Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I Certiorari procedente del BANCO POPULAR DE Tribunal de Primera PUERTO RICO Instancia, Sala de Bayamón Demandante-Recurrido KLCE202400009 Caso núm.: v. BY2023CV02244 (503) CONSEJO DE TITULARES DE ALBORADA EL Sobre: Injunction CONDOMINIO, (Entredicho COMPAÑÍAS Provisional, ASEGURADORAS X, Y, Z Injunction Preliminar y Demandados-Peticionarios Permanente), Sentencia Declaratoria Panel integrado por su presidente, el juez Sánchez Ramos, el juez Pagán Ocasio, el juez Marrero Guerrero y la jueza Boria Vizcarrondo
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.
El Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) denegó la
desestimación por las alegaciones de una demanda dirigida a que se
declare como adquirente “involuntario” a una institución que
adquirió una propiedad luego de haber adquirido un crédito
hipotecario relacionado con un préstamo no originado por dicha
institución. Según se explica en detalle a continuación, de
conformidad con las alegaciones de la propia demandante, esta es
una adquirente voluntaria de la propiedad, por lo cual erró el TPI al
no desestimar la acción de referencia.
I.
En abril de 2023, el Banco Popular de Puerto Rico (el “Banco”)
presentó la acción de referencia, sobre sentencia declaratoria e
interdicto (la “Demanda”), en contra del Consejo de Titulares de
Alborada El Condominio (el “Condominio”). Alegó que el Condominio
está sujeto al “régimen de propiedad horizontal”. Aseveró que
Número Identificador SEN2024________________ KLCE202400009 2
“poseía un crédito o gravamen hipotecario … sobre el apartamento
3021” del Condominio (la “Propiedad”).
El Banco alegó que esta hipoteca, ejecutada por este, se
constituyó en garantía de un pagaré hipotecario, “en su origen, a
favor del extinto AAA Concordia Mortgage, Inc., eventualmente
transferido” al Banco. Añadió que el pagaré “fue objeto de dos (2)
modificaciones, a solicitud de los deudores hipotecarios, para
atender su situación económica al momento”.
El Banco explicó que, “ante el incumplimiento de los referidos
deudores hipotecarios”, “se vio obligado” a ejecutar judicialmente el
crédito hipotecario, por lo que, el 8 de diciembre de 2021, “advino
adquirente involuntario” de la Propiedad “mediante pública
subasta”.
El Banco sostuvo que el Condominio había asumido la
postura de que el Banco no era un adquirente involuntario, por lo
cual debía pagar la totalidad de las cuotas de mantenimiento
acumuladas, y no solo las correspondientes a los seis meses
anteriores a la adquisición de la Propiedad por el Banco.
Sin embargo, el Banco arguyó que era un adquirente
involuntario porque “su interés fundamental nunca fue ser dueño”
de la Propiedad, sino que la adquirió únicamente para “proteger su
acreencia”. Alegó que el Banco no era una “compañía cuyo negocio
sea la compra deliberada de créditos hipotecarios”. El Banco solicitó
al TPI que declarase que este es un adquirente involuntario de la
Propiedad.
El 18 de mayo de 2023, el TPI emitió una Sentencia mediante
la cual desestimó la Demanda por las alegaciones (la “Sentencia”).
El TPI razonó que el Banco había adquirido la Propiedad “en la
segunda subasta”, por lo cual debía considerársele como un
adquirente voluntario. KLCE202400009 3
El Banco solicitó la reconsideración de la Sentencia. Arguyó
que, a los fines de determinar si alguien es un adquirente
involuntario, no tiene pertinencia si se adquirió en la primera, la
segunda o la tercera subasta.
Mediante una Resolución notificada el 17 de octubre (el
“Dictamen”), el TPI dejó sin efecto la Sentencia. Concluyó, sin
abundar al respecto, que “existen posibilidades reales de que [el
Banco] sea adquirente involuntario”.
El 30 de octubre, el Condominio solicitó la reconsideración del
Dictamen. Planteó que el Banco no le había notificado la moción de
reconsideración, por lo cual el TPI no debió adjudicarla. En los
méritos, resaltó que el Banco había admitido que adquirió el crédito
hipotecario de quien “prestó el dinero para la compra” de la
Propiedad (AAA Concordia Mortgage, Inc., o el “Prestamista”), por lo
cual no había sido el Banco quien “facilitó la adquisición” de la
Propiedad. Arguyó que el Banco adquirió el crédito hipotecario
“mediante una transacción económica para su conveniencia en el
campo de los negocios”.
El Banco se opuso a la referida moción. Insistió en que era
un adquirente involuntario de la Propiedad porque advino titular de
la misma “como parte de un proceso de ejecución de hipoteca,
estrictamente para proteger su acreencia”. Sostuvo que, aunque no
había notificado su moción de reconsideración de la Sentencia al
Condominio, ello no impedía que el TPI la adjudicara, pues al
momento de presentarla, el Condominio no había comparecido ante
el TPI.
Mediante una Resolución notificada el 7 de diciembre, el TPI
denegó la moción de reconsideración del Condominio.
Inconforme, el 3 de enero, el Condominio presentó el recurso
que nos ocupa. Insiste en que el TPI no tenía jurisdicción para dejar
sin efecto la Sentencia y, además, arguye que, en los méritos, por KLCE202400009 4
tratarse el Banco de un adquirente voluntario, el TPI debió denegar
la moción de reconsideración del Banco y, así, reiterarse en que
procedía la desestimación por las alegaciones de la Demanda.
Mediante una Resolución de 11 de enero, le ordenamos al
Banco mostrar causa por la cual no debíamos expedir el auto
solicitado y revocar el Dictamen.
El Banco compareció; reprodujo lo planteado ante el TPI en su
moción de reconsideración de la Sentencia y en su oposición a la
moción de reconsideración del Dictamen, presentada por el
Condominio. Resolvemos.
II.
Concluimos que el TPI erró cuando, a raíz de la moción de
reconsideración de la Sentencia, no se reiteró en que procedía la
desestimación de la Demanda1. Veamos.
El Banco es un adquirente voluntario de la Propiedad porque,
al igual que ocurrió en Con. Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR
403, 420 (2022), el Banco “adquirió el crédito como parte de un
negocio”. Es decir, la adquisición del crédito hipotecario por el
Banco “fue el resultado de su criterio en el curso usual de sus
negocios”. Íd. El Banco “no fue quien otorgó el préstamo hipotecario
con los deudores, sino que [lo adquirió] como parte de una
transacción comercial”. Íd.
Adviértase que, según lo alegado por el propio Banco, este
adquirió el crédito hipotecario de la Propiedad como parte de la
operación de sus negocios. El Banco no planteó que el crédito
hipotecario lo hubiese adquirido “sin querer” o que alguien le
hubiese obligado a adquirirlo. No lo ha planteado porque no
1 Contrario a lo planteado por el Condominio, el TPI sí tenía jurisdicción para adjudicar esta moción de reconsideración. Aunque la misma no fue notificada al Condominio, no está claro si el Banco tenía la obligación de hacerlo en la entonces coyuntura procesal del caso. No obstante, no tenemos que resolver este asunto, pues la incertidumbre jurídica al respecto era, cuando menos, razonable, por lo cual, aun de haber existido dicha obligación (sin resolverlo), se habría configurado la justa causa que excusaría la falta de notificación. KLCE202400009 5
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Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL I Certiorari procedente del BANCO POPULAR DE Tribunal de Primera PUERTO RICO Instancia, Sala de Bayamón Demandante-Recurrido KLCE202400009 Caso núm.: v. BY2023CV02244 (503) CONSEJO DE TITULARES DE ALBORADA EL Sobre: Injunction CONDOMINIO, (Entredicho COMPAÑÍAS Provisional, ASEGURADORAS X, Y, Z Injunction Preliminar y Demandados-Peticionarios Permanente), Sentencia Declaratoria Panel integrado por su presidente, el juez Sánchez Ramos, el juez Pagán Ocasio, el juez Marrero Guerrero y la jueza Boria Vizcarrondo
Sánchez Ramos, Juez Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de febrero de 2024.
El Tribunal de Primera Instancia (“TPI”) denegó la
desestimación por las alegaciones de una demanda dirigida a que se
declare como adquirente “involuntario” a una institución que
adquirió una propiedad luego de haber adquirido un crédito
hipotecario relacionado con un préstamo no originado por dicha
institución. Según se explica en detalle a continuación, de
conformidad con las alegaciones de la propia demandante, esta es
una adquirente voluntaria de la propiedad, por lo cual erró el TPI al
no desestimar la acción de referencia.
I.
En abril de 2023, el Banco Popular de Puerto Rico (el “Banco”)
presentó la acción de referencia, sobre sentencia declaratoria e
interdicto (la “Demanda”), en contra del Consejo de Titulares de
Alborada El Condominio (el “Condominio”). Alegó que el Condominio
está sujeto al “régimen de propiedad horizontal”. Aseveró que
Número Identificador SEN2024________________ KLCE202400009 2
“poseía un crédito o gravamen hipotecario … sobre el apartamento
3021” del Condominio (la “Propiedad”).
El Banco alegó que esta hipoteca, ejecutada por este, se
constituyó en garantía de un pagaré hipotecario, “en su origen, a
favor del extinto AAA Concordia Mortgage, Inc., eventualmente
transferido” al Banco. Añadió que el pagaré “fue objeto de dos (2)
modificaciones, a solicitud de los deudores hipotecarios, para
atender su situación económica al momento”.
El Banco explicó que, “ante el incumplimiento de los referidos
deudores hipotecarios”, “se vio obligado” a ejecutar judicialmente el
crédito hipotecario, por lo que, el 8 de diciembre de 2021, “advino
adquirente involuntario” de la Propiedad “mediante pública
subasta”.
El Banco sostuvo que el Condominio había asumido la
postura de que el Banco no era un adquirente involuntario, por lo
cual debía pagar la totalidad de las cuotas de mantenimiento
acumuladas, y no solo las correspondientes a los seis meses
anteriores a la adquisición de la Propiedad por el Banco.
Sin embargo, el Banco arguyó que era un adquirente
involuntario porque “su interés fundamental nunca fue ser dueño”
de la Propiedad, sino que la adquirió únicamente para “proteger su
acreencia”. Alegó que el Banco no era una “compañía cuyo negocio
sea la compra deliberada de créditos hipotecarios”. El Banco solicitó
al TPI que declarase que este es un adquirente involuntario de la
Propiedad.
El 18 de mayo de 2023, el TPI emitió una Sentencia mediante
la cual desestimó la Demanda por las alegaciones (la “Sentencia”).
El TPI razonó que el Banco había adquirido la Propiedad “en la
segunda subasta”, por lo cual debía considerársele como un
adquirente voluntario. KLCE202400009 3
El Banco solicitó la reconsideración de la Sentencia. Arguyó
que, a los fines de determinar si alguien es un adquirente
involuntario, no tiene pertinencia si se adquirió en la primera, la
segunda o la tercera subasta.
Mediante una Resolución notificada el 17 de octubre (el
“Dictamen”), el TPI dejó sin efecto la Sentencia. Concluyó, sin
abundar al respecto, que “existen posibilidades reales de que [el
Banco] sea adquirente involuntario”.
El 30 de octubre, el Condominio solicitó la reconsideración del
Dictamen. Planteó que el Banco no le había notificado la moción de
reconsideración, por lo cual el TPI no debió adjudicarla. En los
méritos, resaltó que el Banco había admitido que adquirió el crédito
hipotecario de quien “prestó el dinero para la compra” de la
Propiedad (AAA Concordia Mortgage, Inc., o el “Prestamista”), por lo
cual no había sido el Banco quien “facilitó la adquisición” de la
Propiedad. Arguyó que el Banco adquirió el crédito hipotecario
“mediante una transacción económica para su conveniencia en el
campo de los negocios”.
El Banco se opuso a la referida moción. Insistió en que era
un adquirente involuntario de la Propiedad porque advino titular de
la misma “como parte de un proceso de ejecución de hipoteca,
estrictamente para proteger su acreencia”. Sostuvo que, aunque no
había notificado su moción de reconsideración de la Sentencia al
Condominio, ello no impedía que el TPI la adjudicara, pues al
momento de presentarla, el Condominio no había comparecido ante
el TPI.
Mediante una Resolución notificada el 7 de diciembre, el TPI
denegó la moción de reconsideración del Condominio.
Inconforme, el 3 de enero, el Condominio presentó el recurso
que nos ocupa. Insiste en que el TPI no tenía jurisdicción para dejar
sin efecto la Sentencia y, además, arguye que, en los méritos, por KLCE202400009 4
tratarse el Banco de un adquirente voluntario, el TPI debió denegar
la moción de reconsideración del Banco y, así, reiterarse en que
procedía la desestimación por las alegaciones de la Demanda.
Mediante una Resolución de 11 de enero, le ordenamos al
Banco mostrar causa por la cual no debíamos expedir el auto
solicitado y revocar el Dictamen.
El Banco compareció; reprodujo lo planteado ante el TPI en su
moción de reconsideración de la Sentencia y en su oposición a la
moción de reconsideración del Dictamen, presentada por el
Condominio. Resolvemos.
II.
Concluimos que el TPI erró cuando, a raíz de la moción de
reconsideración de la Sentencia, no se reiteró en que procedía la
desestimación de la Demanda1. Veamos.
El Banco es un adquirente voluntario de la Propiedad porque,
al igual que ocurrió en Con. Tit. Centro Int’l Torre II v. PRCI, 210 DPR
403, 420 (2022), el Banco “adquirió el crédito como parte de un
negocio”. Es decir, la adquisición del crédito hipotecario por el
Banco “fue el resultado de su criterio en el curso usual de sus
negocios”. Íd. El Banco “no fue quien otorgó el préstamo hipotecario
con los deudores, sino que [lo adquirió] como parte de una
transacción comercial”. Íd.
Adviértase que, según lo alegado por el propio Banco, este
adquirió el crédito hipotecario de la Propiedad como parte de la
operación de sus negocios. El Banco no planteó que el crédito
hipotecario lo hubiese adquirido “sin querer” o que alguien le
hubiese obligado a adquirirlo. No lo ha planteado porque no
1 Contrario a lo planteado por el Condominio, el TPI sí tenía jurisdicción para adjudicar esta moción de reconsideración. Aunque la misma no fue notificada al Condominio, no está claro si el Banco tenía la obligación de hacerlo en la entonces coyuntura procesal del caso. No obstante, no tenemos que resolver este asunto, pues la incertidumbre jurídica al respecto era, cuando menos, razonable, por lo cual, aun de haber existido dicha obligación (sin resolverlo), se habría configurado la justa causa que excusaría la falta de notificación. KLCE202400009 5
conocemos, ni el Banco ha señalado que exista, forma alguna en que
una institución bancaria privada pueda, por “accidente” o de forma
involuntaria, adquirir un crédito hipotecario. Como cuestión de
derecho, siempre es necesario, para que el Banco adquiera un
crédito hipotecario, que este haya prestado su consentimiento.
En cambio, el adquirente involuntario que contempla la
doctrina vigente es quien “facilitó la adquisición” de la Propiedad en
un momento en “que, como regla general, la deuda por las cuotas
de mantenimiento no existía… .” Condominio First Federal v.
LSREF2, 202 DPR 934, 946-947 (2019). Es decir, la figura del
“adquirente involuntario” surgió para proteger a la
“institución financiera que viabiliza la compra” de una propiedad.
LSREF2, 202 DPR a la pág. 949.
La “sola compra de un crédito hipotecario (indistintamente del
momento en que se adquiera)” no convierte en “adquirente
involuntario a una compañía que adquirió por ‘un acto volitivo
dictado por su propia conveniencia en el campo de los
negocios’”. LSREF2, 202 DPR a la pág. 947 (énfasis en original)
(citas omitidas). Así pues, en este caso, al adquirir el crédito
hipotecario de la Propiedad, el Banco “se montó deliberadamente en
ese tren y como adquirente voluntario tiene la obligación de
responderle al Condominio por las cuotas de mantenimiento
impagadas”. LSREF2, 202 DPR a la pág. 949.
Contrario a lo planteado por el Banco, no tiene pertinencia
jurídica el que, supuestamente, el Banco no sea una “compañía cuyo
negocio [sea] la compra de créditos hipotecarios”. Lo pertinente es
que, en este caso, el Banco adquirió el crédito hipotecario como
resultado de una decisión voluntaria de negocios. Nada en la
jurisprudencia citada, interpretativa del lenguaje estatutario KLCE202400009 6
pertinente2, sugiere que quien adquiere un crédito hipotecario,
relacionado con un préstamo otorgado por un tercero, de algún
modo se convierte en adquirente “involuntario” únicamente porque
este tipo de transacción no constituya su único (o su principal)
negocio.
Por otra parte, este tipo de distinción entre compañías que
compran créditos hipotecarios en el mercado secundario no tendría
base coherente alguna. Ello porque no hay razón para aplicar una
norma distinta dependiendo del volumen o proporción de este tipo
de transacción en las operaciones comerciales de las compañías
involucradas. Más aún, el estándar sugerido por el Banco3 sería de
bien difícil, por no decir imposible, de administrar.
Así pues, como el Banco es un adquirente voluntario de la
Propiedad bajo los términos del Artículo 60 de la Ley 129-2020, 31
LPRA sec. 1923e, le responde al Condominio por la totalidad de las
cuotas de mantenimiento de la Propiedad. Por tal razón, el TPI debió
haber desestimado la Demanda a raíz de la moción de
reconsideración del Dictamen.
III. Por los fundamentos que anteceden, se expide el auto de
certiorari, se revoca la Resolución recurrida y se ordena la
desestimación de la demanda de referencia.
Lo acuerda y manda el Tribunal, y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones
2 El lenguaje estatutario interpretado en LSREF2, supra, es, en lo pertinente, indistinguible del lenguaje estatutorio actualmente aplicable. Compárese Artículo 2 de la Ley 119-2016 (enmendando la Ley Núm. 21 de 20 de mayo de 1987), citado en LSREF2, supra, 202 DPR a la pág. 934 n.31; con el Artículo 3(b) de la Ley 129- 2020, 31 LPRA sec. 1921b(b). 3 El Banco no especifica exactamente cómo podríamos distinguir entre
“compañía[s] cuyo negocio es la compra de créditos hipotecarios” y compañías cuyo negocio, supuestamente, no es ese, pero quienes, de todas maneras, como hizo el Banco aquí, adquieren dichos créditos como parte de la operación de sus negocios.