I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED June 2, 1999
Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk
B I L L J E N N I N G S ) S U L L I V A N C O U N T Y ) 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3 - C V - 0 0 1 1 1 P l a i n t i f f - A p p e l l a n t ) ) ) v . ) H O N . R I C H A R D E . L A D D , ) J U D G E ) L A W L E R - W O O D , I N C . ) ) D e f e n d a n t - A p p e l l e e ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
D A V I D W . B L A N K E N S H I P O F K I N G S P O R T F O R A P P E L L A N T
G E N E H . T U N N E L L O F K I N G S P O R T F O R A P P E L L E E
O P I N I O N
Goddard, P.J.
T h e c o n t r o v e r s y g i v i n g r i s e t o t h i s a p p e a l h a d i t s
g e n e s i s i n a s e r v i c e c o n t r a c t f o r w a s h e r s a n d d r y e r s e n t e r e d i n t o
b e t w e e n P l a i n t i f f B i l l J e n n i n g s a n d D e f e n d a n t L a w l e r - W o o d , I n c . ,
w h i c h m a n a g e d M a p l e - O a k a p a r t m e n t s f o r t h e o w n e r s .
T h e s u i t a l l e g e s a b r e a c h o f c o n t r a c t b y L a w l e r - W o o d
a n d s e e k s d a m a g e s t h e r e f o r . T h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t M r . J e n n i n g s h i m s e l f h a d
b r e a c h e d t h e c o n t r a c t i n a m a t e r i a l w a y a n d d i s m i s s e d h i s s u i t .
H e a p p e a l s , r a i s i n g t h e f o l l o w i n g i s s u e :
1 . D i d t h e C o u r t [ e r r ] i n g r a n t i n g j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t i n t h i s c o n t r a c t a c t i o n a n d a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n f a i l i n g t o c o r r e c t l y i n t e r p r e t t h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s t h a t w a s t h e b a s i s o f t h i s c i v i l a c t i o n ?
T h e p a r t i e s e a r l i e r h a d e n t e r e d i n t o a 1 0 - y e a r c o n t r a c t
a n d , a t t h e e x p i r a t i o n t h e r e o f , a s i m i l a r e i g h t - y e a r c o n t r a c t
w h i c h M r . J e n n i n g s a l l e g e d w a s l i k e w i s e r e n e w e d a n d L a w l e r - W o o d
i n s i s t s w a s n o t .
T h e s e c o n d c o n t r a c t , w h i c h w a s f o r a p e r i o d o f e i g h t
y e a r s , w a s e n t e r e d i n t o i n F e b r u a r y 1 9 8 9 , w i t h a n i n c e p t i o n d a t e
o f M a r c h 1 , 1 9 8 9 . I n M a y 1 9 9 4 , a r e p r e s e n t a t i v e o f L a w l e r - W o o d
w r o t e M r . J e n n i n g s a d v i s i n g h i m t h a t u p o n h i s c o m p l y i n g w i t h A D A
r e q u i r e m e n t s b y t h e i n s t a l l a t i o n o f a w a s h e r a n d d r y e r t h a t “ [ W ] e
w i l l r e n e w o u r c o n t r a c t u p o n i t s e x p i r a t i o n b a s e d o n t h e
u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f o u r e x i s t i n g
a g r e e m e n t w i l l r e m a i n t h e s a m e a s i n t h e r e n e w a l a g r e e m e n t . ”
T h e p r o v i s i o n s o f t h e F e b r u a r y 1 9 8 9 a g r e e m e n t , w h i c h
a r e p e r t i n e n t t o t h i s a p p e a l , a r e a s f o l l o w s :
( a ) T o s e r v i c e a b o v e e q u i p m e n t a n d k e e p s a m e i n g o o d r e p a i r a t i t s o w n e x p e n s e d u r i n g t h e t e r m o f t h i s
2 c o n t r a c t a n d t o r e m o v e e q u i p m e n t f o r s h o p r e p a i r s i f n e c e s s a r y .
. . . .
( f ) O w n e r h a s r i g h t t o c a n c e l c o n t r a c t i f s e r v i c e i s n o t a t a c c e p t a b l e l e v e l a n d S e r v i c e C o n t r a c t o r h a s h a d n o t i f i c a t i o n t o c o r r e c t d e f c i e n c i e s ( s i c ) w i t h i n 3 0 d a y s a n d h a s n o t d o n e s o .
S u b s e q u e n t t o t h e l e t t e r o f L a w l e r - W o o d r e g a r d i n g
r e n e w a l , c o n s i d e r a b l e d i f f i c u l t y w a s e x p e r i e n c e d w i t h r e g a r d t o
t h e m a i n t e n a n c e o f t h e w a s h e r s a n d d r y e r s , w h i c h u l t i m a t e l y
r e s u l t e d i n a l e t t e r d a t e d F e b r u a r y 3 , 1 9 9 7 , t o M r . J e n n i n g s
a d v i s i n g h i m t h a t t h e c o n t r a c t w o u l d n o t b e r e n e w e d .
W i t h r e g a r d t o t h e f a c t u a l d i s p u t e b e t w e e n t h e p a r t i e s ,
t h e T r i a l C o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g f i n d i n g :
T H E C O U R T : I f i n d f o r t h e D e f e n d a n t . T h e b a s i s t ha t t h e c o n t r a c t i s f i l e d i n t h i s c a s e a s E x h i b i t 1 w as f u l f i l l e d b y t h e D e f e n d a n t h e r e . A n d t h e q u e s t i o n i s w h e t h e r a b r e a c h o f t h e e x t e n s i o n o r r e n e w a l c o n t ra c t w a s b r e a c h e d b y t h e D e f e n d a n t . A n d t h e m e m o s u p p or t i n g t h e r e n e w a l o f t h e e x i s t i n g c o n t r a c t i s c o n t a i n e d i n E x h i b i t 2 , t h e m e m o t o M r . J e n n i n g s , t h e P l a i n t i f f a n d M r . P e t e r s o n , a r e p r e s e n t a t i v e o f t h e D e f e n d a n t . A n d i t w a s v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n f o r t h i s t h a t M r . P e t e r s o n s t a t e d t o M r . J e n n i n g s t h a t t h y e w o u l d r e n e w t h e c o n t r a c t i f M r . J e n n i n g s w o u l d i n s t l a l a w a s h e r a n d d r y e r t h a t c o m p l i e s w i t h A D A r e q u i r e m e n s t . M r . J e n n i n g s d i d t h i s . H o w e v e r , I f i n d u n d r e t h e p r o o f t h a t t h e t w o l o n g l a s t i n g p r o b l e m s t h a t w e r e n e v e r s o l v e d b y M r . J e n n i n g s , w h e t h e r i t b e w i t h i n 3 0 d a y s o r t w o o r t h r e e y e a r s , r e p e a t e d p r o b l e m s w i t h w a s h i n g m a c h i n e s l e a k i n g . N o w , I f i n d u n d e r t h e c o n t r a c t t h a t h a d n ’ t c o m e u n d e r t h e 1 2 - h o u r s e r v i c e . T h e 1 2 - h o u r s e r v i c e 9 : 0 0 t o 9 : 0 0 i s s o t h a t t e n a n t s c a n c a l l i f a m a c h i n e i s n o t w o r k i n g o r f a i l s t o g i v e c h a n g e a n d s o f o r t h . O b v i o u s l y t h e m a c h i n e l e a k i n g w a t e r i n t o t h i s a p a r t m e n t b u i l d i n g c o u l d n ’ t w a i t 1 2 h o u r s . A n d t h e p r o o f i s c l e a r h e r e t h a t s e v e r a l t i m e s i t l a s t e d f o r s e v e r a l d a y s . E v e n a f t e r t h e l e t t e r o f N o v e m b e r 1 1 t h ,
3 w h i c h i s E x h i b i t 4 , t h e p r o b l e m i s n o t c o r r e c t e d . E v e n w i t h t h e a d d i t i o n a l t e l e p h o n e n u m b e r , t h e u n c o n r o v t e r t e d p r o o f i s h e a t t e m p t e d t o c a l l t h a t n u m b e r a n d g o t n o r e s p o n s e e i t h e r . A n d t h e c o n t r a c t , E x h i b t 1 i , d o e s n o t r e q u i r e 3 0 d a y s ’ n o t i c e o f f a i l u r e t o r e e w n t h e c o n t r a c t . W h a t i t d o e s , i t g i v e s t h e P l a i n i f f t 3 0 d a y s a f t e r n o t i f i c a t i o n t o c u r e a p r o b l e m . A n d t e t h w o p r o b l e m s w e r e n e v e r c u r e d ; t h e l e a k i n g o f t h e m c h i a n e s a n d t h e m a c h i n e s t h a t d i d n ’ t g i v e s e r v i c e w h e n t h e t e n a n t s o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g p u t t h e m o n e y i n . S o I f i n d t h a t t h e r e w a s a d e q u a t e g r o u n d s f o r t h e D e f e n d a n t t o d e c l a r e a b r e a c h o f c o n t r a c t a n d t h e y ’ r e n o t b o u n d t o r e n e w i t .
O u r r e a d i n g o f t h e r e c o r d p e r s u a d e s u s t h a t t h e
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I N T H E C O U R T O F A P P E A L S A T K N O X V I L L E FILED June 2, 1999
Cecil Crowson, Jr. Appellate C ourt Clerk
B I L L J E N N I N G S ) S U L L I V A N C O U N T Y ) 0 3 A 0 1 - 9 8 0 3 - C V - 0 0 1 1 1 P l a i n t i f f - A p p e l l a n t ) ) ) v . ) H O N . R I C H A R D E . L A D D , ) J U D G E ) L A W L E R - W O O D , I N C . ) ) D e f e n d a n t - A p p e l l e e ) A F F I R M E D A N D R E M A N D E D
D A V I D W . B L A N K E N S H I P O F K I N G S P O R T F O R A P P E L L A N T
G E N E H . T U N N E L L O F K I N G S P O R T F O R A P P E L L E E
O P I N I O N
Goddard, P.J.
T h e c o n t r o v e r s y g i v i n g r i s e t o t h i s a p p e a l h a d i t s
g e n e s i s i n a s e r v i c e c o n t r a c t f o r w a s h e r s a n d d r y e r s e n t e r e d i n t o
b e t w e e n P l a i n t i f f B i l l J e n n i n g s a n d D e f e n d a n t L a w l e r - W o o d , I n c . ,
w h i c h m a n a g e d M a p l e - O a k a p a r t m e n t s f o r t h e o w n e r s .
T h e s u i t a l l e g e s a b r e a c h o f c o n t r a c t b y L a w l e r - W o o d
a n d s e e k s d a m a g e s t h e r e f o r . T h e T r i a l C o u r t f o u n d t h a t M r . J e n n i n g s h i m s e l f h a d
b r e a c h e d t h e c o n t r a c t i n a m a t e r i a l w a y a n d d i s m i s s e d h i s s u i t .
H e a p p e a l s , r a i s i n g t h e f o l l o w i n g i s s u e :
1 . D i d t h e C o u r t [ e r r ] i n g r a n t i n g j u d g m e n t t o t h e d e f e n d a n t i n t h i s c o n t r a c t a c t i o n a n d a b u s e i t s d i s c r e t i o n i n f a i l i n g t o c o r r e c t l y i n t e r p r e t t h e c o n t r a c t b e t w e e n t h e p a r t i e s t h a t w a s t h e b a s i s o f t h i s c i v i l a c t i o n ?
T h e p a r t i e s e a r l i e r h a d e n t e r e d i n t o a 1 0 - y e a r c o n t r a c t
a n d , a t t h e e x p i r a t i o n t h e r e o f , a s i m i l a r e i g h t - y e a r c o n t r a c t
w h i c h M r . J e n n i n g s a l l e g e d w a s l i k e w i s e r e n e w e d a n d L a w l e r - W o o d
i n s i s t s w a s n o t .
T h e s e c o n d c o n t r a c t , w h i c h w a s f o r a p e r i o d o f e i g h t
y e a r s , w a s e n t e r e d i n t o i n F e b r u a r y 1 9 8 9 , w i t h a n i n c e p t i o n d a t e
o f M a r c h 1 , 1 9 8 9 . I n M a y 1 9 9 4 , a r e p r e s e n t a t i v e o f L a w l e r - W o o d
w r o t e M r . J e n n i n g s a d v i s i n g h i m t h a t u p o n h i s c o m p l y i n g w i t h A D A
r e q u i r e m e n t s b y t h e i n s t a l l a t i o n o f a w a s h e r a n d d r y e r t h a t “ [ W ] e
w i l l r e n e w o u r c o n t r a c t u p o n i t s e x p i r a t i o n b a s e d o n t h e
u n d e r s t a n d i n g t h a t t h e t e r m s a n d c o n d i t i o n s o f o u r e x i s t i n g
a g r e e m e n t w i l l r e m a i n t h e s a m e a s i n t h e r e n e w a l a g r e e m e n t . ”
T h e p r o v i s i o n s o f t h e F e b r u a r y 1 9 8 9 a g r e e m e n t , w h i c h
a r e p e r t i n e n t t o t h i s a p p e a l , a r e a s f o l l o w s :
( a ) T o s e r v i c e a b o v e e q u i p m e n t a n d k e e p s a m e i n g o o d r e p a i r a t i t s o w n e x p e n s e d u r i n g t h e t e r m o f t h i s
2 c o n t r a c t a n d t o r e m o v e e q u i p m e n t f o r s h o p r e p a i r s i f n e c e s s a r y .
. . . .
( f ) O w n e r h a s r i g h t t o c a n c e l c o n t r a c t i f s e r v i c e i s n o t a t a c c e p t a b l e l e v e l a n d S e r v i c e C o n t r a c t o r h a s h a d n o t i f i c a t i o n t o c o r r e c t d e f c i e n c i e s ( s i c ) w i t h i n 3 0 d a y s a n d h a s n o t d o n e s o .
S u b s e q u e n t t o t h e l e t t e r o f L a w l e r - W o o d r e g a r d i n g
r e n e w a l , c o n s i d e r a b l e d i f f i c u l t y w a s e x p e r i e n c e d w i t h r e g a r d t o
t h e m a i n t e n a n c e o f t h e w a s h e r s a n d d r y e r s , w h i c h u l t i m a t e l y
r e s u l t e d i n a l e t t e r d a t e d F e b r u a r y 3 , 1 9 9 7 , t o M r . J e n n i n g s
a d v i s i n g h i m t h a t t h e c o n t r a c t w o u l d n o t b e r e n e w e d .
W i t h r e g a r d t o t h e f a c t u a l d i s p u t e b e t w e e n t h e p a r t i e s ,
t h e T r i a l C o u r t m a d e t h e f o l l o w i n g f i n d i n g :
T H E C O U R T : I f i n d f o r t h e D e f e n d a n t . T h e b a s i s t ha t t h e c o n t r a c t i s f i l e d i n t h i s c a s e a s E x h i b i t 1 w as f u l f i l l e d b y t h e D e f e n d a n t h e r e . A n d t h e q u e s t i o n i s w h e t h e r a b r e a c h o f t h e e x t e n s i o n o r r e n e w a l c o n t ra c t w a s b r e a c h e d b y t h e D e f e n d a n t . A n d t h e m e m o s u p p or t i n g t h e r e n e w a l o f t h e e x i s t i n g c o n t r a c t i s c o n t a i n e d i n E x h i b i t 2 , t h e m e m o t o M r . J e n n i n g s , t h e P l a i n t i f f a n d M r . P e t e r s o n , a r e p r e s e n t a t i v e o f t h e D e f e n d a n t . A n d i t w a s v a l u a b l e c o n s i d e r a t i o n f o r t h i s t h a t M r . P e t e r s o n s t a t e d t o M r . J e n n i n g s t h a t t h y e w o u l d r e n e w t h e c o n t r a c t i f M r . J e n n i n g s w o u l d i n s t l a l a w a s h e r a n d d r y e r t h a t c o m p l i e s w i t h A D A r e q u i r e m e n s t . M r . J e n n i n g s d i d t h i s . H o w e v e r , I f i n d u n d r e t h e p r o o f t h a t t h e t w o l o n g l a s t i n g p r o b l e m s t h a t w e r e n e v e r s o l v e d b y M r . J e n n i n g s , w h e t h e r i t b e w i t h i n 3 0 d a y s o r t w o o r t h r e e y e a r s , r e p e a t e d p r o b l e m s w i t h w a s h i n g m a c h i n e s l e a k i n g . N o w , I f i n d u n d e r t h e c o n t r a c t t h a t h a d n ’ t c o m e u n d e r t h e 1 2 - h o u r s e r v i c e . T h e 1 2 - h o u r s e r v i c e 9 : 0 0 t o 9 : 0 0 i s s o t h a t t e n a n t s c a n c a l l i f a m a c h i n e i s n o t w o r k i n g o r f a i l s t o g i v e c h a n g e a n d s o f o r t h . O b v i o u s l y t h e m a c h i n e l e a k i n g w a t e r i n t o t h i s a p a r t m e n t b u i l d i n g c o u l d n ’ t w a i t 1 2 h o u r s . A n d t h e p r o o f i s c l e a r h e r e t h a t s e v e r a l t i m e s i t l a s t e d f o r s e v e r a l d a y s . E v e n a f t e r t h e l e t t e r o f N o v e m b e r 1 1 t h ,
3 w h i c h i s E x h i b i t 4 , t h e p r o b l e m i s n o t c o r r e c t e d . E v e n w i t h t h e a d d i t i o n a l t e l e p h o n e n u m b e r , t h e u n c o n r o v t e r t e d p r o o f i s h e a t t e m p t e d t o c a l l t h a t n u m b e r a n d g o t n o r e s p o n s e e i t h e r . A n d t h e c o n t r a c t , E x h i b t 1 i , d o e s n o t r e q u i r e 3 0 d a y s ’ n o t i c e o f f a i l u r e t o r e e w n t h e c o n t r a c t . W h a t i t d o e s , i t g i v e s t h e P l a i n i f f t 3 0 d a y s a f t e r n o t i f i c a t i o n t o c u r e a p r o b l e m . A n d t e t h w o p r o b l e m s w e r e n e v e r c u r e d ; t h e l e a k i n g o f t h e m c h i a n e s a n d t h e m a c h i n e s t h a t d i d n ’ t g i v e s e r v i c e w h e n t h e t e n a n t s o f t h e a p a r t m e n t b u i l d i n g p u t t h e m o n e y i n . S o I f i n d t h a t t h e r e w a s a d e q u a t e g r o u n d s f o r t h e D e f e n d a n t t o d e c l a r e a b r e a c h o f c o n t r a c t a n d t h e y ’ r e n o t b o u n d t o r e n e w i t .
O u r r e a d i n g o f t h e r e c o r d p e r s u a d e s u s t h a t t h e
e v i d e n c e d o e s n o t p r e p o n d e r a t e a g a i n s t t h e f o r e g o i n g f i n d i n g s o f
f a c t .
M r . J e n n i n g s , h o w e v e r , i n s i s t s t h a t i n l i g h t o f t h e
p r o v i s i o n o f t h e c o n t r a c t h e r e i n b e f o r e q u o t e d , h e h a d 3 0 d a y s
a f t e r t h e n o t i c e t o r e m e d y a n y d e f e c t w i t h r e g a r d t o t h e
c o n t r a c t . W h i l e a s a g e n e r a l r u l e t h i s m i g h t b e t r u e , w e d o n o t
c o n c e i v e t h a t i n e m e r g e n c y s i t u a t i o n s s u c h a s p i p e s b u r s t i n g a n d
t h e w a s h r o o m f l o o d i n g , L a w l e r - W o o d m u s t w a i t 3 0 d a y s f o r r e p a i r s
t o b e m a d e . I n d e e d , M r . J e n n i n g s r e c o g n i z e d t h i s w a s n o t t h e
c a s e i n t h e f o l l o w i n g t e s t i m o n y h e g a v e o n c r o s s - e x a m i n a t i o n :
Q . W o u l d y o u c a l l i t a n e m e r g e n c y , M r . J e n n i n g s , i f a w a s h e r i s l e a k i n g a n d l e a k i n g t o t h e e x t e n t t h a t i t ’ s o n t o t h e f l o o r , a n d t h e w a s h e r a n d d r y e r s b e i n g o n t h e s e c o n d f l o o r , o v e r f l o w s d o w n i n t o a f l o o r b e l o w ? W o u l d t h a t b e a n e m e r g e n c y - - s o m e t h i n g t h a t w o u l d r e q u i r e a t t e n t i o n ?
A . Y e s .
Q . A n d y o u s a y t h a t n e v e r e x i s t e d p r i o r t o O c t o b e r / N o v e m b e r ‘ 9 7 - - ‘ 9 6 , e x c u s e m e .
4 A . I t ’ s p o s s i b l e i t d i d a t i m e o r t w o .
Q . A t i m e o r t w o ?
A . U h - h u h ( A f f i r m a t i v e ) .
Q . B u t t h a t w o u l d b e a n e m e r g e n c y t h a t t h e o w n e r a n d t h e m a i n t a i n e r a n d t h e s e r v i c e r o f t h o s e m a c h i n e s s h o u l d g i v e p r o m p t a t t e n t i o n t o , s h o u l d i t n o t ?
A . R i g h t .
Q . Y o u ’ l l a g r e e w i t h t h a t ?
A s a l r e a d y n o t e d , w e c o n c u r i n t h e T r i a l C o u r t ’ s
f i n d i n g t h a t M r . J e n n i n g s h a d b r e a c h e d t h e c o n t r a c t , j u s t i f y i n g
L a w l e r - W o o d r e s c i n d i n g i t s o f f e r t o r e n e w .
F o r t h e f o r e g o i n g r e a s o n s t h e j u d g m e n t o f t h e T r i a l
C o u r t i s a f f i r m e d a n d t h e c a u s e r e m a n d e d f o r c o l l e c t i o n o f c o s t s
b e l o w . C o s t s o f a p p e a l a r e a d j u d g e d a g a i n s t M r . J e n n i n g s a n d h i s
s u r e t y .
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H o u s t o n M . G o d d a r d , P . J .
5 C O N C U R :
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ H e r s c h e l P . F r a n k s , J .
( N o t P a r t i c i p a t i n g ) D o n T . M c M u r r a y , J .