El Juez; Asociado Señor Marrero
emitió la opinión del tribunal.
En acción sobre otorgamiento de escritura instada ante la Corte de Distrito de Mayagüez por Andrés Cámara contra Angel Rodríguez y Pérez Bárcena y su esposa, Etelvina Alonso, se solicita se dicte sentencia declarando que el demandado vendió al demandante y éste le compró una finca urbana, radicada en la calle Méndez Yigo, esquina a Peral, de Mayagüez, por precio de $40,000, de los cuales el deman-dante pagó $10,000 a cuenta, y que una vez firme la senten-cia se .ordene a ambos demandados a otorgar escritura de compraventa a favor de dicho demandante.
Comparecieron separadamente los demandados y luego de suscitarse y resolverse determinadas cuestiones de de-recho que es innecesario especificar y de radicarse las con-testaciones de rigor fué el pleito a juicio, presentando los demandados sendas mociones de nonsmt al terminar la prueba del demandante. La corte inferior dictó sentencia declarando con lugar las referidas mociones y de la sentencia así dictada apeló el demandante para ante este Tribunal, alegando.en apoyo de su recurso que la corte inferior co-metió error al resolver: (a) que no había prueba sobre la relación de agencia ostentada por el testigo Nicolás Vera; (b) que el edificio vendido era un bien ganancial; y (c) al condenar al demandante al pago de honorarios de abogado.
Como una moción de nonsuit tiene el efecto de una excepción previa a la prueba, se hace necesario analizar la [123]*123misma para determinar si la corte a quo estuvo justificada o no en declarar con lugar las presentadas en este caso.
Begino González fue llamado un día por Nicolás Vera, quien le dijo que el edificio La Bolsa estaba en venta por la suma de $40,000 y que su comisión le sería pagada por el comprador. Habló con el demandante y éste le dijo que estaba dispuesto a comprar el referido edificio por los $40,000 y a pagarle un 2-1/2 por ciento de comisión. En ningún momento se entrevistó con el demandado Rodríguez. Nicolás Vera conoce a Rodríguez y dirigió a éste varias cartas, í1) en respuesta a las cuales, en 17 de octubre de 1945, recibió la que se copia a continuación:
“Caguas, P. R., Octubre 17 de 1945
“Sr. Don Nicolás Vera Mayagüez, P. R.
Estimado Nieo:
“Tengo tus estimadas del 11 y 13, pensé contestarlas personal-mente, porque estuve cerca de ésa, pero se me Rizo tarde, no obs-[124]*124tante, la semana entrante D.M. tenemos viaje para ésa con Tel, y podríamos hablar detenidamente sobre el precio de las propiedades, de manera qne si le damos la oportunidad a algún agente, determi-nemos claro lo qne ban de ganar de comisión, cosa muy importante para evitar líos.
"Tal como está Yolande y La IíabaneRA, si encontramos com-prador para ellas (sin arreglos de ninguna índole) considero que el primero vale bien $20,000 y $24,000 el segundo. Está claro que si no hemos de conseguir rebaja en la tasación podríamos hasta modi-ficar el mismo, ya que sobre lo que pagaría de contribuciones no habría intereses adecuados en dicha inversión, y entonces si no se consigue un aumento en el alquiler, sería asunto de rebajar el pre-[125]*125ció. Esto de aumentar el alquiler, comprendo que no son muchas las casas que pueden hacerlo, pero teniendo en cuenta que Yolande por lo menos no hallaría otro de esas proporciones, y que el cam-bio de la maquinaria les costaría un pico en la mudanza, bien podrían aumentarlo.
"La Bolsa actualmente renta $325, y como le dije al tasador, aceptaría $40,000 de contado sin comisión para el corredor, pudiendo sacar él lo que pueda del comprador.
"Hasta la fecha no se ha presentado nadie investigando sobre el asunto del tasador, y caso que se presente, me servirá de refe-rencia lo que tú has dicho.
“Gracias por la atención y esperando verte la entrante semana, quedo con saludos,
Tuyo affmo. S.S.
(Firmado) Ángel Rodríguez.”
Después de Vera recibir esa carta, Rodríguez le visitó y como resultado de la conversación por ellos tenida llegó a la conclusión de que Rodríguez estaba decidido a vender por $40,000. Llamó entonces a Regino González y le sugirió que saliera a ver si podía vender el edificio La Bolsa. Cuando Regino le informó que Cámara estaba dispuesto a comprarlo, visitó a éste y después Cámara le envió $10,000 a cuenta, cantidad que él depositó a su propio nombre en el Banco Crédito y Aborro Ponceño y que tuvo a la disposi-ción de Rodríguez. Más tarde llamó a Rodríguez por te-léfono a Caguas, desde la oficina del Lie. Moscoso, le informó que babía encontrado un comprador para el edificio La Bol-sa, sin indicarle el nombre, y Rodríguez le autorizó a pre-parar el documento correspondiente. En vista de ello dio instrucciones al Lie. Moscoso de que preparara la escritura de compraventa. Dos días después Rodríguez le llamó por teléfono y le informó que el negocio no podía hacerse porque su' esposa, la codemandada Etelvina Alonso, no quería vender. Mario Acosta es empleado de Cámara y llevó a Ni-colás Vera los $10,000 a cuenta. Edgardo Delgado es em-pleado del Banco Crédito y Aborro Ponceño y le consta que Vera depositó en diebo Banco, a nombre propio, la suma de [126]*126$10,000. No hay indicio alguno de que esa cantidad esté allí a la disposición del demandado Rodríguez. Guillermo H. Hoscoso es ahogado notario y desde su oficina el testigo Nicolás Yera llamó al demandado Rodríguez. No le consta quién era la persona con quien Vera hablaba, pero sí que Yera le dijo a él: Dice don Angel que puede hacer la escri-tura.” Vera se refería al edificio La Bolsa, aunque desde luego él no sabía quién era la persona que estaba al otro ex-tremo de la línea telefónica. Andrés Cámara es el deman-dante. El 6 de noviembre de 1945, como a las 9 de la ma-ñana, se presentó Regino González en su oficina y le ofreció en venta el edificio La Bolsa por $40,000, debiendo él pagar $1,000 de comisión a Regino. Contestó que estaba dispuesto a comprar dicho edificio. Más tarde le visitaron Nicolás Yera y Regino, ratificando él su propósito de efectuar la compra. Se convino en que le diera a Vera un anticipo de $10,000 y él así lo hizo, remitiendo a éste la aludida cantidad con su empleado Mario Acosta. Después de haberse acor-dado que el demandado Angel Rodríguez iría a Mayagüez a firmar la escritura, Nicolás Yera le visitó y le indicó que Rodríguez se había arrepentido. En ningún momento el demandante Cámara ha hablado con Rodríguez ni con la esposa de éste, ni ha convenido nada con ellos.
Hasta ahí la prueba del demandante, terminada la cual, según ya hemos indicado, ambos demandados por sus respec-tivos abogados presentaron mociones de nonsuit, indicando además la demandada Etelvina Alonso que no presentaría prueba y que solicitaba se dictara sentencia a base de esa moción.
Dispone el artículo 1211 del Código Civil, Edición de 1930, que “Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su re-presentación legal”' y que “El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo [127]
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El Juez; Asociado Señor Marrero
emitió la opinión del tribunal.
En acción sobre otorgamiento de escritura instada ante la Corte de Distrito de Mayagüez por Andrés Cámara contra Angel Rodríguez y Pérez Bárcena y su esposa, Etelvina Alonso, se solicita se dicte sentencia declarando que el demandado vendió al demandante y éste le compró una finca urbana, radicada en la calle Méndez Yigo, esquina a Peral, de Mayagüez, por precio de $40,000, de los cuales el deman-dante pagó $10,000 a cuenta, y que una vez firme la senten-cia se .ordene a ambos demandados a otorgar escritura de compraventa a favor de dicho demandante.
Comparecieron separadamente los demandados y luego de suscitarse y resolverse determinadas cuestiones de de-recho que es innecesario especificar y de radicarse las con-testaciones de rigor fué el pleito a juicio, presentando los demandados sendas mociones de nonsmt al terminar la prueba del demandante. La corte inferior dictó sentencia declarando con lugar las referidas mociones y de la sentencia así dictada apeló el demandante para ante este Tribunal, alegando.en apoyo de su recurso que la corte inferior co-metió error al resolver: (a) que no había prueba sobre la relación de agencia ostentada por el testigo Nicolás Vera; (b) que el edificio vendido era un bien ganancial; y (c) al condenar al demandante al pago de honorarios de abogado.
Como una moción de nonsuit tiene el efecto de una excepción previa a la prueba, se hace necesario analizar la [123]*123misma para determinar si la corte a quo estuvo justificada o no en declarar con lugar las presentadas en este caso.
Begino González fue llamado un día por Nicolás Vera, quien le dijo que el edificio La Bolsa estaba en venta por la suma de $40,000 y que su comisión le sería pagada por el comprador. Habló con el demandante y éste le dijo que estaba dispuesto a comprar el referido edificio por los $40,000 y a pagarle un 2-1/2 por ciento de comisión. En ningún momento se entrevistó con el demandado Rodríguez. Nicolás Vera conoce a Rodríguez y dirigió a éste varias cartas, í1) en respuesta a las cuales, en 17 de octubre de 1945, recibió la que se copia a continuación:
“Caguas, P. R., Octubre 17 de 1945
“Sr. Don Nicolás Vera Mayagüez, P. R.
Estimado Nieo:
“Tengo tus estimadas del 11 y 13, pensé contestarlas personal-mente, porque estuve cerca de ésa, pero se me Rizo tarde, no obs-[124]*124tante, la semana entrante D.M. tenemos viaje para ésa con Tel, y podríamos hablar detenidamente sobre el precio de las propiedades, de manera qne si le damos la oportunidad a algún agente, determi-nemos claro lo qne ban de ganar de comisión, cosa muy importante para evitar líos.
"Tal como está Yolande y La IíabaneRA, si encontramos com-prador para ellas (sin arreglos de ninguna índole) considero que el primero vale bien $20,000 y $24,000 el segundo. Está claro que si no hemos de conseguir rebaja en la tasación podríamos hasta modi-ficar el mismo, ya que sobre lo que pagaría de contribuciones no habría intereses adecuados en dicha inversión, y entonces si no se consigue un aumento en el alquiler, sería asunto de rebajar el pre-[125]*125ció. Esto de aumentar el alquiler, comprendo que no son muchas las casas que pueden hacerlo, pero teniendo en cuenta que Yolande por lo menos no hallaría otro de esas proporciones, y que el cam-bio de la maquinaria les costaría un pico en la mudanza, bien podrían aumentarlo.
"La Bolsa actualmente renta $325, y como le dije al tasador, aceptaría $40,000 de contado sin comisión para el corredor, pudiendo sacar él lo que pueda del comprador.
"Hasta la fecha no se ha presentado nadie investigando sobre el asunto del tasador, y caso que se presente, me servirá de refe-rencia lo que tú has dicho.
“Gracias por la atención y esperando verte la entrante semana, quedo con saludos,
Tuyo affmo. S.S.
(Firmado) Ángel Rodríguez.”
Después de Vera recibir esa carta, Rodríguez le visitó y como resultado de la conversación por ellos tenida llegó a la conclusión de que Rodríguez estaba decidido a vender por $40,000. Llamó entonces a Regino González y le sugirió que saliera a ver si podía vender el edificio La Bolsa. Cuando Regino le informó que Cámara estaba dispuesto a comprarlo, visitó a éste y después Cámara le envió $10,000 a cuenta, cantidad que él depositó a su propio nombre en el Banco Crédito y Aborro Ponceño y que tuvo a la disposi-ción de Rodríguez. Más tarde llamó a Rodríguez por te-léfono a Caguas, desde la oficina del Lie. Moscoso, le informó que babía encontrado un comprador para el edificio La Bol-sa, sin indicarle el nombre, y Rodríguez le autorizó a pre-parar el documento correspondiente. En vista de ello dio instrucciones al Lie. Moscoso de que preparara la escritura de compraventa. Dos días después Rodríguez le llamó por teléfono y le informó que el negocio no podía hacerse porque su' esposa, la codemandada Etelvina Alonso, no quería vender. Mario Acosta es empleado de Cámara y llevó a Ni-colás Vera los $10,000 a cuenta. Edgardo Delgado es em-pleado del Banco Crédito y Aborro Ponceño y le consta que Vera depositó en diebo Banco, a nombre propio, la suma de [126]*126$10,000. No hay indicio alguno de que esa cantidad esté allí a la disposición del demandado Rodríguez. Guillermo H. Hoscoso es ahogado notario y desde su oficina el testigo Nicolás Yera llamó al demandado Rodríguez. No le consta quién era la persona con quien Vera hablaba, pero sí que Yera le dijo a él: Dice don Angel que puede hacer la escri-tura.” Vera se refería al edificio La Bolsa, aunque desde luego él no sabía quién era la persona que estaba al otro ex-tremo de la línea telefónica. Andrés Cámara es el deman-dante. El 6 de noviembre de 1945, como a las 9 de la ma-ñana, se presentó Regino González en su oficina y le ofreció en venta el edificio La Bolsa por $40,000, debiendo él pagar $1,000 de comisión a Regino. Contestó que estaba dispuesto a comprar dicho edificio. Más tarde le visitaron Nicolás Yera y Regino, ratificando él su propósito de efectuar la compra. Se convino en que le diera a Vera un anticipo de $10,000 y él así lo hizo, remitiendo a éste la aludida cantidad con su empleado Mario Acosta. Después de haberse acor-dado que el demandado Angel Rodríguez iría a Mayagüez a firmar la escritura, Nicolás Yera le visitó y le indicó que Rodríguez se había arrepentido. En ningún momento el demandante Cámara ha hablado con Rodríguez ni con la esposa de éste, ni ha convenido nada con ellos.
Hasta ahí la prueba del demandante, terminada la cual, según ya hemos indicado, ambos demandados por sus respec-tivos abogados presentaron mociones de nonsuit, indicando además la demandada Etelvina Alonso que no presentaría prueba y que solicitaba se dictara sentencia a base de esa moción.
Dispone el artículo 1211 del Código Civil, Edición de 1930, que “Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su re-presentación legal”' y que “El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo [127]*127nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante.” Provee también el indicado cuerpo legal que “Por el contrato de mandato se oblig*a una persona a pres-tar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra” y que “Para transigir, enajenar, hipotecar o eje-cutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso.” Artículos 1600 y 1604, respectivamente. ¿Estaba Nicolás Vera autorizado o tenía la representación legal ¡del demandado Angel Rodríguez y su esposa para efectuar el contrato de compraventa del edificio La Bolsa y existió un mandato expreso de parte de Rodríguez auto-rizando a Vera a vender dicho edificio? A nuestro juicio no. En la carta de 11 de octubre que ha sido copiada literal-mente en la nota (1) el testigo Vera habla al demandado Rodríguez del alza en las tasaciones de las propiedades y solicita de éste que le dé el precio último a que se podrían vender los edificios Yolande y Habanera y le dice: “y si TTd. quiere de La Bolsa también para yo hacer diligencias con los agentes.” Le indica además “yo no sé cuánto le renta La Bolsa pero Ud. tendría que pagar por 45,000 pesos de tasación la suma de $105.22 al mes.” Su carta de esa fecha termina así “Espero considere esto y me avise a la mayor brevedad posible pues para estas clases de propiedades no se consiguen compradores a menudo y si hubiera alguno hay que aprovecharlo.” En la de octubre 13, que también figura en la nota (1), después de indicarle Vera a Rodríguez que ha mandado su protesta al Tesorero en relación con los edificios Habanera y Yolande, le dice: “Supongo haya re-cibido mi carta sobre el asunto de la venta de las casas, la que tengo interés me conteste pronto.” Fué en respuesta a esas dos cartas que el demandado Rodríguez, en 17 de oc-tubre de 1945 escribió la que más arriba hemos copiado en su integridad en el cuerpo de esta opinión. Se verá que en ella acusa recibo a Vera de las cartas de octubre 11 y 13 y que le indica que la semana entrante tiene viaje para Maya-[128]*128güez y entonces podrían tablar detenidamente sobre el pre-cio de las propiedades; qne en cnanto a los edificios Yolande y la Habanera le manifiesta qne “si encontramos comprador para ellas (sin arreglo de ninguna índole) considero que el primero vale bien $20,000 y $24,000 el segundo.” Y que en cuanto al edificio aquí en controversia meramente dice: “La Bolsa actualmente renta $325 y como le dije al tasador, aceptaría $40,000 de contado sin comisión para el corredor, pudiendo sacar él lo que pueda del comprador.’1’ Nada más se dice sobre el edificio La Bolsa en la referida correspon-dencia. Y de ella no se desprende que el demandado Ro-dríguez en forma alguna autorizara a Nicolás Vera para ofrecer en venta el edificio La Bolsa; mucho menos que le autorizara de manera expresa para efectuar la enajenación. El indicar Rodríguez en una carta, que como le dijo al ta-sador aceptaría $40,000 de contado, no equivale al mandato expreso requerido por la ley para la enajenación o ejecución de un acto de riguroso dominio, como lo es la venta de un inmueble. Ese párrafo de la indicada carta del 17 de octu-bre puede interpretarse como un mero argumento aducido por Rodríguez al tasador para que éste rebajara la tasación del edificio en cuestión. Es cierto que el testigo Vera de-claró que en adición a la referida carta el demandado Ro-dríguez le visitó y que como resultado de la conversación por ellos tenida él llegó a la conclusión de que éste quería vender el edificio La Bolsa. Pero él no nos indica, sin embargo, cuál fué la conversación, ni por qué llegó a la conclu-sión de que quedaba autorizado para vender el edificio aquí en controversia; y aunque admitió que si bien cobraba las rentas de los edificios Yolande y la Habanera, manifestó que nunca había administrado el edificio La Bolsa, y en respuesta a la pregunta “.¿Pero Hd. no le preguntó en su carta de octubre 11 si estaba dispuesto a vender La Bolsa?” contestó lo siguiente: “No, La Bolsa, no. Con relación a La Bolsa anteriormente yo no le había dicho nada.”
[129]*129Tomando en conjunto la prueba oral y documental adu-cida por el demandante y aceptando su veracidad a los fines de las mociones presentadas, llegamos a la conclusión de que no existe la autorización específica ni el mandato expreso requeridos por la ley para que Nicolás Vera vendiera el edificio La Bolsa. Siendo ello así, el demandante no puede obligar a los demandados a que le vendan la propiedad en cuestión. Muy bien podríamos repetir aquí lo dicbo por esto Tribunal en Maceira v. Pietri, et al., 30 D.P.B. 587, 589? a saber: “Si fuera sostenida la teoría de que las palabras y manifestaciones del mandatario obligarían al principal entonces todo cocinero, todo empleado y todo mandatario podría irremisiblemente obligar a su principal, lili mandato debe establecerse mediante prueba positiva, o por un ver-dadero estoppel y en los autos no encontramos ni una ni otra cosa.” Véanse también Ramos de Anaya v. López, 36 D.P.R. 499, 502; y El Pueblo v. South Atlantic Fruit Co., 25 D.P.R. 665, 669. El primer error señalado no ba sido cometido por la corte inferior.
La prueba aducida por el demandante no revela que la esposa del demandado interviniera en forma alguna en la transacción. Empero, dada la conclusión a que fiemos lle-gado en relación con el primer error discutido se fiace in-necesario determinar si la propiedad aquí envuelta era pri-vativa o ganancial.
En cuanto al tercer señalamiento concierne, tomando en consideración la prueba aducida creemos que la corte inferior no cometió error al condenar al demandante a pagar honorarios de abogado.
Debe confirmarse la sentencia apelada.
El Juez Asociado Sr. De Jesús no intervino.