CC-97-570 1
En el Tribunal Supremo de Puerto Rico
Carlos Jiménez Lugo
Recurrido Certiorari Vs. 98TSPR123 María Reyes Ramírez
Peticionaria
Número del Caso: CC-97-570
Abogado Parte Peticionaria: Lcdo. Raymond L. Sánchez Maceira
Abogado Parte Recurrida: Lcdo. Wilfredo R. Picorelli Osorio
Tribunal de Instancia: Superior de San Juan
Juez del Tribunal de Primera Instancia: Hon. César N. Cordero Rabell
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I San Juan
Panel Integrado por los Hons.: Rossy García Negroni cintrón López Vilanovaáá
Fecha: 9/16/1998
Materia: Desahucio
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-97-570 2
Demandante-recurrido
CC-97-570 v.
María Reyes Ramírez
Demandada-peticionaria
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 16 de septiembre de 1998
I
Los hechos que originan la controversia que hoy nos ocup
se remontan al año 1960, cuando la Sra. Carmen Lydia Vier
Reyes, hija de la aquí demandada peticionaria, Sra. María Reye
Ramírez, compró una residencia en la Urb. Vistamar en Carolina
Posteriormente, Carmen Lydia Viera Reyes se casó con el Sr
Raúl Díaz Díaz y construyó un segundo nivel a la propiedad. E
primer nivel sirvió de residencia para su señora madre, l
demandada peticionaria María Reyes Ramírez. En el segund
nivel se acomodó Carmen Lydia Viera Reyes junto a su esposo
hijo. CC-97-570 3
El 2 de septiembre de 1970, Carmen Lydia Viera Reyes falleció sin
haber dejado testamento. Mediante Resolución de 7 de diciembre de
1976, el entonces Tribunal Superior, Sala de San Juan, declaró únicos y
universales herederos a su hijo Raúl Díaz Viera y a su viudo Raúl Díaz
Díaz en la cuota viudal usufructuaria que en su día le correspondiera.
Así las cosas, siendo el señor Díaz Viera un menor, quedó al
cuidado de su abuela, la demandada peticionaria, María Reyes Ramírez
quien, como ya expresáramos, vivía en los bajos de dicho inmueble. Al
llegar a la mayoría de edad, el señor. Díaz Viera reclamó sus bienes
mediante una demanda de Reivindicación de Bienes Muebles e Inmuebles
Heredados, Detentados por Terceros con fecha de 25 de agosto de 1987.1
En esencia reclamó la posesión mediata del inmueble en controversia.
El 13 de diciembre de 1988 el entonces Tribunal de Distrito, Sala de
Carolina, emitió una sentencia en la cual lo único que se estableció,
por acuerdo de las partes involucradas fue, que Díaz Viera era el dueño
del inmueble. Ordenó que así se hiciera constar en el Registro de la
Propiedad. Dispuso, además, que se inscribiera a favor del Sr. Raúl
Díaz Díaz, padre de Díaz Viera, la participación en cuanto a la cuota
usufructuaria del inmueble. Cabe señalar que nada se dispuso en cuanto
a la posesión inmediata de la demandada peticionaria María Reyes
Ramírez.
1 La acción civil fue instada contra la demandada peticionaria María Reyes Ramírez, y los señores Miguel Angel Viera Ramírez, Zoilo Viera Ramírez y sus respectivas sociedades legales de gananciales. CC-97-570 4
Alrededor de siete (7) años más tarde, mediante escritura pública
suscrita el 26 de julio de 1995, el señor Díaz Viera vendió el inmueble
al Sr. Carlos G. Jiménez Lugo, (demandante recurrido) quien inscribió
su derecho en el Registro de la Propiedad.2 Este último ha estado
llevando a cabo gestiones para que la demandada peticionaria María
Reyes Ramírez le entregue la posesión de la primera planta o le pague
un canon por su uso. Esta se ha negado a lo solicitado. Además,
presentó en el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Carolina, un pleito sobre nulidad de transacción, pleito que aún está
pendiente en dicho tribunal (Caso Núm. KAC-96-0033).3
El 20 de marzo de 1996 el demandante recurrido Jiménez Lugo instó
un pleito de desahucio en precario contra la demandada peticionaria
María Reyes Ramírez. Pese a la oposición de ésta, el tribunal de
instancia declaró con lugar el desahucio por la vía sumaria. Fundó su
decisión en que no había un aparente conflicto de título que derrotara
el carácter sumario del procedimiento. No obstante, le reconoció el
derecho de retención que pudiera asistirle a ésta como edificadora de
buena fe, a cuyos efectos le concedió un plazo de veinte (20) días para
que presentara un desglose de las mejoras que alega le deben ser
pagadas como edificante de buena fe y le hacen acreedora a retener la
posesión del inmueble en controversia.
Inconforme, la demandada peticionaria María Reyes Ramírez acudió
al Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de
Circuito). Sostuvo que ostenta la posesión del inmueble con el
consentimiento del dueño, su nieto el señor Díaz Viera desde el año
2 Cabe mencionar que en la escritura de compraventa se tomaron las debidas providencias en torno a la cuota viudal usufructuaria que por derecho le correspondía al Sr. Raúl Díaz Díaz, padre del vendedor Díaz Viera. 3 En dicho pleito la demandada peticionaria María Reyes Ramírez alegó que la compraventa celebrada entre el señor Jiménez Lugo y su nieto señor Díaz Viera es nula ya que nunca hubo consentimiento del padre de este último, quien a su vez tiene inscrito a su favor la cuota viudal usufructuaria en el Registro de la Propiedad. También sostuvo que es poseedora de buena fe y que por ende le cobija el derecho a CC-97-570 5
1960. Adujo que durante ese tiempo realizó mejoras a la propiedad,
incluyendo el pago de la hipoteca que gravaba la misma. Expresó,
además, que existe un conflicto de título el cual debe ser dilucidado
en un juicio plenario. Finalmente, señaló que conforme a las
disposiciones del Art. 382 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1468, le
deben ser pagados todos los gastos útiles en los que incurrió.
A los fines de garantizar el ejercicio de su función revisora, el
Tribunal de Circuito ordenó la paralización del desahucio. Luego de
evaluar las posiciones de las partes, dicho tribunal resolvió: que la
demandada peticionaria María Reyes Ramírez no era poseedora de buena fe
del inmueble en controversia y que no existía conflicto de títulos que
ameritara la tramitación del desahucio mediante un procedimiento
ordinario.
Inconforme con el dictamen y después de denegada la
reconsideración, la demandada peticionaria acudió ante nos y alegó la
comisión de los errores siguientes:4
ERRÓ MANIFIESTAMENTE EL HONORABLE TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR QUE LA PETICIONARIA ES POSEEDORA DE MALA FE SIN BRINDAR A ÉSTA UNA OPORTUNIDAD DE PRESENTAR PRUEBA EN EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA SEGÚN LO REQUIERE LA SECCIÓN 2826 DEL TÍTULO 32 DE L.P.R.A. [SIC].5
La demandada peticionaria sostuvo que el Tribunal de Circuito
incidió al concluir, sin el beneficio de la celebración de una vista
retención de la propiedad, según dispone el Art. 382 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1468. 4 El señor Jiménez Lugo compareció a este Tribunal mediante moción de 6 de febrero de 1998. En esencia nos indicó que desde junio de 1997, la demandada peticionaria ya no vive en el inmueble en controversia´, por lo que entiende que es fútil toda gestión en cuanto al desahucio.
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CC-97-570 1
En el Tribunal Supremo de Puerto Rico
Carlos Jiménez Lugo
Recurrido Certiorari Vs. 98TSPR123 María Reyes Ramírez
Peticionaria
Número del Caso: CC-97-570
Abogado Parte Peticionaria: Lcdo. Raymond L. Sánchez Maceira
Abogado Parte Recurrida: Lcdo. Wilfredo R. Picorelli Osorio
Tribunal de Instancia: Superior de San Juan
Juez del Tribunal de Primera Instancia: Hon. César N. Cordero Rabell
Tribunal de Circuito de Apelaciones: Circuito Regional I San Juan
Panel Integrado por los Hons.: Rossy García Negroni cintrón López Vilanovaáá
Fecha: 9/16/1998
Materia: Desahucio
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. CC-97-570 2
Demandante-recurrido
CC-97-570 v.
María Reyes Ramírez
Demandada-peticionaria
PER CURIAM
San Juan, Puerto Rico, a 16 de septiembre de 1998
I
Los hechos que originan la controversia que hoy nos ocup
se remontan al año 1960, cuando la Sra. Carmen Lydia Vier
Reyes, hija de la aquí demandada peticionaria, Sra. María Reye
Ramírez, compró una residencia en la Urb. Vistamar en Carolina
Posteriormente, Carmen Lydia Viera Reyes se casó con el Sr
Raúl Díaz Díaz y construyó un segundo nivel a la propiedad. E
primer nivel sirvió de residencia para su señora madre, l
demandada peticionaria María Reyes Ramírez. En el segund
nivel se acomodó Carmen Lydia Viera Reyes junto a su esposo
hijo. CC-97-570 3
El 2 de septiembre de 1970, Carmen Lydia Viera Reyes falleció sin
haber dejado testamento. Mediante Resolución de 7 de diciembre de
1976, el entonces Tribunal Superior, Sala de San Juan, declaró únicos y
universales herederos a su hijo Raúl Díaz Viera y a su viudo Raúl Díaz
Díaz en la cuota viudal usufructuaria que en su día le correspondiera.
Así las cosas, siendo el señor Díaz Viera un menor, quedó al
cuidado de su abuela, la demandada peticionaria, María Reyes Ramírez
quien, como ya expresáramos, vivía en los bajos de dicho inmueble. Al
llegar a la mayoría de edad, el señor. Díaz Viera reclamó sus bienes
mediante una demanda de Reivindicación de Bienes Muebles e Inmuebles
Heredados, Detentados por Terceros con fecha de 25 de agosto de 1987.1
En esencia reclamó la posesión mediata del inmueble en controversia.
El 13 de diciembre de 1988 el entonces Tribunal de Distrito, Sala de
Carolina, emitió una sentencia en la cual lo único que se estableció,
por acuerdo de las partes involucradas fue, que Díaz Viera era el dueño
del inmueble. Ordenó que así se hiciera constar en el Registro de la
Propiedad. Dispuso, además, que se inscribiera a favor del Sr. Raúl
Díaz Díaz, padre de Díaz Viera, la participación en cuanto a la cuota
usufructuaria del inmueble. Cabe señalar que nada se dispuso en cuanto
a la posesión inmediata de la demandada peticionaria María Reyes
Ramírez.
1 La acción civil fue instada contra la demandada peticionaria María Reyes Ramírez, y los señores Miguel Angel Viera Ramírez, Zoilo Viera Ramírez y sus respectivas sociedades legales de gananciales. CC-97-570 4
Alrededor de siete (7) años más tarde, mediante escritura pública
suscrita el 26 de julio de 1995, el señor Díaz Viera vendió el inmueble
al Sr. Carlos G. Jiménez Lugo, (demandante recurrido) quien inscribió
su derecho en el Registro de la Propiedad.2 Este último ha estado
llevando a cabo gestiones para que la demandada peticionaria María
Reyes Ramírez le entregue la posesión de la primera planta o le pague
un canon por su uso. Esta se ha negado a lo solicitado. Además,
presentó en el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de
Carolina, un pleito sobre nulidad de transacción, pleito que aún está
pendiente en dicho tribunal (Caso Núm. KAC-96-0033).3
El 20 de marzo de 1996 el demandante recurrido Jiménez Lugo instó
un pleito de desahucio en precario contra la demandada peticionaria
María Reyes Ramírez. Pese a la oposición de ésta, el tribunal de
instancia declaró con lugar el desahucio por la vía sumaria. Fundó su
decisión en que no había un aparente conflicto de título que derrotara
el carácter sumario del procedimiento. No obstante, le reconoció el
derecho de retención que pudiera asistirle a ésta como edificadora de
buena fe, a cuyos efectos le concedió un plazo de veinte (20) días para
que presentara un desglose de las mejoras que alega le deben ser
pagadas como edificante de buena fe y le hacen acreedora a retener la
posesión del inmueble en controversia.
Inconforme, la demandada peticionaria María Reyes Ramírez acudió
al Tribunal de Circuito de Apelaciones (en adelante Tribunal de
Circuito). Sostuvo que ostenta la posesión del inmueble con el
consentimiento del dueño, su nieto el señor Díaz Viera desde el año
2 Cabe mencionar que en la escritura de compraventa se tomaron las debidas providencias en torno a la cuota viudal usufructuaria que por derecho le correspondía al Sr. Raúl Díaz Díaz, padre del vendedor Díaz Viera. 3 En dicho pleito la demandada peticionaria María Reyes Ramírez alegó que la compraventa celebrada entre el señor Jiménez Lugo y su nieto señor Díaz Viera es nula ya que nunca hubo consentimiento del padre de este último, quien a su vez tiene inscrito a su favor la cuota viudal usufructuaria en el Registro de la Propiedad. También sostuvo que es poseedora de buena fe y que por ende le cobija el derecho a CC-97-570 5
1960. Adujo que durante ese tiempo realizó mejoras a la propiedad,
incluyendo el pago de la hipoteca que gravaba la misma. Expresó,
además, que existe un conflicto de título el cual debe ser dilucidado
en un juicio plenario. Finalmente, señaló que conforme a las
disposiciones del Art. 382 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1468, le
deben ser pagados todos los gastos útiles en los que incurrió.
A los fines de garantizar el ejercicio de su función revisora, el
Tribunal de Circuito ordenó la paralización del desahucio. Luego de
evaluar las posiciones de las partes, dicho tribunal resolvió: que la
demandada peticionaria María Reyes Ramírez no era poseedora de buena fe
del inmueble en controversia y que no existía conflicto de títulos que
ameritara la tramitación del desahucio mediante un procedimiento
ordinario.
Inconforme con el dictamen y después de denegada la
reconsideración, la demandada peticionaria acudió ante nos y alegó la
comisión de los errores siguientes:4
ERRÓ MANIFIESTAMENTE EL HONORABLE TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR QUE LA PETICIONARIA ES POSEEDORA DE MALA FE SIN BRINDAR A ÉSTA UNA OPORTUNIDAD DE PRESENTAR PRUEBA EN EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA SEGÚN LO REQUIERE LA SECCIÓN 2826 DEL TÍTULO 32 DE L.P.R.A. [SIC].5
La demandada peticionaria sostuvo que el Tribunal de Circuito
incidió al concluir, sin el beneficio de la celebración de una vista
retención de la propiedad, según dispone el Art. 382 del Código Civil, 31 L.P.R.A. sec. 1468. 4 El señor Jiménez Lugo compareció a este Tribunal mediante moción de 6 de febrero de 1998. En esencia nos indicó que desde junio de 1997, la demandada peticionaria ya no vive en el inmueble en controversia´, por lo que entiende que es fútil toda gestión en cuanto al desahucio. Mediante moción de 17 de febrero de 1998, la demandada peticionaria María Reyes Ramírez tildó de falsa la alegación de Jiménez Lugo de que ésta ya no ocupaba la propiedad objeto de controversia. Señaló que para evitar el contacto con el señor Jiménez Lugo, no pasaba mucho tiempo en la misma. Aclaró, sin embargo, que tenía interés en que la controversia se resolviera en los méritos. 5 Como segundo señalamiento de error, la demandada peticionaria María Reyes Ramírez alegó lo siguiente: CC-97-570 6
evidenciaria en el Tribunal de Primera Instancia, que era poseedora de
mala fe. Le asiste la razón.
II
El concepto de posesión, en su acepción de derecho real, se define
como la posesión que tiene la apariencia de dominio; es la posesión de
una persona, como si fuera el titular de la cosa o derecho. Puig Peña,
Federico, Compendio de Derecho Civil Español, Derecho Reales II, Vol.
2, 3ra. ed., Madrid, 1976, pág. 349.
Nuestro Código Civil, en su Art. 360, reconoce dos clases de
posesión: la posesión natural, la cual define como “la tenencia de una
cosa o el disfrute de un derecho por una persona” y la posesión civil,
la cual incluye la misma tenencia o disfrute de la cosa, pero “unidos a
la intención de haber la cosa o derecho como suyos”. 31 L.P.R.A. sec.
1421.
Según dispone el Art. 362, supra, 31 L.P.R.A. sec. 1423, “la
posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos aspectos:
o en el de dueño, o en el de tenedor de las cosas o derechos para
conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona”.
La posesión en nombre del dueño, es una que integra una posesión
natural, que aunque está protegida por los interdictos, nunca servirá
de base para adquirir el dominio. Peña Puig, Id. a la pág. 360.6
Con estos principios en mente, procedemos a resolver el asunto ante
nos.
ERRO EL HONORABLE TRIBUNAL DE CIRCUITO DE APELACIONES AL DETERMINAR QUE NO EXISTE UN CONFLICTO DE TÍTULOS QUE AMERITA LA TRAMITACIÓN DEL DESHAUCIO MEDIANTE UN PROCEDIMIENTO ORDINARIO. Conforme surge de la relación de hechos, la controversia planteada en este segundo señalamiento de error, la cual está íntimamente relacionada con conflicto de título, fue planteada en pleito independiente por la demandada peticionaria ante el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Carolina, en el Caso Civil Núm. KAC-96-0033, sobre nulidad de compraventa. Tal acción fue presentada antes de la demanda de desahucio en precario (la cual también se relaciona con conflicto de título) y aún está pendiente ante dicho tribunal. En vista de ello, resulta improcedente atender la misma. CC-97-570 7
III
Como ya expresáramos, la demandada peticionaria María Reyes Ramírez
sostiene que incidió el Tribunal de Circuito al concluir, ausente de
prueba, que ella no era poseedora de buena fe.
Por su parte, el Tribunal de Circuito resolvió que ésta
perdió la condición de buena fe a partir de la sentencia que se dictara
por estipulación en la acción de reinvindicación en la cual reconoció
que el señor Díaz Viera, su nieto, era el único titular del inmueble en
controversia. Incidió al así resolver.
Será poseedor de buena fe el que ignora que en su título o modo de
adquirir exista vicio que lo invalide. Art. 363, supra, 31 L.P.R.A.
sec. 1424. La buena fe se presume siempre, y al que afirma la mala fe
de un poseedor le corresponde destruirla con prueba suficiente. Véase,
Art. 364, supra, 31 L.P.R.A. sec. 1425. Además, según Castán Tobeñas,
la mala fe requiere que el tribunal declare su existencia. Castán
Tobeñas, J., Derecho Civil Español Común y Foral, Vol. I, 12ma. Ed.,
Madrid, 1981, pág. 604.
Finalmente, el Art. 382, supra, 31 L.P.R.A. sec. 1468, dispone que
los gastos necesarios se abonan a todo poseedor; pero sólo el de buena
fe podrá retener la cosa hasta que se los satisfagan.
Los gastos útiles se abonan al poseedor de buena fe con el mismo
derecho de retención, pudiendo optar el que le hubiese vencido en su
posesión por satisfacer el importe de los gastos o por abonar el
aumento de valor que por ellos haya adquirido la cosa. Véase, además,
Marín v. Montijo, 109 D.P.R. 269 (1979).
A tenor con los argumentos esbozados, es ineludible concluir que la
buena fe siempre se presume, a menos que quien afirme lo contrario
destruya la presunción con prueba suficiente; y por ser una cuestión de
hecho es al tribunal a quien corresponde en última instancia declarar
si en realidad existe la mala fe.
6 Es posesión natural la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. CC-97-570 8
En el presente caso la buena fe de la demandada peticionaria María
Reyes Ramírez nunca ha sido cuestionada, y nunca fue discutida en el
pleito de reivindicación, ni siquiera fue planteada en dicho
procedimiento la posesión inmediata; tanto fue así que incluso ésta
permaneció viviendo la propiedad sin objeción alguna de su nieto.
En vista de lo anterior y en armonía con los argumentos esbozados,
procedía entonces que el Tribunal de Circuito devolviese el caso al
foro de instancia para que celebrara una vista plenaria y dilucidara,
conforme a la prueba ofrecida, si la demandada peticionaria era o no
poseedora de buena fe. Como corolario de lo anterior, debe
determinarse si tiene entonces el derecho a retener la posesión del
inmueble hasta tanto se le compense por las mejoras que alega haber
efectuado al mismo. A tenor con las circunstancias muy particulares de
este caso, resolver de otra manera atentaría contra los conceptos más
básicos de hacer justicia en los tribunales.
“El Derecho no puede llevar a un resultado absurdo ni a un
resultado injusto y debemos convencernos de que cuando nos lleva a este
resultado es porque hemos seguido un camino equivocado, porque hemos
errado en nuestros razonamientos.” (Énfasis nuestro.) J. Vallet de
Goytisolo, Panorama de Derecho Civil, ed. Bosch, 1963, pág. 85.
IV
Por los fundamentos antes expuestos procede que se dicte sentencia
revocando la resolución emitida por el Tribunal de Circuito de
Apelaciones que declaró que la demandada peticionaria María Reyes
Ramírez era poseedora de mala fe. Se devuelve el caso al Tribunal de
Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, para que continúe con los
procedimientos de forma consistente con lo aquí resuelto. CC-97-570 9
SENTENCIA
Por los fundamentos antes expuestos se dicta sentencia mediante la cual se revoca la resolución emitida por el Tribunal de Circuito de Apelaciones que declaró que la demandada peticionaria María Reyes Ramírez era poseedora de mala fe. Se devuelve el caso al Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, para que continúe con los procedimientos de forma consistente con lo aquí resuelto.
Lo acordó el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. El Juez Asociado señor Negrón García concurre con el resultado. Además, entiende que la presente ponencia no amerita ser publicada como opinión Per Curiam. El Juez Asociado señor Hernández Denton concurre con el resultado sin opinión escrita.
Isabel Llompart Zeno Secretaria del Tribunal Supremo