Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XII
ASOCIACIÓN DE Apelación RESIDENTES SAN procedente del GERARDO, INC. Tribunal de Primera Instancia, Sala Apelante Municipal de San Juan V. Caso Núm.: ISRAEL TORRES VÉLEZ SJ2023CV11033 POR SÍ Y EN (SALÓN 802 CIVIL) REPRESENTACIÓN DE LA SOCIEDAD LEGAL KLAN202401073 Sobre: DE GANANCIALES COBRO DE DINERO COMPUESTA CON – REGLA 60 VANESA RODRÍGUEZ ROBERT T/C/C VANESSA ARLENE RODRÍGUEZ ROBERTS Y OTROS
Apelada
Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Candelaria Rosa y la Jueza Díaz Rivera.1
Grana Martínez, Jueza Ponente
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 18 de agosto de 2025.
La apelante, señora Vanessa A. Rodríguez Roberts, solicita
que revoquemos la Sentencia mediante la cual el Tribunal de
Primera Instancia declaró ha lugar la demanda en su contra. Por
su parte, la apelada, Asociación de Residentes de San Gerardo
presentó su oposición al recurso, perfeccionando el recurso ante
nuestra consideración.
I
Los hechos pertinentes para atender y resolver este recurso
son los siguientes.
1 La integración del panel se modificó mediante orden administrativa OATA-2025-
013 efectivo el 6 de febrero de 2025.
Número Identificador
SEN2025 ___________ KLAN202401073 2
La Asociación presentó una demanda contra la apelante al
amparo de la Regla 60 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. La
apelada, adujo que la señora Rodriguez Roberts adeudaba $773.52
por las cuotas de mantenimiento vencidas y no pagadas, los
intereses, recargos y penalidades. La deuda reclamada en la
demanda correspondía al período de 1 de octubre de 2019 al 19 de
julio de 2023. La apelada reclamó sesenta dólares ($60.00) por las
costas, ochenta y ocho dólares ($88.00) de gastos legales, quinientos
dólares ($500.00) de honorarios de abogado y novecientos cincuenta
dólares ($950.00) más en honorarios de abogado por si había que
ejecutar la sentencia y, costas y gastos del proceso. Página 1 del
apéndice de la oposición al recurso.
La señora Rodriguez Roberts negó las alegaciones en su
contra. El TPI anotó la rebeldía a la apelante y realizó el juicio en su
fondo. Ambas partes comparecieron a la vista con sus abogados. La
Asociación presentó el testimonio de la señora Díaz Cruz, la
apelante el suyo propio.
El TPI declaró no ha lugar la demanda, porque la apelada no
probó una deuda líquida, vencida y exigible. El foro primario no dio
credibilidad a la testigo de la apelada porque (1) declaró que la
deuda ascendía a $958.16, pero no pudo precisar el termino de
tiempo comprendido, (2) no pudo identificar los meses adeudados
por la falta de pago de las cuotas de mantenimiento, ni en los que
procedía cobrar recargos, (3) no pudo identificar cuando los pagos
se comenzaron a aplicar a la deuda de la sentencia en el caso
SJ2019CV05601, porque la apelante incumplió con el plan de pago
y (4) no fue hasta el contrainterrogatorio que logró identificar ciertos
meses en los que la apelante no realizó los pagos. Pág. 80 del
apéndice del recurso.
Por otro lado, el TPI concluyó que el testimonio de la Sra. Díaz
y los estados de cuenta hasta enero de 2024 enmendaron las KLAN202401073 3
alegaciones. Según el TPI en el estado del 1 de octubre de 2019 al
11 de julio de 2019, se evidencia el cobro indebido de un cargo de
$3.10 realizado el 11 de octubre de 2019. Determinó que ese cargo
no procedía, porque los pagos se realizaron a tiempo. El foro
primario, advirtió que ese estado evidenció el cobro indebido de
$10.23 por intereses que no estaban contemplados en el
reglamento. Por último, advirtió que (1) se incluyeron cargos que
formaron parte del acuerdo entre ERS Housing Administration
Services, Inc., (ERS) y la Asociación que debieron solicitarse como
costas y gastos en el SJ2019CV05601 y (2) cobraron gastos por la
radicación del caso de epígrafe que el tribunal no concedió.
No obstante, el TPI reconoció la existencia de una deuda
debido a que la apelante no pagó las cuotas de mantenimiento o lo
hizo tardíamente. Sin embargo, desestimó la demanda porque la
Asociación no probó que la deuda reclamada era cierta y
determinada. Finalmente, advirtió a la apelante que tenía que
calcular con exactitud a cuanto ascendía la deuda por concepto de
cuotas de mantenimiento y los recargos. El 1 de agosto de 2024, el
TPI dictó la sentencia, a la cual nos referiremos como sentencia
original, en la que desestimó la demanda.
La apelada solicitó reconsideración. Su representación legal
adujo que el estado de cuenta identificado como exhibit 5,
evidenciaba una deuda de $545.60 por cuotas de mantenimiento y
cargos por demora, a partir del mes de octubre de 2019 a julio de
2023. La apelada argumentó que la señora Díaz estableció la cuantía
de la deuda, porque declaró que los pagos realizados desde abril de
2022 hasta diciembre de 2024 se acreditaron a la deuda del caso en
que se acordó el plan de pago. Su abogado arguyó que del testimonio
de la señora Díaz podía concluirse que la apelante (1) tenía una
penalidad de un 10% por los meses de noviembre y diciembre de
2019 en los que hizo el pago tardío y (2) pagó a tiempo los meses de KLAN202401073 4
enero, marzo, julio, agosto, septiembre y octubre, pero el pago fue
de $30.00 y debió ser $31.00. Pág. 66 del apéndice del recurso.
El TPI reconsideró la sentencia, a la cual nos referiremos
como sentencia apelada y declaró ha lugar la demanda. El foro
primario determinó los hechos a continuación. La apelante era la
titular del inmueble ubicado en la urbanización San Gerardo1757,
Calle Augusta 57 en San Juan, PR. El Municipio de San Juan
aprobó el control de acceso de la urbanización San Gerardo en la
Resolución Núm. 26, Serie 1995-96, enmendada por la Resolución
Núm.101, Serie 2005-2006. La apelada aprobó su reglamento en la
asamblea extraordinaria realizada el 11 de enero de 2009. El pago
de la cuota para la seguridad y el mantenimiento está regulado en
el Artículo 18 del Reglamento de la Asociación. El pago era sin
recargos, siempre que fuera realizado dentro de los primeros diez
días de cada mes. A partir del día once de cada mes, la cantidad
adeudada devengaba un recargo mensual del diez por ciento hasta
el pago total. El pago iba directamente al banco depositario. La
Asociación tenía que notificar la deficiencia por escrito en caso de
incumplimiento por tres meses. La ausencia de una respuesta
favorable acarreaba la utilización de los recursos legales pertinentes
para lograr el cumplimiento de la obligación. Determinaciones de
hecho 1-5. Estas determinaciones de hecho también formaron parte
de la sentencia que fue reconsiderada.
La sentencia apelada también incluyó los hechos siguientes.
El 25 de octubre de 2011, la Asociación contrató los servicios de
ERS Housing Administration Services, Inc. para (1) gestionar el
cobro de las cuotas, (2) el mantenimiento de las cuotas por cobrar,
(3) realizar depósitos bancarios en un término no mayor de cinco
días de recibidos y procesados los pagos en la cuenta asignada por
la Junta y (4) procesar el depósito y registro de los pagos de la cuota.
ERS tenía que enviar al residente un aviso de cuota vencida, dentro KLAN202401073 5
de los primeros veinte días de su vencimiento. El aviso tenía que
enviarse por tres meses consecutivos. ERS estaba a cargo de cobrar
las cuentas morosas, comisiones y facturas. La prueba presentada
no demostró que ERS envió a la apelante un aviso de cuota vencida
dentro del término establecido, ni que lo envió tres meses
consecutivos. ERS acordó con la Asociación, facturar al residente o
titular moroso el 30% de los intereses mensuales por petición de la
Junta y previamente autorizado por escrito, más las costas, gastos
y honorarios. Este cargo podría cobrarse extrajudicial o
judicialmente. No obstante, dicho cargo no surge del reglamento y
la Junta tampoco lo autorizó por escrito. Determinaciones de hecho
6-9. Estas determinaciones de hecho formaron parte de la sentencia
original.
Otros hechos incluidos en la sentencia apelada son los
siguientes. El 26 de enero de 2023, la Asociación envió una carta de
cobro a la apelante. La Asociación le informó que tenía una deuda
de $2,237.23 hasta el 26 de enero de 2023. La deuda correspondía
a $1,729.69 para el pago de la sentencia dictada el 26 de septiembre
de 2019 en el caso Civil Núm. SJ2019CV05601. La sentencia en ese
caso incluyó el pago de las costas gastos y honorarios de abogados
y $507.54 de las cuotas de mantenimiento adeudadas desde el 1 de
octubre de 2019 al 26 de enero de 2023. El 26 de septiembre de
2019 el tribunal acogió el acuerdo entre las partes y dictó sentencia
de conformidad. Las partes estipularon una deuda de $3,730.79 al
30 de septiembre de 2019, que incluyó el principal, intereses,
cargos, costas y honorarios de abogado. La apelante se comprometió
a cumplir con el plan de pago. Las partes acordaron el pago de 36
mensualidades de $70.00 y un pago final de $1,210.79 para saldar
la deuda. Los pagos debían realizarse dentro de los primeros diez
días del mes y conforme al reglamento vigente. La demandada no
hizo el pago final de $1,210.79 en noviembre de 2022. KLAN202401073 6
Determinaciones de hecho 10-13. Estas determinaciones de hecho
no forman parte de la sentencia original.
Según consta en la sentencia apelada, la apelante pagó
$101.00 el (1) 31 de octubre de 2022 de los que $70.00 eran un
abono a la sentencia. Además, pagó $31.00 de la cuota mensual el
1 de diciembre de 2022, el 2 de febrero de 2023, el 13 de junio de
2023, el 30 de junio de 2023 y el 31 de agosto de 2023. La sentencia
apelada, contiene las determinaciones de hecho siguientes. La
apelada presentó el caso SJ2019CV05601 en el que solicitó la
ejecución de la sentencia y un embargo por la suma principal de
$3,730.79, e incluyó las costas, gastos y honorarios de abogado y
los intereses desde que se dicte la sentencia al 6.50% anual. El
tribunal determinó una deuda de $1,728.89 correspondiente a
$805.10 de intereses a partir de esa fecha y hasta 21 de enero de
2023, sumadas al principal y descontados los $2,807.00 que pagó
la apelante. La apelada admitió que recibió $2,807.00. La sentencia
incluyó el pago de $950.00 por los honorarios del proceso de
ejecución de la sentencia, las costas y gastos de la ejecución y los
intereses diarios a razón de 6.50% a partir del 22 de enero de 2023.
Determinaciones de hecho 10- 16. Estas determinaciones de hecho
forman parte de la sentencia original.
El foro primario también determinó los hechos a
continuación. El 28 de agosto de 2023 el tribunal ordenó la
ejecución de la sentencia por la cantidad de $ 1,728.89, más
$950.00 de honorarios e intereses diarios a razón de 6.50% a partir
del 22 de enero de 2023. El 14 de septiembre se embargaron
$2,125.00 de la cuenta bancaria de la apelante para satisfacer la
sentencia en el caso SJ2019CVO5601. El 19 de noviembre de 2023
se emitió una orden de retiro de fondos a favor de la apelada por esa
cantidad $2,125.00, más los intereses acumulados por la Ley Núm.
69-199. El 28 de noviembre de 2023 la unidad de cuentas emitió KLAN202401073 7
un cheque de $2,130.655. El 28 de diciembre el tribunal concedió
costas por $395.62 y tomó conocimiento judicial de que el 5 de
diciembre de 2023 la apelante dio por satisfecha la sentencia con la
cantidad embargada, No obstante, no surge del expediente que la
apelante pagó los $395.62. Determinaciones de hecho 17-20. Estas
determinaciones de hecho forman parte de la sentencia original.
Según consta en la sentencia apelada el estado de
cuenta de octubre de 2019 al 11 de julio de 2023, evidencia que la
apelante realizó los pagos siguientes
1. 10 de octubre de 2019, $31.00 mediante cheque 2. 21 de noviembre de 2019, $31.00 mediante cheque y $3.10 de recargo por pago tardío. 3. 19 de diciembre de 2019, $31.00 mediante cheque y $3.10 de recargo por pago tardío. 4. 16 de enero 2020, $31.00 mediante cheque y $3.10 de recargo por pago tardío. 5. 10 de febrero de 2020, $31.00 mediante cheque 6. marzo no hizo el pago y procede recargo de $3.10. 7. abril no hizo el pago y procede recargo de $3.10. 8. 14 de mayo de 2020, hizo dos pagos mediante cheque uno de $31.00 y otro de $62.00 y procede recargo de $3.10 por pago tardío. 10. 11 de junio de 2020, hizo un pago de $31.00 y procede un recargo de $3.10. 11. 16 de julio de 2020, hizo un pago con cheque de $31.00 y procede un recargo $3.10. 12. 13 de agosto de 2020, hizo un pago de $31.00 con cheque y procede un recargo de $3.10. 13. 24 de septiembre de 2020, hizo un pago con cheque de $31.00. 14. 10 de octubre de 2020, hizo un pago con cheque de $31.00 15. 19 de noviembre 2020, hizo un pago con cheque de $31.00 y procede un recargo de $3.10. 15. 17 de diciembre de 2020 hizo un pago de $31.00 y procede un recargo de $3.10. 16. 14 de enero de 2021 hizo un pago con cheque de $31.00 y procede un recargo de $3.10. 17. 9 de febrero de 2021 pago de $31.00. 18. 5 de marzo de 2021 hizo un pago de pago $31.00 19. 9 de abril de 2021 hizo un pago de $31.00. 20. 10 de mayo 2021 hizo un pago de $31.00. 21. 1 de junio 2021 hizo un pago de $31.00. 22. 2 de julio 2021 hizo un pago de $31.00. 23. 9 de agosto de 2021 hizo un pago de $31.00. 24. 7 de septiembre de 2021 hizo un pago de $31.00. 25. 4 de octubre de3 2021 hizo un pago de $21.00. 26. 3 de noviembre 2021 hizo un pago de $31.00. 27. 2 de diciembre de 2021 hizo un pago de $31.00. 28. 31 de diciembre de 2021 hizo un pago de $31.00, correspondiente a enero 2022. KLAN202401073 8
29. febrero 2022 no hizo el pago y debe $31.00 más recargo 10% (3.10 mensual hasta el saldo) 30. 1 de marzo de 2022 hizo un pago de $31,00. 31. 29 de marzo 2022hizo un pago de $31.00 y procede un recargo de $3.10 por pago tardío. Determinación de hecho 21 de la sentencia apelada.
La sentencia original no incluyó los recargos de los meses de
marzo, abril y mayo de 2020 y del 29 de marzo de 2022. Todo lo
demás, es igual a la determinación de hecho número 21 de la
sentencia apelada.
El TPI determinó de ese estado que la apelante (1) no hizo
pagos posteriores al 29 de marzo de 2022, (2) pagó tardíamente los
meses de noviembre y diciembre de 2019, enero, marzo, abril, mayo,
junio, julio, agosto, septiembre, noviembre y diciembre de 2020,
enero 2021, febrero y marzo 2022, (3) pagó tardíamente durante 15
meses. El foro primario multiplicó los quince meses por $3.10 y
determinó que la deuda por recargos era de $46.50.
Determinaciones de hecho 22-23 de la sentencia apelada. Estas
determinaciones también fueron incluidas en la sentencia original.
No obstante, en la sentencia apelada el TPI especificó la cantidad de
meses que la apelante pagó tardíamente, sin incluir recargos y la
cantidad adeuda.
El foro apelado determinó que el recargo cobrado el 11 de
octubre de 2019 no procedía porque la apelante pagó dentro de los
diez días y el pago no podía acreditarse a la deuda del caso
SJ2019CV05601. Igualmente determinó que el recargo establecido
en el reglamento no podía aplicarse al plan de pago, siempre que la
apelante pagara en los primeros diez días del mes. El TPI determinó
que tampoco procedían los 9 cargos de $10.23 correspondientes al
30% de los intereses, porque no surgían del Reglamento de la
Asociación y la Junta no los autorizó por escrito según requiere el
contrato de servicio. Determinaciones de hecho 24-26. KLAN202401073 9
El TPI determinó del estado de cuentas del 1 de enero de 2010
al 11 de enero de 2024, que luego de 29 de marzo de 2022, el
historial de pago de la apelante fue el siguiente.
(1) abril 2022 no hay pago (2) mayo 13 2022 pago de $101.00 (3) junio no hay pago
(4) 8 de Julio y 29 de julio 2022, 2 pagos cada uno de $101.00 (5) agosto 2022 no hay pago. (6) 2 de septiembre 2022, pago de $101.00 (7) 4 de octubre de 2022, pago de $101.00 (8) 31 de octubre de 2022, pago de $101.00 (9) noviembre 2022, NO HAY PAGO (10)1 de diciembre de 2022, pago de $101.00 (11) enero2023, no hay pago (12) 2 de febrero de 2023, un pago de $101.00 (13) 1 de marzo de 2023, un pago de $101.00 (14) 3 de abril de 2023, 2 pagos de $101.00 (15) mayo 2023 no hay pago (16) 13 de junio de 2023 un pago de $101.00 (17) 30 de junio de 2023 un pago de $101.00 (18) julio 2023 NO HAY PAGO (19) 31 de agosto de 2023 pago de $101.00 (20) septiembre 2023 NO HAY PAGO (21) 2 de octubre 2023 un pago de $31.00 (22) 30 de noviembre de 2023 pago de $31.00 (23) diciembre 2023 NO HAY PAGO (24) 4 de enero de 2024un pago de $31.00 (25) 9 de enero de 2024 un pago de $31.00. Determinación de hecho 26 de la sentencia apelada. Esta determinación de hecho forma parte de la sentencia reconsiderada.
El TPI concluyó de ese estado los hechos siguientes. La
apelante no pagaba la cuota de mantenimiento constantemente
todos los meses o no hacia el pago dentro de los primeros diez días
del mes. Según el TPI durante los meses de abril de 2022 a agosto
de 2023 la apelante realizó 14 pagos de $101.00. El TPI enfatizó que
señora Díaz aceptó que apelante tenía la intención de aplicar $31.00
a la cuota mensual y los $70 al plan de pago. El foro primario
determinó que posteriormente realizó 4 pagos de $31.00.
Determinaciones de hecho 27-29 de la sentencia apelada. Estas
determinaciones de hecho forman parte de la sentencia original.
Por último, el TPI determinó que los pagos se aplicaron a la
deuda, porque la apelante no especificó el período al que respondía. KLAN202401073 10
El TPI concluyó de la tabla presentada en evidencia que, para enero
de 2024, la apelante adeudaba cuatro pagos de $31.00 que no se
realizaron y el recargo de $3.10 correspondiente a todos los meses
desde abril de 2022 a enero de 2024. El TPI sostuvo que la apelante
tenía una deuda de $192.00 que incluía cuatro meses descubiertos
y los recargos aplicables según el reglamento. El foro apelado sumó
las cuantías de ambos períodos y determinó que el total adeudado
a enero de 2024 era de $238.70. Estas determinaciones no formaron
parte de la sentencia original.
El foro primario reconsideró su decisión y declaró ha lugar la
demanda. Según el TPI la apelada demostró que, para enero de
2024, la apelante adeudaba $238.70 de cuotas de mantenimiento y
recargos. El TPI concluyó que la deuda estaba vencida y era líquida
y exigible. Dicho foro impuso a la apelante el pago de $500 de
honorarios y le advirtió que estas sumas devengaban el pago del
interés legal vigente. Por último, concedió a la apelada las costas y
gastos del litigio sujeto al cumplimiento de la Regla 44.1
Inconforme, la apelante presentó este recurso en el que alega
que:
COMETIÓ ERROR EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR CON LUGAR LA DEMANDA CUANDO LA PARTE APELADA ESTABA IMPEDIDA DE INCOAR UNA ACCIÓN JUDICIAL POR LA ALEGADA DEUDA A TENOR CON SU PROPIO REGLAMENTO APROBADO POR LA ASAMBLEA DE LA ASOCIACIÓN DE SAN GERARDO.
COMETIÓ ERROR EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL EVALUAR LA SUFICIENCIA DE LA PRUEBA.
COMETIÓ ERROR EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DENEGAR LA SOLICITUD DE HONORARIOS DE ABOGADO POR TEMERIDAD DE LA PARTE APELANTE. KLAN202401073 11
II
Revisión Judicial
Los tribunales apelativos no intervendrán con la apreciación
de la prueba, la adjudicación de credibilidad y las determinaciones
de hecho del tribunal sentenciador. No obstante, esa norma general
no aplica si existe error manifiesto, prejuicio parcialidad o un craso
abuso de discreción. Citibank et al v. ACBI et al, 200 DPR 724, 736
(2018). La deferencia al foro primario está predicada en que sus
jueces están en mejor posición para aquilatar la prueba testifical,
porque tienen la oportunidad de oír, ver y apreciar el
comportamiento del testigo. Los foros apelativos están obligados a
intervenir, cuando la apreciación de la prueba del tribunal
sentenciador no representa el balance más racional, justiciero y
jurídico de la totalidad de la evidencia y su evaluación se distancia
de la realidad fáctica o es inherentemente imposible o increíble.
Los tribunales apelativos se encuentran en la misma posición que
el foro sentenciador, cuando las conclusiones de hechos se
fundamentan en prueba documental o pericial. Santiago Ortiz v.
Real Legacy et al, 206 DPR 194, 219 (2012); Gómez Márquez et al v.
El Oriental, 203 DPR 783, 792-795 (2020).
Un tribunal abusa de su discreción cuando el juez (1) ignora
sin fundamento algún hecho material, (2) concede demasiado peso
a un hecho inmaterial y (3) fundamenta su decisión principalmente
en ese hecho irrelevante o (3) a pesar de examinar todos los hechos
del caso, hace un análisis liviano y una determinación irrazonable.
Citibank v. ACBI et al, supra, pág. 736.
Regla 60
La Regla 60 de Procedimiento Civil, 32 LPRA AP V establece
un procedimiento sumario de cobro de dinero. La aplicación de las
Reglas de Procedimiento Civil establecidas para el procedimiento
ordinario es supletoria, siempre que sean compatibles con el KLAN202401073 12
proceso sumario. Únicamente pueden reclamarse judicialmente las
deudas vencidas, líquidas y exigibles. La palabra líquida significa el
saldo o residuo de cuantía cierta, mientras que exigible significa que
puede demandarse su cumplimiento. La deuda es líquida por ser
cierta y determinada, y es exigible porque puede demandarse su
cumplimiento. La parte demandada puede solicitar la conversión del
procedimiento sumario a uno ordinario debido a que (1) el derecho
de cobro no surge claramente y es necesario hacer descubrimiento
de prueba, (2) tiene una reconvención compulsoria o (3) necesita
añadir un tercero demandado, entre otras cosas. RMCA v. Mayol
Bianchi, 208 DPR 100, 107-109 (2021).
Por otra parte, el Código Municipal exige que el propietario en
mora por el pago de cuotas de mantenimiento sea notificado por
correo certificado con acuse de recibo. Si el propietario no hace el
pago por correo certificado dentro de los quince días de la
notificación, podrá ser interpelado judicialmente para que cumpla
con la obligación. El deudor moroso pagará las costas y honorarios
del pleito. Artículo 3.010 de la Ley núm. 107-2020, conocida como
Código Municipal, 21 LPRA sección 7420(b).
Honorarios de Abogado
Los honorarios de abogado sancionan la temeridad. La Regla
44.1 (d) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, es la vía procesal
para imponer honorarios por temeridad. Los tribunales deberán
imponer honorarios a cualquier parte o a su abogado, si han
actuado temeraria o frívolamente. La cantidad impuesta será la que
el tribunal entienda corresponde a la conducta cometida. Su
imposición promueve disuadir la litigación frívola, compensar en lo
posible los gastos de la parte que no ha sido temeraria y fomentar
las transacciones de los pleitos. Su exigencia es imperativa, una vez
se determina la temeridad. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha
resuelto que una parte es temeraria si, (1) insiste contumazmente KLAN202401073 13
en alegar algo sin prueba fehaciente que la apoye, (2) niega los
hechos que le constan o son de fácil corroboración y (3) dilata los
procedimientos judiciales para no responder por sus obligaciones.
La imposición de honorarios de abogado a la parte temeraria
descansa en la sana discreción judicial. Los tribunales apelativos
únicamente podrán variar la cantidad impuesta, si hubo abuso de
discreción. SLG González Figueroa v. SLG et al, 209 DPR 138, 147,
149-150 (2022).
III
La apelante alega que la Asociación incumplió con su
reglamento, porque no le envió el Aviso de Cuota Vencido, (1) dentro
de los primeros veinte días del vencimiento y (2) por tres meses
consecutivos. Su representación legal aduce que la carta enviada
por la Asociación, el 26 de enero de 2023, no cumple con los
requisitos reglamentarios.
Por su parte, la Asociación sostiene que no está obligada a
notificar a los miembros que han incumplido con el pago de las
cuotas de mantenimiento dentro de los 20 días y durante tres meses
consecutivos.
El 26 de enero de 2023 la apelada envió a la apelante la
comunicación siguiente:
Estimados señores
Nuestro cliente ASOC DE RES, SAN GERARDO INC. ha contratado nuestros servicios profesionales para gestionar el cobro de la deuda de referencia, por concepto de cuotas de seguridad y o mantenimiento de las áreas comunes, que tiene usted y su cónyuge. Esta deuda, es líquida y vencida, la cual devenga intereses, recargos y penalidades hasta su pago total.
A tenor con la Ley Núm. 107 del 14 de agosto de 2020, Código Municipal de Puerto Rico, Libro III Capítulo I y o de las disposiciones de la escritura matriz de restricciones y usos de la comunidad y o el reglamento, le requerimos el pago del balance adeudado. De usted no efectuar el pago en el plazo de 30 días a partir del recibo de esta notificación procederemos a exigirlo por la vía judicial. El pago aquí reclamado debe ser emitido en cheque de gerente o giro a nombre de la KLAN202401073 14
ASOC DE RES SAN GERARDO, INC, a la siguiente dirección ERS HOUSING ADMINISTRATION SERVICES, INC. PO BOX 1043, SABANA SECA, PR 00952-1043.
De tener usted algún reparo o disputa a la validez de la deuda reclamada o a cualquier porción de ella, deberá notificarlo por escrito dentro del término señalado previamente a partir del recibo de esta carta. De usted llevar a cabo una reclamación o disputa, se asumirá que la deuda es válida, líquida y exigible, se instará la correspondiente acción civil, lo que eventualmente representará para usted mayores gastos y contratiempos en el pago de las costas y honorarios de abogado. Cualquier información obtenida mediante esta comunicación puede ser usada en su contra en cualquier acción legal en cobro de dinero. Si usted ha realizado el pago antes mencionado, favor de hacer caso omiso a este aviso. La presente misiva tiene la intención de interrumpir el término prescriptivo con relación al cobro que aquí se reclama.
Esperamos que aproveche la oportunidad que se le brinda y le indicamos que el curso de acción a segur en el presente caso queda de su parte.
Atentamente
Lcdo. Agustín Manguar Amador. Véase página 3 del apéndice
de la oposición.
La carta tenía una nota al calce con el desglose de la deuda
que consistía en (1) $1,729. 69 de sentencia dictada en el caso Asoc.
De Res. San Gerardo, Inc. V. Israel Torres Vélez, Vannesa Rodríguez
Robert, Civil Núm. y (2) $507.54 partir del 1 de octubre de 2019 al
26 de agosto de 2023.
El Código Municipal exige que el propietario moroso por el
pago de cuotas de mantenimiento sea notificado por correo
certificado con acuse de recibo. Si el propietario no hace el pago por
correo certificado dentro de los quince días de la notificación, podrá
ser interpelado judicialmente para que cumpla con la obligación. El
deudor moroso pagara las costas y honorarios del pleito. Por su
parte, el inciso D del artículo 18 de Reglamento de la Asociación
dispone lo siguiente:
1. D. La cuota mensual será pagadera sin recargo, no más tarde del día diez (10) de cada mes, directamente al banco depositario. A partir del día once (11) del mes la cantidad KLAN202401073 15
adeudada devengará un recargo mensual de diez (10%) por ciento hasta el pago en su totalidad. Cuando cualquier miembro de la Asociación que hubiere incumplido en el pago de la cuota durante tres (3) meses o que de cualquier otra forma dejare de pagar sus obligaciones económicas con la Asociación, esta le notificará la deficiencia por escrito y en el caso de no responder favorablemente, se utilizaran los recursos legales pertinentes para lograr el cumplimiento de las obligaciones del titular. Véase página 45 del apéndice de la oposición al recurso.
Según dicho artículo:
1.cuando cualquier miembro de la Asociación hubiese incumplido en el pago de la cuota durante tres meses, 2. o que de cualquier forma dejare de pagar sus obligaciones económicas con la Asociación, 3. la deficiencia se notificará por escrito, 4. si no responde favorablemente, se utilizarán los recursos legales pertinentes para lograr el cumplimiento de las alegaciones
El primer señalamiento de error no se cometió. El Código
Municipal y el Reglamento de la Asociación, no obligan a la apelada
a notificar a la apelante dentro de los primeros veinte días del
vencimiento de la cuota y durante tres meses consecutivos.
La apelante alega que el TPI erró al variar su apreciación de
la prueba. Su representación legal aduce que el TPI ignoró que la
testigo de la Asociación no pudo precisar el tiempo que cubría la
deuda reclamada, ni especificar los meses adeudados.
La Asociación alega que la deuda puede ser determinada,
porque su testigo identificó los pagos de abril de 2022 a diciembre
de 2023, que se acreditaron a la deuda del caso.
La controversia planteada se reduce a determinar, si la
Asociación probó que la apelante tiene una deuda vencida, líquida
y exigible por las cuotas de mantenimiento.
La apelante tiene razón. El TPI erró al dejar sin efecto la
sentencia original y dar credibilidad al testimonio de la señora Díaz.
La prueba que presentó la Asociación para probar una deuda
vencida, líquida y exigible por cuotas de mantenimiento no nos
merece credibilidad. La señora Aileen Díaz Cruz analizaba las
cuentas en el Departamento Legal de ERS Housing y trabajó los KLAN202401073 16
estados de la apelante. Véase páginas 1-7 y, 18 de la transcripción.
Pág. 32 de la transcripción. Sin embargo, no pudo precisar los
meses adeudados, ni cuál era la cuantía de la deuda. Su testimonio
fue contradictorio. La testigo declaró que la deuda por cuotas de
mantenimiento era de novecientos cincuenta y ocho dólares.
Páginas 40 y 41 de la transcripción. Según la testigo la deuda era a
partir del mes de octubre 2023 al mes de enero 2024. No obstante,
admitió que estaba confundida. Véanse págs. 50 a 55 de la
transcripción. La señora Díaz también admitió que en la demanda
se reclamó una deuda a partir del mes de octubre de 2019 hasta
julio de 2023. Véase págs. 56 y 71 de la transcripción. La testigo no
pudo decir los meses adeudados y necesitó refrescarse la memoria
con el estado de cuenta. Véase página 61 de la transcripción.
Tampoco pudo contestar, porqué el estado no tenía la fecha en la
que se recibía el cheque del pago. Véase pág. 92 de la transcripción.
Fue confrontada con un cheque del 6 de marzo de 2022 y reconoció
que se cobraron recargos. Véase págs. 97a 98 de la transcripción.
Además, la testigo admitió que el cheque del 20 de marzo se aplicó
para el mes de mayo. Véanse págs. 100 a 101 de la transcripción.
La testigo de la Asociación reconoció que en febrero de 2021
se cobró un cargo de tres dólares con diez centavos, a pesar de que
el pago se procesó electrónicamente el 9 de febrero de 2021. La
misma situación ocurrió en los meses de marzo, abril, mayo, junio,
julio, agosto septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021
en los que los pagos se realizaron antes del día diez. Véanse págs.
113 a 115 de la transcripción. La testigo dijo que en mayo de 2022
los pagos se comenzaron a acreditar a la deuda de la sentencia.
Véase pág. 124 de la transcripción. No obstante, cuando vio el
estado dijo que fue en el mes de noviembre de 2022. Véase pág. 125
del apéndice. La testigo admitió que se cobraron cargos a pesar de
que los pagos se hicieron a tiempo. Véase pág.147 de la KLAN202401073 17
transcripción. Por otro lado, manifestó que estaba confundida sobre
el último pago que dejó de hacer la apelante. Finalmente dijo que
fue en diciembre 2022. Véanse págs. 65 y 66 de la transcripción.
Tampoco recordó los meses que la apelante dejó de pagar y
reconoció que no las contó. Véanse págs. 66 a 67 del apéndice. Por
último, admitió, que (1) la gestión de cobro requiere el
incumplimiento durante tres meses y que en este caso no existe
ningún incumplimiento de tres meses. Véase pág. 149 de la
transcripción y, (2) la apelante no fue notificada que los pagos iban
a acreditarse al otro caso. Véase pág.158 de la transcripción.
La prueba documental incluyó la sentencia del caso SJ 2019-
CV05601 en el que las partes estipularon una deuda de $3,730.79
para el 30 de septiembre de 2019. Véase pág. 84 del apéndice la
oposición. Además, incluyó dos estados financieros. Uno comprende
del 1 de enero de 2010 al 1 de enero de 2024 y el balance de la
deuda es de $2,096.38. Véase pág. 48 del apéndice de la oposición.
El otro es de octubre de 2019 a enero 2024 y la deuda es de
$1,821.66. Véase pág. 127 del apéndice de la oposición. Ambos
estados contienen información distinta sobre el balance de la deuda.
Por ejemplo, para el 1 de enero de 2023, el balance era de $1,418.00,
según el estado que comenzó en el año 2010. Véase pág. 80 del
apéndice de la oposición. No obstante, en el otro estado para esa
fecha el balance era de $494.21. Véase pág. 129 del apéndice de la
oposición.
Por último, la apelante cuestiona que el TPI no impuso a la
Asociación el pago de honorarios por temeridad.
Aunque la Asociación no demostró que la deuda que alega es
líquida y exigible, no encontramos que haya actuado con la
temeridad requerida para imponerle el pago de honorarios. No
tenemos dudas de que existe una deuda de cuotas de KLAN202401073 18
mantenimiento, pero es imposible determinarla porque la
demandante no pudo establecer cuantía y liquidez.
IV
Por las razones antes expresadas se revoca la sentencia
apelada, salvo la denegatoria a imponer honorarios a la Asociación
y se desestima la demanda.
Lo acordó y manda el Tribunal y lo certifica la Secretaria del
Tribunal de Apelaciones.
Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones