Baker v. Chrissy Condominium Association

District of Columbia Court of Appeals

Baker v. Chrissy Condominium Association

District of Columbia Court of Appeals·Decided May 27, 2021·No. 20-CV-312·Published

Opinion

N oti c e: T his o pi ni o n is s u bj e ct t o f or m al r e visi o n b ef or e p u bli c ati o n i n t h e Atl a nti c a n d M ar yl a n d R e p ort ers. Us ers ar e r e q u est e d t o n otif y t h e Cl er k of t h e C o urt of a n y f or m al err ors s o t h at c orr e cti o ns m a y b e m a d e b ef or e t h e b o u n d v ol u m es g o t o pr ess. DI S T RI C T O F C O L U M BI A C O U R T O F A P P E A L S

N o. 2 0 -C V -0 3 1 2

JE N NI F E R B A KER ,A PPELL A NT,

V .

C H RI S S Y C O N D O MI NI U M A S S O CI A TI O N , A P P E L L E E .

A p p e al fr o m t h e S u p eri or C o urt of t h e Distri ct of C ol u m bi a (C A B -1 5 4 4 -1 9 )

( H o n. J as o n P ar k, Tri al J u d g e)

(S u b mitt e d M ar c h 3 1, 2 0 2 1 D e ci d e d M a y 2 7, 2 0 2 1 )

Mi c h a el C. F orst er w as o n t h e bri ef f or a p p ell a nt.

L a c e y Ull m a n C o n n w as o n t h e bri ef f or a p p ell e e .

B ef or e T H O MPS O N and D E A HL , Ass o ci at e J u d g es , a n d F E R R E N , S e ni or J u d g e .

F E R R E N , S e ni or J u d g e : J e n nif er B a k er, t h e o w n er of a c o n d o mi ni u m u nit at

5 2 1 0 F Str e et S E, a n d a m e m b er of t h e C hriss y C o n d o mi ni u m Ass o ci ati o n (t h e

“ Ass o ci ati o n ”), a p p e als t h e tri al c o urt’s or d er gr a nti n g t h e Ass o ci ati o n’s m oti o n f or

s u m m ar y j u d g m e nt a n d dis missi n g h er c o m pl ai nt, i n w hi c h s h e all e g e d a c o ntr a ct 2

cl ai m, a br e a c h of fi d u ci ar y d ut y cl ai m, a n d v ari o us t ort cl ai ms a g ai nst t h e

Ass o ci ati o n . S h e all e g es , m or e s p e cifi c all y, t h at t h e tri al c o urt err e d i n r uli n g t h at

a li a bilit y w ai v er pr o visi o n i n t h e Ass o ci ati o n’s B yl a ws pr e cl u d e d a n y r e c o v er y f or

dir e ct a n d c o ns e q u e nti al d a m a g es r es ulti n g fr o m a l e a k i n t h e f o u n d ati o n w all t h at,

s h e s a ys, w as t h e Ass o ci ati o n’s r es p o nsi bilit y t o m ai nt ai n . W e a gr e e , i n p art, wit h

a p p ell a nt B a k er , r e v ers e t h e j u d g m e nt of t h e tri al c o urt, a n d r e m a n d t h e c as e for

f urt h er pr o c e e di n gs.

I. F a cts a n d P r o c e e di n gs

A c c or di n g t o a p p ell a nt B a k er’s c o m pl ai nt, e a c h o w n er of a C hriss y

c o n d o mi ni u m u nit, w hi c h i n cl u d es a p p ell a nt B a k er , is a m e m b er of t h e

Ass o ci ati o n. A p p ell a nt p ur c h as e d a u nit o n J u n e 2 5, 2 0 1 3 ( “t h e Pr e mis es ”) , a n d i n

M ar c h 2 0 1 8, s h e b e g a n r e nti n g t h e Pr e mis es. T w o m o nt hs l at er, i n M a y 2 0 1 8, t h e

Pr e mis es b e g a n t o e x p eri e n c e a l e a k w hi c h b e c a m e s o s e v er e t h at a p p ell a nt w as

f or c e d t o off er h er t e n a nt fr e e r e nt fr o m J u n e 2 0 1 8 u ntil t h e t e n a nt l eft fi v e m o nt hs

lat er i n N o v e m b er. A p p ell a nt i nf or m e d t h e Ass o ci ati o n of t h e l e a k o n J ul y 2 4,

2 0 1 8 , b y s h ari n g p h ot o gr a p hs of t h e d a m a g e t o h er u nit wit h t h e Pr esi d e nt of t h e

Ass o ci ati o n, W a n d a Si m m o ns . T h e Ass o ci ati o n t o o k n o a cti o n i n r es p o ns e. 3

Fr ustr at e d wit h t h e Asso ci ati o n’s i na cti o n , a p p ell a nt i n d e p e n d e ntl y o bt ai n e d

f o ur w at er pr o ofi n g esti m at es a n d a str u ct ur al e v al u ati o n fr o m a li c e ns e d e n gi n e er

i n N o v e m b er of 2 0 1 8. T h e str u ct ur al e v al u ati o n r e v e al e d t h at “t h er e ar e gr a di n g

iss u es a cr oss t h e r e ar f o u n d ati o n w all t h at c a us e w at er t o fl o w t o w ar ds t h e w all a n d

wi n d o w w ells. ” T h e e n gi n e er w h o c o n d u ct e d t h e e v al u ati o n r e c o m m e n d e d

w at er pr o ofi n g t h e r e ar f o u n d ati o n w all, pr o vi di n g dr ai n a g e i n t h e t w o wi n d o w

w ells , a n d i nst alli n g a n e w wi n d o w at t h e ri g ht fr o nt of t h e b u il di n g. T h e e n gi n e er

esti m at e d t h e r e p airs w o ul d c ost a n y w h er e fr o m $ 1 4, 0 0 0. 0 0 t o $ 2 0, 5 0 0. 0 0.

A p p ell a nt s h ar e d t h e e v al u ati o n wit h Ms. Si m m o ns, w h o , t w o w e e ks l at er, p ass e d

it o n t o t h e m a n a g e m e nt c o m p a n y. O n D e c e m b er 3 1, 2 0 1 8, Ms. Si m m o ns t ol d

a p p ell a n t t h at t h e m a n a g e m e nt c o m p a n y h a d a d vis e d t h e Ass o ci ati o n t o c o m pl et e

t h e r e p airs, b ut t h at t h e Ass o ci ati o n h a d d e ci d e d it w o ul d n ot “i niti at e t h e r e p airs ”

b e c a us e t h e y “w o ul d e m pt y o ur r es er v e a c c o u nt . ”

T h e d a m a g e t o t h e Pr e mis es is s u c h t h at a p p ell a nt c l ai ms s h e c a n n ot r e nt h er

u nit , s ell it, or o c c u p y it h ers elf. As s u c h, t h e Pr e mis es h a v e r e m ai n e d v a c a nt si n c e

h er t e n a nt l eft i n N o v e m b er 2 0 1 8. B e c a us e t h e f o u n d ati o n w all w h er e t h e l e a k is

ori gi n ati n g is a “ c o m m o n el e m e nt ” of t h e Ass o ci ati o n, a p p ell a n t cl ai ms t h at s h e is

u n a bl e t o r es ol v e t h e iss u e b e c a us e t h e f o u n d ati o n is i n t h e “ d o m ai n ” of , a n d t h us

t h e “ r es p o nsi bilit y” of, t h e Ass o ci ati o n. 4

On M ar c h 1 1, 2 0 1 9, a p p ell a nt fil e d a c o m pl ai nt a g ai nst t h e Ass o ci ati o n

all e gi n g br e a c h of c o ntr a ct, tr es p ass, n e gli g e n c e, n uis a n c e, a n d br e a c h of fi d u ci ar y

d ut y f or its f ail ur e t o m ai nt ai n t h e f o u n d ati o n w all a n d r e p air t h e r es ulti n g d a m a g e

t o h er u nit. A p p ell a nt als o s p e cifi e d “ c o u nts ” f or i nj u n cti v e r eli ef, di mi n uti o n of

v al u e of t h e Pr e mis es, a n d p ai n a n d s uff eri n g. I n p arti c ul ar, a p p ell a nt r e q u est e d

i nj u n cti v e r eli ef r e q uiri n g t h e Ass o ci ati o n t o r e p air t h e f o u n d ati o n w all, as w ell as

d a m a g es i n t h e a m o u nt of $ 1 0 0, 0 0 0. 0 0 a n d att or n e ys’ f e es.

O n M a y 1, 2 0 1 9, t h e Ass o ci ati o n fil e d a m oti o n t o dis miss. O n J u n e 1 4,

2 0 1 9, t h e tri al c o urt p arti all y gr a nt e d t h e m oti o n , dis missi n g a p p ell a nt’s “ c o u nts ”

f or i nj u n cti v e r eli ef, di mi n uti o n of v al u e of t h e Pr e mis es, a n d p ai n a n d s uff eri n g,

b ut all o wi n g h er cl ai ms f or br e a c h of c o ntr a ct, tr es p ass, n e gli g e n c e, n uis a n c e, a n d

br e a c h of fi d u ci ar y d ut y t o g o f or w ar d. 1

A ft er dis c o v er y, t h e Ass o ci ati o n fil e d a m oti o n f or s u m m ar y ju d g m e nt o n

N o v e m b er 2 5, 2 0 1 9 . It ar g u e d t h at pr o visi o n 7. 1 1 of t h e Ass o ci ati o n’s B yl a ws,

g o v er ni n g t h e r es p e cti v e ri g hts a n d d uti es of t h e u nit o w n ers a n d t h e Ass o ci ati o n, 1 A p p ell a nt B a k er d o es n ot c o nt est t his or d er i n h er bri ef. S e e M att h e ws v. U nit e d St at es , 1 3 A. 3 d 1 1 8 1, 1 1 9 0 n. 8 ( D. C. 2 0 1 1) ( c o nsi d eri n g a n ar g u m e nt w ai v e d w h e n iss u e w as n ot a d e q u at el y bri ef e d o n a p p e al). It is u n cl e ar w h et h er t h e tri al c o urt dis miss e d t h es e c o u nts b e c a us e t h e y i nst e a d ar e r e m e di es, n ot cl ai ms, or f or s o m e ot h er r e as o n. 5

Free access — add to your briefcase to read the full text and ask questions with AI