primera
2Apéndice del certiorari, pág. 213. AC-2018-0096 5
Instancia no tenía jurisdicción sobre la materia. La
peticionaria alegó que los procesos administrativos
llevados a cabo por la Cooperativa fueron nulos, por
entender que tanto la citación a la vista, así como la
Resolución emitida por la Cooperativa, no fueron
notificadas conforme a lo dispuesto en la ley. De igual
forma, razonó que su procedimiento de desalojo como socia
de la Cooperativa se debía realizar conforme al estatuto
especial aplicable, entiéndase, la Ley General de
Sociedades Cooperativas, infra. En consecuencia, señaló
que el dictamen emitido en virtud de la Ley de Desahucio,
infra, era nulo. El foro primario declaró no ha lugar a
todas las mociones presentadas.
Así, como último remedio, la señora Colón Lebrón
presentó una Moción de Solicitud de Reconsideración y
Solicitud para Fijar Fianza. A esos efectos, urgió al
Tribunal de Primera Instancia que reconsiderara su
dictamen, en virtud de los argumentos expuestos
anteriormente. En la alternativa, solicitó que el
tribunal le fijara o le eximiera del pago de fianza.
Esto, pues la Ley de Desahucio, infra, exigía el pago de
una fianza para acudir en apelación. Arguyó que, de lo
contrario, la sentencia del Tribunal de Primera Instancia
no se consideraría final y firme, por lo que estaría
impedida de acudir al foro apelativo intermedio. El 31
de julio de 2018 el Tribunal de Primera Instancia negó AC-2018-0096 6
la solicitud de reconsideración y fijó una fianza de
$5,016.00.
Inconforme con ese proceder, el 8 de agosto de 2018,
la señora Colón Lebrón recurrió al foro apelativo
intermedio mediante un recurso de apelación. En el mismo,
indicó que el Tribunal de Primera Instancia erró al
dictar sentencia de desahucio conforme a la Ley de
Desahucio, infra. La peticionaria reiteró que su desalojo
y la revisión judicial de dicho proceso se debió haber
realizado según la normativa dispuesta en la Ley General
de Sociedades Cooperativas, infra.
En respuesta, la Cooperativa arguyó que la señora
Colón Lebrón fue privada de su condición de socia y que
el plan de pago acordado posteriormente constituyó un
contrato de arrendamiento. A esos efectos, alegó que la
carta enviada por la Cooperativa evidencia la voluntad
de las partes de convertir a la señora Colón Lebrón en
una arrendataria, sin los beneficios de una persona
socia. Por tanto, sostuvo que la señora Colón Lebrón
debía ser desahuciada conforme a la Ley de Desahucio,
infra, y que no estaba cobijada por la Ley General de
A raíz de lo anterior, la Cooperativa alegó que el
Tribunal de Apelaciones no tenía jurisdicción para
atender el reclamo de la señora Colón Lebrón. Esto, pues
la Ley de Desahucio, infra, imponía un término de cinco
(5) días para presentar el recurso de apelación y para AC-2018-0096 7
pagar la fianza fijada. Al recurrir al foro apelativo
intermedio tardíamente y sin realizar el pago de la
correspondiente fianza, la Cooperativa adujo que
procedía la desestimación del recurso.
Ponderados los argumentos de las partes, el foro
apelativo intermedio desestimó el recurso ante su
consideración. Ello, pues concluyó que la Ley de
Desahucio, infra, era de aplicación a la controversia de
epígrafe.
Inconforme con tal determinación, la señora Colón
Lebrón comparece ante este Tribunal mediante un recurso
de certiorari en el cual reitera que el procedimiento de
desalojo de la Cooperativa se debe ejecutar conforme a
la Ley General de Sociedades Cooperativas, infra.3 En
virtud de ello, arguye que el Tribunal de Apelaciones
erró al requerir el pago de una fianza cuando ello no es
exigible en el estatuto especial de la Ley General de
Sociedades Cooperativas, infra. A su vez, alega que el
Tribunal de Primera Instancia erró al denegar su moción
de relevo de sentencia.4 Por su parte, la Cooperativa
reitera los argumentos antes esbozados.
3La Sra. Doris Colón Lebrón (señora Colón Lebrón o peticionaria), recurre ante este Tribunal mediante un recurso que tituló “apelación”. Sin embargo, el recurso adecuado es el certiorari, conforme al Artículo 3.002 de la Ley de la Judicatura de Puerto Rico, según enmendada, 4 LPRA sec. 24s.
4La señora Colón Lebrón presentó ante este Tribunal una Moción en solicitud de orden al amparo de la Regla 31(A) del Reglamento del Tribunal Supremo. En el mismo, solicitó que ordenáramos la eliminación de un documento AC-2018-0096 8
El 25 de enero de 2019, el Pleno de este Tribunal
acordó expedir el recurso ante nuestra consideración.
Con el beneficio de la comparecencia de las partes, este
Tribunal procede a resolver la controversia ante nuestra
consideración.
II.
A.
El procedimiento de desahucio tradicional está
reglamentado en los Artículos 620 al 634 del Código de
Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838 (Ley de
Desahucio). La acción de desahucio es el mecanismo que
tiene el dueño o dueña de un inmueble para “recuperar la
posesión de hecho de una propiedad, mediante el
lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista
que la detenta sin pagar canon o merced alguna.”
Fernández & Hno. v. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956). A esos
efectos, la acción de desahucio es un procedimiento de
carácter sumario que responde al interés del Estado de
atender con agilidad el reclamo de una persona dueña de
un inmueble que ha sido impedido de ejercer su derecho a
poseer y disfrutar del mismo. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu,
196 DPR 5, 9 (2016).
presentado por la Cooperativa de Vivienda Rolling Hills (Cooperativa) en el apéndice de su alegato. Ello, por el fundamento de que el documento impugnado no fue entregado al Tribunal de Primera Instancia. Debido a que el documento no es pertinente para la controversia ante nuestra consideración, proveemos no ha lugar a la moción presentada. AC-2018-0096 9
La Ley de Desahucio, supra, dispone de un
procedimiento de apelación para pleitos de esta
naturaleza. 32 LPRA sec. 2830. Para apelar una sentencia
de deshaucio, la parte adversamente afectada tendrá que
cumplir con una serie de requisitos, entre ellos,
presentar el recurso de apelación dentro del término
jurisdiccional de cinco (5) días desde la notificación
de la sentencia. 32 LPRA sec. 2831.
Además, cuando la acción de desahucio esté
fundamentada en falta de pago, se le exige a la parte
apelante que otorgue una fianza para responder por los
daños y perjuicios que puedan causarse y por las costas
del litigio. 32 LPRA sec. 2832. A modo de excepción, el
tribunal podrá eximir del pago de fianza a una parte que
sea insolvente económicamente. Bucaré Management v.
Arriaga García, 125 DPR 153, 158–159 (1990).
Recientemente, resolvimos que el referido término de
cinco (5) días no comenzará a transcurrir hasta tanto
el Tribunal de Primera Instancia fije el monto de la
fianza que debe otorgarse. ATPR v. SLG Volmar- Mathieu,
supra, págs. 14-15.
Una vez el Tribunal de Primera Instancia declare
con lugar una demanda de desahucio, se podrá ordenar el
lanzamiento de la parte demandada desde que la sentencia
sea final y firme. 32 LPRA sec. 2836. En términos
ordinarios, la sentencia será final y firme cuando AC-2018-0096 10
transcurra el término de cinco (5) días sin que se haya
presentado una apelación.
Sin embargo, a modo de excepción, la Ley de
Desahucio, supra, provee un proceder distinto en casos
donde la parte demandada es una familia insolvente
económicamente. En estas circunstancias, el foro
primario debe notificar inmediatamente la sentencia al
Departamento de la Familia y al Departamento de la
Vivienda. 32 LPRA sec. 2836. A partir de dicha
notificación, el tribunal emitirá una orden de
lanzamiento que tendrá un término de veinte (20) días.
Íd.
B.
Por otro lado, el cooperativismo se ha definido
como la asociación voluntaria y solidaria de personas
que persiguen un fin común. A. Parrilla-Bonilla,
Cooperativismo: Teoría y Práctica, 1ra ed., Río Piedras,
Ed. Universitaria U.P.R., 1971, pág. 33. El
cooperativismo se materializa en asociaciones autónomas
de “personas jurídicas privadas de interés social,
fundadas en la solidaridad y el esfuerzo propio para
realizar actividades económico-sociales, con el
propósito de satisfacer necesidades individuales y
colectivas, sin ánimo de lucro”. Ley General de
Sociedades Cooperativas de Puerto Rico de 2004, Ley Núm.
239 de 1 de septiembre de 2004, 5 LPRA sec. 4387 (Ley
General de Sociedades Cooperativas). Las cooperativas se AC-2018-0096 11
sustentan en los valores de ayuda mutua, responsabilidad,
democracia, igualdad, equidad y solidaridad.
Debido a la importancia del cooperativismo, nuestro
ordenamiento cuenta con un extenso estatuto que regula
las cooperativas de Puerto Rico. A esos fines, la Ley
General de Sociedades Cooperativas, supra, tiene como
objetivo “dotar a las cooperativas y el sector
cooperativo, en general, de un marco jurídico para su
organización, funcionamiento y regulación”. 5 LPRA sec.
4381 (Propósito). En esa encomienda, el Gobierno de
Puerto Rico se comprometió a “ayudar, estimular,
desarrollar, promover y dar apoyo al movimiento
cooperativo”. 5 LPRA sec. 4382.
El estatuto reglamenta las cooperativas y las
personas que en ellas participan. Debido a lo anterior,
el estatuto especifica que “[l]as cooperativas
organizadas de conformidad con este capítulo se regirán
por sus disposiciones y, en general, por el derecho
cooperativo. Supletoriamente se regirán por el derecho
que les sea aplicable en cuanto sea compatible con su
naturaleza”. (Énfasis suplido). 5 LPRA sec. 4384.
La Ley General de Sociedades Cooperativas, supra,
dispone de una variedad de cooperativas que podrían
existir en virtud de este estatuto. 5 LPRA sec. 4390. En
lo pertinente a la controversia ante nuestra
consideración, las cooperativas de vivienda son aquellas AC-2018-0096 12
que se dedican a actividades relacionadas con la
convivencia comunitaria. 5 LPRA sec. 4580.
En Puerto Rico, las cooperativas de vivienda
comenzaron a desarrollarse en la década de 1940, con el
objetivo de aliviar las condiciones de pobreza y
necesidad en el país. E. M. Pérez Riestra, Cooperativismo
en Puerto Rico y otros Países: Evolución y tendencias en
el siglo XXI, 1ra ed. rev., Puerto Rico, Ed.
Publicaciones Puertorriqueñas, Inc., 2012, pág. 140. A
esos fines, las cooperativas de vivienda se convirtieron
en una “excelente alternativa domiciliar, al ofrecer una
buena calidad de vida para las familias puertorriqueñas
y facilitar pagos mensuales de acuerdo con los ingresos
de cada cual”. Íd., pág. 139. De este modo, las
cooperativas de vivienda son una herramienta para
garantizar un hogar seguro y estable a personas de
escasos recursos.
Cónsono con lo anterior, la Ley General de
Sociedades Cooperativas, supra, establece que el fin
primordial de las cooperativas de vivienda es el
siguiente:
[P]roveer una vivienda adecuada a familias de escasos y medianos recursos, asegurar un entorno comunitario tranquilo y seguro, educar a socios y residentes en los principios de autogestión, responsabilidad y convivencia social y evolucionar este tipo de alternativa de vivienda cooperativa para aumentar la efectividad con que se logran estos cometidos. (Énfasis suplido). 5 LPRA sec. 4580. AC-2018-0096 13
Debido a la envergadura de este tipo de cooperativa,
el estatuto especifica que está en el interés del
Gobierno de Puerto Rico “proveer para la protección y
desarrollo de este tipo de vivienda”. Íd.
En esencia, las cooperativas de vivienda operan
mediante un sistema de propiedad común, en el cual la
titularidad del inmueble pertenece a la cooperativa. Así,
la cooperativa cede la posesión de sus unidades a favor
de las personas socias y sus familiares. 5 LPRA sec.
4582. Por su parte, los socios y socias pagan cánones
significativamente menores a los precios del mercado.
Bajo este esquema, los socios y socias no pueden enajenar
ni gravar las unidades de vivienda, pues las mismas solo
pueden ser ocupadas por éstos y sus familiares. De este
modo “se garantiza el derecho a techo seguro o estable
para las familias”. R. Colón Morales, La ruta
autodestructiva del cooperativismo de vivienda
puertorriqueño: el problema de la pérdida de la identidad
cooperativa mediante la transformación de valores de uso
en valores de cambio, 52 Boletín de la Asociación
Internacional de Derecho Cooperativo 19, 35 (2018).
Ahora bien, la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra, provee que las cooperativas de
vivienda operan bajo una mancomunidad de socios y socias,
quienes tienen una serie de derechos y deberes
establecidos en la ley y en los reglamentos internos de
cada cooperativa. 5 LPRA sec. 4582. A esos fines, la ley AC-2018-0096 14
establece el procedimiento a seguir ante el
incumplimiento de un socio o socia con sus deberes,
incluyendo el pago tardío de las aportaciones mensuales.
En estos casos, las cooperativas de vivienda deberán
celebrar una vista con el socio o socia, en la cual se
deben satisfacer ciertas protecciones procesales, como
la oportunidad de ser escuchada, notificación oportuna y
adecuada de la vista, y el derecho de acudir con
representación legal. 5 LPRA sec. 4586.
En las vistas, las cooperativas están facultadas
para tomar una variedad de medidas. Entre ellas, se
encuentran amonestar a la persona, imponer penalidades,
suspender servicios a la vivienda o “separarlo como socio
privándolo de sus derechos como tal y concederle un
término de treinta (30) días para que desaloje la
unidad”. 5 LPRA sec. 4585.
Similarmente, el Reglamento de la recurrida dispone
específicamente de las distintas sanciones que puede
imponer la Cooperativa contra un socio o socia que
incurra en morosidad. A esos fines, el Reglamento faculta
a la Cooperativa a tomar varias medidas, entre ellas,
las siguientes:
. . .
(iii) Aceptar el pago del mes corriente y ofrecer un plan de pago por el resto de la deuda, sujeto a un período de prueba por el mismo término de tiempo del plan, cuando la socia demuestre que incumplió por causas fuera de su control, su buena fe y su intención de no incumplir el plan de pagos, la Junta de Directores podrá determinar que AC-2018-0096 15
la socia violó las condiciones del periodo de prueba y podrá proceder a privarle de su condición de socia sin más citación ni audiencia o vista. De cumplir el plan de pagos, la Junta de Directores procederá a archivar el caso.
(iv) Dar de baja al socio de la Cooperativa, privándole de los derechos que tenga como socia y concederle un término de treinta (30) días para que desaloje la unidad de vivienda. (Énfasis suplido). Artículo XVI, Sección 2, Reglamento Cooperativa de Rolling Hills (22 de junio de 2008)(Reglamento de la Cooperativa).5 (Énfasis suplido). . . .
Como puede apreciarse, el Reglamento de la
Cooperativa especifica que aquella persona con la cual
se acuerda un plan de pago continúa siendo socio o socia
de la Cooperativa.
Una vez una cooperativa decide privar a una persona
de su condición de socia, el Artículo 35.7 de la ley
especial provee que ésta tendrá un término de treinta
(30) días para desalojar la unidad. 5 LPRA sec. 4587. Si
la persona no desocupa la unidad en ese término, la
cooperativa podrá acudir al Tribunal de Primera Instancia
para solicitar una orden de lanzamiento. Íd. Al tratase
de un procedimiento sumario, la petición de la
cooperativa tendrá prioridad en el calendario del
tribunal.
5Apéndice del alegato de la Cooperativa, pág. 3. Es menester destacar que del expediente no surge que las partes hayan presentado el Reglamento de la Cooperativa de Vivienda Rolling Hills en sus respectivos recursos. Sin embargo, ambas partes presentaron el documento titulado Citación de vista por falta de pago, el cual incluye las disposiciones reglamentarias aplicables al incumplimiento de personas socias con sus deberes. AC-2018-0096 16
Así, el foro primario decidirá si procede emitir
una orden de lanzamiento. Ahora bien, distinto al
procedimiento dispuesto en la Ley de Desahucio, supra,
toda orden de desalojo en el contexto de las cooperativas
de vivienda contará un término de cuarenta (40) días.
Íd. Además, las órdenes de esta naturaleza deben estar
acompañadas por una copia certificada de la decisión de
la Cooperativa y, a su vez, deben ser notificadas al
Vivienda. Íd.
Por otro lado, el Artículo 35.8 faculta a las
personas socias y a aquellas perjudicadas por
determinaciones de las cooperativas de vivienda a acudir
al Tribunal de Primera Instancia en revisión judicial. 5
LPRA sec. 4588. Para ello, deben comparecer ante el foro
primario dentro de los treinta (30) días próximos a la
decisión final de la cooperativa. Íd.
Una vez ante el Tribunal de Primera Instancia, la
Ley General de Sociedades Cooperativas, supra, dispone
que “cualquier parte que resulte perjudicada por una
sentencia del Tribunal de Primera Instancia podrá
solicitar la revisión de dicho fallo mediante certiorari,
dentro de los treinta (30) días del archivo en autos de
la decisión del Tribunal de Primera Instancia”. (Énfasis
suplido). Íd. Dicho término será de carácter
jurisdiccional. AC-2018-0096 17
Por último, es menester destacar que el andamiaje
antes descrito debe ser interpretado conforme a los
principios de justicia social, solidaridad y democracia
que caracterizan al cooperativismo. A esos fines, la Ley
General de Sociedades Cooperativas, supra, especifica
que “[l]a interpretación de las disposiciones de este
subcapítulo se harán en consideración a la protección de
la naturaleza social especial de este tipo de vivienda
comunitaria y al derecho cooperativo. No se aplicará otro
tipo de normativa cuyo efecto sea contrario a esto”.
(Énfasis suplido). 5 LPRA sec. 4588.
En consideración al marco jurídico enunciado,
procedemos a resolver la controversia ante nos.
III.
La controversia ante nuestra consideración nos
exige precisar la normativa aplicable a los
procedimientos de desalojo en cooperativas de vivienda.
Por un lado, la señora Colón Lebrón arguye que la
determinación que tomó la Cooperativa de desalojarla y
el consecuente dictamen del foro primario son revisables
según los parámetros de la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra. Esto, pues es el estatuto especial
que rige la materia.
Por su parte, la Cooperativa sostiene que, ante el
incumplimiento de la señora Colón Lebrón con las
aportaciones mensuales, ésta fue privada de su condición
de socia. Debido a lo anterior, la recurrida alega que AC-2018-0096 18
el plan de pago acordado posteriormente entre las partes
constituye un contrato de arrendamiento y que, por ende,
la peticionaria está despojada de todo beneficio de la
ley especial.
De entrada, procede dilucidar cuál es la normativa
aplicable al desalojo de un socio o socia de una
cooperativa de vivienda. Como expusimos anteriormente,
la Asamblea Legislativa elaboró un marco jurídico
específicamente para las cooperativas mediante la Ley
General de Sociedades Cooperativas, supra. Como
corolario de lo anterior, la ley provee que las
cooperativas organizadas de conformidad con el estatuto
se regirán por sus disposiciones. 5 LPRA sec. 4384.
Indiscutiblemente, este conjunto de normas, doctrinas y
guías aplican a las entidades cooperativas y los sujetos
que en ellas participan.
A esos fines, el Artículo 35.7 de la ley especial
establece un procedimiento especializado para los casos
de desalojo en las cooperativas de vivienda. Ello, en
miras de proveer unas protecciones y garantías
particulares a las personas socias que, de ordinario, no
albergan las personas desahuciadas de su hogar.
Una vez las cooperativas de vivienda acuden al
Tribunal de Primera Instancia para gestionar la expulsión
de un socio o socia, el foro primario debe evaluar si
procede una orden de lanzamiento. 5 LPRA sec. 4587. Si
ello es así, la ley especial exige que toda orden de AC-2018-0096 19
lanzamiento disponga de un término de cuarenta (40) días
para desalojar la unidad de vivienda. Íd. Es decir, en
las circunstancias de cooperativas de vivienda, las
personas que son expulsadas cuentan con un término de
más de un mes para auscultar otras posibilidades de
vivienda, previo a abandonar la propiedad. Por otro lado,
en los casos de desahucio tradicionales, el lanzamiento
puede ser ordenado desde que la sentencia sea final y
firme. 32 LPRA sec. 2836.
Asimismo, la ley especial le impone al foro
primario el deber de notificar toda orden de desalojo
al Departamento de la Familia y al Departamento de
Vivienda. 5 LPRA sec. 4587. La Ley de Desahucio, supra,
como norma general, no garantiza esa protección y se
limita a aquellos casos en que medie determinación de
insolvencia económica. 32 LPRA sec. 2836.
Además, en vista de que las cooperativas de
vivienda responden a las necesidades de familias de
escasos recursos, la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra, no exige la prestación de una
fianza en casos de apelación. 5 LPRA sec. 4580. Mediante
esta distinción con la Ley de Desahucio, supra, se
evidencia aún más la intención legislativa de que el
procedimiento de desalojo se realice conforme a las
normativas especiales delineadas específicamente para
este contexto. AC-2018-0096 20
Concretamente, la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra, contempla en su Artículo 35.8 las
circunstancias en que una persona afectada por una
determinación de una cooperativa de vivienda puede
recurrir a los foros judiciales en revisión judicial. 5
LPRA sec. 4588. En esos casos, la ley especial provee
que “cualquier parte que resulte perjudicada” por una
sentencia del Tribunal de Primera Instancia de esta
naturaleza, puede acudir en revisión al Tribunal de
Apelaciones. Íd. Para ello, el mismo estatuto exige una
serie de requisitos, entre éstos, solicitar la revisión
en un término jurisdiccional de treinta (30) días y
notificar a las otras partes del caso. Íd.
Como puede apreciarse, la Asamblea Legislativa
diseñó un andamiaje especializado para garantizar
ciertas protecciones a las personas que son desalojadas
de las cooperativas de vivienda. Esas protecciones y
garantías varían significativamente del procedimiento
dispuesto en la Ley de Desahucio, supra. Cónsono con lo
anterior, se ha considerado que “los procesos de
recuperación de unidades en las cooperativas de vivienda
se rigen por las disposiciones especiales contenidas en
la propia [Ley General de Sociedades Cooperativas], y no
por los procedimientos de desahucio sumario u ordinario
aplicables a relaciones estrictamente patrimoniales”.
(Énfasis suplido). R. Colón Morales, supra, pág. 36. AC-2018-0096 21
Indudablemente, el procedimiento de desalojo de una
cooperativa de vivienda debe regirse estrictamente por
la Ley General de Sociedades Cooperativas, supra. Por
tanto, la revisión de una determinación de orden de
lanzamiento en virtud de un desalojo debe, a su vez,
realizarse conforme a la normativa y a los principios
dispuestos en la propia ley especial. Así, procede
resolver que las órdenes de lanzamiento de las
cooperativas de vivienda se podrán revisar conforme a lo
dispuesto en el Artículo 35.8 de la ley especial. 5 LPRA
sec. 4588. De este modo, las personas adversamente
afectadas por una orden de lanzamiento de una cooperativa
de vivienda pueden revisar la misma en un término de
treinta (30) días, sin incurrir en el pago de una fianza.
Ello es el resultado más lógico y sensato en el
contexto que nos ocupa. Particularmente, teniendo
presente que la Ley General de Sociedades Cooperativas,
supra, exige que toda interpretación relacionada con las
cooperativas de vivienda debe realizarse “en
consideración a la naturaleza social especial de este
tipo de vivienda comunitaria y al derecho cooperativo” y
que “[n]o se aplicará otro tipo de normativa cuyo efecto
sea contrario a esto”. (Énfasis suplido). 5 LPRA sec.
4588.
En consecuencia, no hay fundamento jurídico alguno
para acudir supletoriamente a las disposiciones de una
ley general que son contrarias al estatuto especial y a AC-2018-0096 22
sus principios cooperativistas. Mas aún, cuando del
estatuto especial se desprende una intención legislativa
clara e inequívoca de regular el procedimiento ante
nuestra consideración.
Debido a lo anteriormente expuesto, la señora Colón
Lebrón, como una parte adversamente afectada por una
sentencia del Tribunal de Primera Instancia, estaba
facultada para acudir en revisión al Tribunal de
Apelaciones. La presentación del recurso de certiorari
no requiere el pago de una fianza. A esos efectos, la
peticionaria acudió oportunamente al foro apelativo
intermedio, pues compareció dentro del término
jurisdiccional de treinta (30) días.
Aclarado ese asunto de umbral, procede atender el
argumento de la Cooperativa de que la señora Colón Lebrón
fue privada de su condición de socia y que, por tal
razón, no está cobijada por la ley especial. Tal como se
desprende de la Ley General de Sociedades Cooperativas,
supra, el procedimiento para expulsar a una persona de
una cooperativa de vivienda comienza precisamente con
una determinación de privarla de su condición de socia
por incurrir en conducta indebida. 5 LPRA secs. 4584-
4585. Luego de que se toma esa decisión mediante los
procedimientos administrativos correspondientes, se
activa el proceso de lanzamiento y de revisión judicial
dispuesto en la ley especial. 5 LPRA secs. 4587-4588.
Por consiguiente, aunque a una persona se le prive de su AC-2018-0096 23
condición de socia, eso no la despoja de la normativa
del estatuto especial aplicable. Interpretar lo
contrario vulneraría el mandato legislativo.
Mas aún, la contención de la Cooperativa de que la
señora Colón Lebrón fue privada de su condición de socia
meses antes de su eventual desalojo es errónea. Como
expusimos anteriormente, la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra, faculta a las cooperativas de
vivienda a sancionar a los socios y socias que incurren
en mora al pagar las aportaciones mensuales. 5 LPRA sec.
4585. A esos efectos, el Reglamento de la Cooperativa
establece que ésta podrá tomar una variedad de medidas,
entre ellas, ofrecer un plan de pago sujeto a un período
de prueba. En ese sentido, el Reglamento especifica que
una vez la persona incumpla con el plan de pago acordado,
la Cooperativa podrá, entonces, privar a la persona de
su condición de socia sin trámite ulterior. Artículo XVI,
Sección 2, Reglamento de la Cooperativa, supra. Así, el
Reglamento no dispone que un plan de pago priva a la
persona de su condición de socia. Al contrario, del
Reglamento se desprende claramente que, en estos casos,
la persona continuará ocupando la unidad de vivienda en
calidad de socia.
Ciertamente, en el caso ante nuestra
consideración, la Cooperativa determinó en una vista
inicial que la señora Colón Lebrón debía ser privada de
su condición de socia y que debía desalojar la unidad de AC-2018-0096 24
vivienda en un término de treinta (30) días. Sin embargo,
tan solo días después, las partes acordaron que la señora
Colón Lebrón podía continuar viviendo en la cooperativa
y que ésta debía subsanar su deuda mediante un plan de
pago.
Al así hacerlo, la Cooperativa se retractó de su
decisión inicial y optó por tomar otra de las medidas
disponibles en casos de incumplimiento de los socios y
socias. De este modo, la decisión de privar a la señora
Colón Lebrón de su condición de socia quedó sin efecto.
Según el propio Reglamento de la Cooperativa, ese plan
de pago no privó a la peticionaria de su condición de
socia.
Ante este marco, la Cooperativa sostiene
erróneamente que el plan de pago constituye un contrato
de arrendamiento que priva a la peticionaria de los
beneficios de la ley especial. El contrato de vivienda
original pactado entre las partes evidencia que la señora
Colón Lebrón acordó ocupar una unidad del edificio para
su uso personal y en calidad de socia, mediante el pago
de mensualidades.6 Por su parte, la carta que documenta
el plan de pago se limita a exponer que las partes
acordaron un cambio en la forma en que la peticionaria
haría los pagos mensuales pactados. Esa modificación no
demuestra, de forma alguna, que las partes hayan acordado
6Apéndice del recurso de apelación ante el Tribunal de Apelaciones, pág. 79. AC-2018-0096 25
alterar la naturaleza de su relación jurídica, ni mucho
menos, extinguir las obligaciones originalmente
pactadas.
En consecuencia, a la luz de lo expuesto
anteriormente, resolvemos erró el Tribunal de
Apelaciones al desestimar el recurso ante su
consideración. Al aplicar la Ley General de Sociedades
Cooperativas, supra, la señora Colón Lebrón cumplió con
todos los requisitos necesarios para acudir al foro
apelativo intermedio.
IV.
Al amparo de los fundamentos enunciados, revocamos
la determinación del Tribunal de Apelaciones y devolvemos
el caso al referido foro para que atienda el recurso en
los méritos.
Se dictará sentencia de conformidad.
Luis F. Estrella Martínez Juez Asociado EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
SENTENCIA
Al amparo de los fundamentos enunciados, se revoca la determinación del Tribunal de Apelaciones y se devuelve el caso al referido foro para que atienda el recurso en los méritos.
Así lo pronunció, manda el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Rivera García disiente y hace constar la siguiente expresión:
“Considero que, en las circunstancias particulares de este caso, el derecho aplicable para desalojar a la Sra. Doris Colón Lebrón de la Cooperativa de Vivienda Rolling Hills era el procedimiento dispuesto bajo la Ley de Desahucio preceptuado en el Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2821 et seq.”.
José Ignacio Campos Pérez Secretario del Tribunal Supremo