Administración De Terrenos De Puerto Rico v. Ponce Bayland Enterprises, Inc.
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Opinion
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico Certiorari Peticionaria 2021 TSPR 91 v. 207 DPR ____ Ponce Bayland Enterprises, Inc.
Recurrida
Número del Caso: CC-2019-212
Fecha: 29 de junio de 2021
Tribunal de Apelaciones:
Panel IX
Abogados de la parte peticionaria:
Lcdo. Carlos E. Cardona Fernández Lcda. Evelyn Meléndez Figueroa
Abogados de la parte recurrida:
Lcda. Cynthia Torres Torres Lcdo. John Ferré Crossley
Materia: Expropiación forzosa-La Sala de Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia tiene jurisdicción para considerar evidencia sobre contaminación ambiental y sobre los costos de remediarla en pleitos de expropiación forzosa para determinar el valor en el mercado de la propiedad expropiada al momento de la incautación. La admisibilidad de la evidencia sobre contaminación y los costos de remediarla está sujeta a lo dispuesto en las Reglas de Evidencia.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico
Peticionaria
v. CC-2019-0212
Ponce Bayland Enterprises, Inc.
La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió la Opinión del Tribunal
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2021.
Nos corresponde determinar si la Sala de
Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia tiene
jurisdicción para considerar evidencia sobre la
presencia de contaminantes en la propiedad expropiada
y sobre los costos de remediar esa contaminación. De
contestar lo anterior en la afirmativa, debemos
resolver si esa evidencia es admisible en pleitos de
expropiación forzosa o si existen otras consideraciones
que exigen excluirla de estos procesos.
Veamos los hechos que originaron esta
controversia.
I
El 27 de octubre de 2006 la Administración de
Terrenos de Puerto Rico (Administración) presentó una CC-2019-0212 2
petición de expropiación forzosa para adquirir una parcela de
terreno en el Barrio Playa del Municipio de Ponce.1 El
propósito de la expropiación era desarrollar el Puerto de las
Américas. Simultáneamente, la Administración depositó
$2,300,000 en la Secretaría del Tribunal de Primera Instancia
de San Juan, cantidad que estimó justa y razonable para
adquirir la propiedad.2 En la Petición, se denominó a Ponce
Bay Land Enterprises, Inc. (Parte con Interés) –dueño de la
propiedad– como la única parte con interés.
De igual manera, la Administración presentó una
Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la
Propiedad (Declaración),3 según permite la Sección 5(a) de la
Ley de Expropiación Forzosa del 12 de marzo de 1903, 32 LPRA
sec. 2907, según enmendada (Ley de Expropiación Forzosa), y
la Regla 58.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. En
consecuencia, y según contemplan las disposiciones antes
citadas, el 8 de noviembre de 2006 el Tribunal de Primera
Instancia emitió una Resolución en la cual reconoció a la
Administración como titular del terreno desde el momento en
que radicó la Declaración y consignó los $2,300,000 por
concepto de justa compensación.4 El 17 de noviembre de 2006
la Parte con Interés presentó una Réplica a la Petición. En
1 Petición, Apéndice, págs. 68-78. El terreno tiene una cabida de 19.4871 cuerdas, equivalentes a 76,592.1342 metros cuadrados. Exhibit A, Apéndice, pág. 71. Posteriormente, la Administración enmendó el Exhibit A para hacer constar que, a la fecha de la expropiación, en el terreno ubicaba una estructura industrial de aproximadamente 20,190 metros cuadrados. Resolución de 25 de agosto de 2015, Apéndice, pág. 62; Exhibit “A” Enmendado, Apéndice, págs. 63-64. 2 Petición, Apéndice, pág. 69. 3 Apéndice, págs. 74-75. 4 Resolución, Apéndice, pág. 77. CC-2019-0212 3
síntesis, planteó que la suma que la Administración consignó
no constituía una justa compensación, pues “no se basa[ba] en
el valor razonable en el mercado de la propiedad”.5
El descubrimiento de prueba en este caso se extendió por
varios años, durante los cuales las partes litigaron
controversias relacionadas a la cabida de la propiedad
expropiada, la presentación de informes periciales
adicionales y la producción de documentos alegadamente
privilegiados, entre otros asuntos.6 Finalmente, el 28 de
agosto de 2018 la Administración y la Parte con Interés
sometieron al Tribunal de Primera Instancia un borrador de
Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados (Informe),
según exige la Regla 37.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V.
En el Informe las partes identificaron que, entre otros
asuntos, estaba en controversia el mejor uso del terreno. La
Administración planteó que el mejor uso “es uno para
actividades industriales livianas, de almacenaje y
distribución, iguales o similares en naturaleza y en
intensidad al uso existente al momento de adquisición de los
terrenos, con limitaciones por sus condiciones”.7 En atención
a las características del terreno y de su teoría en cuanto al
mejor uso, la Administración plasmó en el Informe que estimaba
5 Réplica a la Petición, Apéndice, pág. 66. 6 Sobre este asunto, la Administración alegó que algunos documentos que se solicitaron estaban cobijados por los privilegios que establecen las Reglas de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI. El foro primario resolvió esta controversia a favor de la Administración. Resolución, Apéndice, págs. 189-196. 7 Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados, Apéndice, pág. 33. CC-2019-0212 4
su valor en $2,322,000.8 No obstante, alegó que a este valor
habría que restarle $152,320 por concepto de la remediación
de contaminantes ambientales. En específico, hizo constar
que:
Este estimado de valor se podría ver afectado toda vez que, según establece el informe pericial del Geólogo Omar Negrón, en el sujeto localizaron la presencia de tanques soterrados, hidrocarburos y pobres prácticas de manejo de las actividades industriales. Se detectaron distintos impactos ambientales que el Geólogo Negrón preliminarmente estimó que tienen un costo aproximado de $152,320.00, lo cual impacta de forma negativa al sujeto […].9
A esos fines, la Administración expresó en el Informe
que utilizaría como prueba: (1) un estudio ambiental titulado
Environmental Site Investigation Delineation of the Presence
of Hydrocarbon-Related Residues Ponce Bayland Property que
produjo la firma AG Environmental en noviembre 2008 y (2) un
informe pericial que preparó el geólogo Omar Negrón a base de
ese estudio y que la Administración notificó a la Parte con
Interés el 6 de abril de 2018.10 Por su parte, la Parte con
Interés adelantó en el Informe los fundamentos que utilizaría
para impugnar las conclusiones de los peritos de la
Administración y planteó que el mejor uso del terreno era
industrial y comercial en su totalidad.11 En consecuencia, la
8 Debido a un aumento en la valoración del segundo tasador que contrató, el 18 de diciembre de 2015 la Administración depositó unos $22,000 adicionales a los $2,300,000 que consignó cuando presentó la Petición, más los intereses correspondientes. Moción para consignar, Apéndice, pág. 88. 9 Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados, Apéndice, pág. 33. 10 Íd., pág. 55. 11 Íd., pág.
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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico Certiorari Peticionaria 2021 TSPR 91 v. 207 DPR ____ Ponce Bayland Enterprises, Inc.
Recurrida
Número del Caso: CC-2019-212
Fecha: 29 de junio de 2021
Tribunal de Apelaciones:
Panel IX
Abogados de la parte peticionaria:
Lcdo. Carlos E. Cardona Fernández Lcda. Evelyn Meléndez Figueroa
Abogados de la parte recurrida:
Lcda. Cynthia Torres Torres Lcdo. John Ferré Crossley
Materia: Expropiación forzosa-La Sala de Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia tiene jurisdicción para considerar evidencia sobre contaminación ambiental y sobre los costos de remediarla en pleitos de expropiación forzosa para determinar el valor en el mercado de la propiedad expropiada al momento de la incautación. La admisibilidad de la evidencia sobre contaminación y los costos de remediarla está sujeta a lo dispuesto en las Reglas de Evidencia.
Este documento constituye un documento oficial del Tribunal Supremo que está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Administración de Terrenos de Puerto Rico
Peticionaria
v. CC-2019-0212
Ponce Bayland Enterprises, Inc.
La Jueza Presidenta Oronoz Rodríguez emitió la Opinión del Tribunal
En San Juan, Puerto Rico, a 29 de junio de 2021.
Nos corresponde determinar si la Sala de
Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia tiene
jurisdicción para considerar evidencia sobre la
presencia de contaminantes en la propiedad expropiada
y sobre los costos de remediar esa contaminación. De
contestar lo anterior en la afirmativa, debemos
resolver si esa evidencia es admisible en pleitos de
expropiación forzosa o si existen otras consideraciones
que exigen excluirla de estos procesos.
Veamos los hechos que originaron esta
controversia.
I
El 27 de octubre de 2006 la Administración de
Terrenos de Puerto Rico (Administración) presentó una CC-2019-0212 2
petición de expropiación forzosa para adquirir una parcela de
terreno en el Barrio Playa del Municipio de Ponce.1 El
propósito de la expropiación era desarrollar el Puerto de las
Américas. Simultáneamente, la Administración depositó
$2,300,000 en la Secretaría del Tribunal de Primera Instancia
de San Juan, cantidad que estimó justa y razonable para
adquirir la propiedad.2 En la Petición, se denominó a Ponce
Bay Land Enterprises, Inc. (Parte con Interés) –dueño de la
propiedad– como la única parte con interés.
De igual manera, la Administración presentó una
Declaración para la Adquisición y Entrega Material de la
Propiedad (Declaración),3 según permite la Sección 5(a) de la
Ley de Expropiación Forzosa del 12 de marzo de 1903, 32 LPRA
sec. 2907, según enmendada (Ley de Expropiación Forzosa), y
la Regla 58.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. En
consecuencia, y según contemplan las disposiciones antes
citadas, el 8 de noviembre de 2006 el Tribunal de Primera
Instancia emitió una Resolución en la cual reconoció a la
Administración como titular del terreno desde el momento en
que radicó la Declaración y consignó los $2,300,000 por
concepto de justa compensación.4 El 17 de noviembre de 2006
la Parte con Interés presentó una Réplica a la Petición. En
1 Petición, Apéndice, págs. 68-78. El terreno tiene una cabida de 19.4871 cuerdas, equivalentes a 76,592.1342 metros cuadrados. Exhibit A, Apéndice, pág. 71. Posteriormente, la Administración enmendó el Exhibit A para hacer constar que, a la fecha de la expropiación, en el terreno ubicaba una estructura industrial de aproximadamente 20,190 metros cuadrados. Resolución de 25 de agosto de 2015, Apéndice, pág. 62; Exhibit “A” Enmendado, Apéndice, págs. 63-64. 2 Petición, Apéndice, pág. 69. 3 Apéndice, págs. 74-75. 4 Resolución, Apéndice, pág. 77. CC-2019-0212 3
síntesis, planteó que la suma que la Administración consignó
no constituía una justa compensación, pues “no se basa[ba] en
el valor razonable en el mercado de la propiedad”.5
El descubrimiento de prueba en este caso se extendió por
varios años, durante los cuales las partes litigaron
controversias relacionadas a la cabida de la propiedad
expropiada, la presentación de informes periciales
adicionales y la producción de documentos alegadamente
privilegiados, entre otros asuntos.6 Finalmente, el 28 de
agosto de 2018 la Administración y la Parte con Interés
sometieron al Tribunal de Primera Instancia un borrador de
Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados (Informe),
según exige la Regla 37.4 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V.
En el Informe las partes identificaron que, entre otros
asuntos, estaba en controversia el mejor uso del terreno. La
Administración planteó que el mejor uso “es uno para
actividades industriales livianas, de almacenaje y
distribución, iguales o similares en naturaleza y en
intensidad al uso existente al momento de adquisición de los
terrenos, con limitaciones por sus condiciones”.7 En atención
a las características del terreno y de su teoría en cuanto al
mejor uso, la Administración plasmó en el Informe que estimaba
5 Réplica a la Petición, Apéndice, pág. 66. 6 Sobre este asunto, la Administración alegó que algunos documentos que se solicitaron estaban cobijados por los privilegios que establecen las Reglas de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI. El foro primario resolvió esta controversia a favor de la Administración. Resolución, Apéndice, págs. 189-196. 7 Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados, Apéndice, pág. 33. CC-2019-0212 4
su valor en $2,322,000.8 No obstante, alegó que a este valor
habría que restarle $152,320 por concepto de la remediación
de contaminantes ambientales. En específico, hizo constar
que:
Este estimado de valor se podría ver afectado toda vez que, según establece el informe pericial del Geólogo Omar Negrón, en el sujeto localizaron la presencia de tanques soterrados, hidrocarburos y pobres prácticas de manejo de las actividades industriales. Se detectaron distintos impactos ambientales que el Geólogo Negrón preliminarmente estimó que tienen un costo aproximado de $152,320.00, lo cual impacta de forma negativa al sujeto […].9
A esos fines, la Administración expresó en el Informe
que utilizaría como prueba: (1) un estudio ambiental titulado
Environmental Site Investigation Delineation of the Presence
of Hydrocarbon-Related Residues Ponce Bayland Property que
produjo la firma AG Environmental en noviembre 2008 y (2) un
informe pericial que preparó el geólogo Omar Negrón a base de
ese estudio y que la Administración notificó a la Parte con
Interés el 6 de abril de 2018.10 Por su parte, la Parte con
Interés adelantó en el Informe los fundamentos que utilizaría
para impugnar las conclusiones de los peritos de la
Administración y planteó que el mejor uso del terreno era
industrial y comercial en su totalidad.11 En consecuencia, la
8 Debido a un aumento en la valoración del segundo tasador que contrató, el 18 de diciembre de 2015 la Administración depositó unos $22,000 adicionales a los $2,300,000 que consignó cuando presentó la Petición, más los intereses correspondientes. Moción para consignar, Apéndice, pág. 88. 9 Informe de Conferencia Preliminar Entre Abogados, Apéndice, pág. 33. 10 Íd., pág. 55. 11 Íd., pág. 35. CC-2019-0212 5
Parte con Interés valoró el terreno en $9,000,000.12
Así las cosas, el 30 de agosto de 2018 la Administración
y la Parte con Interés comparecieron a la Conferencia con
Antelación a Juicio. El Tribunal tornó la vista en una sobre
el estado de los procedimientos y, posteriormente, no aprobó
el Informe que las partes presentaron. En esa vista, el
Tribunal resolvió en corte abierta que no tenía jurisdicción
para considerar la prueba pericial sobre contaminación
ambiental que la Administración propuso presentar. En
particular, expresó que “en cuanto a la alegación de
contaminación ambiental, no es de la sala de expropiaciones.
La jurisdicción es el fin público, justo valor y como
coronario [sic] de ese justo valor cualquier daño que se
alegue al predio”.13 Al final de la vista, el abogado de la
Parte con Interés increpó nuevamente sobre el asunto y el
foro primario aclaró que “su jurisdicción es el Exhibit A”.14
Así las cosas, el foro primario concedió un término para
que la Administración depusiera a un perito de la Parte con
Interés y señaló una Conferencia con Antelación a Juicio para
el 12 de febrero de 2019.15 Asimismo, el 19 de septiembre de
2018 notificó la Minuta Resolución que recogió lo que se
resolvió en la vista. Inconforme, la Administración solicitó
reconsideración. Alegó que la contaminación ambiental es un
elemento que afecta el valor en el mercado del terreno
12 Íd., pág. 39. 13 Minuta Resolución, Apéndice, pág. 28 (Énfasis suplido). 14 Íd., pág. 29. 15 Esta Conferencia se suspendió debido a la paralización de los procedimientos como resultado de los trámites apelativos. CC-2019-0212 6
expropiado, por lo que excluirla colocaría al dueño de la
propiedad expropiada en una mejor posición a la que se
encontraba antes de la expropiación; alegó que ese resultado
es inconsistente con los requisitos de la justa
compensación.16 Añadió que la contaminación ambiental “es una
condición que podría afectar negativamente el sujeto al
imponerle limitaciones a su uso o al requerir gastos para su
remediación”, lo cual “no es distinto a otras limitaciones
físicas o reglamentarias de un sujeto que el Tribunal
considera en el análisis de mejor uso y justa compensación”.17
La Parte con Interés se opuso. Narró que los tribunales
están divididos sobre si procede admitir esa evidencia en
pleitos de expropiación forzosa y planteó que “son más las
razones […] para no considerar el asunto de contaminación
ambiental en los casos de expropiación forzosa […] que las
que favorecen [considerarla]”.18 Destacó que: (1) el pleito
de expropiación forzosa es un procedimiento in rem cuyo
propósito es valorar la propiedad y no imponer
responsabilidad personal por contaminación ambiental, por lo
que lo relativo a la contaminación se debe ventilar en un
proceso aparte; (2) admitir esa evidencia violaría el derecho
a un debido proceso de ley del dueño de la propiedad
expropiada pues lo priva de las garantías procesales que
tendría disponible al amparo de estatutos sobre Derecho
Ambiental; (3) los tribunales federales tienen jurisdicción
16 Moción para solicitar reconsideración, Apéndice, pág. 20. 17 Íd., pág. 21. 18 Oposición a solicitud de reconsideración, Apéndice, pág. 3. CC-2019-0212 7
exclusiva sobre ciertas acciones al amparo del Comprehensive
Environmental Response Cleanup and Liability Act (CERCLA);
(4) admitir esa evidencia expone al dueño de la propiedad
expropiada al riesgo de responder doblemente por la
contaminación ambiental; (5) la contaminación puede surgir
como resultado del proyecto para el cual se expropió, y (6)
los métodos para valorar el costo de descontaminar son
inconsistentes.19
Con relación a la evidencia específica sobre
contaminación ambiental que propuso presentar la
Administración, la Parte con Interés arguyó que procedía
excluirla debido a la etapa tardía en que pretendió
presentarla y a que la Administración no incluyó alegaciones
a esos efectos en la Petición de expropiación ni surge
evidencia al respecto en los informes de sus tasadores.20 A
base de lo anterior, sostuvo que admitir esa evidencia
violaría su derecho a un debido proceso de ley. Por último,
alegó que no se debía considerar la evidencia propuesta porque
esta no afectó el uso que la Administración proponía dar a la
propiedad, pues para realizar el proyecto “no fueron
necesarios los trabajos de descontaminación” y “el área de la
supuesta contaminación es ínfima”.21
El foro primario denegó la moción de reconsideración que
presentó la Administración, razón por la cual esta acudió al
19 Íd., págs. 4-5. 20 Íd., págs. 8-9. 21 Íd., pág. 9. CC-2019-0212 8
Tribunal de Apelaciones mediante el recurso de certiorari.
Reiteró los argumentos que realizó en el foro primario.
Luego de algunos trámites, el Tribunal de Apelaciones
emitió una Sentencia mediante la cual confirmó la
determinación que emitió el foro primario, pero por un
fundamento distinto. Según el Tribunal de Apelaciones,
procedía excluir la prueba sobre contaminación ambiental
debido a que la Administración –a pesar de que adquirió el
título de la propiedad en el 2006– anunció “por primera vez”
su intención de presentar evidencia sobre contaminación
ambiental en el Informe que sometieron las partes el 23 de
agosto de 2018.22 En consecuencia, ese foro resolvió que
permitir prueba sobre contaminación ambiental equivaldría a
avalar una actuación “abusiva y arbitraria” del Estado en
este caso, por lo que confirmó la Minuta Resolución.23
El Juez Sánchez Ramos disintió. Sostuvo que “para
determinar el valor de la justa compensación, el tribunal
está obligado a considerar toda prueba pertinente al
respecto, y ello incluye prueba sobre posible contaminación
ambiental en la propiedad”.24 Además, planteó que no existía
impedimento procesal alguno para que la Administración
presentara esa prueba en esta etapa de los procedimientos.25
22 Sentencia, Apéndice, pág. 136 (“[e]l Estado ostenta el título y absoluto dominio sobre el inmueble desde el año 2006 por orden del tribunal […] No obstante, no es hasta el año 2018 que trae a colación la existencia de la prueba sobre contaminación ambiental”.). 23 Íd., pág. 135. 24 Íd. 25 Íd., págs. 136-137 (“al no haber finalizado el trámite de referencia,
y en ausencia de límite de tiempo establecido por ley o por el propio foro recurrido, no existe impedimento procesal para que la peticionaria presente la referida prueba”). CC-2019-0212 9
Inconforme, la Administración presentó ante el foro
apelativo intermedio una Moción para solicitar
reconsideración de la Sentencia. Sostuvo que, contrario a lo
que concluyó el Tribunal de Apelaciones en su Sentencia, la
Administración no anunció que utilizaría prueba de
contaminación ambiental por primera vez en el Informe, sino
que lo informó a la Parte con Interés desde mucho antes. Para
sustentar esta alegación, anejó a su solicitud de
reconsideración una moción que la Parte con Interés presentó
el 21 de octubre de 2011 de la cual surge que para ese entonces
la Administración ya le había entregado un estudio ambiental
titulado Environmental Site Investigation Delineation of the
Presence of Hydrocarbon-Related Residues Ponce Bayland
Property.26 Además, la Administración llamó la atención a una
carta que su abogado envió a la Parte con Interés el 7 de
octubre de 2011 –y que obraba en el expediente judicial27– en
donde la Administración proveyó una lista de los documentos
que “anticipa […] utilizará en la vista en su fondo del caso”,
entre ellos el estudio ambiental antes mencionado.28
El Tribunal de Apelaciones no reconsideró. Nuevamente,
el Juez Sánchez Ramos disintió; esta vez, y con relación a
los señalamientos adicionales que realizó la Administración,
el Juez Sánchez Ramos hizo constar que:
[…] la referida moción demuestra claramente que, al emitirse la Sentencia de 31 de enero de 2019, sobre
26 Moción informativa, Apéndice, pág. 149. 27 La carta en cuestión estaba anejada a una moción que la Parte con Interés presentó el 19 de agosto de 2014 en el tribunal. Apéndice, pág. 162. 28 Íd. CC-2019-0212 10
la base de un fundamento en el cual el foro recurrido no descansó, este Tribunal no tenía ante sí elementos de juicio importantes y pertinentes relacionados con dicho fundamento, los cuales surgen de las porciones del récord que la Administración de Terrenos acompañó con su moción de reconsideración, y de conformidad con los cuales se fortalece nuestra conclusión de que no existe razón procesal alguna que impida la consideración y presentación de la prueba en controversia.29
Inconforme aún, la Administración presentó ante este
Tribunal un recurso de certiorari mediante el cual solicitó
que revocáramos la Sentencia que emitió el Tribunal de
Apelaciones. Adujo los siguientes señalamientos de error:
1. Erró el TA al confirmar la supresión de prueba pericial esencial de la Administración de Terrenos sobre contaminación ambiental en un pleito de expropiación forzosa, ordenada por el TPI bajo el fundamento de que la Sala de Expropiaciones no tiene jurisdicción para considerar evidencia sobre contaminación ambiental.
2. Erró el TA al confirmar la decisión del TPI de ordenar la supresión de prueba pericial esencial sobre contaminación ambiental por falta de jurisdicción, bajo el “fundamento distinto” de que la Administración de Terrenos anunció por “primera vez” su intención de utilizar prueba sobre contaminación ambiental el 23 de agosto de 2018, y alegadamente descubierta en fecha contemporánea, a pesar de que de los autos surge que la propia Parte con Interés, en mociones presentadas en el año 2011, admitió que ya se le había divulgado prueba sobre contaminación ambiental y la intención de la Administración de Terrenos de utilizar la misma.
3. Erró el TA al basar su decisión en un estándar de revisión incorrecto, pues como la decisión del TPI estuvo basada en un fundamento puro de derecho, no en un ejercicio de discreción, el estándar de revisión debió ser de novo y no abuso de discreción.30
Expedimos el recurso y, posteriormente, las partes
presentaron sus alegatos. La Administración reiteró los
29 Resolución, Apéndice, págs. 216-217. 30 Certiorari, pág. 6. CC-2019-0212 11
planteamientos que realizó en los foros recurridos. A su vez,
la Parte con Interés arguyó que la Sala de Expropiaciones no
tiene jurisdicción para considerar prueba sobre contaminación
ambiental en vista de que la Administración omitió hacer
constar esa característica en el Exhibit A.31 Además, insistió
en que admitir esa prueba violaría su derecho a un debido
proceso de ley, debido a que: (1) la Administración propuso
utilizarla tardíamente y (2) admitirla la privaría de las
garantías procesales que tendría disponible al amparo de los
estatutos en materia de Derecho Ambiental, las cuales no
disfrutaría en el proceso de expropiación. Por último, la
Parte con Interés alegó que, al comenzar y culminar el
proyecto sin descontaminar la propiedad, la Administración se
expuso a responsabilidad al amparo de CERCLA.32
Trabada así la controversia, resolvemos.
II
A. Jurisdicción
La jurisdicción es el poder o autoridad que ostenta un
tribunal para resolver los casos y las controversias que tiene
ante sí. Gearheart v. Haskell, 87 DPR 57, 61 (1963); véase
también Rodríguez Figueroa v. Registrador de la Propiedad, 75
DPR 712, 717 (1953) (reconociendo que la jurisdicción “es un
término de amplia significación” que “[s]e refiere a, y define
31 “Siendo la acción de expropiación forzosa por disposición de ley, in rem, no hay jurisdicción sobre una propiedad con características distintas a las que surgen del Exhibit ‘A’ […] En el presente caso las sentencias recurridas son correctas en Derecho ya que no había jurisdicción para considerar una propiedad distinta, una que nunca surgió del Exhibit ‘A’”. Alegato de la parte recurrida, págs. 21, 22-23. 32 Íd., págs. 25-26. CC-2019-0212 12
el poder de los tribunales” e “[i]ncluye el poder de
investigar los hechos, aplicar la ley, formular decisiones,
dictar sentencias”). Para adjudicar un caso, el tribunal
“tiene que tener tanto jurisdicción sobre la materia como
sobre las partes litigiosas”. Shell v. Srio. Hacienda, 187
DPR 109, 122 (2012). Por jurisdicción sobre la materia,
entendemos la capacidad de un tribunal de atender el tipo de
controversia que tiene ante sí. Vázquez v. ARPe, 128 DPR 513,
536 (1991).
Por disposición constitucional, los tribunales en Puerto
Rico constituyen un sistema judicial unificado en términos de
jurisdicción. Art. V, Sec. 2, Const. ELA, LPRA, Tomo 1.33 Ello
significa que “cualquier parte del sistema tiene jurisdicción
para resolver una causa” aunque ese tribunal no tenga
competencia para ello. Freire Ayala v. Vista Rent, 169 DPR
418, 441 (2006) (Énfasis suplido) (citando a J. Trías
Monge, El Sistema Judicial de Puerto Rico, San Juan, Ed.
Universitaria, 1978, pág. 136). Íd.34 Según expresamos en
33 La Ley de la Judicatura de 2003 instrumenta este mandato al disponer que “[e]l Estado Libre Asociado de Puerto Rico estará constituido en un solo distrito judicial, sobre el cual el Tribunal General de Justicia” – compuesto por el Tribunal Supremo, el Tribunal de Apelaciones y el Tribunal de Primera Instancia– “ejercerá su poder y autoridad”. Art. 2.001, Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico de 2003 (Ley de la Judicatura de 2003), 4 LPRA 24b. 34 En Lemar S.E. v. Vargas Rosado, 130 DPR 203, 207 (1992) (citas omitidas), explicamos sucintamente la relación entre la jurisdicción y la competencia de un tribunal:
Competencia es la manera en que se organiza, se canaliza el ejercicio de la jurisdicción que tiene el tribunal. De otra parte, las reglas de competencia son las que establecen la ordenada tramitación de los asuntos judiciales dentro de nuestro sistema de jurisdicción unificada. La competencia, por su naturaleza, puede obviarse si concurren el acuerdo de las partes y la anuencia del juez. Sin embargo, los jueces deben tener presente que el no atenerse a las reglas de competencia puede conducir a la anarquía y resultar en CC-2019-0212 13
Hernández v. Espinosa, 145 DPR 248, 258 n.7 (1998), “[e]n un
sistema judicial unificado de jurisdicción general como el
nuestro, todos los tribunales de instancia tienen la misma
jurisdicción, es decir, la misma autoridad y poder. Es la
competencia lo que varía entre ellos”) (Énfasis en el
original); Regla 3.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.35
Por lo tanto, como regla general, los tribunales de
primera instancia en Puerto Rico –siendo tribunales de
jurisdicción general– tienen jurisdicción para atender
cualquier tipo de caso o controversia. Arts. 2.001 y 5.001,
Ley de la Judicatura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico
de 2003 (Ley de la Judicatura de 2003), 4 LPRA secs. 24b,
25a.
No obstante, al momento de determinar si un tribunal
tiene jurisdicción sobre un caso es necesario asegurarse de
que se cumplieron todos los requisitos jurisdiccionales que
la ley establece. Shell, supra, pág. 123 (cita omitida)
(disponiendo que los requisitos jurisdiccionales son
“aquellos que deben cumplirse antes de que el tribunal pueda
conocer del pleito”). Si una parte incumple con un requisito
jurisdiccional que la ley establece ello priva al tribunal de
jurisdicción para adjudicar los méritos de la controversia.
Íd.
detrimento de una solución justa, rápida y económica de todo procedimiento. 35 Jurisdicción original se refiere a la que se ejerce en primera instancia, mientras que la jurisdicción general se refiere a la que se ejerce para conocer todo tipo de casos. R. Hernández Colón, Práctica Jurídica de Puerto Rico: Derecho procesal civil, 5ta ed., San Juan, 2010, sec. 406, pág. 45. CC-2019-0212 14
Por otra parte, un tribunal también carece de autoridad
para adjudicar un caso cuando no tiene jurisdicción sobre la
materia por razón de que una ley federal así lo establece.
Debido a que ostentan jurisdicción general,36 los tribunales
de primera instancia en Puerto Rico de ordinario “pueden
ejercer jurisdicción concurrente sobre litigios basados en la
Constitución, las leyes y los tratados de Estados Unidos,
excepto cuando tal jurisdicción es, expresa o implícitamente,
exclusiva de las cortes federales”. Acevedo v. Srio.
Servicios Sociales, 112 DPR 256, 259 (1982) (citas omitidas).
B. CERCLA
En el 1980, el Congreso de los Estados Unidos aprobó el
Comprehensive Environmental Response Cleanup and Liability
Act, 42 U.S.C. sec. 9601 et seq., según enmendado (CERCLA).
Ese estatuto federal –legislado en respuesta al riesgo que
representa la contaminación industrial para la salud pública
y el ambiente– tiene dos propósitos: (1) promover la limpieza
de lugares utilizados para depositar desechos peligrosos
(“hazardous waste sites”) y (2) asegurar que las personas o
entidades responsables por esa contaminación asuman los
costos de tales esfuerzos. CTS Corp. v. Waldburger, 573 U.S.
1, 4 (2014); Burlington Northern and Santa Fe Ry. Co. v. U.S.,
556 U.S. 559, 602 (2009).
Al amparo de CERCLA, la Agencia para la Protección
Ambiental de Estados Unidos (EPA, por sus siglas en inglés)
36Art. 5.001, Ley de la Judicatura de Puerto Rico del 2003, 4 LPRA sec. 25a. CC-2019-0212 15
puede tomar acción remedial por su cuenta o puede obligar a
las partes responsables por la contaminación a realizar la
limpieza o a reembolsar a la EPA los costos en que incurrió
para remediar el sitio contaminado. 42 U.S.C. sec. 9604(a).
CERCLA impone responsabilidad –de carácter estricta y
solidaria– a todas las personas o entidades potencialmente
responsables por la contaminación, excepto si aplica una de
las defensas que provee el estatuto.37
Para recuperar los costos de acciones remediales, el
gobierno o personas privadas pueden instar una acción al
amparo de la sección 107(a) de CERCLA. 42 U.S.C. sec. 9607.
Asimismo, una persona potencialmente responsable puede instar
una acción de nivelación contra otras partes potencialmente
responsables al amparo de la sección 113(f)(1) del estatuto.
Íd., sec. 9613. Los tribunales de distrito federales tienen
jurisdicción original exclusiva sobre todas las acciones que
se insten al amparo de CERCLA. 42 U.S.C. sec. 9613(b).
C. La expropiación forzosa en Puerto Rico
Nuestra Constitución reconoce el derecho al disfrute de
la propiedad como un derecho fundamental. Art. II, Sec. 7,
Const. ELA, LPRA, Tomo 1. Este derecho no es absoluto; cede,
por ejemplo, ante el poder inherente que tiene el Estado para
adquirir bienes privados mediante el procedimiento de
37 42 U.S.C. sec. 9607. Las categorías de personas que pueden ser responsables de forma estricta y solidaria son: (1) el dueño actual o poseedor material de la propiedad al momento de encontrarse la contaminación en la propiedad; (2) el dueño o poseedor al momento de la disposición de las sustancias peligrosas de la propiedad; (3) personas que hicieron los preparativos para la limpieza o disposición de las sustancias peligrosas, y (4) personas que transportaron las sustancias peligrosas y seleccionaron la propiedad. 42 U.S.C. sec. 9607(a). CC-2019-0212 16
expropiación forzosa. Municipio de Guaynabo v. Adquisición,
180 DPR 206, 216 (2010); ACT v. 780.6141M2, 165 DPR 121, 130
(2005) (citas omitidas) (“el poder de expropiación del Estado
es un atributo inherente a su poder soberano y, como tal, de
superior jerarquía a todos los derechos de propiedad”).
El poder de expropiar no es irrestricto. Nuestra
Constitución establece límites importantes al ejercicio de
esta facultad gubernamental al disponer que “[n]o se tomará
o perjudicará la propiedad privada para uso público a no ser
mediante el pago de una justa compensación y de acuerdo con
la forma provista por ley”. Art. II, Sec. 9, Const. ELA, LPRA,
Tomo 1. Por lo tanto, para que el Estado pueda expropiar
forzosamente una propiedad privada, la Constitución exige que
pague una justa compensación, destine el bien expropiado a un
fin o uso público y proceda con sujeción a las leyes que
regulan este procedimiento en nuestra jurisdicción. Ley de
Expropiación Forzosa, 32 LPRA sec. 2901 et seq.; Reglas 58 y
60 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V.38
La Ley de Expropiación Forzosa establece que este
procedimiento “será in rem”, es decir, que la acción se dirige
contra la propiedad o propiedades a expropiarse. Pueblo v.
McCormick, Alcaide & Co., 78 DPR 939, 945 (1956) (“Un recurso
de expropiación es un procedimiento in rem. No va dirigido
contra ningún demandado en particular, sino contra la
propiedad propiamente dicha”). No obstante, tanto la Ley de
38Véase también el Art. 282 del Código Civil, 31 LPRA sec. 1113 (“Nadie podrá ser privado de su propiedad sino por autoridad competente, por causa justificada de utilidad pública o beneficio social, y mediante el pago de una justa compensación que se fijará en la forma provista por ley”). CC-2019-0212 17
Expropiación Forzosa como la Regla 58 de Procedimiento Civil
requieren que al inicio del pleito el Estado acumule en el
pleito a las personas “que tengan o reclamen un derecho” sobre
la propiedad y “cuyos nombres a la sazón se conozcan”. 32
LPRA sec. 2905; Regla 58.3(b) de Procedimiento Civil, supra;
Municipio de Guaynabo v. Adquisición, 180 DPR 206, 218 (2010).
En el pasado hemos resumido el procedimiento inicial
ordinario en casos de expropiación forzosa de la manera
siguiente:
Conforme a la Ley de Expropiación Forzosa, toda acción o procedimiento de expropiación forzosa iniciado por el Estado deberá presentarse en la sala especializada de San Juan del Tribunal de Primera Instancia. Generalmente, junto a la demanda o acción de expropiación forzosa se presenta un legajo de expropiación que contiene una declaración de adquisición y entrega material de la propiedad. Si la declaración cumple con los requisitos que dispone la Ley de Expropiación Forzosa y se consigna en el tribunal la compensación estimada, el título de dominio queda investido en la entidad gubernamental que solicitó la expropiación. Una vez el titular o dueño de la propiedad es notificado del procedimiento de expropiación, este puede presentar una contestación y presentar las defensas y objeciones que tenga sobre el fin público de la expropiación o sobre la cuantía declarada como justa compensación.39
Como se puede apreciar, estos pleitos se dilucidan en
una sala especializada –la Sala de Expropiaciones del
Tribunal de Primera Instancia– a la cual se invistió con la
competencia para atender las peticiones de expropiación que
39Amador Roberts v. ELA, 191 DPR 268, 278 (2014) (citas omitidas); Ley de Expropiación Forzosa, 32 LPRA secs. 2905, 2907 y 2914. CC-2019-0212 18
presente el Estado.40 Durante este trámite, el Estado está
obligado a cumplir con las exigencias que establecen la Ley
de Expropiación Forzosa y la Regla 58 de Procedimiento Civil,
supra, en cuanto al contenido de los escritos que presentará
en el tribunal. La Regla 58.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA
Ap. V, establece los requisitos que debe cumplir la petición
de expropiación. En particular, el inciso (b) de esta Regla
enumera una serie de documentos que el Estado deberá anejar
a la petición de expropiación para hacerla efectiva y que, en
conjunto, conforman el legajo de expropiación. Estos son:
(1) El Exhibit A, en el que se identificarán concreta e individualmente los bienes muebles e inmuebles objeto de expropiación, los datos registrales si la finca consta inscrita en el Registro de la Propiedad, el número catastral de la finca en el Centro de Recaudación de Ingresos Municipales, las personas con interés en el procedimiento, la fijación de la suma de dinero estimada por la parte peticionaria como justa compensación de la propiedad que se pretende adquirir y la finalidad pública del procedimiento. También se identificarán y valorarán los bienes muebles que se encuentren en la propiedad objeto de expropiación, en caso de que la parte peticionaria también interese obtener la titularidad de [e]stos.
(2) Una certificación expedida por el Registro de la Propiedad dentro de los seis (6) meses anteriores a la presentación de la demanda. No obstante, en los casos donde la certificación fue expedida dentro del periodo de seis (6) meses antes dispuesto, pero en una fecha que sobrepasa los tres (3) meses previos a la presentación de la demanda, deberá acompañarse con la certificación expedida por el Registro de la Propiedad, un estudio de título reciente. A estos fines, un estudio de título reciente significa un estudio de título realizado dentro de los diez (10) días
40 Amador Roberts, supra, pág. 290 (“[L]a Ley de Expropiación Forzosa establece que la sala competente para atender pleitos de expropiación forzosa iniciados por el Estado es la sala especializada de San Juan”); Ley de Expropiación Forzosa, 32 LPRA sec. 2905. CC-2019-0212 19
anteriores a la presentación de la demanda. El estudio de título antes mencionado deberá ser realizado por un notario público, o por una persona natural o jurídica que posea póliza de seguro que responda por cualquier error u omisión en el título.
(3) Una consulta de ubicación - Se exime de este requisito cuando la propiedad a ser adquirida por el municipio se encuentra localizada dentro del Plan de Ordenación Territorial aprobado por la Junta de Planificación y el uso propuesto para la propiedad a adquirirse es cónsono o está permitido por lo dispuesto en dicho Plan de Ordenación Territorial.
(4) Un plano de mensura.41
De lo anterior surge claramente que junto a la petición
de expropiación el Estado deberá incluir un documento que se
denominará como Exhibit A en el que conste la siguiente
información: (1) una descripción de los bienes muebles e
inmuebles a expropiarse; (2) los datos registrales de la
propiedad, si consta inscrita en el Registro de la Propiedad;
(3) el número catastral de la finca en el Centro de
Recaudación de Ingresos Municipales; (4) las personas que
tengan o reclamen tener un derecho sobre la propiedad a
expropiarse; (5) un estimado de la justa compensación, (6) el
fin o uso público al que se destinará la propiedad expropiada,
y –si el Estado pretende adquirirlos– (7) una descripción y
valoración de los bienes muebles sitos en la propiedad. Regla
58.3(b)(1) de Procedimiento Civil, supra.
Por otro lado, cuando el Estado decide presentar una
declaración de adquisición y entrega material en conjunto con
la petición de expropiación existen requisitos adicionales
41 Regla 58.3 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V (Énfasis suplido). CC-2019-0212 20
con los que debe cumplir.42 Una vez el Estado presenta la
declaración de adquisición y consigna el importe del justo
valor, el título sobre la propiedad queda investido
inmediatamente en el gobierno.43
D. Justa compensación
En un procedimiento de expropiación forzosa, “[l]a
responsabilidad fundamental del Gobierno consiste en
depositar una compensación justa”. Adm. de Terrenos v.
Nerashford Dev. Corp., 136 DPR 801, 810 (1994). Determinar
qué constituye una compensación justa en un pleito de
expropiación forzosa es una tarea eminentemente judicial.44
El propósito de la justa compensación es colocar al dueño de
la propiedad expropiada “en una posición pecuniaria tan buena
a la que estaría si la propiedad no se hubiese expropiado”.
ELA v. Rexco Industries, Inc., 137 DPR 683, 689 (1994) (citas
42 En particular, esa declaración deberá contener: (1) una relación de la autoridad bajo la cual se pretende adquirir la propiedad y el uso público para el cual se pretenda adquirirla; (2) una descripción de la propiedad que sea suficiente para identificarla; (3) una relación del título o interés que se pretende adquirir de la propiedad para fines públicos; (4) un plano en caso de que la propiedad pueda ser así representada; (5) un estimado de la justa compensación, y (6) un proyecto de resolución. 32 LPRA sec. 2907; Regla 58.3(c) de Procedimiento Civil, supra. 43 “Es en este momento entonces, y no con la resolución del tribunal en
que se ordena la investidura de título en el Estado, que el Gobierno adviene titular del bien expropiado”. ACT v. Inesta, 165 DPR 891, 904- 905 (2005) (citas omitidas). 44 Véase ELA v. Rexco Industries, Inc., 137 DPR 683, 688-689 (1994)
(citando a Monongahela Navigat’n Co. v. United States, 148 U.S. 312, 327 (1893):
[La justa compensación] es una controversia judicial y no legislativa. La legislatura puede determinar qué propiedad privada se necesita para propósitos públicos —[e]sta es una controversia de carácter político y legislativo; pero cuando se ha ordenado la expropiación, entonces la controversia sobre la compensación es judicial. […] La constitución ha declarado que se tiene que pagar justa compensación y que su determinación es una cuestión que le compete a los tribunales”) (traducción en el original). CC-2019-0212 21
omitidas). Por lo tanto, una compensación es justa si refleja
“el valor en el mercado del bien expropiado”, es decir, “el
precio que un comprador estaría dispuesto a pagar en una venta
voluntaria y que un vendedor estaría dispuesto a aceptar,
considerando para ello las condiciones en que se halle el
bien a la fecha de la expropiación” y el mejor uso de la
propiedad en un futuro razonablemente cercano. ELA v.
Fonalledas Córdova, 84 DPR 573, 579 (1962) (citas omitidas).45
Para determinar el valor en el mercado de la propiedad
expropiada, el tribunal deberá tomar en consideración “todo
elemento o indicador que un comprador prudente consideraría”.
Administración de Terrenos de P.R. v. Nerashford Development
Corp., 136 DPR 801, 809 (1994).
E. Contaminación ambiental y justa compensación
Según reseñado, es una norma bien asentada en nuestro
ordenamiento que, para determinar la justa compensación, los
tribunales deben considerar todos los factores que afecten el
valor en el mercado de la propiedad expropiada. Sin embargo,
este Tribunal no ha resuelto específicamente si la Sala de
Expropiaciones, al realizar este ejercicio, puede admitir
evidencia sobre la presencia de contaminantes en la propiedad
45Ley de Expropiación Forzosa, 31 LPRA sec. 2915 (“[e]n el caso de compra o expropiación forzosa de la propiedad particular para fines de utilidad pública o beneficio social, la indemnización se deberá basar en el valor razonable en el mercado de tal propiedad […]”); véase también Pueblo v. Huyke, 70 DPR 754, 757 (1950), donde definimos “valor en el mercado” como:
el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquel en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de la expropiación, y el uso más productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano. CC-2019-0212 22
expropiada o sobre los costos en que habría que incurrir para
remediar la contaminación. No obstante, contamos con el
beneficio de varias decisiones de tribunales de otras
jurisdicciones que sí han atendido este asunto, las que –por
su valor persuasivo– resumimos a continuación.
1. Admisión de evidencia sobre contaminación ambiental
Los tribunales están divididos sobre si se debe admitir
este tipo de evidencia en procedimientos de expropiación
forzosa. No obstante, una mayoría entiende que se debe
permitir presentar evidencia sobre la presencia de
contaminantes en la propiedad expropiada y los costos de
remediarla si es pertinente para determinar el valor en el
mercado de la propiedad.46 Lo contrario, razonan, sería
inconsistente con los principios que rigen la justa
compensación, pues implicaría ignorar un factor que un
comprador prudente consideraría al momento de decidir cuánto
ofrecer para adquirir la propiedad.47
Sobre ese particular, cabe resaltar la decisión del
Tribunal Supremo del estado de Michigan en Silver Creek Drain
Dist. v. Extrusions Div., Inc., 468 Mich. 367 (2003). En ese
46 7A Nichols on Eminent Domain, Capítulo G13B, Sección GB13B.03; véase 260 N. 12th St., LLC v. State of Wisconsin Dep’t of Transportation, 338 Wis. 2d 34 (2011); Silver Creek Drain Dist. v. Extrusions Div., Inc., 468 Mich. 367 (2003); Ne. Ct. Econ. All., Inc. v. ATC P’ship, 256 Conn. 813 (2001); Dept. of Transportation v. Hughes, 986 P.2d 700 (Or. Ct. App. 1999); State v. Brandon, 898 S.W.2d 224 (Tenn. Ct. App. 1994); City of Olathe v. Stott, 253 Kan. 687 (1993); Stafford v. Bryan County Bd. of Educ., 466 S.E.2d 637 (Ga. Ct. App. 1995), (revocado por otros fundamentos, 476 S.E.2d 727 (Ga. 1996)); National Compressed Steel Corp. v. Unified Gov't of Wyandotte County/Kansas City, 38 P.3d 723 (Kan. 2002). 47 Ne. Ct. Econ. All., Inc., supra, pág. 1080 (“[J]ust compensation is
ordinarily calculated by determining the fair market value of the property on the date of the taking. Excluding contamination evidence, as a matter of law, is likely to result in a fictional property value—a result that is inconsistent with the principles by which just compensation is calculated”). CC-2019-0212 23
caso, el Tribunal Supremo estatal confirmó la decisión del
tribunal de instancia de permitir que se admitiera solamente
aquella evidencia de remediación que un comprador prudente
hubiese tomado en consideración en lugar de evidencia sobre
todos los costos de remediación en los que se incurrió:
The actual cost of remediation in this case was approximately $2.3 million, while the loss of value caused by the contamination was found by the trial court to be $237,768.
It was the trial judge’s conclusion that any purchaser would have insisted on a minimal cleanup (the Type–C closure) that would have made the property useable. The cost of this Type–C closure is far different from the amount remediation would have cost. Thus, we conclude that the trial court made its just-compensation determination not on the basis of Extrusions’ liability for cleanup costs, but on the basis of the effect of contamination on the parcel’s fair market value. This was an appropriate way to consider contamination in a just-compensation proceeding under the [Uniform Condemnation Procedures Act].48
Como se puede apreciar, para determinar cuánto se deberá
descontar de la cantidad que el Estado pagará en concepto de
justa compensación, ese tribunal validó que se utilizara el
costo de la remediación que llevaría a cabo un comprador
prudente. Como sucedió en ese caso, esa suma podría ser muy
distinta a lo que costaría remediar la propiedad totalmente.
En términos generales, los tribunales que permiten que
se admita evidencia sobre contaminación ambiental y los
costos de remediarla en pleitos de expropiación forzosa lo
hacen sujeto únicamente a que esta cumpla con los requisitos
48 Silver Creek Drain Dist., supra, pág. 381 n.16 (Énfasis suplido). CC-2019-0212 24
que establece el derecho probatorio. En particular, se
enfatiza que esa evidencia debe ser pertinente para
determinar el valor en el mercado de la propiedad expropiada
y que se deben seguir las reglas relativas a la presentación
de prueba pericial.49
No obstante, al menos un tribunal –el Tribunal Supremo
del estado de Florida– resolvió que, aunque procede admitir
evidencia sobre contaminación ambiental en pleitos de
expropiación forzosa, para ello habrá que cumplir con
requisitos probatorios adicionales. En Finkelstein v. Dep’t
of Transp., 656 So. 2d 921, 925 (Fla. 1995), ese Tribunal
pautó que la evidencia sobre contaminación ambiental,
“because of its prejudicial nature”, no debe formar parte de
un pleito de expropiación forzosa excepto cuando sea
necesaria para explicar hechos que demuestren que la
contaminación provocó una reducción en el valor de la
propiedad expropiada.50 A la luz de ello, resolvió que el mero
hecho de que una propiedad esté contaminada no es por sí solo
suficiente para concluir que sufrió una disminución en valor,
por lo que requirió que el proponente presente evidencia sobre
49 260 N. 12th St., LLC v. State of Wisconsin Dep’t of Transportation, 338 Wis. 2d 34, 54 n.5 (2011) (resolviendo que los tribunales tienen discreción para admitir o excluir esta evidencia “in accordance with our rules of evidence governing relevance and the admissibility of expert testimony”). 50 Además, en este caso el tribunal también determinó que el foro primario
actuó correctamente al excluir evidencia sobre los costos de remediación, por lo que la propiedad se debía valorar como si hubiese sido remediada. No obstante, eso se debió a que existía un programa estatal que le reembolsaría al Estado esos costos. No realizó una determinación sobre si los costos de remediación serían pertinentes en un procedimiento de expropiación forzosa en que no estuviera disponible un programa de reembolso. Finkelstein v. Dep’t of Transp., 656 So. 2d 921, 924 (Fla. 1995) (“We do not decide whether remediation costs would be relevant in a valuation proceeding which involved property for which such reimbursement was not available”). CC-2019-0212 25
ventas comparables de propiedades contaminadas.51 Un juez
concurrió; hubiese resuelto que procedía admitir esa
evidencia conforme al derecho probatorio en lugar de
establecer restricciones adicionales para presentarla en
pleitos de expropiación forzosa.52
2. Exclusión de evidencia sobre contaminación ambiental
Los tribunales que excluyen esta evidencia en pleitos de
expropiación forzosa comparten preocupaciones sobre cómo se
pueden perjudicar los derechos de las partes con interés si
la evidencia se admitiera. Algunos sostienen que un pleito de
expropiación forzosa no se dilucida en un foro adecuado para
imponer responsabilidad por contaminación ambiental y que
permitir que se presente evidencia sobre contaminación o los
costos de remediación en pleitos de expropiación priva a los
dueños de la propiedad de salvaguardas procesales que de otra
manera tendrían disponibles al amparo de estatutos en materia
de Derecho Ambiental.53 Otros entienden que es necesario
excluir evidencia sobre contaminación ambiental para impedir
lo que denominan como una “incautación doble”. Plantean que
no es justo que el dueño de la propiedad expropiada responda
“doblemente” por la contaminación: una vez cuando la
autoridad expropiadora paga un precio menor para adquirir la
51 Íd., pág. 925. 52 Íd., pág. 926 (“I would answer the certified question as framed in the majority opinion in the affirmative, and leave the issues of evidence and valuation to be resolved according to prevailing law”). 53 Aladdin, Inc., supra, pág. 615 (“Chapter 455B provides the proper
procedure for the recovery of environmental remediation costs. If such cleanup costs are admissible and considered by a compensation commission without the procedural safeguards in chapter 455B, the procedural due process rights of the property owner are violated”). CC-2019-0212 26
propiedad debido a la depreciación que esta sufre a causa de
la contaminación, y una segunda vez si la autoridad
expropiadora o el Estado insta un procedimiento al amparo de
una ley ambiental para recuperar los costos de remediar la
contaminación. City of New York v. Mobil Oil Corp., 12 A.D.3d
77, 83 (2004) (“it would be ‘fundamentally unfair’ to allow
the City to value the property as contaminated for
condemnation purposes, and yet still recover the remediation
costs”).54
En vista de estas consideraciones, al menos un tribunal
optó por excluir del procedimiento de expropiación toda
evidencia sobre contaminación ambiental en la propiedad
expropiada.55 Otros favorecen que se excluya evidencia sobre
los costos de remediación y que la propiedad expropiada se
valore como si ya hubiese sido remediada (“as remediated”).56
Es decir, permiten presentar evidencia sobre el hecho de que
la propiedad estuvo contaminada en algún momento, pues
razonan que el estigma que produce el hecho de que la
propiedad estuvo contaminada puede persistir aun luego de la
remediación.57 Por último, para evitar la posibilidad de una
54 Véase también Anda, supra, y Suydam Inv’rs, supra. 55 Aladdin, Inc. v. Black Hawk Cty., 562 N.W.2d 608, 610 (Iowa 1997). 56 Véase Moorhead Econ. Dev. Auth. v. Anda, 789 N.W.2d 860, 865 (Minn.
2010); In re City of Syracuse Indus. Dev. Agency, 20 A.D.3d 168 (2005); City of New York v. Mobil Oil Corp., 12 A.D.3d 77, 78, (2004); Hous. Auth. of City of New Brunswick v. Suydam Inv’rs, L.L.C., 177 N.J. 2 (2003). 57 Íd.; véase Jack R. Sperber, A Clean Look at Dirty Property: Emerging
issues and common problems when valuing contaminated properties in eminent domain proceedings, SS035 ALI-ABA 705, 717 (“The use of the term ‘as remediated’ is important, and distinct from value ‘as if clean’. It assumes that the property is contaminated but has been cleaned up to applicable regulatory standards. There may still be some negative effect on the property’s value due to risk, use restraints, or general stigma associated with formerly contaminated properties.”). CC-2019-0212 27
“incautación doble”, algunos tribunales han resuelto que
procede que parte de la justa compensación que el Estado pague
al dueño de la propiedad expropiada se deposite en un
fideicomiso o una cuenta “escrow” de la cual el Estado podrá
recobrar los costos de la remediación luego de instar una
acción aparte al amparo de una ley ambiental que regule ese
proceso.58
III
A.
Evaluemos en primer lugar si fue correcto el fundamento
que invocó el Tribunal de Apelaciones para confirmar la Minuta
Resolución que emitió la Sala de Expropiaciones del Tribunal
de Primera Instancia. Según el foro apelativo intermedio,
permitir que se presente evidencia sobre contaminación
ambiental en esta etapa de los procedimientos equivaldría a
avalar una pretensión arbitraria y abusiva del Estado debido
a que la Administración anunció por primera vez su intención
de utilizar esa prueba en el Informe que sometieron las partes
conjuntamente el 23 de agosto de 2018.
Surge del expediente que la Administración le informó a
la Parte con Interés que utilizaría la evidencia en cuestión
desde mucho antes de someter el Informe. Esto se desprende de
las mociones que la propia Parte con Interés presentó en el
tribunal durante el extenso descubrimiento de prueba.59
58Véase Suydam Inv’rs, supra; Mobil Oil Corp., supra. 59 Véase la Moción informativa respecto a producción de documentos requeridos a la peticionaria que presentó la Parte con Interés el 21 de octubre de 2011, donde admite que la Administración le entregó el estudio ambiental en cuestión ese mes. Apéndice, pág. 149. Véase también Tercera solicitud de orden para descubrir que presentó la Parte con Interés el 19 CC-2019-0212 28
Además, a pesar de que el litigio se ha extendido por más de
una década, este caso se encuentra en una etapa procesal
relativamente temprana; incluso, el descubrimiento de prueba
no había culminado para la fecha en que comenzaron los
trámites apelativos.60
Por lo tanto, resolvemos que el Tribunal de Apelaciones
erró al confirmar la Minuta Resolución que emitió el foro
primario a base de un fundamento que no encuentra apoyo en el
expediente.61 En vista de ello, concluimos que la
Administración notificó oportunamente a la Parte con Interés
sobre su intención de presentar la evidencia sobre
contaminación ambiental. Debido a que la notificación fue
adecuada, no se violó el derecho a un debido proceso de ley
de la Parte con Interés por esa razón, según se alegó.
B.
La Sala de Expropiaciones del Tribunal de Primera
Instancia determinó que no tenía jurisdicción para considerar
prueba sobre contaminación ambiental. Erró al resolver así.
La Sala de Expropiaciones es un tribunal de primera
instancia de jurisdicción original general. Por lo tanto, a
de agosto de 2014, en donde aneja una carta que el abogado de la Administración le envió el 7 de octubre de 2011. Íd., pág. 152. En esa carta la Administración proveyó una lista de los documentos que “anticipa […] utilizará en la vista en su fondo del caso”, entre ellos el estudio ambiental antes mencionado. Íd., pág. 162. 60 Minuta Resolución, Apéndice, pág. 30 (concediendo un término a la
Administración para deponer a un perito de la Parte con Interés). Surge del expediente que esa dilación se debió a que las partes litigaron extensamente controversias relacionadas a la cabida del inmueble y el descubrimiento de documentos privilegiados, y a que ambas partes –con la venia del tribunal– presentaron varios informes periciales adicionales. 61 Por entender que esta determinación explica adecuadamente por qué el
fundamento que empleó el Tribunal de Apelaciones es incorrecto, no atendemos el tercer señalamiento de error que adujo la Administración. CC-2019-0212 29
menos que opere una excepción a la norma general, tiene
jurisdicción para atender cualquier tipo de caso o
controversia que surja en Puerto Rico. Art. V, Sec. 2, Const.
ELA, LPRA, Tomo 1; Arts. 2.001 y 5.001, Ley de la Judicatura
de 2003, supra; Freire Ayala, supra; Hernández v. Espinosa,
supra.
De la Minuta Resolución no surge que el foro primario
identificó una excepción a esta norma general más allá de
afirmar que “su jurisdicción es el Exhibit A”.62 Haciendo eco
de este lenguaje, la Parte con Interés alega que la
Administración incumplió con un requisito jurisdiccional al
no hacer constar que la propiedad estaba contaminada en el
Exhibit A que presentó junto a la petición de expropiación.
Arguye que esa omisión impide que esa evidencia se presente
en el juicio.
No tiene razón. La Regla 58.3 de Procedimiento Civil,
supra, no exige que se hagan constar en el Exhibit A todas
las características de la propiedad expropiada, so pena de
que no se pueda presentar evidencia sobre una característica
omitida. Esa regla exige únicamente que se describan los
bienes muebles e inmuebles a expropiarse de manera que se
puedan identificar.63 No haber hecho constar ahí que la
propiedad está contaminada, entonces, no impide que la
Administración presente evidencia sobre contaminación
ambiental y los costos de remediarla durante el juicio, ni
62Minuta Resolución, Apéndice, pág. 29. 63Véase Regla 58.3 de Procedimiento Civil, supra (“El Exhibit A, en el que se identificarán concreta e individualmente los bienes muebles e inmuebles objeto de expropiación […]”). CC-2019-0212 30
mucho menos priva de jurisdicción al tribunal para
considerarla.
Por otro lado, en algunos escritos la Parte con Interés
planteó escuetamente que al momento de evaluar si procede que
los tribunales reciban prueba sobre contaminación ambiental
en pleitos de expropiación forzosa se debía tener en cuenta
que los tribunales federales tienen jurisdicción original
exclusiva en torno a las controversias que surjan al amparo
de CERCLA.64 No obstante, la sección 113 de CERCLA -que fija
la jurisdicción del foro federal- no priva de jurisdicción a
la Sala de Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia
para considerar evidencia sobre contaminación ambiental. Esto
se debe a que la acción de expropiación forzosa no es una
acción al amparo de CERCLA. 42 U.S.C. sec. 9613(b); Atl.
Richfield Co. v. Christian, 140 S. Ct. 1335, 1349 (2020)
(“[CERCLA] deprives state courts of jurisdiction over claims
brought under the Act. But it does not displace state court
jurisdiction over claims brought under other sources of
law”).
En vista de lo anterior, concluimos que no existe escollo
jurisdiccional que impida que la Sala de Expropiaciones tome
una determinación en cuanto a la admisibilidad de la evidencia
sobre contaminación ambiental y los costos de remediarla en
pleitos de expropiación forzosa.
C.
64Oposición a solicitud de reconsideración, Apéndice, págs. 4-5; Moción en cumplimiento de orden y de oposición al recurso de certiorari, Apéndice, págs. 103, 105. CC-2019-0212 31
Resuelto lo anterior, evaluamos si la evidencia sobre
contaminación ambiental y sobre los costos de remediarla son
susceptibles de ser admitidas en pleitos de expropiación
forzosa.
La jurisprudencia de este Tribunal ha definido con
particular precisión los requisitos de la justa compensación.
Se requiere que el Estado pague al dueño el valor en el
mercado de la propiedad expropiada, es decir, lo que un
comprador prudente ofrecería y un vendedor aceptaría, ninguno
de los dos estando obligados a comprar o vender,
respectivamente. Para evaluar si la cantidad que el Estado
depositó cumple con ese estándar, la Sala de Expropiaciones
tiene que considerar “todo elemento o indicador que un
comprador prudente consideraría”,65 lo cual requiere tomar en
cuenta “las condiciones en que se halle el bien a la fecha de
la expropiación”.66 Por lo tanto, el ejercicio de la
competencia con la cual se invistió a la Sala de
Expropiaciones requiere que reciba y evalúe toda la evidencia
que sea pertinente a esa determinación y que cumpla con los
demás requisitos que establecen las Reglas de Evidencia, 32
LPRA Ap. VI.
La contaminación ambiental es una condición de una
propiedad que, según las circunstancias de cada caso, puede
impactar significativamente la cantidad que estaría dispuesto
a pagar un comprador prudente para adquirirla. Ne. Ct. Econ.
65 Administración de Terrenos de P.R. v. Nerashford Development Corp., 136 DPR 801, 809 (1994). 66 ELA v. Fonalledas Córdova, 84 DPR 573, 579 (1962) (citas omitidas);
Pueblo v. Huyke, supra. CC-2019-0212 32
All., Inc., supra (“[T]he following factors, in addition to
the actual costs of remediation, may make a particular parcel
less attractive to potential purchasers: (1) potential
liability under various environmental statutory schemes; (2)
potential litigation brought by members of the public for
damages relating to the contaminants; (3) stigma to the
property even after full remediation; (4) higher financing
costs charged by lending institutions by virtue of the
contamination; and (5) increased regulation”) (citas
omitidas). Es razonable pensar que –como norma general– un
comprador prudente “en una venta voluntaria” no estaría
dispuesto a pagar por una finca con contaminación ambiental
lo mismo que por una finca idéntica que no esté contaminada.
ELA v. Fonalledas, supra; Ne. Ct. Econ. All., Inc., supra,
pág. 1080 (“It blinks at reality to say that a willing buyer
would simply ignore the fact of contamination, and its
attendant economic consequences, including specifically the
cost of remediation, in deciding how much to pay for
property”). En ese sentido, la contaminación ambiental no es
distinta a otras características que el tribunal considera en
el análisis de mejor uso y justa compensación ordinariamente.
Coincidimos con el Tribunal Supremo del estado de Wisconsin
cuando expresa:
We view evidence of environmental contamination no differently than evidence of a leaky basement, a cracked foundation, or a dilapidated roof: in each case, if the damage and the attendant costs of repair would influence a prudent purchaser in determining how much to pay for the property, then evidence of such damage and repair costs is CC-2019-0212 33
relevant to fair market value and therefore admissible in condemnation proceedings.67
Se trata, pues, de un tipo de evidencia que pudiese resultar
altamente pertinente a la determinación que está llamada a
realizar la Sala de Expropiaciones.
Ahora bien, la Parte con Interés argumenta que esa prueba
se debe excluir debido a que admitirla violaría el derecho a
un debido proceso de ley que le garantizan estatutos en
materia de Derecho Ambiental.68 Como vimos, algunos tribunales
han avalado esa postura y han identificado argumentos
adicionales que, a su entender, justifican excluir en todo o
en parte esa evidencia en pleitos de expropiación forzosa.
Esos argumentos no nos persuaden. En primer lugar,
admitir esa evidencia en un pleito de expropiación forzosa no
viola el derecho a un debido proceso de ley al que tienen
derecho los dueños de la propiedad al amparo de CERCLA o
cualquier otro estatuto ambiental que permita recobrar los
costos de remediación. El procedimiento de expropiación
forzosa es uno in rem que, por su propia naturaleza, no impone
responsabilidad personal de clase alguna a los dueños de la
propiedad expropiada.69 El alcance limitado de la encomienda
67 260 N. 12th St., LLC, supra, págs. 41, 55. 68 Alegato de la parte recurrida, págs. 26, 28. 69 “Unlike in personam actions, which adjudicate the rights and obligations
of individual persons or entities, in rem actions affect only the property before the court and carry no in personam significance, other than to foreclose any person from later seeking rights in the property subject to the in rem action”. Michael L. Stokes, Valuing Contaminated Property in Eminent Domain: A Critical Look at Some Recent Developments, 19 Tul. Envtl. L.J. 221, 243 (2006) (citando R.M.S. Titanic, Inc. v. Haver, 171 F.3d 943, 957 (4th Cir. 1999)). En consecuencia, cualquier imputación de responsabilidad a cualquiera de las partes al amparo de CERCLA no está ante la consideración del tribunal en un pleito de expropiación forzosa. En vista de ello, no atendemos el planteamiento que realizó la Parte con Interés al respecto en su alegato. CC-2019-0212 34
del tribunal en este proceso –determinar la justa
compensación que el Estado debe pagar para adquirir bienes
forzosamente– no guarda relación con cómo o por qué la
propiedad advino a su condición actual y quién es
responsable.70 Lo anterior, debido a que el valor en el mercado
de la propiedad expropiada al momento de la expropiación -y
el efecto que pudiese tener la contaminación sobre ese valor-
será el mismo independientemente de quién provocó la
contaminación. Michael L. Stokes, Valuing Contaminated
Property in Eminent Domain: A Critical Look at Some Recent
Developments, 19 Tul. Envtl. L.J. 221, 243 (2006) (“The fair
market value of the contaminated land would be the same no
matter whether the current landowner unknowingly bought it a
week before or used it to store chemical waste for decades
[…] the property is worth what it is worth whether the owner
put the contamination there or not”) (Énfasis suplido).
En resumen, el procedimiento de expropiación forzosa no
supone imponer responsabilidad por contaminación ambiental al
dueño de la propiedad expropiada, por lo que no se vulneran
las garantías procesales que estatuyen las leyes ambientales
que permiten al Estado o a individuos recobrar los costos de
remediación por contaminación ambiental. Por lo tanto, no
tiene razón la Parte con Interés cuando alega que admitir
evidencia sobre contaminación ambiental en un pleito de
70 Ne. Ct. Econ. All., Inc., supra, págs. 837-838 (“The condemnor is acquiring property in a given condition, and with a value based on that condition. How the property got to be that way and who is responsible has nothing to do with that determination”). CC-2019-0212 35
expropiación forzosa violaría su derecho a un debido proceso
de ley al amparo de estatutos en materia de Derecho Ambiental.
Tampoco coincidimos con aquellos tribunales que optaron
por valorar la propiedad como si hubiese sido remediada (“as
remediated”) para evitar una “incautación doble”, por dos
razones principales. Primero, valorar la propiedad como si
hubiese sido remediada contradice nuestra jurisprudencia
sobre lo que constituye justa compensación, pues colocaría al
dueño de la propiedad expropiada en una mejor posición
pecuniaria a la que estaba antes de la expropiación. ELA v.
Rexco Industries, supra. Además, requeriría que el tribunal
ignore una característica de la propiedad que un comprador
prudente –según las circunstancias del caso– hubiese tomado
en consideración al momento de realizar una oferta,
Administración de Terrenos de P.R., supra, y conduciría al
resultado absurdo de obligar a los peritos del Estado a
proveer estimados de valor que no guardan relación con la
condición real de la propiedad al momento de la
expropiación.71
Segundo, el supuesto de “incautación doble” es
especulativo; presume equivocadamente que existe certeza
sobre que se instará una acción independiente al amparo de un
estatuto ambiental contra el dueño de la propiedad
expropiada. 260 N. 12th St., LLC v. State of Wisconsin Dep’t
71State v. Brandon, 898 S.W.2d 224, 227 (Tenn. Ct. App. 1994) (“The error of the trial court’s Order excluding such evidence is underscored by the surreal spectacle of the State’s land appraisal experts being forced to testify before the jury as if the land were uncontaminated, when they in fact knew that surveys had found soil and water on and under the property to be contaminated”). CC-2019-0212 36
of Transportation, 338 Wis. 2d 34, 57-59 (2011). No obra en
el expediente evidencia alguna tendente a demostrar que ello
ocurrirá con relación a la Parte con Interés en este caso.72
En todo caso, la mera posibilidad de que eso suceda no
justifica excluir evidencia sobre contaminación ambiental
como cuestión de derecho en pleitos de expropiación y de esta
manera obligar al Estado a pagar más de lo que la propiedad
expropiada vale en el mercado.73 La compensación debe ser
justa tanto para el ciudadano cuyo derecho a la propiedad fue
intervenido como para la entidad que la adquiere mediante el
desembolso de fondos públicos. United States v. Commodities
Trading Corp., 339 U.S. 121, 123 (1950) (“Whatever the
circumstances […] the dominant consideration always remains
the same: [w]hat compensation is ‘just’ both to an owner whose
property is taken and to the public that must pay the bill?”);
State ex rel. Dep’t of Transp. v. Hughes, 162 Or. App. 414,
421, 986 P.2d 700, 704 (1999) (“A property owner is entitled
to receive the value of what he or she has been deprived of,
and no more. To award less would be unjust to the owner; to
72 El impacto que pudiese tener admitir evidencia sobre contaminación ambiental en un pleito de expropiación forzosa en una acción posterior al amparo de un estatuto ambiental es un asunto que debe dilucidarse en ese segundo proceso, si es que ocurre, y no como parte del procedimiento de expropiación. Ese asunto no está ante nuestra consideración en este caso. 260 N. 12th St., LLC, supra, pág. 59. 73 Robustece esta conclusión el hecho de que algunos estatutos que permiten
recobrar costos de remediación por contaminación ambiental incorporan mecanismos que reducen el riesgo de que suceda la llamada “incautación doble”. Por ejemplo, la sección 114 de CERCLA prohíbe que una parte que recobre costos de remediación al amparo de cualquier otra ley federal o estatal recobre los mismos costos al amparo de CERCLA. 42 U.S.C. sec. 9614 (“Any person who receives compensation for removal costs or damages or claims pursuant to any other Federal or State law shall be precluded from receiving compensation for the same removal costs or damages or claims as provided in this chapter”); véase también, Stokes, supra, págs. 245-250. CC-2019-0212 37
award more would be unjust to the public”) (Énfasis suplido).
En fin, ignorar la condición real de la propiedad al momento
de la expropiación, en atención a una contingencia,
distorsionaría el ejercicio judicial de fijar una
compensación justa, pues provocaría que el público pague un
valor en el mercado ficticio para adquirir la propiedad.
Nuestra jurisprudencia no admite ese resultado. Por lo tanto,
resolvemos que la evidencia de contaminación ambiental y
sobre los costos de remediarla puede admitirse en pleitos de
expropiación forzosa para determinar el valor en el mercado
de la propiedad expropiada al momento de la incautación,
conforme con lo aquí dispuesto. Su admisibilidad, a su vez,
quedará sujeta a lo dispuesto en las Reglas de Evidencia,
Finalmente, la Parte con Interés insiste en que no
procede admitir la evidencia que propuso la Administración
debido a que: (1) la Administración culminó la obra sin que
fuera necesario descontaminar la propiedad, (2) “el área de
la supuesta contaminación es ínfima”, (3) la contaminación
ambiental no surge de los informes que prepararon varios
tasadores de la Administración y (4) la Administración “nunca
le dio utilidad” a esa evidencia hasta esta etapa del
proceso.74 Estas alegaciones, sin embargo, están dirigidas a
atacar el valor probatorio de la evidencia, no su
admisibilidad.
74 Oposición a moción de reconsideración, pág. 9; Alegato de la parte recurrida, pág. 27. CC-2019-0212 38
Según resuelto, la admisibilidad de la evidencia sobre
contaminación ambiental y sobre los costos de remediarla en
pleitos de expropiación forzosa se rige por los requisitos
que establecen las Reglas de Evidencia, supra. Ello implica,
entre otras cosas, que la parte que propone la evidencia sobre
contaminación deberá demostrar que es pertinente para
propósitos de determinar el valor en el mercado que tenía la
propiedad al momento de la expropiación. Es decir, debe
demostrar que la contaminación, o la prueba de los costos de
remediarla, influiría en la oferta que realizaría un
comprador prudente para adquirir la propiedad.
IV
Por los fundamentos que anteceden, se revocan las
determinaciones recurridas y se devuelve el caso a la Sala de
Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia para que
continúen los procedimientos en conformidad con lo aquí
dispuesto. En particular, el foro primario deberá evaluar si
la evidencia específica sobre contaminación ambiental y sobre
los costos de remediación que presentó la Administración son
admisibles, de conformidad con las Reglas de Evidencia,
supra, y nuestros pronunciamientos en esta Opinión.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Maite D. Oronoz Rodríguez Jueza Presidenta EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
v. CC-2019-0212 Ponce Bayland Enterprises, Inc.
SENTENCIA
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que antecede, la cual se hace formar parte de la presente Sentencia, se revocan las determinaciones recurridas y se devuelve el caso a la Sala de Expropiaciones del Tribunal de Primera Instancia para que continúen los procedimientos en conformidad con lo aquí dispuesto. En particular, el foro primario deberá evaluar si la evidencia específica sobre contaminación ambiental y sobre los costos de remediación que presentó la Administración son admisibles, de conformidad con las Reglas de Evidencia, supra, y nuestros pronunciamientos en la Opinión.
Lo acordó el Tribunal y certifica el Secretario del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora Pabón Charneco emitió una opinión concurrente en parte y disidente en parte a la que se unió el Juez Asociado señor Rivera García y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón.
José Ignacio Campos Pérez Secretario del Tribunal Supremo EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Peticionaria CC-2019-0212 v.
Ponce Bayland Enterprise, Inc.
Opinión Concurrente en parte y Disidente en parte emitida por la Jueza Asociada señora Pabón Charneco a la cual se une el Juez Asociado señor Rivera García y el Juez Asociado señor Feliberti Cintrón.
El recurso ante nos permite examinar la facultad
poseída por los tribunales para considerar evidencia de
contaminación ambiental en los procesos de expropiación
forzosa. Tal como resuelve la Opinión Mayoritaria, no existe
un impedimento jurisdiccional para que esta clase de prueba
sea evaluada en un procedimiento de expropiación forzosa.
La evidencia de contaminación es admisible siempre que sea
pertinente para determinar el valor en el mercado de la
propiedad. Sin embargo, discrepo de la norma establecida
por la Mayoría por entender que no ofrece unas guías mínimas
a la Sala Especializada de Expropiaciones para el manejo CC-2019-212 2
adecuado de esta evidencia. Dado los intereses envueltos,
procedía reconocer salvedades adicionales sobre la manera
de considerar este tipo de prueba.
En primer término, la prueba de contaminación ambiental
en cuestión se refiere a la presencia en la propiedad de
tanques soterrados, hidrocarburos y pobres prácticas de
manejo de actividades industriales. De los autos no queda
claro si la contaminación afectaba el valor de la propiedad
en la fecha de la expropiación. Esto, dado que el Estado
advino titular desde 2006, la propiedad presuntamente ha
sufrido alteraciones desde su expropiación, se alega fue
arrendada a una entidad previo y posterior a la incautación,
y existe controversia sobre la existencia de estudios
ambientales realizados contemporáneos a la fecha de
incautación. Lo anterior incide sobre la admisibilidad de la
prueba ofrecida ya que, de concluirse que la contaminación
ocurrió posterior a la expropiación, sería inapropiado
considerarla al determinar la justa compensación.
En segundo término, se debió aprovechar la oportunidad
para detallar la manera adecuada de considerar la evidencia
de contaminación, en especial cuando en este caso la
peticionaria erróneamente promulga una reducción dólar por
dólar de los costos de remediación a la cantidad de justa
compensación. La admisibilidad de esta prueba no debe
producir la tergiversación del propósito de dicho proceso
(determinar cuánto es una justa compensación), por otro que
busca establecer la cantidad de los costos de remediación y CC-2019-212 3
quién es responsable por pagarlos. En lugar de meramente
establecer que esta prueba es admisible, hubiera conciliado
los intereses envueltos para contrarrestar las críticas que
plagan el permitir su inclusión. De esa manera, los foros
inferiores tendrían claridad sobre los elementos a servir de
guía al ejercer su discreción en cuanto a la pertinencia de
la prueba de contaminación en procesos de expropiación
Debido a que los hechos que dieron lugar a la
controversia de autos están correctamente expuestos en la
Opinión Mayoritaria, me limito a discutir brevemente el
Derecho aplicable y explicar mi postura.
El derecho de propiedad disfrutado por una persona puede
afectarse cuando, para el beneficio común de la sociedad, el
Estado ejerce su poder de dominio eminente. Al emprender la
referida acción, el Gobierno está obligado a pagarle al dueño
de la propiedad incautada una justa compensación. Sec. 9,
Art. II, Const. PR, LPRA, Tomo 1. Mediante el pago de la justa
compensación se pretende “colocar al dueño de la propiedad en
una situación económica equivalente a la que se encontraba
con anterioridad a la expropiación de su propiedad”.
Administración de Terrenos de Puerto Rico v. Corporación
Pesquera Henares, Inc., 201 DPR 14, 22 (2018).
Para evitar actuaciones abusivas o arbitrarias por parte
del Estado, el ejercicio de este poder soberano está
supeditado a la Ley de Expropiación Forzosa, Ley de 12 de CC-2019-212 4
marzo de 1903, según enmendada, 32 LPRA sec. 2901 et seq., y
la Regla 58 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V. Estas
fuentes de derecho le conceden competencia a la Sala
Especializada de Expropiaciones para atender los
procedimientos de expropiación forzosa. 32 LPRA secs. 2905,
2014. De estas disposiciones también se desprende el alcance
limitado de la competencia conferida a esta Sala, la cual se
ciñe a determinar: (1) si le asiste o no al demandante el
derecho a la expropiación de la propiedad de que se trate o
a la imposición de alguna servidumbre, y (2) la cantidad que
el demandante deberá satisfacer al demandado. 32 LPRA sec.
2911.
En el ejercicio de su función, la Sala Especializada de
Expropiaciones considera prueba encaminada a establecer el
valor de la propiedad y, por consiguiente, la justa
compensación que procede pagarle al dueño expropiado. Esta
valoración depende de circunstancias relacionadas al mercado
de bienes raíces, incluyendo el mejor y más provechoso uso
que pudiere dársele a la propiedad.75 En tal sentido, hemos
expresado que:
75La determinación del mejor uso y justo valor de la propiedad no puede descansar en bases inciertas y especulativas:
Al determinar el valor en el mercado de una propiedad inmueble para propósitos de expropiación, no debe considerarse únicamente el valor de la propiedad para el uso que el dueño le ha dado. La posibilidad de su uso para todos los propósitos, presentes y futuros, para los cuales se adapte y para los cuales pueda razonablemente adaptarse, debe considerarse. Su valor para el uso que puedan asignarle, si a ellos perteneciera, hombres prudentes y conocedores y que dispongan de medios, debe ser el índice final. Por otro lado, no deben tomarse en consideración usos posibles que sean remotos o especulativos o que requieran la concurrencia de tantos sucesos y condiciones CC-2019-212 5
[N]o debe tomarse por base lo que un especulador, arriesgándose, podría obtener en el futuro, sino el precio que un comprador en una venta no forzada estaría dispuesto a pagar y aquél en que un vendedor, en las mismas circunstancias, estaría dispuesto a vender, consideradas las condiciones en que se halle el terreno en la fecha de la expropiación, y el uso más productivo a que el dueño pudiere dedicarlo dentro de un futuro razonable cercano. (Énfasis suplido). Pueblo v. Huyke, 70 DPR 754, 757 (1950).
Al momento de fijar este valor, se debe efectuar “una hábil
sincronización de varios factores, y en último análisis, un
sano equilibrio entre el derecho de los propietarios y las
exigencias de la comunidad. [...] Su determinación excluye
bases inciertas y puramente especulativas". ELA v. Fonalledas
Córdova, 84 DPR 573, 579 (1962).
En el ámbito de la prueba considerada por los tribunales
al valorar la propiedad, se ha manifestado en varias
jurisdicciones de los Estados Unidos una controversia
respecto a la admisibilidad de evidencia de contaminación en
un procedimiento de expropiación forzosa. En el caso de autos
nos enfrentamos a esta misma controversia. Actualmente existe
una división en estos foros, lo cual no es sorpresivo puesto
que ambas posiciones, tanto la que promulga su admisibilidad
como la que promulga su exclusión, presentan argumentos
válidos.
extrínsecas como para no tener un efecto perceptible sobre el valor presente en el mercado. Puede presentarse evidencia que pruebe los usos a que naturalmente puede adaptarse la propiedad en su condición presente. Los futuros planes o esperanzas del dueño son completamente irrelevantes. Esos asuntos se estiman muy remotos o especulativos para ser considerados. ELA v. Sucn. Gautier, 81 DPR 580, 594 n.18 (1959) (citas y comillas omitidas). CC-2019-212 6
Por un lado, los tribunales que permiten la admisión de
prueba de contaminación lo hacen por su pertinencia y por
considerarla como una característica de la propiedad. La
admisibilidad de esta prueba parece ser la posición
prevaleciente.76 Por el otro lado, los tribunales que excluyen
este tipo de prueba comúnmente esgrimen como explicación las
razones siguientes: (1) permitirla se presta para confundir
el proceso in rem por uno in personam en el cual se adjudica
responsabilidad por originar la contaminación; (2) se ve
implicado el debido proceso de ley ya que los dueños de la
propiedad no tienen en el procedimiento de expropiación las
garantías que sí tienen disponibles en un proceso
independiente bajo otras leyes, como lo sería uno bajo la ley
federal Comprehensive Environmental Response, Compensation,
and Liability Act (CERCLA), 42 USC sec. 9601 et seq.; (3) el
peso probatorio aplicable a un proceso de expropiación
forzosa vis à vis el aplicable a un proceso independiente que
determina responsabilidad por la contaminación es distinto,
y (4) el riesgo para el dueño de sufrir una doble incautación.
Véanse 7A Nichols on Eminent Domain, Capítulo G13B, Sec.
G13B.03[2]; Aladdin, Inc. v. Black Hawk Cnty., 562 N.W.2d 608
(Iowa 1997); Dep't of Transp. v. Parr, 633 N.E.2d 19 (Illinois
1994).
76 260 North 12th Street, LLC v. State of Wisconsin Dept. of Transportation, 808 N.W.2d 372 (Wis. 2011); Silver Creek Drain District v. Extrusions Division, Inc., 663 N.W.2d 436 (Mich. 2003); Northeast Ct. Economic Alliance, Inc. v. ATC Partnership, 776 A.2d 1068 (2001); State v. Brandon, 898 SW 2d 224 (Tenn. App. 1994). CC-2019-212 7
Reconociendo las dificultades implicadas en la admisión
de esta prueba, incluso algunos de los tribunales que la
admiten lo hacen de manera limitada. Véase Moorhead Economic
Development Authority v. Anda, 789 N.W.2d 860, 878-883
(Minn.,2010). Para enfrentar esta problemática, algunas
jurisdicciones permiten la presentación de prueba de
contaminación, pero excluyen evidencia de los costos de
remediarla. Véanse City of New York v. Mobil Oil Corp., 12
A.D.3d 77 (N.Y.App.Div.2004); Housing Authority of City of
New Brunswick v. Suydam Investors, L.L.C., 177 N.J. 2 (2003).
Generalmente solo admiten prueba demostrativa del estigma que
pudiera perdurar en el mercado por haber estado contaminada
la propiedad.77 Los tribunales que excluyen la evidencia
relacionada a los costos de remediación lo hacen para
eliminar totalmente el riesgo a que ocurra una doble
incautación. Moorhead Economic Development Authority v. Anda,
supra, págs. 878–79. En el contexto de la presente
controversia, el denominado riesgo de doble incautación
consiste en que el dueño expropiado, sin hallársele
responsable por los daños ambientales, sufre la disminución
en lo que recibe como justa compensación y, además, está
expuesto a pagar por esos mismos costos en un proceso
independiente dirigido a identificar a la persona responsable
77A esta valoración se le conoce como “as if remediated”. No consiste en tratar la propiedad como “limpia”, sino tasarla en la cantidad que valdría luego de subsanarse los daños ambientales identificados, incluyendo las posibles connotaciones negativas que pudieran persistir en la propiedad luego de subsanarse la contaminación. En ese sentido, se permite evidencia sobre contaminación para los únicos efectos de calcular cuál sería el valor de la propiedad luego de erradicarse la contaminación. CC-2019-212 8
de causar la contaminación. En caso de ser este el responsable
de causarla, en realidad estaría “pagando” dos (2) veces por
esos daños; la primera vez mediante la reducción que sufre
en la justa compensación, y la segunda vez mediante la acción
independiente de daños ambientales.
Partiendo de lo anterior, se ha inferido que permitir
la admisión de los costos de remediar contaminantes
imposibilita la concesión de una compensación “justa” pues
se estaría ignorando “the unfairness of forcing a property
owner to sustain a greater financial loss than he would have
otherwise sustained solely because the condemnor uses its
eminent domain power to forcibly take that person's private
property”. Íd., págs. 879–880. En contraste, aun cuando la
exclusión de los costos de remediación intenta balancear los
intereses del Estado y los del dueño expropiado, la
efectuación de este método no ha estado exento de críticas.
Tiene como deficiencia que solo considerar evidencia de
contaminación y excluir prueba sobre los costos de
remediarla, de cierta manera invita a la especulación y omite
factores importantes que pudieran impactar
significativamente el valor de la propiedad. Véase Michael
L. Stokes, Valuing Contaminated Property in Eminent Domain:
A Critical Look at Some Recent Developments, 19 Tul. Envtl.
L.J. 221, 251-260 (2006).
II CC-2019-212 9
En este caso, la Opinión del Tribunal resuelve que la
evidencia de contaminación es admisible en un proceso de
expropiación forzosa siempre que sea pertinente y se cumpla
con las demás disposiciones de las Reglas de Evidencia. Según
adelantado, coincido con la Opinión Mayoritaria en cuanto a
que la Sala de Expropiaciones tiene jurisdicción para
considerar aquella prueba de contaminación que sea pertinente
para determinar el monto de justa compensación. Empero,
considerando las distintas razones que en otras
jurisdicciones han ocasionado la exclusión de esta prueba,
difiero de la Mayoría por restringirse a expresar una norma
muy amplia y general. Dada la competencia limitada conferida
a la Sala de Expropiaciones, y por el riesgo que puede
representar para la persona expropiada admitir prueba de
contaminación, debió detallarse aún más la forma adecuada de
evaluar este tipo de prueba.
Con el propósito de brindar mayor claridad sobre los
elementos a servir de guía en el ejercicio de la función
discrecional de la Sala de Expropiaciones en cuanto a la
pertinencia de esta prueba, comienzo por señalar que deberá
evaluarse, primeramente, cuándo surgió la contaminación. En
el caso ante nos las partes debaten, inter alia, la
admisibilidad de la evidencia de contaminación expuesta en el
Informe preparado por el perito de la peticionaria, el Geólogo
Sr. Omar Negrón Cabrera. La información sobre contaminación
que presuntamente surge del Informe no forma parte del
expediente original del Tribunal de Primera Instancia, pues CC-2019-212 10
ese foro excluyó del proceso evidencia de contaminación. En
consecuencia, tampoco aparece en el expediente apelativo.78
No obstante, las partes la referencian repetidamente.
Sobre este particular, el Tribunal de Apelaciones
concluyó que no se debía considerar la prueba de
contaminación, incluyendo la que surgía del Informe preparado
por el señor Negrón Cabrera, porque se presentó doce (12)
años después de la peticionaria haber advenido titular de la
propiedad. Por un lado, la peticionaria alegó que desde 2011,
mientras el caso estaba en la etapa del descubrimiento de
prueba, le notificó a la parte adversa su intención de
utilizar prueba de contaminación. Expresó que el aludido
Informe considera la existencia de al menos un estudio
ambiental realizado en 2006, contemporáneo a la fecha de la
expropiación. Mientras tanto, la recurrida expuso que, a
pesar de basarse en un alegado estudio ambiental realizado
contemporáneo a la fecha de expropiación, el perito hizo
constar en su Informe que nunca recibió copia del mencionado
estudio. Así también, las partes hacen referencia a un
documento titulado "Environmental Site Investigation
Delineation of the Presence of Hydrocarbon Related Residues
Ponce Bay Land Property", cuya fecha de preparación fue
noviembre de 2008. En esa fecha la propiedad ya había sido
expropiada. La recurrida esbozó que la peticionaria entró en
posesión de la propiedad en 2006 y que esta se afectó por el
proyecto realizado por el Estado, pues se demolió una
78 Petición de Certiorari, Apéndice, págs. 126(J)-(N). CC-2019-212 11
estructura que existía al momento de la incautación. Además,
planteó que, previo y posterior a la expropiación, otra
entidad la ocupaba en calidad de arrendataria. Ante esto,
arguyó que no podía defenderse adecuadamente ya que el
comportamiento de la peticionaria “la despojó de la
oportunidad de refutar los estudios de ésta y el estimado de
costo”.79 Así, reiteró su solicitud de excluir la prueba de
contaminación.
Si bien este Tribunal resuelve que la evidencia de
contaminación es admisible para determinar el monto de justa
compensación en un proceso de expropiación forzosa, no debe
perderse de perspectiva que el valor a fijarse es aquel al
tiempo de la incautación. Por ello, previo a admitir evidencia
sobre contaminación y su efecto sobre la justa compensación,
la Sala de Expropiaciones debe dilucidar si la alegada
contaminación estaba presente en la propiedad a la fecha de
la expropiación.80 De no haberlo estado, esta no puede ser
considerada ya que sería impertinente para determinar el
justo valor de la propiedad a la fecha de la incautación. A
contrario sensu, el foro sentenciador puede considerar
evidencia ambiental si queda convencido de que la
contaminación estuvo presente al momento de concretarse la
incautación.
79Alegato de la recurrida, pág. 28. 80En este caso la expropiación ocurrió el 27 de octubre de 2006, pues la “transmisión del título absoluto de dominio y del derecho a tomar posesión del inmueble queda consumada tan pronto se radica la declaración de adquisición y entrega y se hace el depósito en corte de la suma estimada como compensación, sin que para ello sea necesaria una orden de la corte a ese efecto”. Autoridad Sobre Hogares de P.R. v. Corte, 68 DPR 54, 65- 66 (1948). CC-2019-212 12
Superado lo anterior, entonces la Sala de Expropiaciones
puede sopesar el efecto que tiene la evidencia de
contaminación sobre la justa compensación, tomando en cuenta
factores como: el valor de la propiedad si no estuviera
contaminada; su valor mientras está contaminada; la
proyección del valor considerando cualquier estigma que
pudiera persistir tras limpiarse la contaminación; y el
efecto que tienen los costos de remediación sobre el precio
de venta, si alguno. El criterio rector en este análisis debe
ser cómo la contaminación y los costos de remediación afectan
el valor en el mercado de la propiedad, si es que lo afectan.
En tal sentido, me uno al razonamiento conducente a la
admisibilidad tanto de la prueba de contaminación sobre la
propiedad como de los costos para remediarla, pues aun
considerando los argumentos que abogan por la exclusión de
esta prueba, “[i]t blinks at reality to say that a willing
buyer would simply ignore the fact of contamination, and its
property”. Northeast Ct. Economic Alliance, Inc. v. ATC
Partnership, 776 A.2d 1068, 1080, 256 Conn. 813, 833–34
(Conn.,2001). Sin embargo, distinto a la Mayoría, hubiera
delimitado la admisibilidad de esta prueba similar a como lo
hizo el Tribunal Supremo de Florida en Finkelstein v. Dept.
of Transportation, 656 So.2d 921 (Fla.1995). Con
discernimiento de las peculiaridades del procedimiento de
expropiación forzosa, ese Tribunal permitió la litigación de CC-2019-212 13
asuntos relacionados a la contaminación de la propiedad
mediante la implantación de un análisis encaminado a reducir
el perjuicio causado a la persona expropiada y a precaver
tornar el proceso en uno altamente técnico en cuanto a temas
ambientales.
En principio, el Tribunal Supremo de Florida dictaminó
que la presencia de contaminación en una propiedad es
pertinente para la determinación del justo valor, pero aclaró
que solo es pertinente como explicación de la razón por la
cual ocurrió una alteración en el valor de la propiedad.
Finkelstein v. Dept. of Transportation, supra, pág. 924. Por
ello, permitió la admisibilidad de la evidencia de
contaminación cuando exista “sufficient factual predicate
upon which to conclude that the contamination does affect the
market value of the property taken”. Íd., pág. 922. Esto
implica que no puede conjeturarse que la presencia de
contaminación en la propiedad acarrea una diminución en su
valor, sino que debe existir una base fáctica para llegar a
tal conclusión. Al enmarcar la evaluación de la prueba de
esta forma, sensatamente se reconoció que “the focus of the
opinion testimony must be value. Evidence of contamination,
because of its prejudicial nature, should not be a feature
of a valuation trial beyond what is necessary to explain
facts showing a reduction in value caused by
contamination”. (Énfasis suplido). Íd., pág. 925. Bajo el
mencionado análisis, en esencia, la prueba de contaminación
en los procesos de expropiación forzosa es pertinente, y por CC-2019-212 14
tanto admisible, solo para explicar los hechos que dan base
para concluir que la contaminación influye sobre el valor de
la propiedad. Esta ponderación pretende preservar el enfoque
del procedimiento en la valoración de la propiedad y evitar
que, mediante el amplio desfile de prueba de contaminación,
esta desvirtúe el proceso al convertirse en la discusión
protagónica. Así, se fomenta eludir que el proceso se
entremezcle o sirva de preámbulo a un pleito independiente
dirigido a identificar la persona responsable de causar la
contaminación. Por coincidir con dicho fin, hubiera formulado
semejante análisis.
Por último, me parece que debió también especificarse
la extensión del examen realizado en torno a los costos de
remediación. La peticionaria aduce que debe restársele a la
justa compensación la cantidad por concepto de la remediación
de los contaminantes ambientales. No obstante, la
contemplación de los gastos para remediar la contaminación
no es tan sencilla como simplemente reducir, dólar por dólar,
esta cantidad del monto de la justa compensación.
El trato brindado a los costos de remediación es
importante pues cuando se está ante una venta ordinaria y
voluntaria, el dueño de la propiedad tiene la habilidad de
reclamarle a quien causó la contaminación antes de vender y
así no cargar con esos gastos. En caso de que la contaminación
fuera autoprovocada, tiene la potestad de repararla total o
parcialmente antes de venderla. Más aun, sin importar quién
causó el daño, el vendedor puede negociar para que el CC-2019-212 15
comprador cargue con esos gastos, sin tener necesariamente
que disminuir el precio de venta de la propiedad. No es
irrazonable que un comprador sofisticado, reconociendo que
estamos ante una parcela valorada en los millones de dólares,
conozca los defectos de una propiedad y aun así decida
adquirirla por ser esencial para los planes de desarrollo que
tiene, por su localización, acceso a determinadas personas u
otras características intangibles que no se traducen a meros
costos de remediación.
Reducirle los costos de remediación a la cantidad del
justo valor pudiera llegar al absurdo de que el Estado pague
cero dólares ($0.00) por adquirir la propiedad si los costos
de remediación se estiman en una cantidad que sobrepasa el
valor en el mercado.81 Esto sin duda no “colocar[ía] al dueño
de la propiedad en una situación económica equivalente a la
que se encontraba con anterioridad a la expropiación de su
propiedad”. Amador Roberts v. ELA, 191 DPR 268, 278–79
(2014). A su vez, pudiera representar una ganancia para el
Gobierno en detrimento de la persona expropiada si luego de
recibir la propiedad en descuento se determina que esta
última fue responsable de ocasionar la contaminación,
81A modo de ejemplo, llamamos la atención a la situación ocurrida en un caso resuelto en el estado de Michigan:
[T]he district court concluded that Anda was not entitled to receive any damages for the taking of his property. The court reached this conclusion because “the cost of remediation of the environmental contamination of the subject property exceeded what would otherwise have been its fair market value, and its fair market value was $0.00 as of the date of the taking”. Moorhead Economic Development Authority v. Anda, 789 N.W.2d 860, 871 (Minn.,2010). CC-2019-212 16
quedando obligada a la indemnización de los costos de
remediación. Eso precisamente es lo que los tribunales
excluyendo este tipo de prueba intentan evitar: el riesgo a
una doble incautación.82 Por lo tanto, la reducción en el
valor en el mercado no debe traducirse, sin más, a los costos
de remediación. Si se toman en cuenta, deben ser solo un
factor adicional a considerar para determinar cómo estos
disminuyen el valor de la propiedad, si es que en efecto así
lo hacen.83
Cuando la prueba de costos de remediación se evalúa de
la manera indicada, se reduce el riesgo de la llamada doble
incautación puesto que la cuantía por la cual se reduce el
justo valor en el mercado de la propiedad es por concepto
distinto a la cuantía de los gastos incurridos en remediar
la contaminación. En Silver Creek Drain Dist. v. Extrusions
Div., Inc., 468 Mich. 367, 380–81 (Mich., 2003), la
distinción entre estas partidas se expresó de la manera
siguiente: “the trial court made its just-compensation
determination not on the basis of [...] liability for cleanup
costs, but on the basis of the effect of contamination on the
82 Existen ocasiones en las que este riesgo no es especulativo, particularmente cuando el Estado ya inició, indica que iniciará o se reserva el derecho de iniciar una acción independiente para recobrar los costos de remediación. Por tanto, la Sala de Expropiaciones debe examinar este riesgo caso a caso. 83 En otras jurisdicciones se ha tomado en cuenta la disponibilidad de
fuentes externas que cubran los costos de remediación y el efecto que ello tiene sobre el precio de venta de una propiedad contaminada. Finkelstein v. Dept. of Transportation, 656 So.2d 921, 923-924 (Fla.1995) (“[W]e agree with the trial court's decision that testimony as to remediation costs was not relevant to any issue to be determined in this valuation proceeding. [...] We limit our holding in this regard to the facts of this case, in which there was a program for reimbursement of the remediation costs. We do not decide whether remediation costs would be relevant in a valuation proceeding which involved property for which such reimbursement was not available”). CC-2019-212 17
parcel's fair market value. This was an appropriate way to
consider contamination in a just-compensation proceeding
[...]”. En ese caso, la diferencia entre las mencionadas
partidas era evidente ya que el “actual cost of remediation
[...] was approximately $2.3 million, while the loss of value
caused by the contamination was found by the trial court to
be $237,768”. Íd., pág. 381 n.16. Así, no se debería “simply
reduce the amount of the award by the cost of the remediation
efforts taken by the State”, sino que el tribunal debe
considerar “relevant evidence as may be offered by both sides
on the issue of fair market value, including the nature and
extent of the contamination, the reasonable measures required
to correct the problem, the reasonable cost of those
measures, and the effect of all of this on the property's
fair market value”. State v. Brandon, 898 S.W.2d 224, 228
(Tenn. App. 1994). Al examinar la prueba sobre costos de
remediación de esa manera, el riesgo de doble incautación
disminuye pues si posteriormente el expropiado debe
indemnizar al Estado por los costos de remediación
incurridos, la reducción sufrida en la cantidad de justa
compensación representó solo el efecto que la existencia de
esos costos tenía sobre el precio de la propiedad en el
mercado de bienes raíces y no la cantidad a indemnizarse por
subsanar la contaminación habida en ella.
Me parece que los parámetros previamente enunciados les
servirían de guía a los tribunales para ejercer prudentemente
su facultad discrecional en la evaluación de la pertinencia CC-2019-212 18
de cierta prueba de contaminación en el contexto de un proceso
de expropiación forzosa. Tomándolos como base, los tribunales
deben siempre tener presente asegurar cumplir con el
propósito de este proceso: determinar el justo valor de la
propiedad, considerando su mejor y más provechoso uso a la
fecha de expropiación. Me reitero en que debería cumplirse
con el análisis de pertinencia esbozado previamente para
atender las preocupaciones válidas que militan a favor de la
exclusión de prueba de contaminación en estos procesos.
Por las razones antes esbozadas, concurro en parte y
disiento en parte con la Opinión Mayoritaria.
Mildred G. Pabón Charneco Jueza Asociada
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